固定收益年度報(bào)告：高分紅視角看REITs投資價(jià)值

內(nèi)容目錄一、年內(nèi)表現(xiàn)欠佳，全年股性突出，累計(jì)跌幅達(dá)28.26% 5二、六個(gè)維度看國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 61、政策端：我國(guó)頂層設(shè)計(jì)逐步完善，區(qū)域試點(diǎn)及底層資產(chǎn)擴(kuò)容不斷推進(jìn) 62、發(fā)行端：發(fā)行速度放緩，擴(kuò)募表現(xiàn)分化 103、配售端：戰(zhàn)略配售為主導(dǎo)，機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期配置需求凸顯 134、派息/分紅表現(xiàn)：強(qiáng)制高分紅特征，派息率達(dá)5.2%，當(dāng)前高股息配置價(jià)值突出 145、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)短期低迷，不同板塊波動(dòng)較大 156、海外市場(chǎng)表現(xiàn)：成熟市場(chǎng)品種豐富，彰顯長(zhǎng)期配置價(jià)值 17三、價(jià)格持續(xù)下行主要源于基本面、流通盤(pán)和估值三方面因素 191、價(jià)格下行較大程度上受業(yè)績(jī)及基本面拖累 192、價(jià)格波動(dòng)大或受制于流動(dòng)盤(pán)規(guī)模 223、上市以來(lái)相對(duì)估值長(zhǎng)期偏高，目前已回落至相對(duì)低位 23四、投資策略：四個(gè)視角重新審視投資價(jià)值 251、打新視角：關(guān)注市場(chǎng)情緒演繹，聚焦板塊基本面 262、防御視角：關(guān)注兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定、逆周期和抗跌屬性的穩(wěn)健資產(chǎn) 273、高分紅視角：關(guān)注供需不平衡背景下高分紅屬性的294、彈性視角：關(guān)注基本面修復(fù)預(yù)期強(qiáng)、估值回落合理區(qū)間的31五、風(fēng)險(xiǎn)提示 32圖表目錄圖表1：中證指數(shù)持續(xù)下行 5圖表2：年內(nèi)中證指數(shù)月累計(jì)漲幅僅兩月為正 5圖表3：中證指數(shù)與股債指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn) 5圖表4：中證指數(shù)年內(nèi)股性較強(qiáng) 5圖表5：近年公募發(fā)展政策（節(jié)選） 6圖表6：各地區(qū)公募政策（節(jié)選） 8圖表7：往期重大事件 10圖表8：公募發(fā)行動(dòng)態(tài) 圖表9：各項(xiàng)目類型數(shù)量 圖表10：各底層資產(chǎn)數(shù)量 圖表2023年新發(fā)行及已報(bào)一覽 圖表12：歷年發(fā)行規(guī)模 12圖表13：2022與2023年已行行政審批時(shí)長(zhǎng) 12圖表14：擴(kuò)募項(xiàng)目一覽 13圖表15：擴(kuò)募前后10日漲跌幅 13圖表16：擴(kuò)募前后價(jià)格走勢(shì) 13圖表17：各機(jī)構(gòu)獲配結(jié)構(gòu)（按金額） 13圖表18：各配售對(duì)象結(jié)構(gòu)（按金額） 14圖表19：配售對(duì)象整體結(jié)構(gòu)（按金額） 14圖表20：各戰(zhàn)略投資方結(jié)構(gòu)（按份額） 14圖表21：公募發(fā)行條件一覽 14圖表22：2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率 15圖表23：2023年分紅率 15圖表24：不同項(xiàng)目屬性指數(shù)表現(xiàn) 16圖表25：不同資產(chǎn)類型指數(shù)表現(xiàn) 16圖表26：年內(nèi)上市的5只發(fā)市場(chǎng)表現(xiàn) 16圖表27：各公募市場(chǎng)表現(xiàn) 17圖表28：美國(guó)發(fā)行動(dòng)態(tài) 17圖表29：美國(guó)各類型數(shù)量變化 17圖表30：美國(guó)各類型數(shù)量占比 18圖表31：美國(guó)各類型規(guī)模占比 18圖表32：富時(shí)權(quán)益型與其他股指年復(fù)合回報(bào)表現(xiàn) 18圖表33：富時(shí)權(quán)益型與其他股債年回報(bào)率表現(xiàn) 18圖表34：各類型股息率 18圖表35：2022-2023年?duì)I收同比變化 19圖表36：保租房板塊營(yíng)收環(huán)比增速 19圖表37：倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊營(yíng)收環(huán)比增速 19圖表38：保租房板塊出租率 20圖表39：倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊出租率 20圖表40：產(chǎn)業(yè)園板塊出租率 20圖表41：高速公路板塊營(yíng)收環(huán)比增速 21圖表42：高速公路板塊公路運(yùn)量 21圖表43：能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊營(yíng)收環(huán)比增速 22圖表44：生態(tài)環(huán)保板塊營(yíng)收環(huán)比增速 22圖表45：能源基礎(chǔ)設(shè)施及生態(tài)環(huán)保板塊主要營(yíng)運(yùn)情況 22圖表46：流通市值情況 22圖表47：份額占比情況 22圖表48：成交表現(xiàn) 23圖表49：換手率 23圖表50：分項(xiàng)目類別換手率 23圖表51：分底層資產(chǎn)類別換手率 23圖表52：近年利率中樞下行 24圖表53：近三年相對(duì)凈值折溢價(jià)率 24圖表54：的P/FFO和25圖表55：美國(guó)權(quán)益型的P/FFO 26圖表56：美國(guó)各類型的P/FFO 26圖表57：上市首日平均打新收益率為26圖表58：2023年市場(chǎng)價(jià)格整體呈負(fù)偏離態(tài)勢(shì) 26圖表59：上市一年收益率情況 27圖表60：不同板塊上市一年和上市至今漲跌幅 27圖表61：2023年四單保租房底層資產(chǎn) 27圖表62：保租房板塊具備一定抗周期性 28圖表63：能源基礎(chǔ)設(shè)施等四大板塊年化收益為正 28圖表64：嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格一路下跌 28圖表65：2024年1前日各板塊平均漲跌幅 28圖表66：可供分配金額完成度 29圖表67：上證50、滬深股息與分紅率 29圖表68：1年期中票、與分紅率 29圖表69：險(xiǎn)資持續(xù)增加債券配置 30圖表70：險(xiǎn)資參與配置金額合計(jì)約億元 30圖表71：將納入投資范圍的基金 30圖表72：已具備一定分紅優(yōu)勢(shì) 31圖表73：保租房板塊率 31圖表74：倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊率 31圖表75：產(chǎn)業(yè)園板塊率 32圖表76：高速公路板塊率 32圖表77：能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊率 32圖表78：生態(tài)環(huán)保板塊率 32圖表79：當(dāng)前未解禁份額情況 32圖表80：2024年戰(zhàn)投解禁份額及解禁后流通份額占比 32一、REITs年內(nèi)表現(xiàn)欠佳，全年股性突出，累計(jì)跌幅達(dá)28.26%2023指數(shù)先經(jīng)歷了短期小幅震蕩，275FOF月底開(kāi)啟第二輪下行，1219723.9431.34%。1月、7124月、677%，67.4%上市以來(lái)最大月度跌幅。2328.26%1000下跌0.47%圖表中證指數(shù)持續(xù)下行 圖表年內(nèi)中證指數(shù)月累計(jì)漲幅僅兩月為正

中證REITs(收盤(pán))

6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%

5.1%0.2%5.1%0.2%0.4%-0.6%-0.4%-1.1%-2.4%-5.3%-6.1%-7.2%-7.4%-7.0%來(lái)源：， 來(lái)源：，圖表3：中證REITs指數(shù)與股債指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)代碼指數(shù)名稱收盤(pán)價(jià)本周本月年初至今近一月近三月近一年932006.CSI中證REITs(收盤(pán))756.440.43%0.37%-28.26%0.75%-12.37%-27.24%932006CNY01.CSI中證REITs(收盤(pán))全收益5887.232.67%-3.18%-6.28%-3.70%-3.15%-5.98%000300.SH滬深300861.770.66%1.47%-22.67%1.86%-10.73%-21.57%000016.SH上證50390.791.44%0.18%-0.47%0.00%-3.22%-0.31%000852.SH中證10003431.112.81%-1.86%-11.38%-1.64%-7.00%-11.04%h11001.CSI中證全債2326.172.45%-1.68%-11.73%-1.35%-7.22%-11.28%000832.CSI中證轉(zhuǎn)債237.020.43%1.19%5.23%1.29%1.44%5.29%來(lái)源：，（注：截至2023年12月29日）503001000500.93、0.90、0.840.720.64-0.94-0.95-0.963000.92時(shí)間近一年近六月近三月近一月指數(shù)時(shí)間近一年近六月近三月近一月指數(shù)中證REITS(收盤(pán))上證500.930.930.920.63滬深3000.900.890.880.48中證10000.840.490.15-0.03科創(chuàng)500.720.610.59-0.02中證轉(zhuǎn)債0.640.900.810.16中證全債-0.94-0.56-0.740.12中證國(guó)債-0.95-0.61-0.760.06中證公司債-0.96-0.83-0.910.08來(lái)源：，（注：截至2023年12月29日）二、六個(gè)維度看國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)1、政策端：我國(guó)REITs頂層設(shè)計(jì)逐步完善，區(qū)域試點(diǎn)及底層資產(chǎn)擴(kuò)容不斷推進(jìn)2020430)發(fā)布時(shí)間政策文件相關(guān)部門(mén)重點(diǎn)內(nèi)容2020/4/24《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs發(fā)布時(shí)間政策文件相關(guān)部門(mén)重點(diǎn)內(nèi)容2020/4/24《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委作安排等。2020/7/31《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》發(fā)改委料要求、申報(bào)程序，項(xiàng)目合規(guī)性審查等。2021/1/13《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》發(fā)改委入庫(kù)項(xiàng)目梳理和報(bào)送工作等。2021/1/29《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行》上交所規(guī)范基金申請(qǐng)條件、確認(rèn)程序及基金份額發(fā)售、上市與交易及存續(xù)期管理等內(nèi)容。2021/1/29《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）2發(fā)售業(yè)務(wù)（試行》上交所售等內(nèi)容。2021/6/29《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》發(fā)改委要求嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)期健康發(fā)展等。2021/11/26《關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院提出穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，支持發(fā)展保障性租賃住房REITs。2021/12/15《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)投資項(xiàng)目審批制度改革的若干意見(jiàn)》發(fā)改委強(qiáng)調(diào)做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)。2021/12/29《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》發(fā)改委務(wù)、落實(shí)申報(bào)條件、加快項(xiàng)目申報(bào)進(jìn)度、用好回收資金等。2022/1/24《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施的意見(jiàn)》發(fā)改委、商務(wù)部提出優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)環(huán)境，研究基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金稅收政策，支持開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。2022/5/24《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基關(guān)工作的通知》證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)要求、規(guī)范回收資金用途、明確參與方監(jiān)督職責(zé)等。2022/5/25《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院目發(fā)行上市。2022/5/31《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投3目（試行》深交所明確新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原則、條件、程序，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募發(fā)售、監(jiān)管等內(nèi)容。2022/5/31《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投上交所規(guī)范新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序、信息管理、停復(fù)牌及擴(kuò)募發(fā)布時(shí)間政策文件相關(guān)部門(mén)重點(diǎn)內(nèi)容資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行》發(fā)售等要求。2022/7/7《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基通知》發(fā)改委提出充分運(yùn)用新購(gòu)入項(xiàng)目機(jī)制、簡(jiǎn)化新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)要求、完善新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦程序、保障新購(gòu)入項(xiàng)目質(zhì)量、積極協(xié)調(diào)落實(shí)發(fā)行條件、用好回收資金等。2022/7/15《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投4（試行》深交所明確保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等內(nèi)容。2022/7/15《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）4保障性租賃住房（試行》上交所明確基金業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目條件、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理及信息披露等內(nèi)容。2022/10/28《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》發(fā)改委支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。2023/3/1《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投（REs知》發(fā)改委提出做好項(xiàng)目前期培育、把握項(xiàng)目發(fā)行條件、提高申報(bào)推薦效率、發(fā)揮專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、用好回收資金、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理等。2023/3/7《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資（REs知》證監(jiān)會(huì)場(chǎng)規(guī)范與監(jiān)管等。2023/5/12《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行》深交所明確基金業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目條件、現(xiàn)金流、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)作管理等方面的規(guī)定，并對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和收費(fèi)公路項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營(yíng)管理等方面提出相應(yīng)規(guī)范。2023/5/12上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）1核關(guān)注事項(xiàng)（試行（2023年修訂》上交所明確基金業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目條件、現(xiàn)金流、2023/6/30《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮銀行間企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)功能增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)效的通知》交易商協(xié)會(huì)大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托資產(chǎn)支持票據(jù)(REITs)重點(diǎn)支持租賃住房等領(lǐng)域通過(guò)發(fā)行類有效盤(pán)活存量良性循環(huán)。2023/7/24《關(guān)于進(jìn)一步抓好抓實(shí)促進(jìn)民間投資工作努力調(diào)動(dòng)民間投資積極性的通知》發(fā)改委鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。2023/7/31《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》國(guó)務(wù)院明確支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REs2023/8/29《關(guān)于優(yōu)化公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》上交所圍繞完善發(fā)售定價(jià)安排，對(duì)基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、網(wǎng)下投資者等詢價(jià)、定價(jià)、配售等行為提出進(jìn)一步要求。2023/10/20《關(guān)于修改《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行))第五十條的決定》證監(jiān)會(huì)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求”。2023/11/1《國(guó)內(nèi)旅游提升計(jì)劃（2023—2025年》文旅部鼓勵(lì)在依法界定各類景區(qū)資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利和義務(wù)的金（REITs）2023/11/28《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法發(fā)改委發(fā)布時(shí)間政策文件相關(guān)部門(mén)重點(diǎn)內(nèi)容（修訂征求意見(jiàn)稿》勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)、融資顧問(wèn)、銀團(tuán)貸款等金融服務(wù)，積極支持符合條件的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）2023/12/6《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見(jiàn)稿》財(cái)政部全國(guó)社?；鹂梢酝顿Y于公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，投資比例按成本計(jì)價(jià)合計(jì)不得高于40％。來(lái)源：國(guó)務(wù)院，證監(jiān)會(huì)，發(fā)改委，上交所，深交所等，試點(diǎn)培育工作，并從產(chǎn)品創(chuàng)新、財(cái)稅政策、金融政策等多個(gè)方面著手建立相關(guān)管理體系。10余個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確試點(diǎn)。發(fā)布時(shí)間政策文件地區(qū)重點(diǎn)內(nèi)容2019/9/26《廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（發(fā)布時(shí)間政策文件地區(qū)重點(diǎn)內(nèi)容2019/9/26《廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施》廣州的支持為主線，鼓勵(lì)合格境外投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品投資，注重突出廣州市重點(diǎn)領(lǐng)域和項(xiàng)目。2020/9/29《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施北京》推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展,圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等三個(gè)方面提出12條政策措施。2021/2/26《關(guān)于促進(jìn)成都市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的十條措施》成都政府相關(guān)部門(mén)共同組成的工作協(xié)調(diào)機(jī)制，條件成熟鼓勵(lì)適時(shí)成立基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。2021/3/31《廣西擴(kuò)大有效投資三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案（2021—2023年》廣西等資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，建立REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。2021/6/21《關(guān)于上海加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見(jiàn)》上海設(shè)立上海REITs發(fā)展專項(xiàng)資金，將上海市相關(guān)領(lǐng)域現(xiàn)有優(yōu)惠政策的覆蓋面擴(kuò)大到基礎(chǔ)設(shè)施REITs，積極爭(zhēng)取國(guó)家層面支持政策在上海市率先落地。2021/7/23《關(guān)于蘇州市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見(jiàn)》蘇州圍繞基礎(chǔ)設(shè)施原始權(quán)益、項(xiàng)目產(chǎn)品、市場(chǎng)主體、中介服務(wù)、人才政策等REITs機(jī)制要素和項(xiàng)目識(shí)別儲(chǔ)備、資產(chǎn)權(quán)益整合、人才機(jī)構(gòu)引育、財(cái)稅政策激勵(lì)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提出10條舉措。2021/8/5《廣東省金融改革發(fā)展“十四五”規(guī)劃》廣東托基金。2021/8/13《發(fā)展多層次資本市場(chǎng)服務(wù)“三地一區(qū)”建設(shè)行動(dòng)方案的通知》安徽領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金2021/10/11《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的若干措施》南京施五方面提出11條舉措。2021/10/30《西安市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展十條措施》西安方面提出10條舉措2022/1/21《關(guān)于天津市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的支持措施》天津積極穩(wěn)妥做好天津市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、申報(bào)、發(fā)行、運(yùn)營(yíng)全流程規(guī)范管理，并提出5項(xiàng)舉措。2022/2/17《福建省促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的若干措施》福建對(duì)在福建省新設(shè)立或新遷入的持牌公募基金管理人給予一次性落5年內(nèi)，根據(jù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況及對(duì)地方貢獻(xiàn)、發(fā)布時(shí)間政策文件地區(qū)重點(diǎn)內(nèi)容度，給予一定經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。2022/5/27《青島市激發(fā)市場(chǎng)活力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干政策措施》青島活存量資產(chǎn)階段給予補(bǔ)助給予原始權(quán)益人免征或遞延征收企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠。2022/10/11《貴州省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)方案》貴州盤(pán)活存量謀劃增量等方面提出了7條舉措。2023/1/3《關(guān)于印發(fā)大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施的通知》河南（REs項(xiàng)目發(fā)行上市。2023/2/11《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》四川引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)融資支持，積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，對(duì)成功發(fā)行且募集資金用于省內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)的原始權(quán)益人進(jìn)行補(bǔ)助。2023/2/15《關(guān)于加快推進(jìn)“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)的若干政策措施》成都開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）探索建立從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，打通“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”完整鏈條。2023/2/22《關(guān)于重慶市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》重慶礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》的項(xiàng)目可按規(guī)定享受企業(yè)所得盤(pán)活存量資產(chǎn)。2023/3/2《2023廣東金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》廣東推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，發(fā)展租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)業(yè)務(wù)。2023/4/24《關(guān)于做好我市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》成都設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RETIs）（成發(fā)202124號(hào)理人等進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。2023/5/24《三亞市推進(jìn)金融業(yè)發(fā)展若干扶持獎(jiǎng)勵(lì)措施》海南對(duì)在住房租賃、公共基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域成功發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基0.5%給予獎(jiǎng)勵(lì)。2023/6/21《四川省省級(jí)財(cái)政支持政府與社會(huì)資本合作（PPP）綜合補(bǔ)助資金管理辦法》四川（BS（直接融資5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)50%、不超過(guò)5年的利息（費(fèi)用）補(bǔ)助。2023/7/31《河南省金融業(yè)發(fā)展專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法的通知》河南針對(duì)發(fā)行REITs產(chǎn)品、綠色債、碳中和債、科創(chuàng)債、中小企業(yè)集合債、鄉(xiāng)村振興債、革命老區(qū)振興發(fā)展債等創(chuàng)新債券產(chǎn)品進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。2023/8/1《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)沙市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的十條措施》長(zhǎng)沙策支持力度等10條舉措。2023/12/7《關(guān)于推進(jìn)自治區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的支持措施（征求意見(jiàn)稿》新疆提出建立完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)、鼓勵(lì)支持符合條件優(yōu)條舉措。來(lái)源：各省市政府官網(wǎng)等，2021年至今，我國(guó)已上市兩批公募REITs，底層資產(chǎn)類型已涵蓋保租房、高速公路、產(chǎn)2022122022月264申報(bào)獲受理，未來(lái)伴隨市場(chǎng)底層資產(chǎn)項(xiàng)目類型和發(fā)行主體多元化，市場(chǎng)規(guī)模和容量將不斷擴(kuò)大，新發(fā)和擴(kuò)募速度也有望進(jìn)一步提升。潛在投資者范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大，202375日，多家基金公司發(fā)布公告FOF的投資范圍，126》頒布，提出全國(guó)社?；鹂梢酝顿Y于公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資40發(fā)展步入快車(chē)道。圖表7：往期REITs重大事件時(shí)間屬性重大事件2020/4/24擴(kuò)大政策試點(diǎn)REITs試點(diǎn)工作正式拉開(kāi)帷幕。2021/6/21擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市。2021/7/2擴(kuò)大政策試點(diǎn)發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，提出擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍。2021/11/12擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域第二批2只公募REITs（建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT)正式獲批。2021/12/31擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域鵬華深圳能源REIT開(kāi)啟申報(bào)，REITs項(xiàng)目擴(kuò)大至清潔能源領(lǐng)域。2022/5/31基金擴(kuò)募規(guī)則適用指引3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行2022/8/31擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域3REITs（REITREITREIT）上市，REITs項(xiàng)目擴(kuò)大至保租房領(lǐng)域。2022/9/28基金擴(kuò)募5REITREITREITREIT土鹽田港REIT）發(fā)布擬擴(kuò)募公告。2022/12/8擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域20222023/2/2擴(kuò)大政策試點(diǎn)中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2023年系統(tǒng)工作會(huì)議，提出大力推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。2023/2/8擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域首支民企倉(cāng)儲(chǔ)REIT（京東嘉實(shí)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT）上市。2023/3/3擴(kuò)展投資者范圍證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所制定《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》，提出支持保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)。2023/3/24擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)兩部委同時(shí)發(fā)文，提出研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2023/3/29擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域首批兩只新能源REITs（中航京能光伏REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT）上市。2023/7/5擴(kuò)展投資者范圍的投資范圍，并更新了基金合同和托管協(xié)議，增加公募REITs的投資策略、明確公募REITs估值方法。2023/10/26擴(kuò)展資產(chǎn)領(lǐng)域華夏華潤(rùn)、華夏金茂、嘉實(shí)物美、中金印力第一批四單消費(fèi)REITs申報(bào)獲受理。2023/12/6擴(kuò)展投資者范圍全國(guó)社保基金可以投資于公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，投資比例按成本計(jì)價(jià)合計(jì)不得高于40％。來(lái)源：證監(jiān)會(huì)，發(fā)改委，上交所，深交所，觀點(diǎn)網(wǎng)等，2、發(fā)行端：發(fā)行速度放緩，擴(kuò)募表現(xiàn)分化自2021年5月首批9只REITs上市至2023年底，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，至20233098518/高速公路/保租房/能源基礎(chǔ)設(shè)施/生態(tài)環(huán)保/9/8/4/3/2/3只。圖表8：公募REITs發(fā)行動(dòng)態(tài)累計(jì)發(fā)行規(guī)模(億元，右) 發(fā)行數(shù)量(只10

1,2008 1,000800660044002 2000 0來(lái)源：，圖表各項(xiàng)目類型數(shù)量 圖表各底層資產(chǎn)數(shù)量特許經(jīng)營(yíng)類 產(chǎn)權(quán)類 高速公路 產(chǎn)業(yè)園 能源基礎(chǔ)設(shè)施 倉(cāng)儲(chǔ)物流 保租房 生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)保,2保租房,4 高速公路,8特許經(jīng)營(yíng)類,11倉(cāng)儲(chǔ)物流,3產(chǎn)權(quán)類,18能源基礎(chǔ)設(shè)施,3產(chǎn)業(yè)園,9來(lái)源：， 來(lái)源：，202352只能源基礎(chǔ)設(shè)施類、1只產(chǎn)業(yè)園類、1只倉(cāng)儲(chǔ)1170.92022年相比，2023年內(nèi)發(fā)行2只平均行政審批（56天（131天天后平均審82REIT（14天）REIT（27天）平均審批時(shí)20237958二18項(xiàng)目進(jìn)行申268資產(chǎn)類型也已覆蓋光7通過(guò)審核。名稱項(xiàng)目屬性資產(chǎn)類型項(xiàng)目狀態(tài)更新日期擬募集已發(fā)行名稱項(xiàng)目屬性資產(chǎn)類型項(xiàng)目狀態(tài)更新日期擬募集已發(fā)行規(guī)模（億元）易方達(dá)深高速高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金高速公路通過(guò)2023/12/2921.6嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金能源基礎(chǔ)設(shè)施通過(guò)2023/12/2910.3華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已受理2023/12/2920.5華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已申報(bào)2023/12/26名稱項(xiàng)目屬性資產(chǎn)類型項(xiàng)目狀態(tài)更新日期擬募集已發(fā)行規(guī)模（億元）招商基金招商公路高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金高速公路已問(wèn)詢2023/12/22嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金通過(guò)2023/12/1510.0華夏特變電工新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金能源基礎(chǔ)設(shè)施已受理2023/12/1213.1中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金倉(cāng)儲(chǔ)物流已受理2023/12/828.7華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金倉(cāng)儲(chǔ)物流已受理2023/12/818.5華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金倉(cāng)儲(chǔ)物流已受理2023/12/8中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園已反饋2023/12/1華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園已反饋2023/12/116.5中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金通過(guò)2023/11/2735.6華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金通過(guò)2023/11/27華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)權(quán)類通過(guò)2023/11/26國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)權(quán)類保租房通過(guò)2023/11/2630.5博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園已反饋2023/11/14建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金能源基礎(chǔ)設(shè)施已問(wèn)詢2023/10/228.8工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金高速公路已反饋2023/8/10易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園已問(wèn)詢2023/8/10中金山高集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金特許經(jīng)營(yíng)類高速公路已上市2023/4/2529.9中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園已上市2023/4/2515.8中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金特許經(jīng)營(yíng)類能源基礎(chǔ)設(shè)施已上市2023/3/229.4中信建投國(guó)家電投新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金特許經(jīng)營(yíng)類能源基礎(chǔ)設(shè)施已上市2023/3/278.4REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流已上市2023/2/817.6來(lái)源：，招募說(shuō)明書(shū)，圖表歷年發(fā)行規(guī)模 圖表13：2022與2023年已發(fā)行行政審批時(shí)長(zhǎng)發(fā)行規(guī)模(億元，右) 發(fā)行數(shù)量14

500

時(shí)長(zhǎng)（天）中金山東高速中金山東高速中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園中信建投國(guó)家電投新能源中航京能光伏嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施2023華夏和達(dá)高科華夏基金華潤(rùn)有巢中金安徽交控REIT華泰江蘇交控國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT華夏合肥高新REIT華夏北京保障房REIT 2022中金廈門(mén)安居紅土創(chuàng)新深圳安居鵬華深圳能源REIT國(guó)金中國(guó)鐵建REIT400108 30064202021

2022

2023

2001000

0 50 100

150 200

250 300來(lái)源：， 來(lái)源：，上交所，深交所，（注：行政審批時(shí)間為項(xiàng)目申報(bào)到審查決定日，不包括周末及法定節(jié)假日）2022595發(fā)布擬擴(kuò)募公告。202345-62只，根據(jù)基金擴(kuò)募公告，4均將募集資金用于認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以購(gòu)入新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一路走低的背景下，45010日10擴(kuò)募收購(gòu)的資產(chǎn)均位于一線城市中存量項(xiàng)目周邊的核心區(qū)REIT3圖表14：REITs擴(kuò)募項(xiàng)目一覽基金簡(jiǎn)稱資產(chǎn)類型擴(kuò)募資產(chǎn)發(fā)售價(jià)(元/份)規(guī)模(億元)份額(億份)中金普洛斯REIT倉(cāng)儲(chǔ)物流普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園（青島市前灣保稅港區(qū)）4.2318.534.38普洛斯江門(mén)鶴山物流園（江門(mén)市鶴山市）普洛斯（重慶）城市配送物流中心（重慶市）華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園張潤(rùn)大廈（上海市浦東新區(qū)）3.3715.534.60博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)業(yè)園光明科技園科技企業(yè)加速器二期（深圳市光明新區(qū)）2.3912.445.21紅土創(chuàng)新鹽田港REIT倉(cāng)儲(chǔ)物流世紀(jì)物流園項(xiàng)目（深圳市鹽田區(qū)）2.704.151.54來(lái)源：，基金招募說(shuō)明書(shū)，圖表擴(kuò)募前后10日漲跌幅 圖表擴(kuò)募前后價(jià)格走勢(shì)5.0%

擴(kuò)募前10日漲跌幅 擴(kuò)募后10日漲跌幅

中金普洛斯REIT 博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT 田港REIT中金普 IT 華安張江產(chǎn)業(yè)園中金普 IT 華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT洛斯RE6擴(kuò)募日543210-1.0%-4.0%-7.0%-10.0%來(lái)源：， 來(lái)源：，3、配售端：戰(zhàn)略配售為主導(dǎo)，機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期配置需求凸顯產(chǎn)品的主要配售對(duì)象，獲配金額約占總55%-80%兩60%中15%3.9%。圖表17：各機(jī)構(gòu)獲配結(jié)構(gòu)（按金額）戰(zhàn)略投資者 網(wǎng)下投資者 公眾投資者100%80%100%80%60%40%20%0%來(lái)源：，88戰(zhàn)投占比最低，為63.6%，機(jī)構(gòu)自營(yíng)投資賬戶和保險(xiǎn)資金投資賬戶獲配金額占比分別為9.6%、7.0%。圖表各配售對(duì)象結(jié)構(gòu)（按金額） 圖表配售對(duì)象整體結(jié)構(gòu)（按金額）

獲配金額（億元） 占比（%，右）來(lái)源：， 來(lái)源：，700600500400300200100090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行（）規(guī)定原始權(quán)益人或其同原始50%56700600500400300200100090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20%部分持有期自上市之日起不少于6020%36個(gè)月，其余獲得戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)12市場(chǎng)在短期內(nèi)的流通盤(pán)規(guī)模受到一定限制。圖表20：各REITs戰(zhàn)略投資方結(jié)構(gòu)（按份額）原始權(quán)益人或其同一控制下關(guān)聯(lián)方

保險(xiǎn)資管

證券 信托計(jì)

資管計(jì)劃 其他60%40%20%來(lái)源：基金公告，（注：由各REITs發(fā)售公告）4、派息/分紅表現(xiàn)：強(qiáng)制高分紅特征，派息率達(dá)5.2%，當(dāng)前高股息配置價(jià)值突出90%呈現(xiàn)弱股性，獲得的基礎(chǔ)設(shè)施基金要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求配售及禁售期要求收益分配要求募集資金用途80%基礎(chǔ)設(shè)施基金要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求配售及禁售期要求收益分配要求募集資金用途80%以上基金資產(chǎn)投原始權(quán)益人享有完原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)式分配給投資者。基礎(chǔ)設(shè)關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)部份額利20%，其中基金份額發(fā)售總量20%持有期自上市之日起不少于施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于基礎(chǔ)設(shè)施基金要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求配售及禁售期要求收益分配要求募集資金用途60個(gè)月，超過(guò)20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月得少于1次在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)3上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不得低于本次公開(kāi)發(fā)售數(shù)量的70%。3派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）4%。基礎(chǔ)設(shè)施基金成立前，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已存在對(duì)外借款的，應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后以募集資金予以償還基金總資產(chǎn)不得超過(guò)140%，借款金額不得超過(guò)基現(xiàn)金流來(lái)源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方外的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例由基金管理人合理確將回收資金以資本金注入等方式投入新項(xiàng)目建設(shè)，確保新項(xiàng)目符合國(guó)家重大金凈資產(chǎn)的20%賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入定，持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個(gè)月。戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求。來(lái)源：《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，REITs招募說(shuō)明書(shū)僅對(duì)未來(lái)兩期進(jìn)行可供分配現(xiàn)金的預(yù)測(cè)（上市當(dāng)年及未來(lái)一年），2023年內(nèi)18只REITs預(yù)期現(xiàn)金分派率均高于4%的要求，平均現(xiàn)金分派率為6.5%，其中中航京能光伏REIT、國(guó)家電投新能源REIT和中金山東高速REIT預(yù)期現(xiàn)金分派率均超10%。2023（ss5.2%分紅率均超16.5%10.1%平均預(yù)期現(xiàn)6.7%4.2%，或受項(xiàng)目屬性影響較大，由于項(xiàng)目11.4%實(shí)際現(xiàn)金分2.0%。圖表22：2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率 圖表23：2023年分紅率16%14%12%10%8%6%4%2%16%14%12%10%8%6%4%2%0%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%來(lái)源：，基金公告，（注：預(yù)期現(xiàn)金分派率=招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)當(dāng)年可供分配金額/年初市值，若當(dāng)年上市則將年初市值替換為上市募集金額，

來(lái)源：，基金公告，（注：分紅率=基金公告披露當(dāng)年單位分紅總和/年初市值，若當(dāng)年上市則將年初市值替換為上市募集金額）并對(duì)預(yù)測(cè)當(dāng)年可供分配金額進(jìn)行年化處理）5、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)短期低迷，不同板塊波動(dòng)較大202319.2%指數(shù)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類s19.8、17.5s（-31.0%（-18.6（-24.2（-17.2）6%以內(nèi)。圖表不同項(xiàng)目屬性指數(shù)表現(xiàn) 圖表不同資產(chǎn)類型指數(shù)表現(xiàn)16014012010080 REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù)16014012010080

REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù) 產(chǎn)業(yè)園類 倉(cāng)儲(chǔ)物流類 保租房類 高速公路類 能源基礎(chǔ)設(shè)施類 生態(tài)環(huán)保類1901901701501301109070來(lái)源：，（注：加權(quán)價(jià)格指數(shù)根據(jù)流通市值加權(quán)所得） 來(lái)源：，（注：加權(quán)價(jià)格指數(shù)根據(jù)流通市值加權(quán)所得）5、12.4%，但中金湖北科投光谷17%6.3%，成為今年首只上市當(dāng)天531225%2-310受市場(chǎng)情緒0.4%4.9%425.9%。圖表26：年內(nèi)上市的5只新發(fā)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%來(lái)源：，（注：截至2023年12月31日）202329平均收益率為-16.5%1年內(nèi)收益率為（-45.7（-42.940%。平均收益率為-4.3%，16跌破發(fā)行價(jià)，主要集中于產(chǎn)業(yè)園REIT（-41.1%）跌幅最大。雖然年內(nèi)收益率分97%2023H1REIT430%，上市以來(lái)收益率已全部202225%44.7%、41.0%23溢價(jià)率均前或仍處于溢價(jià)率消化階段。年內(nèi)40%2022年2023年的實(shí)際現(xiàn)金分派率均超7%基金代碼 基金簡(jiǎn)稱 項(xiàng)目屬性 基礎(chǔ)設(shè)施類型 近一月 近三月 近半年 今年以來(lái) 上市至今（含首日）圖表27：各公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)基金代碼 基金簡(jiǎn)稱 項(xiàng)目屬性 基礎(chǔ)設(shè)施類型 近一月 近三月 近半年 今年以來(lái) 上市至今（含首日）180501.SZ紅土深圳安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房0.5-5.40.2-5.3508058.SH中金廈門(mén)安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房1.2-3.45.1-6.4508068.SH華夏北京保障房REIT產(chǎn)權(quán)類保租房-1.6-6.73.0-7.8508077.SH華夏基金華潤(rùn)有巢REIT產(chǎn)權(quán)類保租房6.4-8.0-1.4-5.6508056.SH中金普洛斯REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流9.0-18.5-12.3-33.5180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流7.0-13.6-4.6-19.5508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流-1.3-11.7-2.8-12.2508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園-17.1-22.6-24.1-31.5180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園-11.6-28.5-29.8-42.9508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園-0.1-20.2-18.9-28.4508099.SH建信中關(guān)村REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園-7.4-23.0-26.2-45.7180102.SZ華夏合肥高新REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園1.4-18.3-14.6-23.2508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園3.9-12.3-10.6-11.511.5508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園0.7-12.1-7.7-13.010.3180103.SZ華夏和達(dá)高科REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園4.5-17.0-10.7-25.7508019.SH中金湖北科投光谷REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園8.2-14.8-12.1-12.1508001.SH浙商滬杭甬REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路4.2-1.63.3-4.7180201.SZ平安廣州廣河REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路5.01.43.4-18.8180202.SZ華夏越秀高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路0.0-8.0-5.7-15.1508018.SH華夏中國(guó)交建REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路-1.7-12.5-9.8-35.3508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路3.6-1.712.4-7.5508066.SH華泰江蘇交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路3.5-7.10.2-8.3508009.SH中金安徽交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路-1.9-15.8-5.1-19.9508007.SH中金山東高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路8.8-5.2-5.2-5.2180401.SZ鵬華深圳能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施10.33.32.9-9.9508096.SH中航京能光伏REIT特許經(jīng)營(yíng)類能源基礎(chǔ)設(shè)施3.9-2.05.9-2.2508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施6.80.78.42.5508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保2.0-13.8-9.7-23.3180801.SZ中航首鋼綠能REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保11.2-3.8-2.7-7.518.0來(lái)源：，（注：截至2023年12月31日）6、海外市場(chǎng)表現(xiàn)：成熟REITs市場(chǎng)品種豐富，彰顯長(zhǎng)期配置價(jià)值196063年歷史，1971-202214.912706.83420221622010。圖表美國(guó)發(fā)行動(dòng)態(tài) 圖表美國(guó)各類型數(shù)量變化250

總規(guī)模（百萬(wàn)美元，右） 數(shù)量

2000000

250

權(quán)益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs200

1600000

200150

1200000

150100

800000

10050 400000 5019711973197519771971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019202119711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021來(lái)源：Nareit， 來(lái)源：Nareit，2023年年底已擴(kuò)展至辦公類、工業(yè)類、零售類、/13（30只（19只、（19只1414宅類（14、基礎(chǔ)設(shè)施類14）-ss的資產(chǎn)底層資產(chǎn)拓展方向提供了借鑒。圖表美國(guó)各類型數(shù)量占比 圖表美國(guó)各類型規(guī)模占比醫(yī)療保健類住宿/數(shù)據(jù)中心類特殊資產(chǎn)類游戲娛樂(lè)類

辦公類工業(yè)類零售類住宅類多元資產(chǎn)類醫(yī)療保健類住宿/度假村類自助倉(cāng)儲(chǔ)類林業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施類數(shù)據(jù)中心類特殊資產(chǎn)類游戲娛樂(lè)類游戲娛樂(lè)類特殊資產(chǎn)類 4%3%數(shù)據(jù)中心類9%基礎(chǔ)設(shè)施類14%

辦公類5%工業(yè)類零售類

數(shù)據(jù)中心類特殊資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施類1% 5%3%林業(yè)類2%自助倉(cāng)儲(chǔ)類3%住宿/度假村類

游戲娛樂(lè)類1%工業(yè)類8%

辦公類14%林業(yè)類3%自助倉(cāng)儲(chǔ)類7%住宿/度假村類3%醫(yī)療保健類9%

14%住宅類14%多元資產(chǎn)類2%

9% 11%多元資產(chǎn)類9%

14%

零售類21%來(lái)源：Nareit， 來(lái)源：Nareit，2023s（2.3）500（20.8、道瓊斯工業(yè)（10.7%）和納斯達(dá)克（37.0%）1.0500（10.、納斯達(dá)克7.8）7.4等具有長(zhǎng)期配置的價(jià)值。圖表富時(shí)權(quán)益型與其他股指年復(fù)合回報(bào)表現(xiàn) 圖表富時(shí)權(quán)益型與其他股債年回報(bào)率表現(xiàn)（%） 富時(shí)全REITs(%) 富時(shí)權(quán)益型REITs指數(shù) 標(biāo)普500指數(shù) 富時(shí)權(quán)益型REITs指數(shù) 標(biāo)普500指數(shù) 道瓊斯工業(yè)指數(shù) 羅素2000指數(shù) 納斯達(dá)克指數(shù)道瓊斯工業(yè)指數(shù)3020100-10

（%） 羅素2000指數(shù) 納斯達(dá)克指數(shù) 美國(guó)10年期國(guó)債201320142015201620172018201920202021202220235020132014201520162017201820192020202120222023403020100-10-20-30-40來(lái)源：Nareit， 來(lái)源：Nareit，1%-8%股息率4.9%2.4%s21224.2。圖表34：各類型REITs股息率辦公 工業(yè) 零售 住宅 自助倉(cāng)儲(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施8%7%6%5%4%3%2%1%0%來(lái)源：Nareit，（注：股息率=每年全部分配股息/市值，市值取每年12月數(shù)據(jù)）三、REITs價(jià)格持續(xù)下行主要源于基本面、流通盤(pán)和估值三方面因素1、REITs價(jià)格下行較大程度上受業(yè)績(jī)及基本面拖累板塊內(nèi)也存在一定2022年Q48.8%，維持了同比正增長(zhǎng)；2023年以來(lái)，受低基數(shù)的影響，高速公路類314.4%、19.014.2%，其中平安廣Q222.6%、34.8%，其2023Q1表現(xiàn)不佳，同比平均下跌-9.8%Q2后，業(yè)績(jī)相較同27.1%Q3175.5%128.8%，主要受同期營(yíng)收偏低和業(yè)績(jī)回暖共同驅(qū)動(dòng)。圖表35：2022-2023年Q3營(yíng)收同比變化基金簡(jiǎn)稱 基礎(chǔ)設(shè)施類型 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3紅土創(chuàng)新鹽田港REIT倉(cāng)儲(chǔ)物流類7.59%-6.20%1.56%6.07%21.98%中金普洛斯REIT倉(cāng)儲(chǔ)物流類1.42%-0.23%-3.59%15.76%31.80%博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園類-49.61%-18.78%-12.73%21.58%175.48%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園類-10.09%-10.76%-32.43%1.70%128.78%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)業(yè)園類3.87%8.75%0.87%230.67%17.89%建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園類-27.13%-20.19%5.19%平安廣交投廣河高速REIT高速公路類0.66%-29.40%14.83%22.59%9.84%華夏越秀高速公路REIT高速公路類15.22%16.39%15.20%浙商滬杭甬REIT高速公路類-2.21%-10.43%13.16%34.79%20.64%國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT高速公路類22.53%華夏中國(guó)交建高速REIT高速公路類2.10%2.78%鵬華深圳能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施類2.05%中航首鋼綠能REIT生態(tài)環(huán)保類4.77%-0.94%-1.72%-10.27%-3.55%富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT生態(tài)環(huán)保類-7.45%-11.45%-3.24%4.55%0.35%來(lái)源：，99%。倉(cāng)儲(chǔ)物流類s20226以內(nèi)，20238.6%2022Q198%2023Q310%2023Q133.8元/平方米/Q2的34.2元/平方米/月。圖表保租房板塊營(yíng)收環(huán)比增速 圖表倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊營(yíng)收環(huán)比增速2.0%

紅土深圳安居REIT 中金廈門(mén)安居REIT 華夏北京保障房REIT 華夏基金華潤(rùn)有巢REIT

20%

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT23Q123Q223Q323Q123Q223Q321Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q31.0% 10%0.5% 5%0.0% 0%-0.5% -5%-1.0% -10%來(lái)源：， 來(lái)源：，圖表保租房板塊出租率 圖表倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊出租率100%99%98%97%96%95%94%

紅土深圳安居REIT 中金廈門(mén)安居REIT華夏北京保障房REIT 華夏基金華潤(rùn)有巢REIT22Q4 23Q1 23Q2 23Q3

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3來(lái)源：基金公告， 來(lái)源：基金公告，2023Q123年以來(lái)2022Q493%2023Q3的68T2022年Q4812023年Q364。根據(jù)基金公告，721日華安張江產(chǎn)業(yè)園基金與哲庫(kù)科技提前終止租賃合同，受提前退49.3%，空置面積已通過(guò)招商租賃得以部分去化，出租率表現(xiàn)受北京市整體租賃市場(chǎng)持續(xù)低迷影出3170-175元/㎡/140-145元/㎡/圖表40：產(chǎn)業(yè)園板塊出租率博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT 華夏合肥高新REIT 華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT 華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT 中金湖北科投光谷REIT 國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT 東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT 國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT 建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT100%90%80%70%60%21Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3來(lái)源：基金公告，（注：東吳蘇州產(chǎn)業(yè)REIT2021年Q3-2022年Q4出租率為年報(bào)、半年報(bào)數(shù)據(jù)，不代表單季度實(shí)際情況，23年為季度平均出租率）2022Q4受疫情影響營(yíng)收全面下滑，而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)、春運(yùn)等節(jié)假日帶動(dòng)的出行需求集中釋放，2023Q1Q2延續(xù)，各REITs營(yíng)收環(huán)比均有不同程度下降，主要受制于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩及公路客運(yùn)量、貨運(yùn)量邊際回落。2022Q4營(yíng)收環(huán)比-34.9%，大幅低于同期高速公路類營(yíng)收環(huán)比增速平均值-21.0%，主要原因是受到廣州及周邊地區(qū)疫情以及宏觀經(jīng)濟(jì)26.1%123.06117.7萬(wàn)車(chē)次，此外在執(zhí)行現(xiàn)有各類通行費(fèi)減免優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一對(duì)貨車(chē)10%592.9萬(wàn)元。圖表41：高速公路板塊營(yíng)收環(huán)比增速平安廣交投廣河高速REIT 華夏越秀高速公路REIT 浙商滬杭甬REIT 國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT 中金安徽交控REIT 華夏中國(guó)交建高速REIT 華泰江蘇交控REIT21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q360%21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q340%20%0%-20%-40%來(lái)源：，基金簡(jiǎn)稱運(yùn)營(yíng)指標(biāo)混合車(chē)流量(萬(wàn)次）21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 基金簡(jiǎn)稱運(yùn)營(yíng)指標(biāo)混合車(chē)流量(萬(wàn)次）21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q31330.0 1193.0 1045.5 990.3 1335.1 881.1 1255.6 1253.6 1428.0平安廣交投廣河高速REIT1.6華夏中國(guó)交建高速REIT華夏越秀高速公路REIT1412.4浙商滬杭甬REIT924.3國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT2.4中金安徽交控REIT4.8華泰江蘇交控REIT環(huán)比同比4.74.9日均車(chē)流量（萬(wàn)輛）環(huán)比同比2.32.9日均斷面自然車(chē)流量(萬(wàn)輛）環(huán)比同比969.2971.3出入口通行量(萬(wàn)輛）環(huán)比同比1346.11186.31188.51250.51082.81066.81241.41247.2通行車(chē)輛總數(shù)(萬(wàn)輛）環(huán)比同比271.2330.9清分車(chē)流量(萬(wàn)輛）環(huán)比同比1.01.31.1貨車(chē)日均自然車(chē)流量（萬(wàn)輛）環(huán)比同比1.31.90.8客車(chē)日均自然車(chē)流量（萬(wàn)輛）環(huán)比同比來(lái)源：基金公告，2022Q42023Q1兩個(gè)季度營(yíng)收30%2023Q1Q271.1%，季度波動(dòng)較大，2023Q1Q2-Q3板塊內(nèi)業(yè)績(jī)有Q2Q213.3%，Q3。圖表能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊營(yíng)收環(huán)比增速 圖表生態(tài)環(huán)保板塊營(yíng)收環(huán)比增速

鵬華深圳能源REIT 國(guó)家電投新能源REIT 中航京能光伏REIT22Q422Q423Q123Q223Q3

15%10%5%0%-5%-10%-15%

21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3中航首鋼綠能REIT 富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3來(lái)源：， 來(lái)源：，基金簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施類型運(yùn)營(yíng)指標(biāo)上網(wǎng)電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）基金簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施類型運(yùn)營(yíng)指標(biāo)上網(wǎng)電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q29405.0 7165.8 8858.5 8658.8 8675.9 8837.0 9112.0 7588.2中航首鋼綠能REIT 生態(tài)環(huán)保類REITREIT中信建投國(guó)家電投新能源REIT中航京能光伏REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施類交易合計(jì)電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）平均電價(jià)（元/千瓦時(shí)）0.9電價(jià)（元/千瓦時(shí)）35060.2上網(wǎng)電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）能源基礎(chǔ)設(shè)施類環(huán)比108807.159369.890426.1126370.2上網(wǎng)電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）能源基礎(chǔ)設(shè)施類環(huán)比同比56294214488257955644511357556631污水處理量（萬(wàn)噸）生態(tài)環(huán)保類環(huán)比同比2.82.52.43.023.12.62.93.0餐廚垃圾收運(yùn)及處置量（萬(wàn)噸）環(huán)比同比27.526.728.529.830.827.326.829.2生活垃圾處置量（萬(wàn)噸）環(huán)比同比來(lái)源：基金公告，2、REITs價(jià)格波動(dòng)大或受制于流動(dòng)盤(pán)規(guī)模202329650%流通市值占比21.0%202327116機(jī)95%，較高的機(jī)構(gòu)投資者占比導(dǎo)致投資行為也具有一定的趨同性，且部分機(jī)構(gòu)行為易引發(fā)踩踏效應(yīng)。圖表流通市值情況 圖表份額占比情況

來(lái)源：，基金公告， 來(lái)源：，基金公告，171.7762.7億元，分別同比上升43.1%和16.2%，主要原因是2022年下半年以來(lái)REITs新發(fā)和擴(kuò)募數(shù)量增多帶來(lái)的交易量增加；2023年平均換手率為0.9%，同比下降42.4%，3月29日兩只新發(fā)REITs上市后，交易短暫活躍，當(dāng)日總體換手率達(dá)4.0%，其中國(guó)家電投新能源REIT當(dāng)日換手率達(dá)26.2%，收漲1.9%，中航京能光伏REIT當(dāng)日換手率達(dá)34.0%，收漲12.4%，此后換手率大多維持在1%以下，受市場(chǎng)環(huán)境影響，6月30日上市的中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT雖然當(dāng)日換手率達(dá)31.0%，但收跌6.3%，市場(chǎng)交0.7%，圖表成交表現(xiàn) 圖表?yè)Q手率成交量(億份，右) 成交金額(億元)20161284

5.04.03.02.01.0

16%12%8%4%

換手率(%)2021/6/212021/7/312021/9/92021/10/192021/6/212021/7/312021/9/92021/10/192021/11/282022/1/72022/2/162022/3/282022/5/72022/6/162022/7/262022/9/42022/10/142022/11/232023/1/22023/2/112023/3/232023/5/22023/6/112023/7/212023/8/302023/10/92023/11/182023/12/282021/6/212021/7/312021/9/92021/10/192021/11/282022/1/72022/2/162022/3/282022/5/72022/6/162022/7/262022/9/42022/10/142022/11/232023/1/22023/2/112023/3/232023/5/22023/6/112023/7/212023/8/302023/10/92023/11/182023/12/28來(lái)源：， 來(lái)源：，0.8%15.5%；分底層資產(chǎn)類別看，1.260.741.30.20.99（1.1s42.3%。圖表分項(xiàng)目類別換手率 圖表分底層資產(chǎn)類別換手率10%8%6%4%2%2021/6/212021/7/312021/6/212021/7/312021/9/92021/10/192021/11/282022/1/72022/2/162022/3/282022/5/72022/6/162022/7/262022/9/42022/10/142022/11/232023/1/22023/2/112023/3/232023/5/22023/6/112023/7/212023/8/302023/10/92023/11/182023/12/28

產(chǎn)權(quán)類 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類

5%0%

保租房類 倉(cāng)儲(chǔ)物流類 產(chǎn)業(yè)園類 高速公路類 能源基礎(chǔ)設(shè)施類 生態(tài)環(huán)保類來(lái)源：， 來(lái)源：，3、REITs上市以來(lái)相對(duì)估值長(zhǎng)期偏高，目前已回落至相對(duì)低位2023202324中僅華泰江蘇T4020211s27.22417.4%202328平均溢價(jià)率已降至為-7.5%2023年平均相對(duì)凈值折溢價(jià)率為-8.3%相對(duì)凈值折溢價(jià)率為-6.2%，整體估值已來(lái)到相對(duì)低位，配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估主要使用凈現(xiàn)金折現(xiàn)法，通過(guò)將底層資產(chǎn)的預(yù)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)6.0%-8.5%折現(xiàn)率主要采用稅前加權(quán)s項(xiàng)目估值水平。圖表52：近年利率中樞下行中債國(guó)債到期收益率:10年3.20%3.10%3.00%2.90%2.80%2.70%2.60%2.50%來(lái)源：，圖表53：REITs近三年相對(duì)凈值折溢價(jià)率基金簡(jiǎn)稱項(xiàng)目屬性基礎(chǔ)設(shè)施類型相對(duì)凈值折溢價(jià)率2021年 2022年 2023年紅土深圳安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類8.3-0.3中金廈門(mén)安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類10.50.6華夏北京保障房REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類12.20.4華夏基金華潤(rùn)有巢REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類6.7-3.0紅土創(chuàng)新鹽田港REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類31.533.01.7中金普洛斯REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類26.444.7-9.9嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類-4.8博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類19.831.1-29.2華夏合肥高新REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類10.3-18.0華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類9.3-21.4華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類41.0-12.6中金湖北科投光谷REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類-17.6國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類24.18.5東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類16.117.4-16.2國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類25.34.7建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類39.026.6-32.5平安廣交投廣河高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類3.4-3.1-27.8華夏越秀高速公路REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類13.9-8.0浙商滬杭甬REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類21.219.314.1國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類2.3-6.9中金安徽交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類-3.5-27.1華夏中國(guó)交建高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類-9.7-43.8華泰江蘇交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類0.923.9中金山東高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路-12.6鵬華深圳能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類26.03.6中信建投國(guó)家電投新能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類-3.6中航京能光伏REIT特許經(jīng)營(yíng)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類-2.1中航首鋼綠能REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保類46.238.222.9富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保類43.533.4-0.7來(lái)源：，（相對(duì)凈值折溢價(jià)率=年末市場(chǎng)價(jià)格/基金單位凈值-1）從相對(duì)估值角度看，290.90為0.921.11的平均0.56倍、0.68123128P/FFO18.84，特P/FFO12.7029.40倍P/FFO外，其余特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的P/FFO均低于20倍，中航京能光伏REIT的P/FFO僅為4.56倍，產(chǎn)權(quán)類REITs的平均P/FFO為22.40。圖表54：REITs的P/FFO和P/NAVREITs簡(jiǎn)稱 項(xiàng)目屬性 基礎(chǔ)設(shè)施類型 P/FFO P/NAV紅土深圳安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類23.280.99中金廈門(mén)安居REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類22.851.00華夏北京保障房REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類23.131.00華夏基金華潤(rùn)有巢REIT產(chǎn)權(quán)類保租房類19.520.98紅土創(chuàng)新鹽田港REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類23.381.01中金普洛斯REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類22.600.91嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT產(chǎn)權(quán)類倉(cāng)儲(chǔ)物流類22.660.96博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類31.00.72華夏合肥高新REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類20.650.82華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類23.220.79華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類35.060.94中金湖北科投光谷REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類21.210.82國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類22.741.08東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類19.320.81國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類18.701.05建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類33.280.66平安廣交投廣河高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類16.640.71華夏越秀高速公路REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類13.530.88浙商滬杭甬REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類8.841.05國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類9.800.87中金安徽交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類13.620.68華夏中國(guó)交建高速REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類29.40.56華泰江蘇交控REIT特許經(jīng)營(yíng)類高速公路類12.480.86鵬華深圳能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類8.700.97中信建投國(guó)家電投新能源REIT產(chǎn)權(quán)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類9.020.98中航京能光伏REIT特許經(jīng)營(yíng)類能源基礎(chǔ)設(shè)施類4.560.99中航首鋼綠能REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保類7.481.11富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT特許經(jīng)營(yíng)類生態(tài)環(huán)保類10.620.95來(lái)源：，（注：截止2023年12月31日，NAV為基金單位凈值，F(xiàn)FO為單位近一年可供分配金額，若空缺季度數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)則取平均后乘4）四、REITs投資策略：四個(gè)視角重新審視REITs投資價(jià)值至今，我國(guó)仍有大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有待盤(pán)活，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)亟需化解，發(fā)展中國(guó)公募REITs二估值中樞回落底層資產(chǎn)未來(lái)仍存在較大的增值空間，可著重結(jié)合估值歷史情況和同類對(duì)比進(jìn)行分析，布局相應(yīng)投資機(jī)會(huì)。200020239P/FFO6.4-25.7的區(qū)間變動(dòng)，平均P/FFO15.22023年Q3平均P/FFO19.6214.7821.8121.41相較于美國(guó)s-s中的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類s于2023年的平均/FFO為14.15，P/FFO23.00，與美國(guó)圖表美國(guó)權(quán)益型的圖表美國(guó)各類型的權(quán)益型REITs(%)30

辦公 工業(yè) 零售 住宅 自助倉(cāng)儲(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施4025302015 201050200020022004200620082010201220142016201820202022

100201220132014201520162017201820192020202120222023來(lái)源：Nareit， 來(lái)源：Nareit，1、打新視角：關(guān)注市場(chǎng)情緒演繹，聚焦板塊基本面29只11.8%，630%，觸發(fā)上市首日漲跌5228-102年Q420232021202220239.1%、17.1%4.0%，分化較為明顯。2022Q420232023市場(chǎng)價(jià)格偏離程度在-8%8%712月短暫回升，但整體仍呈負(fù)偏離打新收益。圖表上市首日平均打新收益率為圖表58：2023年市場(chǎng)價(jià)格整體呈負(fù)偏離態(tài)勢(shì)

偏離率 REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù)（右）2021202220232021202220236%4%2%0%2021/6/212%2022/6/212023/6/214%6%8%

140- 110-100-- 90來(lái)源：， 來(lái)源：，（注：偏離率=REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù)/12日移動(dòng)平均值-1，REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù)為各REITs收盤(pán)價(jià)按市值加權(quán)所得）123124只14.9%18.2%7綜合收益率為負(fù)，5s16只s綜合收益率超10T上市一年綜合收益率為45.4%，121年禁售結(jié)束后投資者可取得較高收益。42.2%和分回調(diào)幅度較小，高速公路板塊表現(xiàn)較差，核心是板圖表上市一年收益率情況 圖表不同板塊上市一年和上市至今漲跌幅價(jià)格收益率

分紅收益率

50%40%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

上市一年漲跌幅上市至今漲跌幅31.2%32.6%31.2%32.6%14.6%10.2%6.5%4.3%0.0%倉(cāng) 類-5.0%生 類高 類保租房類能源基礎(chǔ)設(shè)施類-9.6%--14.6%-23.0%10.1%類產(chǎn)業(yè)園10%0%-10%-20%-30%來(lái)源：，基金公告，（價(jià)格收益率=上市一年日收盤(pán)價(jià)/發(fā)行價(jià)，分紅收益率=一年內(nèi)單位可供分配金額/發(fā)行價(jià)）

來(lái)源：，（注：截至2023年12月31日）2、防御視角：關(guān)注兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定、逆周期和抗跌屬性的穩(wěn)健資產(chǎn)2%以內(nèi)，主要受益于底層資產(chǎn)租戶客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、95%2023499%2個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金收繳率在96%95%。825商品房”雙軌制模式。928日，財(cái)政部等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)政策支持力度不斷加2630.5圖表61：2023年Q3四單保租房REITs底層資產(chǎn)基金簡(jiǎn)稱 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 出租率 租金收繳率平均租金（元/平米/月） 租戶結(jié)構(gòu)/前五租戶占比紅土深圳安居REIT安居百泉閣項(xiàng)目98.1699.99-企業(yè)租戶占比分別為64.87安居錦園項(xiàng)目98.2599.96-保利香檳苑項(xiàng)目99.60100-企業(yè)租戶占比為75.7鳳凰公館項(xiàng)目98.69100-企業(yè)租戶占比為24.09中金廈門(mén)安居REIT園博公寓99.36-33.55個(gè)人租戶占比91.75，企業(yè)租戶占比8.25珩琦公寓99.79-31.7華夏北京保障房REIT文龍家園項(xiàng)目96.8897.6752個(gè)人租戶比例為78.45熙悅尚郡項(xiàng)目97.2497.2465華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有巢泗涇項(xiàng)目94.5494.68-排名前五企業(yè)客戶合計(jì)占比5.27有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目91.32-排名前五企業(yè)客戶合計(jì)占比5.52來(lái)源：基金公告，而從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，保租房和能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊好于整體，上市至今仍維持正收益，年內(nèi)平均跌幅也在10%以內(nèi)，保持了較好的穩(wěn)定性，上市至今年化收益分別為9.7%和1.4%，抗跌性和逆周期屬性均較強(qiáng)。圖表保租房板塊具備一定抗周期性 圖表能源基礎(chǔ)設(shè)施等四大板塊年化收益為正

上市至今漲跌幅 2023年內(nèi)漲跌幅

10%5%0%-5%-10%

年化收益率 來(lái)源：，（注：截至2023年12月31日） 來(lái)源：，202414發(fā)布關(guān)于武漢項(xiàng)目主要承租人續(xù)租情況的公告，520241月28.98元/平方米/202411202812313%，而項(xiàng)目2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月，即調(diào)整過(guò)后凈有效租金同比下降13.2%，較2023年市場(chǎng)平均凈有效租金水平提高30.5%。受此消息影響，20241110跌幅累計(jì)達(dá)-29.8%，102.371000萬(wàn)元，原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司也同步公告增持計(jì)劃，1800500萬(wàn)份。在嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)盤(pán)中跌6%3.8%6.3%。1日，基金發(fā)布關(guān)于武漢項(xiàng)目租金下降風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的公告，包含兩條措施，一是（51247.65萬(wàn)元，二是主動(dòng)減免部分運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，每年減574.13萬(wàn)元1821.78萬(wàn)元。335萬(wàn)平米，武漢項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)預(yù)期和邏輯已發(fā)生重大變化，后續(xù)需重點(diǎn)關(guān)注重慶和廊坊的