個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房稅費(fèi)政策解析

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房稅費(fèi)政策解析肇慶市地方稅務(wù)局目錄一、轉(zhuǎn)讓方涉及的稅費(fèi)二、受讓方涉及的稅費(fèi)三、舉例說(shuō)明四、存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定爭(zhēng)議處理辦法一、轉(zhuǎn)讓方涉及的稅費(fèi)（一）增值稅及其附加稅費(fèi)（包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）（二）個(gè)人所得稅（三）土地增值稅（四）印花稅（一）增值稅及其附加稅費(fèi)1、一般規(guī)定：2016年5月1日營(yíng)業(yè)稅全面改征增值稅，其中納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)房屋住房2、特殊規(guī)定（1）個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。住房注意區(qū)分非住房（2）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房，免征增值稅。（3）離婚財(cái)產(chǎn)分割免征增值稅。（4）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹免征增值稅。（5）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人免征增值稅。（6）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)免征增值稅。3、稅率：5%（價(jià)外稅）4、計(jì)算方法：應(yīng)納增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%或應(yīng)納增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%納稅人類(lèi)型取得方式地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地）國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地）個(gè)體工商戶(hù)非自建差額，5%差額，5%自建全額，5%全額，5%其他個(gè)人非自建差額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)自建全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)納稅人類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地）國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地）

個(gè)體工商戶(hù)（非北上廣深）購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額，5%全額，5%購(gòu)買(mǎi)2年以上的住房免稅免稅

其他個(gè)人（非北上廣深）購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買(mǎi)2年以上的住房免稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)納稅人類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型

地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地）

國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地）

個(gè)體工商戶(hù)（北上廣深）購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額，5%全額，5%購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房差額5%差額，5%購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房免稅免稅

其他個(gè)人（北上廣深）購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房差額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房免稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)差額扣除憑證：納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加1、一般規(guī)定：以納稅人實(shí)際繳納增值稅為計(jì)稅依據(jù)，隨增值稅同時(shí)繳納。2、稅率：（7%、5%、1%）、3%、2%3、應(yīng)納稅額=實(shí)際繳納增值稅×適用稅率（二）個(gè)人所得稅1、一般規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以個(gè)人每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和相關(guān)稅、費(fèi)后的余額，為應(yīng)納稅所得額。注意：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：15%裝修費(fèi)用商品房及其他住房：10%2、特殊規(guī)定：（1）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹不征收個(gè)人所得稅。（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。（4）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。（5）個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。3、稅率：20%4、計(jì)算方法：應(yīng)納個(gè)人所得稅額=（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用）×20%合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。核定征收：不能正確核算所得的個(gè)人所得稅納稅人應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=收入總額×帶征率（1.5%）三、土地增值稅1、一般規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房屋并取得收入的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。2、特殊規(guī)定：自2008年11月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。3、稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率30%—60%4、計(jì)算方法：增值額=收入－扣除項(xiàng)目增值率=增值額/扣除項(xiàng)目，根據(jù)比值選擇適用稅率應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過(guò)50%的部分30%02超過(guò)50%至100%的部分40%5%3超過(guò)100%至200%的部分50%15%4超過(guò)200%的部分60%35%注意：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。轉(zhuǎn)讓舊房，扣除項(xiàng)目：按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票：可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。四、印花稅1、一般規(guī)定：個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài),繼承,贈(zèng)與,交換,分割等所立的書(shū)據(jù)應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。2、特殊規(guī)定：自2008年11月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。3、稅率：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.5‰4、計(jì)算方法：應(yīng)納印花稅=合同所載金額×0.5‰二、受讓方涉及的稅費(fèi)（一）契稅（二）印花稅（一）契稅1、一般規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依規(guī)定繳納契稅。2、特殊規(guī)定（1）自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（2）自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。北京市、上海市、廣州市、深圳市（除外）（3）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。3、稅率：3%、2%、1.5%、1%4、計(jì)算方法：應(yīng)納契稅額=申報(bào)交易價(jià)格或核定計(jì)稅價(jià)格（不含稅）×適用稅率注意：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)（孰高原則）（二）印花稅1、一般規(guī)定：個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài),繼承,贈(zèng)與,交換,分割等所立的書(shū)據(jù)應(yīng)應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。2、特殊規(guī)定：自2008年11月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。3、稅率：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.5‰4、計(jì)算方法：應(yīng)納印花稅=合同所載金額×0.5‰三、舉例說(shuō)明例一：張三2014年8月以60萬(wàn)元在肇慶市端州區(qū)購(gòu)入一套120平方米的住房，裝修費(fèi)用8萬(wàn)元，于2016年6月以80萬(wàn)元賣(mài)給李四。經(jīng)核實(shí)，張三一家有兩套住房。李四購(gòu)入張三的住房屬于首次購(gòu)房，其一家也沒(méi)有其他住房。在交易過(guò)程中，雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)如下：（一）轉(zhuǎn)讓方：張三1、增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%=80÷（1+5%）×5%=3.81萬(wàn)元2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加=3.81×（7%+3%+2%）=0.46萬(wàn)元3、個(gè)人所得稅額=（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用）×20%=（80－3.81－60－0.46－6）×20%=1.946萬(wàn)元4、土地增值稅：免征5、印花稅：免征（二）受讓方：李四1、契稅=申報(bào)交易價(jià)格或核定計(jì)稅價(jià)格（不含稅）×適用稅率=（80－3.81）×1.5%=1.14萬(wàn)元2、印花稅：免征例二：張三2010年8月以60萬(wàn)元在肇慶市懷集縣購(gòu)入一套60平方米的商鋪，同時(shí)繳納契稅1.8萬(wàn)元（均取得合法憑證），于2016年8月以120萬(wàn)元賣(mài)給李四（簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同）。在交易過(guò)程中，雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)如下：（一）轉(zhuǎn)讓方：張三1、增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%=（120－60）÷（1+5%）×5%=2.86萬(wàn)元2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加=2.86×（5%+3%+2%）=0.29萬(wàn)元3、個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用）×20%=（120－2.86－60－0.29－11.1－0.06）×20%=9.13萬(wàn)元4、土地增值稅收入=120－2.86=117.14萬(wàn)元扣除項(xiàng)目=60×（1+5%×6）+1.8+0.29+0.06=80.15萬(wàn)元增值額=117.14－80.15=36.99萬(wàn)元增值率=36.99÷80.15×100%=46.15%適用稅率：30%，速算扣除系數(shù)：0土地增值稅=36.99×30%=11.1萬(wàn)元5、印花稅=合同所載金額×0.5‰=120×0.5‰=0.06萬(wàn)元（二）受讓方：李四1、契稅=申報(bào)交易價(jià)格或核定計(jì)稅價(jià)格（不含稅）×適用稅率=（120－2.86）×3%=3.51萬(wàn)元2、印花稅=合同所載金額×0.5‰=120×0.5‰=0.06萬(wàn)元四、存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定爭(zhēng)議處理辦法（一）存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)背景：陰陽(yáng)合同，偷逃稅款國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一要求

我市存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)（住宅類(lèi)）于2012年3月20日起全面上線運(yùn)行，2014年7月1日起，非住宅類(lèi)存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)在全市上線運(yùn)行。系統(tǒng)介紹：計(jì)價(jià)原則：孰高原則、計(jì)稅參考值差異說(shuō)明：系統(tǒng)維護(hù)：爭(zhēng)議解決途徑：肇慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《肇慶市存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定爭(zhēng)議處理辦法》的公告（肇慶市地方稅務(wù)局公告2016年第4