房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力問題研究（定稿）

PAGEPAGE13摘要隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)中介企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在加對(duì)營(yíng)運(yùn)能力分析的實(shí)質(zhì)產(chǎn)品，并以此來(lái)為房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)造更多的收益。房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)的商業(yè)模式也開始引起人們的關(guān)注。因此，通過對(duì)房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)銷售數(shù)據(jù)的分析，以進(jìn)一步分析其營(yíng)運(yùn)能力，并對(duì)分析結(jié)果做出評(píng)等數(shù)據(jù)的調(diào)查和分析，并在分析這些數(shù)據(jù)的過程中發(fā)現(xiàn)問題、提出對(duì)策。AbstractWiththegradualdevelopmentofthesocialistmarketeconomyandthefurtheraccelerationoftheprocessofeconomicglobalization,marketcompetitionamongenterprisesisalsointensifying.Thischangeisalsocompatiblewiththedomesticrealestatemarket.Toacertainextent,theoperationalcapabilityofanenterpriseclearlyshowsthefunctionofanenterprisetogeneratesocialbenefitsthroughtheuseofitsowncapital,andthroughspecificanalysistothespecificextentoftheuseoftheresourcesheldbytheenterpriseAndthesituation,inordertoimprovethecompany’soperatingstrategyandcreategreaterbenefits.Theessenceofoperatingcapabilityanalysisistounderstandthecompany'soperatingprocesstoreasonablyanalyzehowtousetheleastexistingresourcestoproducemoreproductsintheshortestproductioncycle,andusethistocreategreaterbenefitsforthecompany.Thebusinessmodelandbusinessmodelofrealestateintermediarycompanieshavealsobeguntoarousepeople'sattention.Therefore,thispaperanalyzesthesalesdataofrealestateintermediarycompaniestofurtheranalyzetheiroperatingcapabilities,andmaketargetedevaluationsandrecommendationsontheresultsoftheanalysis.Thisresearchhasconductedacomprehensiveresearchontheoperatingcapabilitiesofrealestateintermediarycompanies.Throughtheinvestigationandanalysisofthefourturnoverratedata,wehopetofindproblemsandproposecountermeasuresintheprocessofanalyzingthesedata.Keywords:Operatingcapability;Totalassetturnoverrate;Accountsreceivableturnoverrate;Inventoryturnoverrate轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析。義。1.2研究目的和意義1.2.1研究目的房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力不僅可以衡量房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，而且可以分析房地產(chǎn)中介企業(yè)財(cái)務(wù)的重，提高房地產(chǎn)中介企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。在本文中，通過對(duì)北京鏈家房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)能力的分析，進(jìn)而對(duì)北京鏈家房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)情況和獲利情況中存在的問題進(jìn)行揭示，并以此來(lái)作為參考對(duì)北京鏈家房地產(chǎn)公司在營(yíng)運(yùn)中發(fā)現(xiàn)的不合理情況提供一些建議。1.2.2研究意義。一個(gè)房地企業(yè)的營(yíng)運(yùn)本領(lǐng)與房地產(chǎn)中介企業(yè)償還債物的能力以對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)分析房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力對(duì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)中介企業(yè)的償債能力等方面具有重大的意義。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀PhilipKotler,KevinLaneKeller（2019）提及到房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的分析需從償還債務(wù)的能力、使用資金的效率等多個(gè)方面入手，即主要分析房地產(chǎn)中介企業(yè)的盈利和償債兩個(gè)能力，在總體結(jié)構(gòu)上擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)運(yùn)計(jì)劃，這樣的結(jié)構(gòu)思路使用至今從未發(fā)生過比較大的變動(dòng)[1]。AnthonyBooker,DeboraFrommenwiler,DeborahJohnston（2018）認(rèn)為房地產(chǎn)中介企業(yè)的基本職能是生產(chǎn)職房地地產(chǎn)中介企業(yè)的具備較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力，也表明房地產(chǎn)中介企業(yè)有較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力[2]。AmitSharma,JoonhoMoon,CatherineStrohbehn（2019）認(rèn)為指標(biāo)構(gòu)建主要包含四個(gè)部分，一是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，三是存貨周轉(zhuǎn)率，四是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，這四個(gè)方面共同構(gòu)成房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力體系[3]。1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀表示房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力主要體現(xiàn)在對(duì)財(cái)務(wù)和管理的客觀評(píng)價(jià)上，對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的進(jìn)行調(diào)整。認(rèn)為營(yíng)運(yùn)能力與資金使用能力有很大關(guān)系，合理且高效的的資金使用結(jié)構(gòu)可以使房地產(chǎn)中介企房地產(chǎn)中介企業(yè)的生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)，只是研究房地產(chǎn)中介企業(yè)資金運(yùn)作的基本情況[5]。有以下幾點(diǎn)看法，首先，要選擇一個(gè)更好的指標(biāo)變量。房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力是一個(gè)具體的綜合指標(biāo)要具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，因?yàn)榫C合指標(biāo)判斷房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力具有很好的考核意義，只有穩(wěn)定的綜合指標(biāo)才能反映房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力[6]。1.4研究?jī)?nèi)容與研究方法1.4.1研究?jī)?nèi)容在的問題進(jìn)行揭示，并以此來(lái)作為參考對(duì)北京鏈家房地產(chǎn)公司在營(yíng)運(yùn)中發(fā)現(xiàn)的不合理情況提供解決建議。第一部分，緒論，介紹了研究背景、研究目的和意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相關(guān)研究?jī)?nèi)容和方法。，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的定義和特點(diǎn)進(jìn)行描述，然后對(duì)其營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行了分析，最后介紹了營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。第三部分主要對(duì)房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行剖析。，包括加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理、提高所有者權(quán)益獲利能力、加強(qiáng)管理者對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的重視等。該房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，并就其存在的問題進(jìn)行分析研究得出解決辦法。1.4.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法分析在營(yíng)運(yùn)過程中存在的問題，并通過研究分析得出解決方法，為房地產(chǎn)中介企業(yè)提供營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)。（2）案例分析法能力所存在的問題能夠更好、更快的得到解決。（3）調(diào)查法點(diǎn)。這種調(diào)查方法可以更有效、更方便地指導(dǎo)房地產(chǎn)中介企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。第二章相關(guān)理論概述2.1.1房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)中介企業(yè)的重要部分之一就是房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)。它橫跨于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整個(gè)過大作用。2.1.2房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)特點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)在于服務(wù)，在整個(gè)服務(wù)過程中，它們不接觸金錢不擁有產(chǎn)品，憑借專業(yè)知識(shí)、技術(shù)、為各類客戶提供服務(wù)。中介企業(yè)將與其他客戶建立新的服務(wù)關(guān)系。交易主體的限制，具有很大的靈活性。也就是說(shuō)，沒有固定的關(guān)系和聯(lián)系，可以不受時(shí)間、地點(diǎn)等條件的限制。2.2營(yíng)運(yùn)能力概述2.2.1營(yíng)運(yùn)能力的概念企業(yè)營(yíng)運(yùn)中各個(gè)組成部分的作用上。狹義上是指房地產(chǎn)中介企業(yè)資產(chǎn)在整個(gè)營(yíng)運(yùn)過程中所起的作用。資金利用率。它能反映房地產(chǎn)中介企業(yè)管理者在資金使用和管理方面的情況。2.2.2營(yíng)運(yùn)能力本質(zhì)的房地產(chǎn)中介企業(yè)環(huán)境打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2.3營(yíng)運(yùn)能力的意義構(gòu)成、流動(dòng)速度和效率密切相關(guān)。營(yíng)運(yùn)能力主要用于管理，而資本則用于營(yíng)運(yùn)活動(dòng)。2.3營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析2.3.1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率價(jià)值從投入到產(chǎn)出的循環(huán)速度?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=營(yíng)業(yè)收入凈額/平均資產(chǎn)總額中，不難發(fā)現(xiàn)流動(dòng)資產(chǎn)的數(shù)據(jù)應(yīng)該是最快的。同時(shí)，也影響著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度。因此，可以得出以下計(jì)算公式：＝（營(yíng)業(yè)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)）×（平均流動(dòng)資產(chǎn)/平均資產(chǎn)總額）＝流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，可以看出影響換手率的主要因素是房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和平均總資產(chǎn)。營(yíng)業(yè)收入與其關(guān)系成正比。營(yíng)業(yè)收入越高，人數(shù)越多，周轉(zhuǎn)率越快。也就是說(shuō)，營(yíng)銷能力越強(qiáng)，效率就越高。另一方也將呈現(xiàn)較高的趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)中介企業(yè)獲得效益的能力相當(dāng)大，產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)周期，提高資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)速度。2.3.2流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率也是其在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展水平的具體表現(xiàn)。它是衡量房地產(chǎn)中介企業(yè)整體發(fā)展的重要數(shù)據(jù)指據(jù)分析具有重要意義。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算方法有：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額由于不同房地產(chǎn)中介企業(yè)的規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，其流動(dòng)資產(chǎn)的周期規(guī)律自然也存在一定的差異。如下文所周轉(zhuǎn)速度放緩，就意味著其流動(dòng)資產(chǎn)的運(yùn)作出現(xiàn)問題，將影響整個(gè)房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展。2.3.3存貨周轉(zhuǎn)率存貨作為分析房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的一個(gè)重要。周轉(zhuǎn)率較快，則意味著房地產(chǎn)中介企業(yè)售能力，使庫(kù)存能夠又好又快地銷售出去。因此，反映存貨周轉(zhuǎn)速度的計(jì)算方法如下：存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷貨成本÷平均存貨余額其中：平均存貨余額=（期初存貨+期末存貨）÷2,，那么也可以說(shuō)房地產(chǎn)中介企業(yè)在某些方面肯定出了問題。生產(chǎn)技術(shù)發(fā)生了一些變化。一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存減少對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)有積極影響，可以降低庫(kù)存管理成本和資金積壓。2.3.4應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率投入，增強(qiáng)房地產(chǎn)中介企業(yè)的信用。收款周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：（銷售收入）÷應(yīng)收賬款平均余額其中：應(yīng)收賬款平均余額=(期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款)÷2，在一定程度上可以規(guī)避房地產(chǎn)中介企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。2.4營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)理論基礎(chǔ)2.4.1營(yíng)運(yùn)資本管理理論少短期資金以及是否使用信貸購(gòu)買融資等。；如果公司少撥流動(dòng)資金，可以節(jié)省資金成本，但會(huì)增加無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司必須根據(jù)自身實(shí)際情況評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和收益，并制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)運(yùn)資金政策。資本理論為基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行流動(dòng)資產(chǎn)以及資產(chǎn)收益率的分析尤為重要。2.4.2價(jià)值鏈管理理論價(jià)值鏈可以用來(lái)描述情況，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可了獲得更高的生產(chǎn)率，人們可以同時(shí)使用兩個(gè)或多個(gè)價(jià)值鏈。轉(zhuǎn)化延伸到產(chǎn)品和服價(jià)值鏈在充斥著房地產(chǎn)中介企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)價(jià)值鏈的“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”是作為真正創(chuàng)造價(jià)值的營(yíng)運(yùn)活動(dòng)，在房地產(chǎn)中個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提出了相關(guān)的措施，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)環(huán)境的優(yōu)化。2.4.3客戶關(guān)系管理理論(CRM)是通過組織客戶信息，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶需求的更全面理解，并不斷改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)以滿足客戶需求的管理系統(tǒng)。其主要內(nèi)容是房地產(chǎn)中介企業(yè)利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息管理技術(shù)，通過對(duì)各種客戶信息的整理和分析，不斷了解客戶，改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)，以滿足客戶的實(shí)際需求。該管理體制注重與客戶的溝通，改變了傳統(tǒng)的以市場(chǎng)為中心的觀念，強(qiáng)化了以客戶為中心的營(yíng)銷精神?？蛻絷P(guān)系管理理論是一種新的營(yíng)運(yùn)理念，即房地產(chǎn)中介企業(yè)真正營(yíng)運(yùn)的是“顧客”而不是過去認(rèn)為的“產(chǎn)對(duì)其進(jìn)行營(yíng)運(yùn)能力分析與改善時(shí)，更要在客戶關(guān)系管理理論的指導(dǎo)下，建立起房地產(chǎn)中介企業(yè)與顧客互利共贏的關(guān)系。措施，最后，結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行具體說(shuō)明。2.5本章小結(jié)管理理論、價(jià)值鏈管理理論以及客戶關(guān)系管理理論，總之，本章的內(nèi)容為本次研究提供了足夠的研究基礎(chǔ)。3.1流動(dòng)資金短缺3.1.1存貨量過大制約著資金使用效率金占用過大，資金停滯，資金成本高，周轉(zhuǎn)慢。3.1.2應(yīng)收賬款回收不及時(shí)應(yīng)收賬款數(shù)據(jù)普遍增加，相互違約的情況較多。平均違約時(shí)間增加，應(yīng)收賬款中可能出現(xiàn)部分壞賬。策來(lái)減少壞賬和呆賬的發(fā)生。3.2資產(chǎn)收益率低3.2.1營(yíng)運(yùn)資本政策選擇有偏差地產(chǎn)中介企業(yè)自身。3.2.2期間費(fèi)用支出過高支出的管理不當(dāng)，會(huì)造成房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的降低，從而影響營(yíng)利能力。3.3管理者對(duì)營(yíng)運(yùn)能力重視程度較低3.3.1財(cái)務(wù)控制薄弱成權(quán)責(zé)分割，不能建立有效的監(jiān)督機(jī)制，造成財(cái)務(wù)控制薄弱，從而影響房地場(chǎng)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。3.3.2房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)不穩(wěn)定雖然房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)有營(yíng)運(yùn)能力分析系統(tǒng)，但仍然缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)中介企業(yè)為了擴(kuò)大銷售市場(chǎng)，增同時(shí)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)較少，從而影響房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)生相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，從而影響房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的提升。3.4本章小結(jié)管理，缺少科學(xué)合理的營(yíng)運(yùn)能力方法所以會(huì)產(chǎn)生上述問題。4.1加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理4.1.1建立健全的存貨管理體制貨管理體制，并進(jìn)一步探索融資渠道，以滿足未來(lái)的資金需求。4.1.2完善客戶信用政策收賬款，減少壞賬損失。4.2提高所有者權(quán)益獲利能力4.2.1選擇正確的營(yíng)運(yùn)資本政策選擇正確的營(yíng)運(yùn)資本政策，從而提升營(yíng)運(yùn)能力。營(yíng)運(yùn)資本政策是指如何安排永久性流動(dòng)資產(chǎn)和臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)政策。當(dāng)房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)有著較高資金使用要求的營(yíng)運(yùn)資金融資政策時(shí)，最理想的方式應(yīng)為配合型營(yíng)運(yùn)資金融資政策。但是在房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于各類資產(chǎn)使用壽命的不確定性，往往做不到資產(chǎn)與負(fù)債的完全配合。因此，當(dāng)可承受風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益率均較高時(shí)，應(yīng)選擇激進(jìn)型營(yíng)運(yùn)資金融資政策。當(dāng)可承受風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益率均較低時(shí)，應(yīng)選擇穩(wěn)健型營(yíng)運(yùn)資金融資政策。4.2.2完善費(fèi)用支出管理制度力，以防費(fèi)用支出混亂、資金管理不嚴(yán)的情況發(fā)生，房地產(chǎn)中介公司才能穩(wěn)定增長(zhǎng)。4.3加強(qiáng)管理者對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的重視4.3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)中介企業(yè)財(cái)務(wù)控制和基礎(chǔ)是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，明確的管理權(quán)限是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制有效發(fā)展的根本保證。因此，中層受眾，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；所謂一元化，就是要始終把最高財(cái)政決策權(quán)和管理權(quán)控制在最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)決策、執(zhí)行、監(jiān)督責(zé)任的相互監(jiān)督和制約。4.3.2加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的持續(xù)發(fā)展的同時(shí)保證房地產(chǎn)中介企業(yè)保持盈利狀態(tài)。4.4本章小結(jié)等。5.1鏈家公司簡(jiǎn)介和現(xiàn)狀北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是由左暉于2001年創(chuàng)立的。這是一個(gè)新的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，集成了各種房地產(chǎn)銷售和28個(gè)地區(qū)，擁有8,000多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，13萬(wàn)多名員工和經(jīng)紀(jì)人。多年來(lái)的發(fā)展，我們始終專注于消費(fèi)者，改善住房服務(wù)，改善銷售方式，開發(fā)個(gè)性化服務(wù)作為實(shí)用指南，為消費(fèi)者提供更高質(zhì)量和更便捷的服務(wù)，全面的系統(tǒng)服務(wù)是我們的工作目標(biāo)，并且整個(gè)公司都在不斷壯大和擴(kuò)展。快速優(yōu)質(zhì)發(fā)展。5.2鏈家公司營(yíng)運(yùn)能力存在的問題5.2.1流動(dòng)資金使用率低5.2.1流動(dòng)資金使用率低資金減少，從而產(chǎn)生流動(dòng)資金分散，降低閑置資金的使用效率等。分類分類2015年2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收入1828079000.00957979000.00927561000.00986635000.00營(yíng)業(yè)成本1084775000.00536843000.00557216000.00570417000.00流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率5.3143.933.853.47流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)67.7591.6093.501.03.74表1-12015-2018（單位：元）資料來(lái)源：鏈家公司財(cái)報(bào)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也可以用來(lái)評(píng)價(jià)流動(dòng)資產(chǎn)的利用率。評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要目的是評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)的使用程中可以看出，鏈家集團(tuán)自2015年到2018年流動(dòng)資產(chǎn)率一直保持在較低水平，所以導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)的使用率較低。5.2.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低同時(shí)受到影響變低。分類分類2015年2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收934,206,000.001,958,666,000.001,549,816,000.00總資產(chǎn)平均占用額1085948200010180039103087368815692632總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.170.190.190.14總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)211.76189.47189.47257.14表1-22015-2018（單位：元）資料來(lái)源：鏈家公司財(cái)報(bào)中介企業(yè)評(píng)價(jià)自身營(yíng)運(yùn)狀況提供參考。從表1-2中可以看出，2015年至2018年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都處于偏低狀態(tài)，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)能力偏弱。5.2.3營(yíng)運(yùn)資本政策選擇有偏差析重視程度不足，對(duì)于營(yíng)運(yùn)能力分析為進(jìn)行深入研究，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資本政策選擇存在偏差。5.3鏈家公司營(yíng)運(yùn)能力存在問題的對(duì)策5.3.1提高流動(dòng)資金使用率資金的周轉(zhuǎn)率，在穩(wěn)定的營(yíng)運(yùn)中提高資金使用率，可以為鏈家公司帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。5.3.2提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率展?fàn)顟B(tài)，就必須要利用提高增加收入，減少閑置資產(chǎn)來(lái)提高總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，同時(shí)幫助鏈家公司取得更好的發(fā)展前景。5.3.3采用合理的營(yíng)運(yùn)資本政策鏈家公司決策者想要提升企業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)能力就要選擇正確的營(yíng)運(yùn)資本政策。營(yíng)運(yùn)資本政策是指如何安排永久激進(jìn)型融資政策和穩(wěn)健型融資政策。當(dāng)鏈家公司有著較高資金使用要求的營(yíng)運(yùn)資金融資政策時(shí)，選擇配合型營(yíng)運(yùn)資金融資政策是最為理想的政策。但是在鏈家公司日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于各類資產(chǎn)不確定性，資產(chǎn)與負(fù)債無(wú)法完全配合。因此，當(dāng)可承受風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益率均較高時(shí)，應(yīng)選擇激進(jìn)型營(yíng)運(yùn)資金融資政策。而在可承受風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益率均較低時(shí)，應(yīng)選擇穩(wěn)健型營(yíng)運(yùn)資金融資政策。5.4案例啟示隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)中介企業(yè)必然會(huì)面臨許多挫折和困難在房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的過程產(chǎn)中介企業(yè)未來(lái)的發(fā)展和前景非常重要。5.5本章小結(jié)為案例分析，更加具有代表性。結(jié)論資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，明確了庫(kù)存、總資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、應(yīng)收賬款5個(gè)方面組成。從分析中可以看出以下內(nèi)容企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。在各種周轉(zhuǎn)率下，房地產(chǎn)中介企業(yè)必須保持應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在較高水平，以保證資金回收速度，提高流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)效率。中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的分析，不斷提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。在提高自身綜合實(shí)力的同時(shí)必須樹立起品牌效應(yīng)。房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力是決策者要建立房地產(chǎn)中介企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析體系，實(shí)時(shí)掌究程度還不夠，將在今后的工作生活中進(jìn)一步研究。參考文獻(xiàn)[1]PhilipKotler,KevinLaneKeller.MarketingManagement.ActaMontanisticaSlovaca.2019[2]AnthonyBooker,DeboraFrommenwiler,DeborahJohnston,ChinenyeUmealajekwu,EikeReich,MichaelHeinrich.Chemicalvariabilityalongthevaluechainsofturmeric(Curcumalonga):Acomparisonofnuclearmagneticresonancespectroscopyandhighperformancethinlayerchromatography[J].JournalofEthnopharmacology.2018.[3]AmitSharma,JoonhoMoon,CatherineStrohbehn.Restaurant’sdecisiontopurchaselocalfoods:Influenceofv