房地產(chǎn)管理及市場(chǎng)分析論文

房地產(chǎn)管理及市場(chǎng)分析論文上海房地產(chǎn)泡沫的思考劉潔U200914571物流0903班摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)龍頭城市，其房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)呈現(xiàn)出了火熱態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)收入比，投資性購(gòu)房大量增加，其中的泡沫成分是顯而易見。研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無(wú)論對(duì)于上海、對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。關(guān)鍵詞：上海房地產(chǎn)泡沫1．上海房地產(chǎn)泡沫的分析從20世紀(jì)90年代末開始，上海的房地產(chǎn)業(yè)就開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而進(jìn)入21世紀(jì)后，其發(fā)展更是突飛猛進(jìn)的。特別是近幾年，上海市的房?jī)r(jià)一路飆升，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通百姓的承受能力。國(guó)家與地方政府也采取了各種措施來(lái)壓制房?jī)r(jià)，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良現(xiàn)象，但其效果并不顯著。1.1中國(guó)金融現(xiàn)狀中國(guó)的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因之一，在上海也不例外。隨著入世承諾---2006年底銀行業(yè)務(wù)全面向外資開放---的臨近，中央政府開始加緊促使國(guó)有商業(yè)銀行內(nèi)部改革，各國(guó)有商業(yè)銀行也加速處理計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的大批銀行呆壞帳、充實(shí)資本金，減少不良資產(chǎn)比例等。而歷史和現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都顯示了銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，銀行通過(guò)快速的擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)?？梢匝杆俳档妥陨聿涣假Y產(chǎn)率，于是，銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購(gòu)房戶提供貸款的強(qiáng)烈沖動(dòng)。

1.2房地產(chǎn)投資渠道中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是與低迷、不發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)緊密相關(guān)的，并且集中表現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)泡沫上。一方面，持續(xù)走低的股票市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法對(duì)大量社會(huì)閑散資金產(chǎn)生吸引力，促使它們轉(zhuǎn)向既能保值增值、又能投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而自覺不自覺地加入到國(guó)際、國(guó)內(nèi)炒房團(tuán)的行列中；另一方面，由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)落后，房地產(chǎn)企業(yè)缺少直接融資渠道，社會(huì)公眾還是無(wú)法找到合適渠道投資發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)，不能順利分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)。沒有合適的渠道，社會(huì)“游資”就只好尋找合法但不“合適”的渠道---炒房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)泡沫增加。1.3國(guó)際熱錢的進(jìn)入造成國(guó)際“熱錢”進(jìn)入上海房地產(chǎn)的原因之一就是利率因素——全球利率跟隨美元走低；匯率因素——國(guó)際上普遍形成的人民幣升值預(yù)期。首先，利率因素如何影響上海房?jī)r(jià)的。自2000年美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退以來(lái)，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次減息，使得美元處在一個(gè)超低的利息水平。由于美元的世界貨幣作用，帶動(dòng)全球利率走低，其結(jié)果促成了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。當(dāng)美國(guó)股市泡沫崩潰之后，超低利率政策促使國(guó)際游資一方面尋求避險(xiǎn)場(chǎng)所，另一方面尋找新的獲利場(chǎng)所。眾所周知，房地產(chǎn)是最具有“避險(xiǎn)資產(chǎn)”特征的商品，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)遂成為股市泡沫崩潰之后國(guó)際游資最青睞的理想投資場(chǎng)所。

其次就是匯率因素。近兩年來(lái)，因中美貿(mào)易的巨大順差，中美之間圍繞人民幣升值問題的摩擦已經(jīng)是愈演愈烈，一直是政府和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家不斷就人民幣升值問題向中國(guó)政府施壓，甚至已經(jīng)到了國(guó)會(huì)審議通過(guò)制裁中國(guó)的法案的程度，國(guó)內(nèi)外大多數(shù)的專家學(xué)者指出人民幣已經(jīng)被高度低估，借助媒體的推波助瀾，顯示出人民幣在未來(lái)大幅升值已經(jīng)是不可避免。另一方面，中國(guó)政府雖然在公開場(chǎng)合因堅(jiān)持宣布：考慮現(xiàn)實(shí)復(fù)雜的因素，人民幣不會(huì)馬上升值，但溫總理卻提出人民幣要在“出人意料”的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)升值，而且已經(jīng)有了一次小幅升值的實(shí)踐。無(wú)疑進(jìn)一步證實(shí)了人民幣匯率改革的必然性和人民幣升值的可期待，這些因素都向人們顯示的是人民幣未來(lái)升值的不可避免，這種市場(chǎng)預(yù)期理所當(dāng)然會(huì)吸引大量的國(guó)際游資。1.4國(guó)家金融政策的配合地方政府增加財(cái)政收入的最好途徑是增大房地產(chǎn)市場(chǎng)的收入，從調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策，可以帶動(dòng)其他地方收入。在地方政府努力的使房地產(chǎn)行業(yè)升溫后，卻沒有止住它繼續(xù)加熱的趨勢(shì)。隨著國(guó)家對(duì)居民住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，大部分房地產(chǎn)炒家遂講精力和財(cái)力放在商品房的投資上，商品房出現(xiàn)泡沫，政府很難能夠?qū)⑸唐贩康膬r(jià)格給調(diào)控下來(lái)，于是商品房的價(jià)格有較大的上漲空間，盡管可以早已超出購(gòu)買者的承受能力。房地產(chǎn)泡沫是整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配時(shí)嚴(yán)重失衡、貨幣投放比例嚴(yán)重失衡，致使大量閑散資金涌向房地產(chǎn)的結(jié)果。因?yàn)榈胤嚼妫ɑ蛘哒?jī)）所致，安居房在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)展遲緩，而有些官員們說(shuō)的多，做的少。作為一手托兩家的銀行，也沒有什么實(shí)質(zhì)可行的措施。長(zhǎng)此以往，估計(jì)會(huì)對(duì)居民的消費(fèi)和服務(wù)業(yè)乃至整個(gè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)買下巨大的隱患。2．聯(lián)系全國(guó)的房地產(chǎn)狀況上海的房?jī)r(jià)一路飆升，除了少數(shù)專家學(xué)者（如復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容教授等）大膽指出上海房地產(chǎn)泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打擊投機(jī)行為、擠壓泡沫之外，社會(huì)上各種利益團(tuán)體似乎是“異口同聲”地預(yù)言房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高、“同心同德”地推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升。2.1土地出讓率降低樓市調(diào)控必然導(dǎo)致今年各城市的土地收入縮水。在商品房銷量大幅下降后，開發(fā)商拿地的熱情明顯降低。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，今年全國(guó)土地出讓金收入可能將明顯下滑。這不僅將威脅到地方融資平臺(tái)貸款的質(zhì)量，也將顯著影響地方政府的投資雄心。但

3.4房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是系統(tǒng)調(diào)控、長(zhǎng)期和剛性調(diào)控

只要建立“管住地根、管住銀根、遏制投機(jī)、抑制投機(jī)、嚴(yán)懲腐敗、認(rèn)真執(zhí)行”的系統(tǒng)的、剛性的、長(zhǎng)期的房地產(chǎn)科學(xué)制度，就一定能把中國(guó)的高房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)！管住18億畝耕地不是一句空話，要有措施，當(dāng)前尤為重要的是要對(duì)投資投機(jī)需求及房地產(chǎn)商業(yè)賄賂進(jìn)行長(zhǎng)期、系統(tǒng)、嚴(yán)厲地調(diào)控，基本是控制在“一戶一套”，對(duì)多套房通過(guò)高額的利率、信貸（兩套以上房不貸）、稅收（累進(jìn)稅、征收房產(chǎn)稅和20%所得稅，恢復(fù)外銷房）進(jìn)行調(diào)控，堅(jiān)決杜絕一戶兩套以上住房，否則“管住地根、管住銀根”就是一句空話，宏觀調(diào)控就會(huì)無(wú)疾而終。懇請(qǐng)各級(jí)地方政府，給未來(lái)和子孫留點(diǎn)資源（土地），相信我們的子孫比我們更聰明，屆時(shí)的地價(jià)也會(huì)更高。3.5加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

現(xiàn)在“千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋”搞房地產(chǎn)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不甚合理，尚處低級(jí)階段。出現(xiàn)“凱恩斯依賴癥”，內(nèi)生需求不足，通貨緊縮明顯且投資效率低下，中國(guó)當(dāng)前GDP增長(zhǎng)、財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重，其明顯地帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，擴(kuò)大了投資的乘數(shù)效應(yīng)。政府靠積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策（對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是極度寬松的貨幣政策）來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，一旦政策的效應(yīng)發(fā)生遞減，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱調(diào)整，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費(fèi)、投資短期內(nèi)過(guò)度向房地產(chǎn)傾斜，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上所說(shuō)的“擠出效應(yīng)”即表現(xiàn)為其他消費(fèi)的緊縮和其他產(chǎn)業(yè)的擠壓，這也許是我國(guó)最近幾年除房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”以外實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷萎縮、國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入“滯脹”（通貨膨脹與通貨緊縮并存）的一個(gè)重要原因。因此，走好“科技興國(guó)”以優(yōu)化我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以“信息化來(lái)帶動(dòng)和促進(jìn)工業(yè)化”，提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的能級(jí)以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，已刻不容緩。

3.6加強(qiáng)法律建設(shè)，為可持續(xù)發(fā)展提供法律保障

房地產(chǎn)業(yè)就其本身而言，在我國(guó)還是一個(gè)年輕的行業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住宅保障體系方面的法律、法規(guī)建設(shè)還很不完善，《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)最大標(biāo)的商品房不適用，在土地管理和房屋中介管理方面還存在執(zhí)法不嚴(yán)的情況，“樓倒倒”、“樓歪歪”等豆腐渣過(guò)程層出不窮，囤房囤地、哄抬房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告等更是屢見不鮮！廣大住房消費(fèi)者在權(quán)益保護(hù)方面明顯處于弱勢(shì)。因此，房地產(chǎn)業(yè)方面的制度建設(shè)和法制建設(shè)迫在眉睫。有關(guān)方面對(duì)《住宅法》、《住宅保障法》的研究正緊鑼密鼓，我們期盼著信息公開，我們期盼著它早日出臺(tái)，也期盼著它的草稿盡早同廣大群眾見面，以便集思廣益、形成共識(shí),通過(guò)《住宅法》、《住宅保障法》的出臺(tái)來(lái)切實(shí)保障住房產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

另外，已出臺(tái)的各項(xiàng)法律和政策必須嚴(yán)格執(zhí)行，必須要有行政問責(zé)（問罪）和嚴(yán)厲的懲戒制度，以維護(hù)法律和政策的權(quán)威。有些法律至今仍未得到有效實(shí)施，這么多年的法律和政策懸空，造成了多少國(guó)有資產(chǎn)流失和少收？誰(shuí)要為此負(fù)責(zé)？法律和政策的權(quán)威何在？大量的事實(shí)證明，地方政府是土地違法的主體，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展呼喚法律的歸位。結(jié)論：就上海房地產(chǎn)而言，其出現(xiàn)泡沫的原因很多都可以類似于全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生泡沫的原因，中國(guó)金融的某些現(xiàn)狀不是一朝一夕能夠改善到可以大幅度減弱投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，而地方政府依靠房地產(chǎn)途徑帶來(lái)效益或者政績(jī)的現(xiàn)狀也依賴于中國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)。國(guó)際熱線的流入很大程度上依賴于人民幣與美元的匯率差，以及貸款率差，由此我們只能通過(guò)采用宏觀調(diào)