廣州增城房地產(chǎn)調(diào)查報告優(yōu)缺點分析

廣州增城房地產(chǎn)調(diào)查報告評價：優(yōu)點：該調(diào)查全文結(jié)構(gòu)較為完整，首先從工程〔增城〕所處的區(qū)域進行調(diào)查，詳細分析了其在廣州乃至珠三角中所處的地理位置，重點突出其所處的特出的地理區(qū)位優(yōu)勢和預(yù)測其房地產(chǎn)開展?jié)摿?；通過羅列一系列經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)那么可以分析其經(jīng)濟開展現(xiàn)狀，同時，重點突出其在大區(qū)域內(nèi)的地位優(yōu)勢；另外，通過調(diào)查其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)效勞產(chǎn)業(yè)來分析其商圈和生活配套設(shè)施；通過調(diào)查其區(qū)域內(nèi)的重要大型房地產(chǎn)開發(fā)商的書目來分析其房地產(chǎn)開發(fā)投資量等市場整體情況；其次，工程還對增城的總體規(guī)劃進行了調(diào)查研究，通過規(guī)劃中對該區(qū)的開展定位和開展規(guī)劃中，分析了當?shù)氐恼攮h(huán)境；而劃片區(qū)的分析那么從各片區(qū)的優(yōu)勢入手，詳細分析了區(qū)域內(nèi)各片區(qū)的開展優(yōu)勢；另外，給出一個詳細而清晰的地域優(yōu)勢的匯總分析，具體那么從其地理位置、政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商服環(huán)境、生態(tài)旅游環(huán)境、根底設(shè)施環(huán)境和和生活配套設(shè)施環(huán)境等分析，同時還給出了其投資環(huán)境的評價；接著通過給出對地區(qū)開展現(xiàn)狀中的國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入分析其區(qū)域內(nèi)消費者的購置力水平；而通過對房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例和增長調(diào)查中那么分析了其房地產(chǎn)投資市場環(huán)境現(xiàn)狀；工程也調(diào)查了房地產(chǎn)銷售面積和銷售額的增長情況；然后通過詳細分析增城兩大板塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并進行了板塊間的比照，分析其異同；最后那么進行了房地產(chǎn)市場的預(yù)測和展望。缺點：調(diào)查內(nèi)容和結(jié)構(gòu)雖然還算全面，但即使擁有調(diào)查數(shù)據(jù)而調(diào)查結(jié)論下得淺顯，缺乏深度分析；調(diào)查應(yīng)該有專項重點調(diào)查其區(qū)域內(nèi)的房價地價的調(diào)查，但本文中缺乏專項調(diào)查，而只是在文中已表述的形式一筆帶過，缺乏區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢的調(diào)查；另外同樣并未對消費者行為進行調(diào)查，重點分析其人群構(gòu)成、文化水平、年齡結(jié)構(gòu)等，但文本缺乏對消費人群的調(diào)查分析；另外文本缺乏地圖，分析缺乏直觀可視化；數(shù)據(jù)調(diào)查過于薄弱，對決策者缺乏必要的數(shù)據(jù)支撐。改良方法：在調(diào)查前期應(yīng)做好必要的準備和考慮，在調(diào)查過程中要盡可能多的收集數(shù)據(jù)，以備后期分析，同時要圖文并茂，給決策者直觀的判斷。廣州增城房地產(chǎn)調(diào)查報告1、增城市概況增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等興旺區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，工商各業(yè)興旺，具有“多城輻射效應(yīng)〞，開展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成局部，是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速開展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。廣州市委、市政府對增城的高度重視和大力支持，為增城的開展注入了強大動力。增城是廣東省文明城市和廣東省衛(wèi)生城市。2004年，全市工業(yè)總產(chǎn)值465.63億元，比上年增長14.98%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值42.6億元，增長8.12%；生產(chǎn)總值236.88億元，增長13.04%；財政總收入23.44億元，增長20.7%；實際利用外資1.74億美元，增長15.06%；外貿(mào)出口總額5.88億美元，增長24.94%。全國百強縣〔市〕綜合競爭力評比中居19位，在廣東省68個縣市中居首位。增城擁有華潤、屈臣氏、人人樂、麥當勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館、太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館效勞優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，鳳凰城大酒店〔五星級〕將于年內(nèi)開業(yè)。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園．疊翠華庭、中堅豪庭、新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。增城還是何仙姑〔八仙中唯一的女仙〕的故土，溫泉、森林、湖泊、名勝古跡等旅游資源豐富，建有4個高爾夫球場，掛綠荔枝母樹、何仙姑家廟、百花山莊、正果佛巖、畬族村等景點每年吸引眾多的國內(nèi)外游客，派潭麗山溫泉將于年內(nèi)建成。增城市總體規(guī)劃隨著廣州“東進〞戰(zhàn)略的加快推進，增城已定為廣州市重點開展的九大片區(qū)之一，增城將建設(shè)成為廣州東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)立廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步形成“四大主軸、五大組團〞的開展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力開展現(xiàn)代組團式工業(yè)；以廣園東快速路增城段為主軸，以新塘為龍頭，大力開展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為突破口，大力開展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門旅游景區(qū)為重點，大力開展生態(tài)休閑旅游業(yè)。增城市區(qū)拓展擴大新區(qū)，提升城市品位，建設(shè)美麗城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢，工商并舉，努力創(chuàng)立廣州東部新城市中心；石灘匯三江資源，建設(shè)田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近廣州及新機場優(yōu)勢，建設(shè)廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門旅游景區(qū)為龍頭，建設(shè)生態(tài)休閑旅游區(qū)。增城優(yōu)勢地理優(yōu)勢增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等興旺區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，工商各業(yè)興旺，具有“多城輻射效應(yīng)〞，開展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成局部，是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速開展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。政策優(yōu)勢增城位于廣州、深圳、東莞、香港等大都市區(qū)間，是廣州東部板塊的重要組成局部，區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、開展空間等后發(fā)優(yōu)勢越來越多，開展?jié)摿Υ?。近年來，隨著廣州東進戰(zhàn)略的實施，我市將迎來新一輪開展的重要戰(zhàn)略機遇，我們充分認識到，依托廣州開展是增城的最大優(yōu)勢，增城的市場和商機在城市。我們要審時度勢，把握先機，加快開展。要進一步打好廣州牌，大力推進廣州東部板塊建設(shè)，瞄準大都市，圍繞周邊城市的需求，大力開展城市經(jīng)濟，以工業(yè)強市，現(xiàn)代效勞業(yè)富市，生態(tài)旅游業(yè)興市，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，在效勞城市中推動增城新一輪的開展。按照國家、省和廣州市的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合增城實際情況，我市鼓勵大力開展以下產(chǎn)業(yè)和工程：高效開展組團工業(yè)。充分考慮增城有限的開展空間、資源的承載力和可持續(xù)開展的需要，引導(dǎo)全社會樹立節(jié)約能源、節(jié)約資源的意識，努力建設(shè)節(jié)約型經(jīng)濟和節(jié)約型社會，大力開展循環(huán)經(jīng)濟，嚴格把好立項關(guān)，有效控制和逐步淘汰高投入、高能耗、高污染、低效益的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，全面增強工業(yè)競爭力。大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)。我市尤其是南部地區(qū)背靠廣州，臨近深圳、東莞和港澳，周邊地區(qū)工業(yè)興旺，已有強大的產(chǎn)業(yè)輻射和支撐。大力開展生態(tài)旅游業(yè)。我市好山好水好風(fēng)光，旅游資源十分豐富。隨著我市交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善，周邊城市的快速開展，假日經(jīng)濟和城里人健康消費需求的興起，我市開展生態(tài)休閑旅游業(yè)大有可為，市場前景廣闊。大力開展都市農(nóng)業(yè)。以增加農(nóng)民收入為重點，圍繞都市人的需求，大力開展“好吃、好看、好玩、好銷〞的都市農(nóng)業(yè)。根底設(shè)施增城根底設(shè)施完善，廣汕公路〔324國道〕橫貫增城中部，廣深公路〔107國道〕、廣深高速公路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。廣州廣園快速干線〔廣州—東莞〕和廣惠高速公路〔廣州—惠州〕分別貫穿增城中南部，廣惠高速公路增城路段設(shè)置了多個出入口。廣州北三環(huán)高速公路〔沙莊—荔城—廣州新國際機場〕、增莞深高速公路〔增城—東莞—深圳〕和新平公路〔新塘—從化太平鎮(zhèn)—廣州新國際機場〕正在抓緊規(guī)劃興建。全市302條行政村實現(xiàn)村村通水泥路。廣九鐵路〔廣州—香港九龍〕橫貫?zāi)喜浚O(shè)有新塘、仙村、石灘三個火車站。廣州的城市軌道交通也規(guī)劃開通至新塘和增城市區(qū)。本市至廣州國際機場和深圳黃田國際機場僅需30分鐘至40分鐘車程。新塘鎮(zhèn)緊鄰全國第二大港廣州黃埔港〔距離15公里〕，本市在該鎮(zhèn)也設(shè)有客貨運碼頭，每天有客貨輪直航香港。此外，增城供電、供水、供氣、電信、有線電視、口岸碼頭等根底設(shè)施完善，2003年底全市行政村全面實現(xiàn)村村通電、通、通水泥路、通自來水及通有線電視，投資環(huán)境被中國城市投資環(huán)境評價小組評定為“優(yōu)〞〔AAA〕。4、

增城房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀

增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等興旺區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，工商各業(yè)興旺，具有“多城輻射效應(yīng)〞，開展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成局部，也是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速開展的大配套。廣州市委、市政府對增城的高度重視和大力支持，為增城的開展注入了強大動力。

“十一五〞時期是增城市經(jīng)濟社會全面開展的五年。五年來，增城通過實施南中北三大主體功能區(qū)的協(xié)調(diào)開展戰(zhàn)略，創(chuàng)造了區(qū)域經(jīng)濟開展的增城模式，作為中共中央政治局常委李長春同志學(xué)習(xí)實踐科學(xué)開展觀活動聯(lián)系點，取得了引起全國關(guān)注和學(xué)習(xí)喜人業(yè)績。增城全市地方經(jīng)濟的快速開展為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)也帶來了蓬勃開展的新機遇。

首先是增城市地區(qū)經(jīng)濟的快速開展和城鎮(zhèn)居民生活水平的日益提高。

2023年，增城市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值683.50億元，與2023年同比增長19.0%，是“十五〞期末的2.67倍。“十一五〞期間，增城市的地區(qū)生產(chǎn)總值雖然僅為廣州的5-7%，但五年的年均增長達21.9%，且每年年均同比增長均高于廣州，可見增城市的地區(qū)經(jīng)濟也在快速開展中?！惨妶D1〕圖1

2023年，增城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達24587元，與2023年同比增長12.1%，是“十五〞期末的1.75倍?！笆晃濞暺陂g，增城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在不斷增長，五年的年均增長達11.9%，可見增城市城鎮(zhèn)居民的消費力也在不斷增強?！惨妶D2〕圖2

2023年1-11月，增城市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資83.41億元，同比增長4.1%，占廣州房地產(chǎn)完成開發(fā)投資983.66億元的8.5%。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為23.5%，同比提高0.7個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為51.9%，同比減少9.1個百分點。2023年，受政策調(diào)控等因素影響，增城的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在減緩，但其總額仍占全社會固定資產(chǎn)投資總額的50%以上，可見當?shù)胤康禺a(chǎn)正處于蓬勃開展進程中?！惨姳?、圖3〕圖3表12023年1-11月，增城市商品房銷售面積213.48萬平方米，商品房銷售額達145.96億元。2006-2023年，增城市商品房銷售的同比變化趨勢與廣州市區(qū)根本相同?！惨妶D4、圖5〕圖4圖5第三是增城市房地產(chǎn)市場業(yè)已形成的兩大板塊——新新板塊和荔城板塊，均成為眾多品牌開發(fā)企業(yè)爭相開發(fā)的新區(qū)域。

增城房地產(chǎn)市場在2002年以前仍處于開展初期，只有少量的商品房工程推出，如新塘新世界、匯美新村等，市場競爭相對較少。2002年后，隨著廣園東和新塘鎮(zhèn)多個大型房地產(chǎn)工程開發(fā)，區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展進入了快速開展通道。目前業(yè)已形成“兩大板塊〞——新新板塊和荔城板塊，近幾年來，吸引保利、恒大、碧桂園、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂、時代地產(chǎn)等眾多開發(fā)商紛紛進駐開發(fā)。隨著一眾實力開發(fā)商的進入，增城的房地產(chǎn)市場供給不斷增加，競爭也日趨劇烈。

首先是新新板塊〔新新公路沿線區(qū)域〕的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)熱火朝天之勢并開始蔓延。由于新塘鎮(zhèn)已經(jīng)具備中等城市的人口和產(chǎn)業(yè)規(guī)模，外來人口對住房的需求量十分巨大，經(jīng)過多年的拼搏已經(jīng)有一些外來就業(yè)人口具備在本地購置住房的經(jīng)濟能力，加上廣州市區(qū)和周邊地區(qū)人口向往新塘便利的區(qū)位、較低的房價、逐步完善的交通設(shè)施等，均催熟了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。同時，作為廣州經(jīng)濟東進的重要站點，不單在新塘鎮(zhèn)上集聚了眾多有名的房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，而且向北開展延伸至中新鎮(zhèn)。連接兩鎮(zhèn)的新新公路從2007年便有了金地集團進入廣州開發(fā)的第一個大型樓盤荔湖城，集聚眾多居住者，小區(qū)開展正不斷走向成熟。近年，新新板塊上的大型樓盤迅速增加，房型也日趨多樣，以滿足不同買家的需求。如合景的譽山國際，除開發(fā)別墅外、還建設(shè)高層洋房；海倫堡的海倫春天用高層建筑迎合了新區(qū)白領(lǐng)需求等。目前新新公路北端還有位于與廣汕公路交界的僑建的御溪谷，向北繼續(xù)前行約兩公里有恒大山水城，正逐步形成新新公路北端的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。因為接近蘿崗區(qū)的中新知識城開發(fā)用地，向北開展的新新板塊將成為快速熾熱起來的房地產(chǎn)開發(fā)旺地。

其次是荔城板塊，增城的荔城中心區(qū)是增城房地產(chǎn)開展的核心區(qū)域。該板塊擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源和豐富的水土條件，還有已經(jīng)形成和逐步完善的社會效勞條件、文化氣氛、教育科研平臺。作為增城市行政、商業(yè)、文化教育、交通等中心的荔城已經(jīng)規(guī)劃定下新城市中心開展的藍圖。荔城作為增城市的中心城區(qū)，公共配套設(shè)施相對完善，人口素質(zhì)相對較高，社會管理較完善，房地產(chǎn)市場也逐步開展起來。按照廣州市及增城市的有關(guān)開展規(guī)劃顯示，增城房地產(chǎn)開發(fā)最大的空間第一要數(shù)是荔城，將來要開展成為廣州市的副中心城區(qū)核心。隨著敏捷地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等著名地產(chǎn)商重點布局，增城廣場周邊新樓盤迅速崛起，新城市中心規(guī)模已經(jīng)具備。荔城板塊向南開展連接省級中心鎮(zhèn)石灘鎮(zhèn)已經(jīng)拉開布局，如碧桂園豪園等大型號樓盤已經(jīng)開售，吸引當?shù)刭I家和局部投資客。目前該板塊的房地產(chǎn)市場市場開展到達成熟程度，房地產(chǎn)增值前景好。〔見表2〕表2新新板塊和荔城板塊目前的房地產(chǎn)成交主要以洋房為主，別墅為輔。從2023年2月至2023年2月兩大板塊洋房成交的均價比照情況可知，靠近廣州的新新板塊洋房的成交價格相對較高。

新新板塊的價格相對較高主要原因有以下幾點：1〕該板塊屬“廣園東板塊〞，價格也偏向廣州市場靠攏；2〕該板塊靠近廣州天河?xùn)|和蘿崗開發(fā)區(qū)，對于兩地的中高端客群具有較高的吸引力?！惨妶D6〕圖6

二、

增城房地產(chǎn)市場展望

增城市2023年政府工作報告顯示，“十二五〞時期將是增城市開展的新機遇——廣州市委九屆十次全會明確提出加快國家中心城市建設(shè)，要“重點推進東部門戶功能區(qū)建設(shè)〞，包括增城在內(nèi)的“六個新城區(qū)和三個國家級開發(fā)區(qū)要大力開展高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)〞，要“統(tǒng)籌抓好廣州國家級開發(fā)區(qū)創(chuàng)新開展模式、增城市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革等重點改革工作〞；在城市功能重構(gòu)上，要“依托中新知識城、廣州科學(xué)城和增城開發(fā)區(qū)打造山水新城，建設(shè)廣州城市副中心，成為廣州東部重要的創(chuàng)新中心和綜合性核心城區(qū)；增城荔城要率先建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域開展的現(xiàn)代化新城區(qū)〞。

按照增城市的“十二五〞開展規(guī)劃，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場將面臨極好的開展機遇：

按照增城市“十二五〞開展規(guī)劃，未來五年增城市經(jīng)濟社會開展的目標是：全市生產(chǎn)總值年均增長13%以上，到2023年到達1260億元左右，人均GDP超過14.2萬元，全市綜合經(jīng)濟實力穩(wěn)步提升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進展，生態(tài)特色更加明顯，自主創(chuàng)新能力顯著增強，幸福增城建設(shè)取得新突破。

為順利實現(xiàn)“十二五〞規(guī)劃，2023年增城市經(jīng)濟社會開展的主要預(yù)期目標是：生產(chǎn)總值增長13%，地方一般預(yù)算收入按原口徑增長15%，工業(yè)總產(chǎn)值增長15%，全社會固定資產(chǎn)投資增長14%，社會消費品零售總額增長18%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10.5%，農(nóng)民人均純收入增長13%。隨著增城市社會經(jīng)濟的穩(wěn)步向上開展，城市人口的消費力將不斷增強，為當