物業(yè)管理風險及防范三篇

第頁物業(yè)管理風險及防范三篇篇一：物業(yè)管理風險(控)及防范物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風險的來源物業(yè)管理服務的風險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任?！钡囊?guī)定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑巍６?、風險的種類風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。1、治安風險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服務風險，當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。3、消防事故和隱患風險由于消防設施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設施的日常維護和養(yǎng)護直接關系到火災發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。4、物業(yè)及公共設施設備造成的風險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。三、各類風險的防范1、治安風險防范首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的，物業(yè)管理企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。其次，針對不同服務區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行相應的制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行自己義務，協(xié)助公安機關維護社會公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔法律風險的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務尚沒有明確的規(guī)定，造成聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險變得極為有限。2、車輛管理風險防范停車場經(jīng)營管理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p壞的，應由車輛停放人承擔責任。3、消防風險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負有不可推缷的責任。（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理企業(yè)應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。（3）物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。4、公共設施設備風險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應向建設企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應明確自己的管理責任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對除此之外的公共部位應加強檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。物業(yè)管理企業(yè)全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權(quán)人承擔（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。（3）提高工作人員的防范風險的意識工作人員的防范風險意識指導他們?nèi)粘５墓芾矸招袨橐?guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。加強對工作人員按公司管理制度的培訓和操作程序的訓練。加強對工作人員專業(yè)法律知識培訓。學習同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓，對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風險的發(fā)生。物業(yè)管理企業(yè)和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛，第一時間采取緊急措施應對，由法律顧問負責進行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。（4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風險的措施之一。首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔賠償責任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟利潤，在未取得相應資質(zhì)的情況下，委派企業(yè)內(nèi)部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費。實際上承擔了巨大的法律風險，其次，承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。（5）在公共和共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調(diào)查，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。5、公共環(huán)境風險防范小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)管理企業(yè)應監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風險和責任。施工結(jié)束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀，消除風險和隱患。在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)管理企業(yè)往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在小區(qū)或大廈公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。對小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理，也是物業(yè)管理企業(yè)面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調(diào)查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風險和安全隱患。針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)管理企業(yè)應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關費用再由責任人承擔，向責任人追索。四．綜上所述物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化?，F(xiàn)在物業(yè)糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當被告而且敗訴的案子也越來越多。這就要求我們加強防范物業(yè)管理服務風險，提高自我保護水平。只有這樣我們的企業(yè)才能實現(xiàn)又快又好可持續(xù)的發(fā)展。

篇二：物業(yè)管理風險與防范物業(yè)管理風險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)管理企業(yè)承擔的意外損失。風險的種類很多，按照物業(yè)管理服務的各個環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風險可劃分為以下四個階段的風險：早期介入的風險、前期物業(yè)管理的風險、承接過程中的風險和日常管理的風險。一、早期介入的風險早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務咨詢的風險。1、項目接管的不確定性帶來的風險有的物業(yè)管理企業(yè)在還沒有確定取得項目接管權(quán)的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。2、專業(yè)服務咨詢的風險早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個方面都有可能導致物業(yè)建成后管理運作中的一定風險。二、前期物業(yè)管理的風險前期物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：1、合同期限根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業(yè)服務合同是附解除條件的合同；《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。2、合同訂立的風險在訂立前期物業(yè)服務合同時，物業(yè)建設單位居于主導方面。而且物業(yè)相關資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業(yè)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權(quán)，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測事件（家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時，處于被動局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。3、合同執(zhí)行的風險前期物業(yè)服務合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。前期物業(yè)服務階段處于各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設施設備調(diào)試中未妥善解決等問題，都會影響業(yè)主正常生活。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會誘發(fā)管理風險。三、承接過程中的風險1、物業(yè)共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。但是在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設單位及相關政府管理部門組織的竣工驗收，有相關的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。殊不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上，通過建設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。2、開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應聘者的身份進入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應當注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決,對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。四、日常物業(yè)管理的風險日常物業(yè)管理的風險包括兩個方面：1、業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險；1.1業(yè)主使用物業(yè)、接受服務中發(fā)生的風險1.1.1物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任。1.1.2物業(yè)使用帶來的風險不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，是難以確定責任人的；或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔一定的法律責任風險。1.1.3法律概念不清導致的風險在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔額外責任。2．物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險2.1管理費收繳風險業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務活動中比較突出的問題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費風險是物業(yè)日常管理服務常見的風險之一。2.2替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險在公用事業(yè)費用（如水電費等）的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，承擔其不應有的風險。2.3管理項目外包存在的風險物業(yè)管理服務項目外包是物業(yè)管理運作中常見的現(xiàn)象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時，專業(yè)服務行為不符合物業(yè)管理服務要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。2.4物業(yè)管理員工服務存在的風險物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關工作人員，但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權(quán)責任，是由企業(yè)來承擔其法律后果的。導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔其屬下員工不當行為的賠償責任。2.5對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財產(chǎn)損失和人身傷害所承擔的風險。2.6對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔的風險。2.7承諾的服務內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費標準所對等的服務內(nèi)容和水平。2.8公共媒體在宣傳報道中的輿論風險在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失。物業(yè)管理風險處理對策1、風險控制。采用風險控制可降低預期損失或使損失更具有可測性，從而改變風險。主要的方法有：風險回避、風險預防、風險分離、風險分散、風險避免、風險組合等六種方法。1.1風險回避主要是中斷風險來源，使其不發(fā)生或遏制其發(fā)展?；乇茱L險有兩種基本途徑，一是拒絕承擔風險，如了解到某工程項目風險較大，則不參與該工程的投標或拒絕業(yè)主的投標邀請；二是放棄以前所承擔的風險，如了解到某一研究計劃有許多新的過去未發(fā)現(xiàn)的風險，決定放棄研究以避免風險。回避風險雖然是一種風險防范措施，但是一種消極的防范手段。因為，在現(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風險，要想完全回避是不可能的。再者，回避風險固然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。1.2風險預防風險預防是指減少風險發(fā)生的機會或降低風險的嚴重性，設法使風險最小化。通常有兩種途徑：1.2.1風險預防。指采用各種預防措施以杜絕風險發(fā)生的可能。例如，供應商通過擴大供應渠道以避免貨物滯銷；承包商通過提高質(zhì)量控制標準以防止因質(zhì)量不合格而返工或罰款；工程現(xiàn)場管理人員通過加強安全教育和強化安全措施，減少事故的發(fā)生等等。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測事件。1.2.2減少風險。指在風險損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過種種措施遏制風險勢頭繼續(xù)惡化或局限其擴展范圍使其不再蔓延。例如，承包商在業(yè)主付款誤期超過合同規(guī)定期限情況下采取停工或撤出施工隊伍并提出索賠要求，甚至提起訴訟；業(yè)主在確信承包商無力繼續(xù)實施其委托的工程時立即撤換承包商；施工事故發(fā)生后采取緊急救護等都是為了達到減少風險的目的。1.3風險分離風險分離是指將各風險單位間隔開，以避免發(fā)生連鎖反應或互相牽連。這種處理可以將風險局限在一定范圍內(nèi)，從而達到減少損失的目的。風險分離常用于工程中的設備采購。為了盡量減少因匯率波動而遭致的匯率風險，可在若干不同的國家采購設備，付款采用多種貨幣。在施工過程中，承包商對材料進行分隔存放也是風險分離手段。這樣可以避免材料集中于一處時可能遭受的損失。1.4風險分散風險分散是通過增加風險單位以減輕總體風險的壓力，達到共同分攤集體風險的目的。工程項目總的風險有一定的范圍，這些風險必須在項目參加者之間進行分配。每個參與者都必須承擔一定的風險責任，這樣他才有管理和控制風險的積極性。風險分配通常在任務書、責任書、合同、招標文件等文件中規(guī)定。在起草這些文件時都應對風險作出估計、定義和分配。2、風險自留。風險自留是將風險留給自己承擔，不予轉(zhuǎn)移。這種手段有時是無意識的，即當并不曾預測到，不曾有意識地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時也可以是主動的，即有意識、有計劃地將若干風險主動留給自己。這種情況下，風險承受人通常已做好了處理風險的準備。主動的或有計劃的風險自留是否合理明智，取決于風險自留決策的有關環(huán)境。風險自留在—些情況下是惟一可能的決策。有時企業(yè)不能預防損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風險。但是，如果風險自留并非惟一可能的對策時，風險管理人員應認真分析研究，通盤考慮，制定最佳決策。決定風險自留須符合以下條件之一：2.1自留費用低于保險公司所收取的費用；2.2企業(yè)的期望損失低于保險人的估計；2.3企業(yè)有較多的風險單位；2.4企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較?。?.5短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟能力；2.6風險管理的目標可以承受年度損失的重大差異；2.7費用和損失支付分布于很長時間里，因而導致很大的機會成本；2.8投資機會很好；2.9內(nèi)部服務或非保險人服務優(yōu)良。如實際情況與上述條件相反，無疑應放棄自留風險的決策。3、風險轉(zhuǎn)移。有些風險無法通過上述手段進行有效控制，經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護自己。風險轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)嫁，也不能認為是損人利己有損商業(yè)道德。因為有許多風險對一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。其原因是各人的優(yōu)勢不一樣，因而對風險的承受能力也不一樣風險轉(zhuǎn)移通常用于建設工程承包的分包、出租財產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術等，將自己承擔的風險全部或部分轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風險。4、風險避免：對一些靜態(tài)的風險，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購買保險的形式進行風險規(guī)避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規(guī)劃或業(yè)務，可盡量回避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時,設立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。那么，每一個企業(yè)便應該對公司實力、市場行情、市場風險進行有效的預測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風險。5、風險組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對一些相關業(yè)務進行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進行優(yōu)勢互補，達到降低風險的目的。還是以企業(yè)的對外拓展為例，在對外物業(yè)項目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項目的拓展，在企業(yè)自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進行物業(yè)承接。還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風險。6、完善應對風險的預防體系物業(yè)管理中的風險應對能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運營過程中各環(huán)節(jié)的風險通過對風險的分析，及時采取應對措施，實施全面的監(jiān)控來防范風險，使損失降到最低。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個方面措施來應對風險：一方面可以通過購買保險來應對風險，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當?shù)拇胧﹣矸婪讹L險。6.1投購物業(yè)管理相關保險。物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關的保險事務，物業(yè)保險是一種合同行為，雙方簽訂保險合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險費。將來一旦發(fā)生風險損失，將由保險人按合同規(guī)定的責任范圍，對物業(yè)管理企業(yè)承擔補償或給付責任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險種主要有：財產(chǎn)保險、火災保險、住戶保險、機動車保險、公共場所責任險、雇主責任保險。了解并購買相關保險，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風險。6.2物業(yè)管理風險防范措施。物業(yè)管理中風險防范的具體措施應根據(jù)物業(yè)管理活動的時間、地點和情況的不同區(qū)別處理：6.2.1加強隊伍建設，把企業(yè)風險降至最低。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關系意識和服務意識的同時，還要能夠承擔較大的風險壓力。所以物業(yè)管理企業(yè)要建立健全并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和崗位責任制。系統(tǒng)地對廣大員工進行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓，幫助員工樹立風險意識，建立風險快速處理機制，從內(nèi)部增強企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風險的能力。6.2.2加強法律法規(guī)的學習，提高法律意識。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關法律法規(guī)，認真貫徹和學習《物業(yè)管理條例》。重視物業(yè)服務合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認真履行合同，達到客戶滿意。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設備設施、園林綠化等修繕的基本知識；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識；熟悉房屋完損等級標準和安全管理。具有一定的觀察能力及較強的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達到防范法律風險的目的。6.2.3物業(yè)管理服務防范6.2.3.1提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設施和設備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。6.2.3.2對于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。6.2.3.3維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄。6.2.3.4管理要到位，同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。6.2.3.5消防安全工作方面的防范措施：6.2.3.6承接物業(yè)時，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。6.2.3.7監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。6.2.3.8做好消防設施的日常維修和養(yǎng)護。6.2.3.9發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理單位應在第一時間報警,并協(xié)助消防部門進行事故處理。6.2.4員工管理防范措施6.2.4.1明確員工招聘工作的重要性。6.2.4.2加強員工培訓，建設一支盡職盡責、服務優(yōu)良的員工隊伍。6.2.4.3勞務合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。6.2.5承接過程防范6.2.5.1交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。6.2.5.2對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的,向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。6.2.5.3注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關責任。7、完善企業(yè)內(nèi)部管理體系7.1加強內(nèi)部控制從風險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容。控制環(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設來營造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點也值得推廣。在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓學習來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學習，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關專業(yè)培訓，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。風險評價是指公司建立風險評價機制，相關人員能夠隨時對可能會遇到風險進行有效的評估和預測，為企業(yè)作出決策時提供有價值的參考。對風險可能給企業(yè)造成的損失也能作出評價，以便企業(yè)能及時作出應對措施。信息的溝通是指對相關的信息，如企業(yè)可能遇到風險、風險對企業(yè)的影響程度，以及風險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風險意識，并認真履行其工作職責，提高抵御風險的能力。7.2制定風險管理計劃物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結(jié)合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關項目和內(nèi)容進行風險評估并提出相關的應對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進行制定。這份計劃主要包含以下內(nèi)容：7.2.1建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風險管理機構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實際情況，可以物業(yè)部或市場策劃部門兼任此項職業(yè)。如能設立專門的風險管理部門更是最好的選擇。7.2.2建立專項經(jīng)算：建立風險管理的相關經(jīng)費預算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設立專門帳戶，進行專項的管理和使用。7.2.3風險因素識別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風險，并仔細分析引起風險的各種因素。7.2.4進行綜合評定：對風險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風險進行綜合評價。并以此制定相應的防范措施。7.2.5分析承受能力：綜合測評本企業(yè)對各類風險的承受能力。7.2.6完善的風險管理計劃是企業(yè)進行風險管理的前提和基礎，也使企業(yè)面對各類風險時能及時推出有效的防范措施。7.3進行風險控制風險控制是風險管理最后的步驟，也是整個風險管理的成敗關鍵。

篇三：物業(yè)管理風險類型以及防范措施在物業(yè)管理活動中，風險是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某種規(guī)律。不過，雖然風險不可消除，但物業(yè)服務企業(yè)完全可以通過各種有效措施把風險控制在最小范圍內(nèi)。這就要求物業(yè)服務企業(yè)主動認識風險，積極管理風險，有效地控制和防范風險。本文介紹一下物業(yè)管理風險類型以及防范措施。1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。2、在簽訂《物業(yè)服務合同》時一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定。3、如果對停車進行收費，租賃協(xié)議中須注明是“占位費”還是“保管費”。4、小區(qū)的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區(qū)。5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤；巡