房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政金融政策之我見

房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政金融政策之我見在當(dāng)下的中國(guó)，沒有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣令老百姓魂?duì)繅?mèng)繞，也沒有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣令決策層殫精竭慮。1998年至今，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)行了四輪調(diào)控，但遺憾的是，目前房地產(chǎn)業(yè)已成了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)之痛、社會(huì)之痛。我認(rèn)為盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求規(guī)律很難解釋目前的高房?jī)r(jià)問題，但是房地產(chǎn)價(jià)格依然不會(huì)背離客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，我們還必須從供求規(guī)律角度去探求解決之道。未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)政策的著眼點(diǎn)應(yīng)定位于如何有效增加房地產(chǎn)供給，而不宜從抑制房地產(chǎn)需求角度來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。如果我們不能在房地產(chǎn)供給方面建立起一套新的制度體系，那么，調(diào)控要取得成效是困難的。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)合理穩(wěn)定發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的GDP目前大約5%左右，就業(yè)量?jī)H占全社會(huì)的0.25%。但是，近些年來(lái)，在GDP主義的影響下，許多政策權(quán)威、專家學(xué)者和房地產(chǎn)商都將房地產(chǎn)定位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。理由是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著60多個(gè)行業(yè)，影響到地方財(cái)政收入和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。現(xiàn)階段的中國(guó)，如果將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)是非常錯(cuò)誤的。它不僅會(huì)制約新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的“空心化”，也會(huì)制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性，甚至危及我國(guó)的信息安全和經(jīng)濟(jì)安全。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)定位失當(dāng)所導(dǎo)致的畸形發(fā)展，極大地抑制了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的創(chuàng)業(yè)精神，抑制了新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加劇了投機(jī)行為和腐敗問題的滋生以及社會(huì)的兩極分化，動(dòng)搖了社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。應(yīng)清醒地看到，在房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)的帶動(dòng)下，中國(guó)的GDP盡管長(zhǎng)期保持了高速增長(zhǎng)，但中國(guó)在技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、教育和社會(huì)保障等方面的投入則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等方面也面臨重重挑戰(zhàn)。在一定程度上，中國(guó)目前已經(jīng)患上了“房地產(chǎn)病”，猶如一些依靠資源（例如石油）致富國(guó)家的“資源病”。事實(shí)上，任何一個(gè)國(guó)家的現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略都是有先后次序的。美、日經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是在國(guó)家實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化之時(shí)而不是之前。而且，當(dāng)工業(yè)化達(dá)到一定階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵是“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”?，F(xiàn)階段，中國(guó)還遠(yuǎn)沒有完成從農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化和信息化的轉(zhuǎn)型，社會(huì)大眾也沒有實(shí)現(xiàn)普遍富裕，我們面臨的巨大任務(wù)和挑戰(zhàn)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。但是，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)界還是各級(jí)政府，這些年的關(guān)鍵詞都是“房地產(chǎn)”。數(shù)十年通過發(fā)展勞動(dòng)密集型工業(yè)和加工工業(yè)積累的一點(diǎn)辛苦錢，本來(lái)應(yīng)該用于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻被房地產(chǎn)耗費(fèi)掉了。我認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)可以支撐一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但它卻是中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的巨大阻力，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要障礙。尤其需要關(guān)注的是，近些年來(lái)，進(jìn)入中國(guó)的熱錢大部分流向了房地產(chǎn)業(yè)，外國(guó)資本的惡性介入，有可能會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)成為一場(chǎng)洗劫中國(guó)社會(huì)財(cái)富的戰(zhàn)場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果越來(lái)越多的人買不起房子，甚至租不起房子，那么，將會(huì)激化矛盾，引發(fā)社會(huì)危機(jī)。因此，解決中國(guó)房地產(chǎn)的高房?jī)r(jià)問題，必須首先在國(guó)家戰(zhàn)略層面給房地產(chǎn)做出正確的產(chǎn)業(yè)定位。深化土地出讓制度和財(cái)稅體制改革，抑制地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴2000年以來(lái)，我國(guó)城市化水平不斷提升，已從36.09%躍升到目前的47%。伴隨城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)熱持續(xù)升溫并快速推高了土地出讓價(jià)格，最終又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇攀升。在此過程中，地方政府不僅從土地一級(jí)市場(chǎng)上直接獲取了巨大土地增值收益，而且在土地二級(jí)市場(chǎng)上也間接獲取了大量的稅費(fèi)收入。事實(shí)上，在現(xiàn)有的稅收體制下，地方政府要做到“一要吃飯，二要建設(shè)”，土地財(cái)政的形成是一種客觀必然，其進(jìn)一步的邏輯就必然是推高房地產(chǎn)的開發(fā)成本和價(jià)格。目前，土地購(gòu)置費(fèi)占商品房?jī)r(jià)格的平均比例畸高。有權(quán)威人士認(rèn)為是35%左右，國(guó)土資源部認(rèn)為是20-40%，全國(guó)工商聯(lián)