建業(yè)森林半島(三期)商業(yè)研展報告

羅山工程研展報告目錄一、洛陽市商業(yè)地產(chǎn)市場概況1.1洛陽商業(yè)的整體狀況…………21.2商業(yè)組合方式…………………21.3經(jīng)營業(yè)態(tài)分析…………………3二、本案周邊區(qū)域規(guī)劃概況2.1洛南新區(qū)的開展規(guī)劃…………42.2本案周邊人口結(jié)構(gòu)及配套……5三、周邊競爭樓盤調(diào)研3.1洛南商業(yè)工程概述……………63.2工程體量分析…………………93.3戶型面積分析…………………103.4產(chǎn)品風(fēng)格分析…………………113.5產(chǎn)品配套分析…………………123.6價格分析………133.7營銷方式分析…………………143.8消費群體分析…………………153.9周邊商業(yè)開展趨勢……………16四、工程SWOT分析.…………………17總結(jié)、建議一、洛陽市商業(yè)地產(chǎn)市場概況1.1洛陽商業(yè)的整體狀況洛陽市有著悠久的商業(yè)歷史，居民具有良好的購置習(xí)慣和很強的購置潛力，再加上洛陽市政府靈活超前的政策法規(guī)，使得洛陽具有很強的商業(yè)經(jīng)營條件。洛陽市中心商業(yè)地段主要集中在洛河以北，中州大道以南，南昌路以東，以及定鼎路的兩側(cè)，先后形成“洛陽市百貨大樓〞、“王府井百貨大樓〞和“上海市場步行街〞等商圈，形成洛陽繁榮的商業(yè)景象。1.2商業(yè)組合方式根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，洛陽現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)組合主要有以下幾種：沿街條狀商業(yè)沿街條狀商業(yè)就是商業(yè)建筑沿著街道的兩邊一字排開，形成條狀。一般都是以住宅或商務(wù)用房裙房的樣式出現(xiàn)，在1-2層左右，3層以上并不多見。由于洛陽城市的以東西向帶狀延伸，東西向較長，而南北向卻較窄，使得洛陽原先的商鋪都的以沿街條狀分布為主。主要分布于城市主干道的兩側(cè)，如：中州路、景華路等。條狀+塊狀的綜合型商業(yè)此種分布方式，是在條狀商業(yè)的根底上增加了一個到兩個塊狀的商業(yè)建筑〔俗稱：Shoppingmall〕，業(yè)態(tài)豐富，門類繁多，形成綜合經(jīng)營，一般都以地區(qū)級的商業(yè)中心出現(xiàn)。如：“王俯井百貨〞、“上海市場〞、“丹尼撕百貨〞等都是此類商業(yè)中的典型。1.3經(jīng)營業(yè)態(tài)分析就現(xiàn)在的洛陽市場，經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要包含以下幾種：餐飲業(yè)或清餐飲業(yè)；專賣零售業(yè)；休閑娛樂業(yè)；社區(qū)配套效勞業(yè)等。不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)都樓層的要求要各有不同，有的一定要用底層；有點可以用二層；有的最好是一二層連用。各層商鋪適合的經(jīng)營業(yè)態(tài)如下表。業(yè)態(tài)業(yè)種樓層分布獨1層獨2層雙層連用餐飲業(yè)特色餐廳、大中型飯店等★★★專賣零售業(yè)服裝、飾品、各種專賣店等★★休閑娛樂業(yè)美容美發(fā)、咖啡廳、網(wǎng)吧等★★★社區(qū)配套效勞業(yè)便利店、郵局、銀行等★★從上邊可以清楚的看出商業(yè)經(jīng)營的最正確使用樓層是低層，但也不是非低層莫屬，許多業(yè)態(tài)是可以單獨或局部布置在2層甚至2層以上的樓層，如餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)等。本案為二層的住宅裙房商鋪，因此建筑設(shè)計上可以考慮運用科學(xué)的手法將第一、二層動線別離，實現(xiàn)樓層的可合可分，從而提升第二層商鋪的商業(yè)價值。二、本案周邊區(qū)域規(guī)劃概況2.1洛南新區(qū)的開展規(guī)劃新區(qū)總體規(guī)劃洛陽新區(qū)位于洛陽市南部，和建成區(qū)隔洛河相望，北至洛河南岸，南至規(guī)劃快速客運專線，東起焦枝鐵路線，西至規(guī)劃西南環(huán)高速路，總面積約71.3平方公里，規(guī)劃居住人口50萬。分六個功能區(qū)，分別為中心區(qū)11.19平方公里、大學(xué)城及體育中心8.5平方公里、洛龍科技園13.9平方公里、濱河公園區(qū)4.9平方公里、隋唐城遺址22.1平方公里和關(guān)林分區(qū)10.8平方公里。本案就位于濱河公園區(qū)。洛陽新區(qū)根底設(shè)施、公共設(shè)施規(guī)劃情況開發(fā)兩年來，洛南新區(qū)的根底設(shè)施及公共設(shè)施根本已完善。道路交通四通八達，水、電、煤、學(xué)校、體育中心、公交線路等根本配套設(shè)施已相繼建成并投入使用。隨著城市公園綠地、居民小區(qū)綠地、道路綠化帶、防護綠地等綠化的相繼建成，城市綠化也有了翻天覆地的變化。商業(yè)中心綠地廣場和連接龍門石窟的西山萬畝森林公園、隋唐綠色園林觀光區(qū)也正在建設(shè)。隨著洛陽市委市政府的入駐辦公，和各企事業(yè)單位的遷入，新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度會進一步提速，再經(jīng)過3-5年的努力，整個新區(qū)將會成為功能完備、配套齊全、商業(yè)氣息濃郁、山水園林相間、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、最適宜人們居住的新城區(qū)。2.2本案周邊人口結(jié)構(gòu)及配套本案周邊人口結(jié)構(gòu)主要有以下幾個局部：企事業(yè)單位工作人員包括勤政苑〔市委政府等機關(guān)家屬院〕、市國稅局住宅樓、市地稅局住宅區(qū)、市煙草局住宅樓、高層次人才住宅樓、洛陽日報社小區(qū)、市商業(yè)銀行住宅樓、市證券住宅樓、市藥監(jiān)局住宅區(qū)、龍門管理局等小區(qū)的人員。新建小區(qū)商品住宅業(yè)主主要集中在本案住宅區(qū)、中泰華庭、開元裝飾大廈、順馳第一大街、陽光維也納等小區(qū)。原有村民主要是已入駐的安置小區(qū)村民，加上其他長住人員，如：學(xué)生、老師等現(xiàn)共約5萬人。在兩年時間內(nèi)長住人口將迅速增加，人氣急劇旺盛，屆時在本案周邊將會形成一個居民購置力強、消費潛力巨大、多元化、穩(wěn)步擴大的消費市場，人口結(jié)構(gòu)將呈多元化態(tài)勢，由此將帶動商業(yè)的多元化繁榮。本案周邊的相關(guān)配套設(shè)施本案地理位置比擬優(yōu)越，是未來開展的重點地區(qū)，可直接享受洛北商圈的輻射，周邊局部公共生活設(shè)施已建成并投入使用，但居民生活所需的相關(guān)商業(yè)配套較為缺乏。這也為本案的商業(yè)開發(fā)提供了極大的市場空間。三、周邊競爭樓盤分析3.1洛南商業(yè)工程概述鑒于商業(yè)工程的區(qū)域輻射特性，能夠與本案形成競爭態(tài)勢的工程主要分布于洛南新區(qū)。而除本案外目前已建于洛南新區(qū)的商業(yè)工程有：工程名稱地址開發(fā)商業(yè)態(tài)中泰·華庭英才路與北苑二路交匯處中泰置業(yè)底商裝飾大廈王城大道與太康路交匯處天元置業(yè)底商順馳·第一大街龍門大道與太康路交叉口洛陽順馳商業(yè)樓順馳·尚街政和路市政府東側(cè)200米洛陽順馳步行街以上商業(yè)工程中，中泰華庭距離本案最近，規(guī)劃中的商業(yè)體量也最大。其產(chǎn)品主要為二層底商，一二層連為一戶。建筑橫向采用可自由分割的框架結(jié)構(gòu)，營銷手法方面采用3年的包租返租，年返利8%，目前工程進度尚為認(rèn)購期。裝飾大廈為最先可交付使用的工程。預(yù)計下月向商戶交房。底商，一二層連為一戶，框架結(jié)構(gòu)，5年包租，年返利8%，租金為42元/㎡/月目前處于清盤期。順馳·第一大街，作為順馳的品牌工程，與本案有諸多雷同之處，但地理位置更為優(yōu)越。其業(yè)態(tài)為商業(yè)樓的形式。一二層三四層分別為一戶，橫向可自由分割，包租5年，年返利8%。目前底層告磬而三四層滯銷，銷售狀況差異巨大，值得反思。順弛·SHOWGOOD尚街的體量較大，業(yè)態(tài)為步行商業(yè)街，工程總體規(guī)劃現(xiàn)代而合理，且坐落于新區(qū)CBD、CLD雙核心區(qū)域，處于新區(qū)商業(yè)工程的龍頭地位。目前底層告磬，二三層局部大面積商鋪正在重新分割，預(yù)計年底可交付使用，目前處于清盤期。另外本案周邊還有局部規(guī)劃中的商業(yè)工程，將在未來2年內(nèi)逐漸建成。這局部規(guī)劃商業(yè)的存在對本工程現(xiàn)階段的商業(yè)銷售會帶來影響，但本工程后期的體量開發(fā)就會受到一定的影響。規(guī)劃中的商業(yè)工程工程名稱地址業(yè)態(tài)商行住宅樓一二層洛河路商行住宅樓底商商業(yè)工程1龍興小區(qū)旁規(guī)劃中商業(yè)工程2古城路與王城路交叉地段規(guī)劃中商業(yè)工程3濱河快速道與古城路交叉規(guī)劃中3.2工程體量分析工程名稱建筑面積商戶數(shù)中泰·華庭28100㎡不詳裝飾大廈約5000㎡約20戶第一大街約20000㎡約90戶順馳·尚街不詳1期200余戶上表表達的是本案四大競爭樓盤體量方面的一個橫向比擬。在陳列中可以看到：中泰華庭商業(yè)建筑體量較為巨大，其大局部商業(yè)體目前尚處于規(guī)劃階段，從銷售人員處得知預(yù)計將在2005年末認(rèn)購。根據(jù)目前了解的情況可以看出，其業(yè)態(tài)定位較為雜亂，屬于依附于大規(guī)模住宅的配套商業(yè)。但由于與本案所處區(qū)域太過接近，所以可能會對本案產(chǎn)生一定的沖擊。希望能通過市場定位和業(yè)態(tài)的差異來躲避沖突。裝飾大廈系商務(wù)、商業(yè)一體化的辦公集合。其定位精確，主要以裝飾行業(yè)的經(jīng)營和辦公為主。其底商受體量和自身定位的影響，應(yīng)不會對本案產(chǎn)生多大的沖擊。順弛·第一大街。在第一大街的品牌號召下，名店街秉承了順馳一貫做精品、出品牌的“大牌〞風(fēng)范。雖然區(qū)域位置決定其畢竟不是核心區(qū)域，但依靠其自身的品牌優(yōu)勢2萬平方米的體量在較短的時間內(nèi)去化了一半左右。順弛·尚街工程是以上樓盤中體量最大的一個。其坐臥新區(qū)中心區(qū)CBD、CLD雙核心位置，占有天時、地利。其利用開放、科學(xué)的動線規(guī)劃，將二層的空間充分翻開，由空中走廊縱橫相連，最大程度上防止了二樓店鋪的“高高在上〞。本案可借鑒其動線規(guī)劃的成功之處。3.3戶型面積分析工程名稱戶型進深開間面積中泰·華庭自由分割，1、2層一戶未定不詳未定裝飾大廈自由分割，1、2層一戶約10米6-13米156~363㎡第一大街雙層連賣1、2層一戶，3、4層一戶13.2米6米158.4~2000㎡順馳·尚街相對獨立，可自由分割不詳63.95㎡起根據(jù)上表陳列，結(jié)合研展中實際調(diào)查出的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)：同類產(chǎn)品設(shè)計單層面積多為80㎡左右。進深多為10~13米左右；為消除較高層的銷售壓力，多以雙層聯(lián)體為一戶，且不能自由選擇，這就造成了總面積的過大，在一定程度上影響了銷售；樓層越高銷售越難，尤為突出的是人流交通問題。從以上的分析可以看出，產(chǎn)品的多樣性分割組合可以為樓盤的銷售提供支撐。建議本案在設(shè)計時也可以考慮在橫向自由分割的同時，縱向的也留出選擇的余地，吸引消費者。同時拉大不同層高的價位差距，根據(jù)不同的需求在銷售時靈活運用和控制，以增加總體的銷售額。3.4產(chǎn)品風(fēng)格分析工程名稱外立面風(fēng)格中泰·華庭瓷磚+大面積落地窗現(xiàn)代風(fēng)格裝飾大廈瓷磚+大面積落地窗現(xiàn)代第一大街瓷磚、雨搭、落地窗現(xiàn)代古典主義順馳·尚街落地窗+玻璃幕墻+局部裝飾條現(xiàn)代風(fēng)格綜觀各工程的產(chǎn)品風(fēng)格，不外乎在現(xiàn)代風(fēng)格上的演繹，這與商業(yè)工程自身的現(xiàn)代感相得益彰，無可厚非。但同時我們也應(yīng)注意到在運用流行的同時，很自然的就容易失去自身的個性。而一件高尚的作品無論是在設(shè)計理念上還是在建筑造型上都應(yīng)擁有其自身的靈魂。順馳·順馳·尚街外立面工程中較為個性化、較為成功的當(dāng)屬“尚街〞，但我們的工程并不具備類似的客觀條件，這就需要產(chǎn)品在規(guī)劃時容入思想，幸而我們依附“森林半島〞，這使得我們不需要再去尋找其它標(biāo)新立異的靈感。我們所要做的就是將“森林半島〞的高尚理念完美無暇的揉入本案，并將其盡情演繹。順馳順馳·第一大街外立面3.5產(chǎn)品配套分析工程名稱衛(wèi)生間車位其他中泰·華庭可自建戶外不詳裝飾大廈獨立衛(wèi)生間戶外健身房、會議廳第一大街獨立衛(wèi)生間戶外電梯、室外景觀帶順馳·尚街公共衛(wèi)生間戶外景觀步行街、雙氣產(chǎn)品的配套是細節(jié)，更是最能打動有經(jīng)驗的二次置業(yè)者的法寶。各工程根據(jù)自身條件分別設(shè)立了不同的配套設(shè)施，目前尚無法評議其是否得當(dāng)，但筆者建議：預(yù)留管道，衛(wèi)生間可自建。同時周邊配套一到兩個公共衛(wèi)生間；適當(dāng)減少或分割商業(yè)體面前的綠化，建戶外車位或景觀，最大程度上表達“森林中的商業(yè)〞的氣氛；按照步行街的要求規(guī)劃，增加其價值感和高尚品質(zhì)3.6價格分析工程名稱銷售均價租金中泰·華庭認(rèn)購未定裝飾大廈6500元/㎡1.4元/㎡/天第一大街1~2層6700元/㎡3~4層4300元/㎡1.4元/㎡/天順馳·尚街1層8500元/㎡2層6500元/㎡未定通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除中泰華庭價格尚未出爐外，各商業(yè)工程的銷售均價多為“6500—7000元/㎡〞。目前裝飾大廈一層已告磬，其銷售價格最終定格在8000元/㎡。設(shè)有公共電梯間的二層價格為4300元/㎡。順馳·第一大街1~2層目前也以8000元/㎡的高價全部售出，而3~4層那么嚴(yán)重滯銷，價格停留在4300元~4500元間。目前其戶型正在改造，以期將大戶型分割，以便減少銷售壓力。順弛尚街定位高端，以7000元/㎡的起價面世，鋪位多為單間。以1層為例，目前售價達9000元/㎡，而2、3、4層除局部面積較大面積的戶型由于總價過高外，均能到達較高的銷售率和價格。總體而言，新區(qū)商業(yè)工程的銷售均價在7500元/㎡左右，底層價格較高，在8000—9000元/㎡甚至更高，且銷售狀況良好。與之相比，銷售壓力較大的局部是2至更高層的商鋪，售價大多還停留在4500元/㎡左右，與一層將近有一倍的差距。分析其原因，不外乎是受客流量的影響。而順弛·尚街2層的良好銷售，除了黃金的地段因素外，其合理、科學(xué)的建筑設(shè)計將2層設(shè)有外置樓梯，使一、二樓動線別離，獨立了二層商鋪，從而提升了二樓商鋪的價值。3.7營銷方式分析工程名稱營銷手段工程定位中泰·華庭包租3年，返利8%/年三級立體親水園林景觀裝飾大廈包租5年，返利8%/年領(lǐng)袖裝飾的財富中心第一大街包租5年，返利8%/年洛陽首席風(fēng)情商業(yè)名店街順馳·尚街包租5年，返利8%/年新區(qū)財富核心由上表可看出，包租返租的營銷手法非常普遍，年返利均設(shè)定為8%，此種商鋪營銷手段在整個洛陽市遍地開花。建議本案局部商鋪采用。工程的定位方面“中泰華庭〞的商業(yè)體對住宅依附性最強。沒有自身的定位，目前看來尚屬于社區(qū)效勞商業(yè)的性質(zhì)。裝飾大廈集商務(wù)、商業(yè)于一體，定位業(yè)態(tài)為裝飾行業(yè)的專業(yè)集成。其商業(yè)體受體量限制，對本案應(yīng)該沒有直接的沖擊。第一大街定位“洛陽首席風(fēng)情商業(yè)名店街〞在業(yè)態(tài)上將與本案形成競爭，幸而兩工程距離較遠，不會有太直接的沖突。但由于其啟動較早，故產(chǎn)品定位上的區(qū)隔是一定要做的。以最大程度的防止競爭壓力。順馳尚街坐落黃金地段，在業(yè)態(tài)上與第一大街有類似之處，與本案有一定的競爭，并且其體量更大，商業(yè)輻射區(qū)域幾乎概括中心區(qū)域。由此看來，將本案作出具有不可復(fù)制特性的內(nèi)在靈魂和外在特征將是整個工程籌劃的核心所在。3.8消費群體分析工程名稱消費群體底商輻射范圍中泰·華庭社區(qū)居民、周邊居民王城大道西；古城路北區(qū)域裝飾大廈裝飾業(yè)經(jīng)營者新區(qū)中心區(qū)西北部〔以商務(wù)區(qū)和公務(wù)員住宅區(qū)為主第一大街公務(wù)員、周邊居民洛南中心區(qū)北區(qū)順馳·尚街公務(wù)員及新區(qū)更廣闊的消費群體洛南中心區(qū)終消費群體直接導(dǎo)致商鋪的出售和投資。本工程的商業(yè)輻射大致可用如下列圖例表示：從商圈輻射圖商圈輻射圖上圖可以明確的看到，本案的消費群體將主要來自于附近1—3公里范圍內(nèi)的居民。建業(yè)業(yè)主及高層次人才居住區(qū)，是本案的主要消費群體，其次如國稅住宅樓、地稅住宅區(qū)、煙草住宅樓、商行住宅樓、證券住宅樓、日報社住宅樓、藥監(jiān)局住宅區(qū)、龍門管理局等機關(guān)、企事業(yè)單位的居民及龍興小區(qū)等原居住區(qū)安置居民、學(xué)校教師和學(xué)生等也將成為本工程的又一大消費群。從綜合的考量會發(fā)現(xiàn)，本案面臨著下表中的復(fù)合式競爭。究竟那種競爭最具壓力，目前尚無法考證，但相信最為直接的還是地域的限制，與中泰華庭的商業(yè)體將是客流量上的競爭；而與第一大街和尚街是業(yè)態(tài)方面的類同，直接導(dǎo)致對“高含金量〞的高端消費者的競爭。競爭焦點競爭樓盤直觀表達地域競爭中泰華庭裝飾大廈客流量業(yè)態(tài)競爭第一大街SOHWGOOD尚街高端消費者對強勢競爭，避其鋒芒；對弱勢競爭，堅決打擊；實力對等，那么突出個性，彰顯獨特魅力！3.9周邊商業(yè)開展趨勢預(yù)測根據(jù)新區(qū)規(guī)劃和市場開展規(guī)律，可預(yù)測出新區(qū)未來商業(yè)的開展趨勢。兩年時間內(nèi)，長住人口迅速增加，人口結(jié)構(gòu)將呈多元化態(tài)勢，由此將帶動商業(yè)的多元化繁榮。新區(qū)平均消費水平將會高于洛北老城區(qū)平均消費水平。就目前而言，大局部商業(yè)體系尚依附于住宅工程，故商業(yè)體普遍缺乏獨立個性和靈魂。將來更大規(guī)模更專業(yè)化的商業(yè)入住后，將對現(xiàn)有的商業(yè)體產(chǎn)生一定的沖擊。由于洛陽市民普遍對洛南新區(qū)抱較大的信心，隨著新區(qū)人氣漸盛，新建工程將吸引更多以投資為目的的買家。四、工程SWOT分析Strength〔優(yōu)勢分析〕本案依附于品牌工程“建業(yè)·森林半島〞，具有優(yōu)秀的“出身〞和“背景〞。借助于住宅工程的成功銷售，可令本案在消費者的主觀上先行獲得認(rèn)同感，也有利于本案的市場定位和營銷推廣。本案所處地理位置為新區(qū)橋頭堡，就工程營銷和推廣