廣告策劃-別克新君越太原新車上市活動(dòng)方案

NewLaCROSSE冰藍(lán)之夜

——?jiǎng)e克新君越山西太原區(qū)域聯(lián)合上市發(fā)布會(huì)新君越是一款主打公商務(wù)市場(chǎng)的全新車型,將顛覆舊有別克君越的形象,引領(lǐng)中高級(jí)車從“低調(diào)、中庸〞向“張揚(yáng)、個(gè)性〞轉(zhuǎn)變。作為別克品牌繼新一代君威之后，基于“全球平臺(tái)歐美技術(shù)〞的又一款力作，別克全新一代君越以動(dòng)領(lǐng)新潮的外觀設(shè)計(jì)、馭領(lǐng)時(shí)代的高效動(dòng)力、靜界獨(dú)到的寧?kù)o舒適以及沉著領(lǐng)先的平安科技，成就“創(chuàng)變格局的高級(jí)轎車〞，再次彰顯別克品牌“心靜思遠(yuǎn)志行千里〞的沉著氣度和進(jìn)取精神，并將開創(chuàng)國(guó)內(nèi)中高級(jí)轎車市場(chǎng)的嶄新格局！創(chuàng)意緣起過程一：為什么要做新車上市？告知一：在告知里面，包括了新君越動(dòng)領(lǐng)新潮的外觀設(shè)計(jì)、馭領(lǐng)時(shí)代的高效動(dòng)力、靜界獨(dú)到的寧?kù)o舒適以及沉著領(lǐng)先的平安科技等。告知二：品牌，品質(zhì)以及市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)是對(duì)社會(huì)及公眾的一種承諾。----首先，它是一種告知

促銷手段一：新品的研發(fā)代表了一個(gè)企業(yè)的開展方向，所以它與競(jìng)爭(zhēng)品牌相比，是一種實(shí)力的展示。促銷手段二：可以根據(jù)不同階段競(jìng)品的市場(chǎng)方略，推出更好的競(jìng)爭(zhēng)策略，以實(shí)物為載體，增強(qiáng)忠實(shí)客戶的品牌忠誠(chéng)度。進(jìn)而爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額。同時(shí)可以針對(duì)競(jìng)品制定全新的競(jìng)爭(zhēng)手段和內(nèi)容。創(chuàng)意緣起過程二：為什么要做新車上市？----再者，它是一種促銷手段。迅速建立新君越品牌知名度和熟悉度；樹立別克核心產(chǎn)品形象，提升別克品牌,并在原有根底上傳承與跨越；提升購(gòu)置意向，與新君威一道使別克品牌在中高級(jí)細(xì)分市場(chǎng)占領(lǐng)第一陣營(yíng)；打造口碑傳播的滲透力和影響力。1234活動(dòng)目的創(chuàng)意緣起過程二：新君越在太原上市怎么做？首先，為滿足告知的功能，邀請(qǐng)公眾傳媒機(jī)構(gòu)及意見領(lǐng)袖，廣為傳播。這是一種根本手法。再者，借助事件營(yíng)銷，提高關(guān)注度。尤其是區(qū)域性發(fā)布，開展獨(dú)具特色的新車發(fā)布儀式，對(duì)于宣傳可以起到事半功倍的效果。當(dāng)中，創(chuàng)意是核心，執(zhí)行是保障。即要打破同行業(yè)常規(guī)模式，又要出新、出奇，使之到達(dá)情理之中，意料之外的效果。思路：新君越在太原的上市采用什么形式？根據(jù)新君越產(chǎn)品的特點(diǎn)，針對(duì)不同的目標(biāo)群體，和不同的活動(dòng)目的，我們選擇了以上市+晚會(huì)形式進(jìn)行新車上市發(fā)布，第二天進(jìn)行媒體和意向客戶的專場(chǎng)試駕體驗(yàn)活動(dòng)。新車上市形式：場(chǎng)地選擇在城市中心南宮廣場(chǎng)，上市儀式針對(duì)目標(biāo)客戶和現(xiàn)場(chǎng)自然集客開展，以到達(dá)廣泛宣傳的效果，提升新產(chǎn)品上市的影響力。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)通過整體布置以及活動(dòng)三個(gè)章節(jié)的安排，深刻傳達(dá)產(chǎn)品以下賣點(diǎn)。寧?kù)o舒適的尊崇科技前瞻卓越的安全科技強(qiáng)勁平順的動(dòng)力操控大氣凝練的流暢外觀

1、企劃階段：活動(dòng)目的、上市、試駕形式、對(duì)象、時(shí)間場(chǎng)地、車型等確認(rèn)2、準(zhǔn)備階段：事前統(tǒng)計(jì)、來賓募集、場(chǎng)地簽約、車輛確保、人員分工、制作物準(zhǔn)備3、實(shí)施階段：場(chǎng)地搭建、事前說明會(huì)、彩排、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)施4、事后總結(jié)：制作總結(jié)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)活動(dòng)數(shù)據(jù)、安排后續(xù)跟進(jìn)?！净顒?dòng)規(guī)劃】

【邀約群體】110人左右政府客戶：30人集團(tuán)客戶：20人意向客戶：20人行業(yè)嘉賓：10人邀請(qǐng)媒體：20家〔30人左右〕山西晚報(bào)、山西播送電視報(bào)、太原晚報(bào)、生活晨報(bào)、山西日?qǐng)?bào)、太原日?qǐng)?bào)、山西商報(bào)山西交通播送、太原音樂播送、山西音樂播送、長(zhǎng)城經(jīng)濟(jì)播送、山西新聞綜合播送、太原交通播送、山西經(jīng)濟(jì)頻道、太原電視臺(tái)、太原教育電視臺(tái)、易車網(wǎng)、網(wǎng)上車市、分眾傳媒、山西汽車網(wǎng)媒體形式媒體名稱投放模式投放日期刊例價(jià)折扣

凈價(jià)短信短信平臺(tái)邀約20000條*0.6元7月20日12000元電臺(tái)iRadio太原音樂廣播15秒硬廣/12次每天7月15日-8月15日22950元56%12852元報(bào)紙《太原晚報(bào)》1/2彩1/2彩（A疊2.3版）7月20日55400元65%36010元《山西商報(bào)》1/2彩1/2彩（A疊2.3版）7月20日78000元40%31200元《太原晚報(bào)》1/2彩1/2彩（A疊2.3版）7月24日55400元65%36010元《三晉都市報(bào)》1/2彩1/2彩（A疊2.3版）7月24日39000元50%19500元《山西商報(bào)》上市后軟文報(bào)道7月28日贈(zèng)送《太原晚報(bào)》上市后軟文報(bào)道7月28日贈(zèng)送《三晉都市報(bào)》1/2彩（A疊2.3版）+軟文7月28日39000元50%19500元分眾傳媒樓宇電視15秒硬廣/60次每天7月15日-8月15日62400元50%31200元樓宇框架傳媒100塊/寫字樓和高檔小區(qū)7月15日-8月15日40000元網(wǎng)絡(luò)太原易車網(wǎng)新聞快車+通欄7月15日-8月15日8000元62.5%6000元預(yù)算：244272元【宣傳方案】

NewLaCROSSE冰藍(lán)之夜——?jiǎng)e克新君越山西太原區(qū)域聯(lián)合上市發(fā)布會(huì)第一局部活動(dòng)時(shí)間：〔擬定〕2021年7月25日晚上19：30-20：30.....21：00活動(dòng)地點(diǎn)：太原市南宮廣場(chǎng)活動(dòng)主題：NewLaCROSSE冰藍(lán)之夜——?jiǎng)e克新君越山西太原區(qū)域聯(lián)合上市發(fā)布會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：新車上市+晚會(huì)演出【活動(dòng)概述】結(jié)合新君越的目標(biāo)受眾和上市宣傳主要目的，根據(jù)山西太原的實(shí)際情況，特將新君越新車上市活動(dòng)選擇在太原市中心的南宮廣場(chǎng)。南宮廣場(chǎng)：位于太原市中心迎澤大街中段，緊臨迎澤公園、柳巷商業(yè)一條街、山西省委、山西播送電視總臺(tái)、中行、建行、中國(guó)電信、移動(dòng)公司、火車站、迎澤賓館及各大型酒店，是舉辦此次活動(dòng)理想的場(chǎng)所。夜晚上市原因：1、目前季節(jié)正值酷暑，溫度很高，夜晚相對(duì)涼爽；2、晚上乘涼的人較多，更容易聚集人氣。3、晚上可以讓客戶體驗(yàn)車內(nèi)，ICEBLUE冰藍(lán)一體環(huán)繞燈，營(yíng)造絢爛的活動(dòng)氣氛，盡享寧?kù)o、豪華的別克新視界?！镜攸c(diǎn)選擇理由】總體思路：把新君越“創(chuàng)變格局的高級(jí)轎車〞的品牌定位，用一場(chǎng)現(xiàn)代藝術(shù)表演和車型信息傳遞的創(chuàng)新結(jié)合，立體鮮活地展現(xiàn)給上市會(huì)嘉賓。讓客戶置身于一個(gè)“動(dòng)靜交融〞的視聽體驗(yàn)場(chǎng)，以科技、時(shí)尚、國(guó)際化的品牌感受來包裹和感染客戶。每一幕表演都彰顯出別克品牌的特指屬性；每一幕表演都照應(yīng)了新君越問鼎中高端公商務(wù)豪華座駕全新標(biāo)桿的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布局圖“車格〞“人格〞活動(dòng)規(guī)劃：根據(jù)別克品牌的五個(gè)JING，將發(fā)布會(huì)分為3幕第1幕：動(dòng)之魅表現(xiàn)別克品牌的“境〞與“勁〞表現(xiàn)全新一代新君越的外觀設(shè)計(jì)與高效動(dòng)力第2幕：靜之美表現(xiàn)別克品牌的“靜〞與“凈〞表現(xiàn)全新一代君越的寧?kù)o舒適與平安科技第3幕：人之韻表現(xiàn)別克品牌的“進(jìn)〞表現(xiàn)全新一代君越的產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)者每1幕的構(gòu)成：多媒體講車：通過產(chǎn)品視頻進(jìn)行產(chǎn)品賣點(diǎn)介紹藝術(shù)表演：通過不同的藝術(shù)表演形式，演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)第1幕：動(dòng)之魅新穎的新車揭幕形式，深刻展示全新一代新君越的外觀設(shè)計(jì)動(dòng)與靜相結(jié)合的節(jié)目表演形式，表現(xiàn)別克品牌的“境〞與“勁〞通過產(chǎn)品視頻進(jìn)行產(chǎn)品賣點(diǎn)介紹，第1幕：新車亮相形式別拘一格：來賓到場(chǎng)后首先映入眼簾的是大氣的主題背景和現(xiàn)場(chǎng)高貴、典雅的布置，這些包括了紅色的星光大道，高貴的米線隔離布置，威風(fēng)的大刀旗以及客戶休息區(qū)的布置等，但會(huì)有更高“境〞界的內(nèi)容在其后展示給來賓。隨著活動(dòng)的展開，主題背景在音樂聲中緩緩向兩側(cè)翻開，映放來賓眼前的是新君越的世界：新君越車、強(qiáng)勁的舞蹈與優(yōu)美的芭蕾共同演繹出“動(dòng)靜交融〞視聽體驗(yàn)場(chǎng)……

新穎的新車上市形式：揭幕前揭幕前展示在來賓眼前的具有十足現(xiàn)代感的主背景板〔以上海通用上市指導(dǎo)手冊(cè)模板為準(zhǔn)〕。首先映入眼簾的是大氣宏偉的場(chǎng)面，而新車揭幕看不到主角--新君越，這為來賓制造了懸念。新穎的新車上市形式：揭幕中揭幕時(shí)，主題背景緩緩向兩側(cè)翻開，伴著煙機(jī)、禮花、焰火的四起。新穎的新車上市形式：揭幕后揭幕后，伴著煙機(jī)、禮花、焰火的四起，展現(xiàn)在來賓眼前的是新君越的世界，到達(dá)情理之中，意料之外的效果。第2幕：靜之美表現(xiàn)別克品牌的“靜〞與“凈〞表現(xiàn)全新一代君越的寧?kù)o舒適與平安科技通過產(chǎn)品視頻進(jìn)行產(chǎn)品賣點(diǎn)介紹第二幕高雅的節(jié)目演出，包括勁舞的表演、時(shí)尚的樂隊(duì)、以及新奇的魔術(shù)和演出，制造驚人演出效果，提高觀眾對(duì)活動(dòng)的記憶度。同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品的視頻播出，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面的賣點(diǎn)介紹。第3幕：人之韻表現(xiàn)別克品牌的“進(jìn)〞表現(xiàn)全新一代君越的產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)者第三幕“香車美女秀君越〞：此次創(chuàng)意模特在整個(gè)新車揭幕的環(huán)節(jié)以及產(chǎn)品的賣點(diǎn)展示中都發(fā)揮著極其重要的作用。分別有新車揭幕、模特走秀、產(chǎn)品展示，將是活動(dòng)的一大亮點(diǎn)。模特的走秀更是活動(dòng)的亮點(diǎn)之一：通過模特服飾的搭配，深刻表現(xiàn)出全新一代君越的產(chǎn)品定位和目標(biāo)消費(fèi)者。表現(xiàn)別克品牌的“進(jìn)〞?；顒?dòng)議程下午17：00前現(xiàn)場(chǎng)布置就緒17:00-18:30演出前的準(zhǔn)備工作，包括雙方工作人員，演職人員18:30-18:50客戶簽到19：30活動(dòng)開始，開場(chǎng)音樂起，全場(chǎng)燈光配合，主持人在追光燈的配合下上場(chǎng)。19:30-19:35廠方領(lǐng)導(dǎo)講話19:35-19:40經(jīng)銷商領(lǐng)導(dǎo)致辭19:40-19:50新車揭幕環(huán)節(jié)，〔動(dòng)靜交融表演，產(chǎn)品視頻片的播放，展示新君越的動(dòng)之魅〕19:50-20:00產(chǎn)品賣點(diǎn)講解，〔指定代表講車，魔術(shù)、模特配合，展示新君越的靜之美〕20:00上市環(huán)節(jié)完成，晚會(huì)開始，樂隊(duì)上場(chǎng)20:00-20:30樂隊(duì)、模特、舞蹈表演、穿插互動(dòng)游戲、車輛展示,表現(xiàn)新君越的人之韻20:30活動(dòng)結(jié)束，撤展活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目類別金額（元）活動(dòng)場(chǎng)地租賃及布置110，287演員邀請(qǐng)25，700冷餐費(fèi)20，000禮品22，500媒體投放244，272合計(jì)422，759新君越上市會(huì)費(fèi)用明細(xì)

別克新君越山西太原區(qū)域試駕體驗(yàn)專場(chǎng)----新君越產(chǎn)品體驗(yàn)第二局部

活動(dòng)時(shí)間：2021年7月26日活動(dòng)地點(diǎn)：山西萬國(guó)汽貿(mào)園活動(dòng)主題：別克新君越山西太原區(qū)域試駕體驗(yàn)專場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：*開展形式：產(chǎn)品推介＋產(chǎn)品體驗(yàn)〔3--4個(gè)試駕工程〕+賞車+冷餐自助*人員邀約：以邀請(qǐng)函++短信＋媒體＋店頭的形式邀約目標(biāo)客戶蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置

場(chǎng)地選擇：山西萬國(guó)汽貿(mào)園

【現(xiàn)場(chǎng)整體布局圖】BA

【場(chǎng)地布置】場(chǎng)地外產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)布置8面大型刀旗，同時(shí)用A板、錐桶、警戒線布置出專業(yè)的試駕場(chǎng)地。

【展篷內(nèi)新車布局圖】1.簽到領(lǐng)號(hào)碼牌和活動(dòng)流程2.產(chǎn)品講解，試乘試駕體驗(yàn)點(diǎn)，填寫試乘試駕協(xié)議4.填寫體驗(yàn)意見表，交流洽談，休息自由賞車3，填寫試乘試駕協(xié)議，排序試乘試駕試乘試駕流路線圖

【工程布局圖】BA發(fā)車區(qū)域發(fā)車區(qū)門頭及車道布置隔離欄隔離帳篷與試駕入口試駕入口叫號(hào)及檢查試駕協(xié)議與駕照的經(jīng)銷商工作人員于試駕出口，引導(dǎo)來賓登車及記錄成績(jī)發(fā)車點(diǎn)記錄成績(jī)及控制發(fā)車的領(lǐng)隊(duì)及平安員①②③④⑤現(xiàn)場(chǎng)圖片說明發(fā)車區(qū)迎賓禮儀應(yīng)主動(dòng)為試駕來賓翻開車門給予來賓尊榮感，激發(fā)試駕激情

【展篷內(nèi)區(qū)域功能介紹】※新車展示區(qū)布置主題背景及展示車輛※展示新車供來賓欣賞※新車展示區(qū)配專業(yè)的銷售人員接待看車客戶新車展示區(qū)※產(chǎn)品推介區(qū)布置客戶座椅※產(chǎn)品推介區(qū)安排專業(yè)講解人員及投影設(shè)備※產(chǎn)品推介區(qū)主要職能為向客戶介紹產(chǎn)品產(chǎn)品推介區(qū)

【展篷內(nèi)區(qū)域功能介紹】※簽到區(qū)設(shè)在展篷入口處※簽到區(qū)所需物料：簽到桌、簽到簿、簽到筆、禮品、臺(tái)卡※簽到區(qū)專人負(fù)責(zé)簽到、嘉賓迎接、為來賓贈(zèng)送禮品、發(fā)放禮品，抽獎(jiǎng)號(hào)碼及新聞通稿，將客人引領(lǐng)至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。簽到區(qū)※茶歇區(qū)設(shè)在展篷內(nèi)客戶區(qū)旁?！栊獏^(qū)設(shè)冷餐、茶點(diǎn)及飲品供來賓享用．※茶歇區(qū)由星級(jí)酒店為客戶提供效勞．茶歇區(qū)

活動(dòng)環(huán)節(jié)安排

工程一：簽到領(lǐng)牌簽到區(qū)安排專職人員，簽到，領(lǐng)取序列號(hào)碼牌簽到區(qū)領(lǐng)取本次試乘試駕活動(dòng)流程卡。簽到區(qū)工作人員按照客戶信息轉(zhuǎn)交與專職銷售參謀接待，復(fù)印每組客戶信息給試乘試駕簽到人員。

工程二：產(chǎn)品推介產(chǎn)品推介區(qū)安排在展篷內(nèi)，用產(chǎn)品展板和珠簾進(jìn)行軟隔離布置。產(chǎn)品推介區(qū)安排客戶休息椅、投影布置，邀請(qǐng)產(chǎn)品培訓(xùn)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)車型講解。產(chǎn)品推介區(qū)主要是通過講解，用最權(quán)威的方式向客戶傳達(dá)產(chǎn)品的信息。

工程三：產(chǎn)品體驗(yàn)--試乘試駕安排流程來賓簽署試駕安全協(xié)議、將來賓分為組新車上市活動(dòng)結(jié)束后，Ａ組產(chǎn)品推介、Ｂ組體驗(yàn)Ａ組場(chǎng)地外分兩組試駕，Ｂ組進(jìn)行試駕前講解A1組來賓體驗(yàn)A2組來賓體驗(yàn)A1、A2組來賓互換項(xiàng)目體驗(yàn)A組來賓移動(dòng)至篷房休息，B組場(chǎng)外試駕全部試駕完成后，填寫試乘試駕意見表，活動(dòng)結(jié)束A試乘試駕體驗(yàn)1：60米減速帶體驗(yàn)備注：1、要求體驗(yàn)低速到一定程度的避震效果。2、可由經(jīng)銷商人員陪坐進(jìn)行試乘體驗(yàn).活動(dòng)區(qū)域設(shè)：A板、刀旗、平安錐圍出的60米減速帶，讓體驗(yàn)者體驗(yàn)的同時(shí)，確保他們的人身平安。60米減速帶體驗(yàn)示意圖60M起點(diǎn)終點(diǎn)減速帶場(chǎng)地選擇要開闊，有盤旋余地。通過設(shè)立平安塔、緩沖帶、警戒繩等以確實(shí)落實(shí)比賽平安?；顒?dòng)區(qū)域內(nèi)布置A板、刀旗A試乘試駕體驗(yàn)2

：百米加速百米加速示意圖可與百米加速同場(chǎng)地進(jìn)行，尤須注意場(chǎng)地橫向平安距離與緩沖。以20至30M為間距設(shè)置平安錐活動(dòng)區(qū)域內(nèi)布置A板、刀旗、平安彩旗.1、從起點(diǎn)樁開始，以30米間隔設(shè)5樁，至終點(diǎn)后以終點(diǎn)為起點(diǎn)進(jìn)行第二次繞樁。2、設(shè)置陪駕人員、現(xiàn)場(chǎng)管控人員。A試乘試駕體驗(yàn)3

：150米繞樁150米繞樁示意圖B試乘試駕體驗(yàn)工程1-2

時(shí)間事項(xiàng)上午8：00前所需物料全部到場(chǎng)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置就緒/工作人員全部到位8:30--9:00媒體試駕體驗(yàn)專場(chǎng)目標(biāo)客戶試駕體驗(yàn)場(chǎng)9:00--9:20目標(biāo)客戶簽到，分組，引領(lǐng)入位9：30-11：30客戶分組進(jìn)行產(chǎn)品推介和產(chǎn)品體驗(yàn)活動(dòng)11：30-12：00活動(dòng)結(jié)束，客戶領(lǐng)取禮品離開下午16：00-16：20目標(biāo)客戶簽到，分組，引領(lǐng)入位16：20-18：30客戶分組進(jìn)行產(chǎn)品推介和產(chǎn)品體驗(yàn)活動(dòng)18：30-19：00活動(dòng)結(jié)束，客戶領(lǐng)取禮品離開全天活動(dòng)結(jié)束活動(dòng)流程試駕體驗(yàn)活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目類別金額（元）場(chǎng)地租賃及布置149，750茶歇13，200活動(dòng)禮品12，000合計(jì)174，950兩次活動(dòng)總費(fèi)用為597，709元試駕體驗(yàn)活動(dòng)費(fèi)用明細(xì)謝謝如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估工程所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找工程潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定工程的開展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)置者或租賃者供給方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析工程市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)工程所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕根本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的開展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場(chǎng)分析〔微觀層面〕對(duì)每一個(gè)可能影響工程競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)〕SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)〕的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素工程要素具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕工程要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T〔時(shí)機(jī)/威脅〕的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)〔宏觀政策〕/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)〔一、二、三級(jí)市場(chǎng)〕/城市規(guī)劃〔交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等〕微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)〔片區(qū)、樓盤、戶型〕/客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大時(shí)機(jī)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值〞的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S時(shí)機(jī)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性3。過于偏重對(duì)“二手資料〞的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)工程開發(fā)過程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)〔尤其是區(qū)域類繁雜工程〕，便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)如果要真正了解希臘的歷史，必先了解希臘的神話。希臘神話是經(jīng)歷幾千年長(zhǎng)久不衰的人類文化瑰寶，也是歐洲最早的一種文學(xué)形式。它在歐洲乃至世界的文學(xué)史上，地位都是很崇高的。希臘原始的居民，由于處在那個(gè)久遠(yuǎn)的年代，當(dāng)時(shí)的知識(shí)顯然還缺乏以解釋復(fù)雜的自然現(xiàn)象，又覺得在大自然面前，人類非常渺小。這么一來，他們就會(huì)臆想出各種神靈來，認(rèn)為是神靈掌握著世間的一切。但是，希臘神話中的神，與我們中國(guó)古代傳說中的神相比，形象大不相同。在中國(guó)的神話里，只要是神靈，除了主宰人間事務(wù)之外，從個(gè)人形象講，根本都是不食人間煙火，沒有任何缺陷的完美形象。這樣的形象，很大程度上鮮明地把“神〞和“人〞清楚地區(qū)分開來，讓人覺得神是遙不可及且完美無缺的。但是希臘不一樣，他們的神是高度人格化的。也就是說，除了擁有超越人的能力之外，希臘的神與一般的人類并沒有什么區(qū)別。他們也有七情六欲，也會(huì)嫉妒、仇恨，也會(huì)因?yàn)橐患∈戮推馉?zhēng)執(zhí)，并不是完美無缺的道德模范。希臘神的生活是無拘無束、**形骸的，不會(huì)像東方的神一樣