已預告登記的房屋買賣合同的解除與變更

已預告登記的房屋買賣合同的解除與變更預告登記是與本登記相對應的一個概念，是指在本登記之前，以保全關于不動產物權變動的（債權）請求權為目的而進行的暫時登記，而所謂本登記是指直接使當事人期待的不動產物權變動發(fā)生效力的登記，又稱終局登記。在本登記之前，預告登記的權利人尚不享有物權，而僅享有受物權效力保護的債權。就目前的經濟生活而言，預告登記的主要功能在于防止一房二賣，前序買受人經預告登記后，即處于優(yōu)于后序買受人的地位，當兩個買賣合同均未履行時，賣方應向前序買受人履行合同，在賣方已向后序買受人履行的情況下，前序買受人可基于預告登記主張相異的物權變動無效。物權法第二十條規(guī)定“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”，即指此而言?，F在的問題是，在預告登記之后，賣方與后序買受人簽訂的買賣合同是否有效，即后序買受人在不能獲得不動產物權的情況下，能否基于買賣合同向賣方主張違約責任。對于未涉及預告登記的一房二賣而言，前后兩個買賣合同均為有效，這一點不存任何疑義，因為這是債權平等原則的應有之義。但當第一買賣合同經過預告登記之后，該預告登記是否能夠阻卻之后的其他買賣合同的效力，卻很值得研究。物權法只是規(guī)定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力，但這僅是就其他的物權變動不發(fā)生效力的規(guī)定，而其他的買賣合同是否發(fā)生債權法上的效力，卻不明朗。在物權法頒布后出版的一些注釋性讀物中，有不少著作認為預告登記之后的其他買賣合同無效。筆者認為，這種觀點是錯誤的。預告登記之后，盡管賣方與后序買受人的物權變動可能因前序買受人的否認而無效，但賣方與后序買受人之間設定債權債務的買賣合同仍然有效?！盁o效說”的癥結在于沒有對負擔行為和處分行為作清晰的區(qū)分。根據區(qū)分負擔行為與處分行為的學說，凡是基于交易行為而發(fā)生的物權變動，都必然涉及引起債權債務發(fā)生的負擔行為和直接使物權發(fā)生變動的處分行為。以房屋買賣為例，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，只能在雙方之間發(fā)生債權、債務關系，房屋的所有權并不因為合同的締結而當然發(fā)生轉移。真正的物權變動，需要合同履行才能實現，即只有辦理了轉移登記之后，房屋的所有權才由賣方轉移到買方。按照這一思路，買賣合同使買賣雙方均負擔合同債務，因而屬于負擔行為，而房屋的轉移登記則蘊涵有雙方均同意就特定不動產發(fā)生物權變動的意思表示，故屬于處分行為。對處分行為，只有處分人享有處分權方為有效，而對于負擔行為，則法第五十一條的無權處分，直接以合同法第五十一條為依據否定預告登記后其他買賣合同的效力，并不妥當。其次，從民法原理上考察，債權與物權構成民事財產權的兩大基干。如果承認債權與物權是兩種不同的權利，具有不同的屬性和效力，還承認債權的發(fā)生與物權的變動是兩種不同的民事法律效果，那么就應該承認引起這兩種不同民事法律效果的是兩種不同的法律要件。因此，應當采納負擔行為與處分行為的區(qū)分。像一體把握那樣認為一個法律要件（法律行為）同時引起債權和物權兩方面的法律效果，當因欠缺處分權而導致法律要件無效時，債權與物權的法律效果均不發(fā)生，并不符合公平的價值判斷。最為典型的例子是，當無權處分場合的善意相對人不能受善意取得制度保護的時候（比如標的物沒有交付或沒有辦理轉移登記），如果連作為基礎的買賣合同也歸于無效，則相對人將連債權法上的救濟手段也沒有了，其對交易安全的合理預期完全落空，而無權處分的一方也將因合同無效，而無需承擔違約責任，這豈不是一種放縱（因為信賴利益損害賠償的觀念在司法實踐中基本沒有得到確立，尤其是信賴利益中的間接損失是否賠償，在學術界都還存有爭議。實踐中，合同被認定無效后，一般都是判決雙方恢復原狀）。退一步說，即便相對人在與出賣人締結合同時知道標的物已經過預告登記，這也只能說明標的物有權利瑕疵的事實已經被相對人獲悉，只能免除出賣人的權利瑕疵擔保責任，并不會導致合同無效。從反面說，如果相對人知道標的物有權利瑕疵，合同就無效的話，那也就無所謂免除權利瑕疵擔保責任的問題了，因為連合同都無效了，還有什么權利瑕疵擔保可言，那樣的話，合同法第一百五十一條關于權利瑕疵擔保的內容還有什么規(guī)定的必要呢？更何況，現實生活中還存在一種情況，即出賣人雖已將房屋賣予前序買受人，并辦理了預告登記，但出賣人向后序買受人承諾，會動員前序買受人放棄優(yōu)先權，這時就更沒有理由否認后序買賣合同的效力。事實上，負擔行為、處分行為的區(qū)分與是否承認物權行為的無因性沒有必然聯系，不采納物權行為的無因性理論，而只把“負擔行為”、“處分行為”當作一對分析范疇加以接受是完全可行的。尤其應當引起注意的是，物權法第十五條的表述是“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”，而沒有規(guī)定“不發(fā)生法律效力”，這一點應該引起我們的警覺。因為物權效力并不等同于法律效力，法律效力除包括物權效力之外，還可以包括債權效力，上述規(guī)定說明立法者已經深刻考慮到債權效力和物權效力的區(qū)分，并有意識地傳達出一個信息——不發(fā)生物權的效力，未必影響原因行為（買賣合同）債權的效力。綜上，在預告登記之后簽訂的其他買賣合同，只要不違背法律的其他規(guī)定，應該是有效的。預告登記只是使登記的債權獲得優(yōu)先的地位，但并不具有排除后序買賣關系中債權的有效性；其他債權盡管不能有效推定為物權，但仍然受債權法的調整和保護。因預告登記的存在，出賣人不能向后序買受人履行合同，但應該承擔履行不能的違約責任。預告登記是預告登記的權利人為保障將來實現物權，按照約定向登記機構申請的登記。房屋買賣合同簽訂以后，如按買賣雙方的約定進行預告登記，產生的法律效果是未經預告登記的權利人同意，處分該房產的，不發(fā)生物權效力。而并不禁止當事合意解除該合同?！段餀喾ā返诙畻l第二款規(guī)定了“預告登記后，債權消滅……的，預告登記失效”，說明預告登記并不影響債權的消滅。因此，房屋買賣雙方解除合同、消滅該項債權的，只是導致預告登記失效。預告登記以后，登記簿就對這一權利進行了登記，如果合同已經解除，預告登記也因之失效，而登記簿仍對這一請求權進行記載，就會影響原房屋所有權人正常行使權利，因此，應當通過登記程序注銷這一權利?！斗课莸怯涋k法》第六十八條第二款規(guī)定“辦理預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記的內容辦理相應的登記”。