測(cè)算：地產(chǎn)超跌了嗎？“三大工程”管用嗎

內(nèi)容目錄一、自然狀態(tài)下，過(guò)去兩年地產(chǎn)投資可能超跌，2024年全年跌幅應(yīng)不會(huì)明顯擴(kuò)大 31、定性判斷，地產(chǎn)景氣仍在下行中期，2022-2023年地產(chǎn)投資可能超跌 32、定量測(cè)算，2024年的地產(chǎn)投資跌幅可能多大？ 5二、政策支持下“三大工程”拉動(dòng)的投資規(guī)模會(huì)比較可觀 71、城中村改造：預(yù)計(jì)年均投資5000-10000億元 72、保障房建設(shè)：預(yù)計(jì)年均投資2400-5600億元 73“平急兩用”基建：預(yù)計(jì)年均投資1500-3200億元 9三、2024年地產(chǎn)投資增速有望收窄至-5%以內(nèi)、但轉(zhuǎn)正難 11風(fēng)險(xiǎn)提示 11圖表目錄圖表1：人口增速放緩，決定了地產(chǎn)景氣長(zhǎng)期下行 3圖表2：日本人口增速持續(xù)下行，但地產(chǎn)銷售跌幅并未持續(xù)擴(kuò)大 3圖表3：我國(guó)地產(chǎn)銷售、投資自高點(diǎn)明顯下跌 4圖表4：日本地產(chǎn)銷售、投資自高點(diǎn)大幅下跌 4圖表5：日本房?jī)r(jià)自高點(diǎn)大幅下跌 4圖表6：我國(guó)房屋租售比偏低 4圖表7：2024年地產(chǎn)投資環(huán)比增速情景假設(shè) 5圖表8：2024年地產(chǎn)投資同比增速情景假設(shè) 5圖表9：2024年土地購(gòu)置費(fèi)跌幅可能收窄 6圖表10：2024年建安投資跌幅可能繼續(xù)擴(kuò)大 6圖表11：超大特大城市的城中村投資規(guī)模測(cè)算 7圖表12：人均居住面積16平米及以下占比9.7%左右 8圖表13：我國(guó)保障性安居工程的財(cái)政支出 8圖表14：我國(guó)保障性住房建設(shè)投資規(guī)模測(cè)算 8圖表15：部分城市的“平急兩用”基建項(xiàng)目情況 9圖表16：我國(guó)平急兩用基建規(guī)模測(cè)算 102024GDP5%GDP202420240.5-1.52024跌幅應(yīng)不會(huì)明顯擴(kuò)大1、定性判斷，地產(chǎn)景氣仍在下行中期，2022-2023年地產(chǎn)投資可能超跌2023（232003%%2.2901.9701.6501.3301.0100.7-100.4-300.1-50圖表1：口增放緩決定產(chǎn)景氣期下行 圖表%%2.2901.9701.6501.3301.0100.7-100.4-300.1-50%50403020100-10-202004-302004

商品房銷售面積:同比地產(chǎn)投資同比中國(guó):總?cè)丝?同比:滯后23年（右軸）

日本地產(chǎn)投資同比 %日本新建公寓銷售同比日本:總?cè)丝?同比:滯后23年（右軸）2006200820102012201420162018202020222024520062008201020122014201620182020202220245資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，短期波動(dòng)看，參考日本經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)銷售、投資可能有所超跌，后續(xù)跌幅應(yīng)不會(huì)明顯擴(kuò)大。22007-2009（3-31%左右08、2010-2022-0.5%1.9%2022202322165-6199613200964%1996201019.82023年降至11.2億平方米、11.1萬(wàn)億元，較高點(diǎn)降幅已達(dá)38%、25%，相當(dāng)于日本最大降幅的59%、52%。也即我國(guó)2年內(nèi)的跌幅已經(jīng)達(dá)到日本16年跌幅的5-6成。本質(zhì)上說(shuō)，地產(chǎn)剛需和改善性需求仍存，地產(chǎn)景氣理論上會(huì)有一個(gè)底部，不太可能無(wú)限下跌。在連續(xù)兩年大跌后，量的層面下跌速度可能有所放緩。圖表3：國(guó)地銷售投資點(diǎn)明顯跌 圖表4：本地銷售投資點(diǎn)大幅跌億平方米 商品房銷售面積 地產(chǎn)投資18161418161412108642-38%-25%20012003200120032005200720092011201320152017201920212023

萬(wàn)戶 -48%-64% 35/萬(wàn)億日元 -48%-64% 30252015105197719821987199219972002200720122017202201977198219871992199720022007201220172022資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，1990-199120年，201348%2%圖表5：本房自高大幅跌 圖表6：國(guó)房租售偏低點(diǎn) 日本房屋價(jià)格指數(shù) 東京房?jī)r(jià)指數(shù)6.35.56.35.5

租售比-48%-48% 6200 5150 4100 350 211975197819751978198119831986198919911994199719992002200520072010201320152018202120230資料來(lái)源：同花順iFinD， 資料來(lái)源：同花順iFinD，諸葛找房，2、定量測(cè)算，2024年的地產(chǎn)投資跌幅可能多大？1、環(huán)比推算核心思路是以近年來(lái)環(huán)比增速作為參考標(biāo)準(zhǔn)，推算同比增速。悲觀假設(shè)（當(dāng)前地產(chǎn)景氣未超跌，40-223：假設(shè)20242022-20232024Q1-Q4速分別為-15.7%、42.8%、-13.8%、-16.8%，對(duì)應(yīng)2024年地產(chǎn)投資同比-14.6%。（2022-202320242017-20192022-20232024年Q1-Q4-12.2%46.3%-10.3%2024年地。2042-2232024圖表7：2024年產(chǎn)投環(huán)比情景假設(shè) 圖表8：2024年產(chǎn)投同比情景假設(shè)地產(chǎn)投資環(huán)比增速較2017-2019年差距

0.300.250.300.250.200.150.100.050.00-0.05-0.10-0.15-0.20-0.25中性假設(shè)（中位數(shù)） 年）年 收窄）5020-0320-0620-0920-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-12-03

地產(chǎn)投資當(dāng)季同比增速測(cè)算悲觀假設(shè)（持平2022-2023年）中性假設(shè)（中位數(shù)） 樂(lè)觀假設(shè)（跌幅較2022-2023年收資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，2、結(jié)構(gòu)推算核心思路是根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)分別推算土地購(gòu)置費(fèi)和建安投資，進(jìn)而得到地產(chǎn)投資增速。但近年來(lái)這種預(yù)測(cè)方式誤差較大，僅可作為大致參考。土地購(gòu)置費(fèi)方面，由于土地購(gòu)置費(fèi)是分期計(jì)入，因此滯后土地出讓收入3個(gè)季度左右。2024年Q3滯后3個(gè)季度的土地出讓收入增速-17.9%，較2023年底的-27%趨于提升，指向2024年土地購(gòu)置費(fèi)增速可能由今年的-5%左右小幅提升至-0.5%左右。22024Q22-8.5%2023-5.3%行，指向2024年建安投資增速可能由今年的-12.2%小幅回落至-13.5%左右。綜合看，考慮到土地購(gòu)置費(fèi)、建安投資占比，合計(jì)可推算2024年地產(chǎn)投資跌幅-9.0%左右，跌幅較2023年的-9.6%收窄。圖表9：2024年地購(gòu)費(fèi)跌能收窄 圖表10：2024年建投資幅能繼續(xù)大 土地購(gòu)置費(fèi):土地購(gòu)置費(fèi):累計(jì)同比 土地出讓收入::滯后3季013-0614-0313-0614-0314-1215-0916-0617-0317-1218-0919-0620-0320-1221-0922-0623-0323-1224-09

706050403020100-10-20-3001-1203-0601-1203-0604-1206-0607-1209-0610-1212-0613-1215-0616-1218-0619-1221-0622-1224-06

地產(chǎn)投資:建筑工程:累計(jì)同比商品房銷售面積:累計(jì)同比:滯后2季資料來(lái)源：同花順iFinD， 資料來(lái)源：同花順iFinD，“三大工程”政策密集發(fā)力，是2024年穩(wěn)增長(zhǎng)、尤其是穩(wěn)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵抓手。3（8.251、城中村改造：預(yù)計(jì)年均投資5000-10000億元65021100055000億元/21部分大城市（如合肥）也會(huì)開(kāi)展改造，全國(guó)整體投資規(guī)?？赡?.5-1萬(wàn)億元/年。圖表11：超大特大城市的城中村投資規(guī)模測(cè)算（個(gè)）（億元）上海10---新一輪民心深圳40---廣州1279837.7青島85175濟(jì)南18東莞平均城中村改造投資規(guī)模測(cè)算2023年/城中村改造投資規(guī)模測(cè)算2023年/十四五年均的改造計(jì)劃城中村年均改造項(xiàng)目數(shù)投資額 單項(xiàng)目投資（億元）（億元）城中村改造年均投資文件21個(gè)資料來(lái)源：各城市政府網(wǎng)，上海市總工會(huì)，人民網(wǎng)，注：濟(jì)南和東莞項(xiàng)目數(shù)是根據(jù)規(guī)劃實(shí)施年份取平均計(jì)算。2、保障房建設(shè)：預(yù)計(jì)年均投資2400-5600億元）目前各地保障房建設(shè)規(guī)劃還未公布，難以從樣本城市的角度進(jìn)行推算，可從全國(guó)整體層面進(jìn)行分析。2020年我國(guó)家庭戶共4.9億戶，人均居住面積16平米及以下的家庭戶占比9.7%左右，約為4769萬(wàn)戶，參考上海等地標(biāo)準(zhǔn)，這部分人群可視為住房困難人群，后續(xù)需要通過(guò)住房保障體系解決住房困難問(wèn)題。萬(wàn)套間9圖表12：人居住積16平米以下比9.7%左右 圖表13：我保障性居工的政支出25%20%15%10%5%0%

21.5%19.1%21.5%19.1%16.8%13.7%8.1%8.1%5.0%3.1%3.0%1.6%8及以下9-12 13-1617-1920-2930-3940-4950-5960-6970及以上

億元2009201020092010201120122013201420152016201720182019202020212022

中國(guó):公共財(cái)政住房保障支出:保障性安居工程資料來(lái)源：2020年第七次人口普查年鑒， 資料來(lái)源：，保障房方面：>建設(shè)規(guī)模：剩余3869萬(wàn)套如果在未來(lái)五年內(nèi)由新增保障房解決一半，每年需要籌建3871430060%232>投資強(qiáng)度：508間520010/套（間4000元/6024萬(wàn)元/17萬(wàn)/24004000、5600圖表14：我國(guó)保障性住房建設(shè)投資規(guī)模測(cè)算剩余住房困難戶數(shù)（萬(wàn)戶）年均籌建套數(shù)（萬(wàn)套）300萬(wàn)以上大城市年均套數(shù)（萬(wàn)套）情景投資強(qiáng)度（萬(wàn)元/套）保障房建設(shè)投資（億元）3869387232悲觀102377中性173974樂(lè)觀245572資料來(lái)源：，住建部，測(cè)算注：相關(guān)測(cè)算假設(shè)可參考上述正文分析。3、“平急兩用”基建：預(yù)計(jì)年均投資1500-3200億元平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)屬于基建投資還是地產(chǎn)投資？從行業(yè)分類看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建成后的主要產(chǎn)品種類或主要用途及社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)種類來(lái)劃分，不能根據(jù)項(xiàng)目單位本身的行業(yè)類別來(lái)劃分。如果項(xiàng)目投產(chǎn)后有幾種產(chǎn)品，應(yīng)根據(jù)主要產(chǎn)品來(lái)確定行業(yè)類別。一般情況下，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目只能屬于一種國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)。平急兩用項(xiàng)目除了傳統(tǒng)基建的交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，還包括新基建的醫(yī)療、文旅服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)，不完全屬于基建投資。。圖表15：部分城市的“平急兩用”基建項(xiàng)目情況城市具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容杭州（生活必需品保供）武漢具有隔離功能的旅游居住設(shè)施、醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)點(diǎn)、城郊大倉(cāng)基地和市政、旅游配套設(shè)施重慶農(nóng)產(chǎn)品保供、交易基地資料來(lái)源：杭州網(wǎng)，武漢市政府網(wǎng)，新華網(wǎng)，平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模多大？45116770.3521/213235221148321個(gè)超大特大城市的平急兩用基建年均投資規(guī)模約1500-3200億。圖表16：我國(guó)平急兩用基建規(guī)模測(cè)算“平急兩用”樣本城市目前公開(kāi)的項(xiàng)目總投資（億元）年均投資（億元）杭州770154武漢16381重慶2513大連2412“平急兩用”規(guī)模測(cè)算總投資（億元）年均投資（億元）161773235下限：其余3城目前平均水平翻倍（假設(shè)后續(xù)項(xiàng)目繼續(xù)出臺(tái)，建設(shè)期2年）29