廣告策劃方案-國(guó)興·天原廠項(xiàng)目商業(yè)定位終稿方案

【國(guó)興·天原廠工程】商業(yè)定位終稿重慶緯聯(lián)地產(chǎn)參謀貳零壹壹年壹月謹(jǐn)呈：重慶國(guó)興置業(yè)內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開(kāi)展時(shí)機(jī)分析二、市場(chǎng)環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標(biāo)商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開(kāi)展方向六、工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)相關(guān)建議江北區(qū)開(kāi)展時(shí)機(jī)—城市區(qū)位江北區(qū)地處嘉陵江，長(zhǎng)江交匯處，是重慶市主城核心區(qū)之一，區(qū)域幅員面積221平方公里，常住人口68萬(wàn)。2021年，江北區(qū)商品銷(xiāo)售額突破1000億元，增幅名列主城第一；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)177億元、增長(zhǎng)26.3%，增幅位居全市第一；地方財(cái)政收入完成37.1億元、增長(zhǎng)25%，總量位居全市第一；區(qū)域定位擁有年商品銷(xiāo)售額達(dá)600億元的觀音橋商圈及寸灘保稅港區(qū)，是重慶重要新興商貿(mào)中心；擁有江北嘴中央商務(wù)區(qū)，是重慶未來(lái)的金融中心；集水運(yùn)、航空、公路、鐵路與一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，是重慶最重要的交通、物流樞紐；大量世界知名企業(yè)入駐，是重慶集約開(kāi)展的現(xiàn)代制造業(yè)基地；集中大量高品質(zhì)住宅、是中產(chǎn)階級(jí)聚集區(qū)；開(kāi)展時(shí)機(jī)—區(qū)域定位北濱路從石門(mén)至江北嘴，全長(zhǎng)約11.68公里，未來(lái)將延伸至寸灘及大竹林區(qū)域；沿線貫穿保稅港區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈及鴻恩寺公園，擁有豐富的資源優(yōu)勢(shì)及巨大的升值潛能；已成為城市建設(shè)熱點(diǎn)，沿線高品質(zhì)樓盤(pán)集中，并有大量高端住宅社區(qū)在建及規(guī)劃中，未來(lái)常駐人口在40萬(wàn)人以上；未來(lái)周邊常駐人群、商務(wù)人群及旅游者，產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求以及極強(qiáng)的消費(fèi)能力，為商業(yè)開(kāi)展提供巨大時(shí)機(jī)和空間；開(kāi)展時(shí)機(jī)—北濱路日均人流量35萬(wàn)人次的觀音橋商圈將打造長(zhǎng)江上游商貿(mào)中心，2021年1-8月實(shí)現(xiàn)1至8月銷(xiāo)售額646.38億元，規(guī)劃已從原有2平方公里擴(kuò)容至6.8平方公里〔包含北濱路局部路段〕對(duì)于以百貨零售為主的觀音橋商圈面臨最大的問(wèn)題就是交通，而與之聯(lián)為一體的北濱路正是承接局部對(duì)交通便捷性依賴(lài)較高的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域，作為觀音橋商圈的重要補(bǔ)充。開(kāi)展時(shí)機(jī)—商圈補(bǔ)充本工程開(kāi)展時(shí)機(jī)—江北嘴CBD江北嘴CBD用總開(kāi)發(fā)量約653萬(wàn)平方米，其中辦公寫(xiě)字樓262萬(wàn)㎡，酒店31萬(wàn)㎡；建成后可容納居住人口約5萬(wàn)人，商務(wù)工作人群20萬(wàn)人。江北嘴CBD未來(lái)將成為：商務(wù)氣氛極為成熟的區(qū)域；商務(wù)客群最為高端的區(qū)域；居住人口最為高端的區(qū)域；江北嘴CBD規(guī)劃江北嘴CBD將為北濱路帶來(lái)前所未有的高端商務(wù)客群，巨大的消費(fèi)需求成為區(qū)域商業(yè)開(kāi)展的超級(jí)引擎2021年，在江北區(qū)濱江經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)座談會(huì)，區(qū)委書(shū)記燕平透露，北濱路佰富高爾夫至黃花園大橋段的最新規(guī)劃已經(jīng)確定。未來(lái)3至5年時(shí)間里，這段主城區(qū)重要的濱江路將聚集31萬(wàn)常住人口，不但要打造成“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟(jì)帶〞，還將通過(guò)開(kāi)發(fā)三大特色帶，打造四大片區(qū)，成為重慶新的城市客廳。提檔升級(jí)按照規(guī)劃，佰富高爾夫至黃花園大橋段將形成三大特色帶：黃花園大橋至嘉華大橋段變身商務(wù)效勞帶；嘉華大橋至石門(mén)大橋段，將建成“都市休閑帶〞；石門(mén)大橋至佰富高爾夫段，營(yíng)造“濱水樂(lè)活〞的生活空間。開(kāi)展時(shí)機(jī)—未來(lái)規(guī)劃1243四大功能區(qū)在北濱路上，為吸引人流集中消費(fèi)和娛樂(lè)，還將重點(diǎn)打造四個(gè)功能性節(jié)點(diǎn)。從東至西分別為：三鋼廠片區(qū)將打造“江北上城〞，以辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑一站式配套為重點(diǎn)；鴻恩寺片區(qū)將建設(shè)“風(fēng)氣巴渝〞，江邊建一個(gè)大型親水公園，濱江地帶為低矮的中式建筑，利用觀光纜車(chē)及魔幻花街一直延伸到鴻恩寺公園門(mén)前，創(chuàng)造集山地娛樂(lè)、濱水體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體的都市休閑空間；廟溪嘴片區(qū)將打造“人文綠谷〞，建設(shè)開(kāi)放式文化遺址公園、濱水生態(tài)綠谷、文化生活區(qū)；國(guó)奧片區(qū)那么將打造成為“濱水樂(lè)活〞區(qū)，在這里，將建成風(fēng)格各異又相互融合的建筑，打造濱江休閑的生活空間。

北濱路未來(lái)規(guī)劃四大功能區(qū)開(kāi)展時(shí)機(jī)—未來(lái)規(guī)劃開(kāi)展時(shí)機(jī)—小結(jié)區(qū)域擁有眾多資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大，為商業(yè)開(kāi)展提供良好時(shí)機(jī)未來(lái)規(guī)劃：作為重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)便捷交通：由五座大橋、雙向四車(chē)道的北濱路及未來(lái)的輕軌5號(hào)線帶來(lái)的便捷交通資源優(yōu)勢(shì)：嘉陵江濱江資源、鴻恩寺公園、觀音橋商圈、江北嘴CBD、保稅港區(qū)城市景觀：瑞安新天地城市景觀及高九路城市山脊線消費(fèi)需求：大量高端人群入住、白領(lǐng)商務(wù)客群及城市旅游觀光、休閑人群產(chǎn)生巨大消費(fèi)需求內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開(kāi)展時(shí)機(jī)分析二、市場(chǎng)環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標(biāo)商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開(kāi)展方向六、工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)相關(guān)建議重慶市濱江商業(yè)研究南濱路概況位于南岸區(qū)，臨長(zhǎng)江江岸，全長(zhǎng)約21公里；于1998年起，政府開(kāi)始對(duì)南濱路進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)，到2021年已形成占地14.23平方公里、全長(zhǎng)15公里的濱江商業(yè)帶；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)及水岸休閑五大產(chǎn)業(yè)為龍頭，集休閑娛樂(lè)、旅游觀光、商貿(mào)、居住于一體的都市RBD〔RecreationalBusinessCenter，即游憩商務(wù)區(qū)〕現(xiàn)已入住大量餐飲、休閑、娛樂(lè)、高檔住宅社區(qū)及旅游觀光工程、并于2007年榮獲“中華美食街〞稱(chēng)號(hào)南濱路商業(yè)研究龍湖酈江洋人街陽(yáng)光100中海國(guó)際社區(qū)武夷濱江總部經(jīng)濟(jì)區(qū)長(zhǎng)江國(guó)際東原1891珊瑚水岸陽(yáng)光匯海棠曉月喜來(lái)登大型住宅社區(qū)商務(wù)及酒店旅游工程南濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布商業(yè)分布南濱路商業(yè)呈沿江帶狀分布，由于濱江樓盤(pán)相對(duì)集中，形成三大版塊。以珊瑚水岸—第一大道—喜來(lái)登形成“前段〞以1891—巴味堂—武夷濱江形成“中段〞以陽(yáng)光100—中海國(guó)際社區(qū)——龍湖酈江形成“末段〞前段中段末段南濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模南濱路商業(yè)研究—未來(lái)供給南濱路由于開(kāi)發(fā)階段較早，目前第一大道版塊已相對(duì)成熟，未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)將向彈子石區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀前段：集中南濱路目前的主要餐飲商家，娛樂(lè)、休閑、風(fēng)情酒店如酒吧、茶餐廳、茶樓等商家；中段：龍門(mén)浩商業(yè)街集中局部大型餐飲、酒樓。武夷濱江工程臨江以酒店為主，非臨江位置以社區(qū)配套為主；末段：陽(yáng)光100為少量社區(qū)配套商業(yè)，龍湖酈江規(guī)劃以特色餐飲、娛樂(lè)為主，國(guó)際社區(qū)商業(yè)尚在規(guī)劃階段。南濱路商業(yè)研究—業(yè)態(tài)分布前段中段末段南濱路商業(yè)研究—業(yè)態(tài)分布未來(lái)隨著珊瑚水岸、陽(yáng)光100集中式商業(yè)〔規(guī)劃中〕等大型集中式商業(yè)的新建，招商及運(yùn)營(yíng)，未來(lái)將新增百貨、精品零售等業(yè)態(tài)，南濱路以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局將會(huì)得到極大的改變，業(yè)態(tài)豐富性將會(huì)大大加強(qiáng)；前段中段末段南濱路商業(yè)研究—商業(yè)檔次南濱路作為“中華美食〞名街及旅游景點(diǎn)，聚集重慶知名商家68個(gè).包含餐飲、休閑娛樂(lè)多個(gè)業(yè)態(tài)；是重慶目前高端餐飲最集中的區(qū)域，是重慶高端餐飲消費(fèi)及商務(wù)宴請(qǐng)的首選目的地之一；據(jù)統(tǒng)計(jì)09年南濱路餐飲行業(yè)總計(jì)營(yíng)業(yè)額接近4億元；商家多以大型餐飲為主，以滿足企業(yè)接待、商務(wù)宴請(qǐng)、婚宴壽宴為主，缺乏情調(diào)與特色；關(guān)鍵詞之一：中、高端關(guān)鍵詞之二：缺乏特色南濱路商業(yè)研究—消費(fèi)客群沿線已建成、在建或規(guī)劃的寫(xiě)字樓及五星級(jí)酒店有6-8家，未來(lái)將聚集大量高端商務(wù)人群；作為重慶高端餐飲集中地，吸引了大量企事業(yè)單位進(jìn)行商務(wù)宴請(qǐng)活動(dòng)；南濱路作為重慶著名的景點(diǎn)之一，吸引大量旅游人群；周邊高檔樓盤(pán)聚集、集中了大量高端住宅業(yè)主；南濱路商業(yè)研究—商業(yè)價(jià)值南濱路商業(yè)研究—商業(yè)價(jià)值20072021202120212005未來(lái)第一大道投入使用標(biāo)準(zhǔn)南濱路商業(yè)開(kāi)展啟動(dòng)獲得“中華餐飲〞名街逐漸獲得市場(chǎng)認(rèn)可大量酒店、寫(xiě)字樓興建原有商業(yè)格局已無(wú)法滿足新的消費(fèi)人群及需求全新規(guī)劃將顛覆原有商業(yè)格局成為代表重慶國(guó)際都市形象的濱水商業(yè)帶商業(yè)價(jià)值2006餐飲商家逐漸進(jìn)駐消費(fèi)者逐漸接受銷(xiāo)售難度極大租金及售價(jià)水平較低實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售〔帶租約、自營(yíng)〕商家經(jīng)營(yíng)狀況良好成為重慶的城市名片之一物業(yè)價(jià)值逐漸提升新穎業(yè)態(tài)陸續(xù)進(jìn)駐物業(yè)價(jià)值飛速提升租金水平上漲明顯商家檔次形象渴望升級(jí)開(kāi)展階段商業(yè)價(jià)值區(qū)域定位定位為餐飲、休閑、娛樂(lè)區(qū)力圖打造成為重慶的城市名片定位為濱江游憩商務(wù)區(qū)集休閑娛樂(lè)、旅游觀光、商貿(mào)、居住于一體的都市RBD南濱路的商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，經(jīng)歷了“培育—認(rèn)可—成熟—突破〞四個(gè)階段；隨著南濱路的不斷建設(shè)升級(jí)，未來(lái)南濱路的商業(yè)價(jià)值將迎來(lái)更大空間的提升；全新規(guī)劃，帶來(lái)價(jià)值飛速提升商業(yè)形態(tài)發(fā)生改變，持有為主高端商家進(jìn)駐，業(yè)態(tài)逐漸豐富商業(yè)形象地位發(fā)生改變南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道工程概況：位于南濱路海棠大道入口處;占地面積80余畝，總建筑面積9萬(wàn)平方米，由18座3至5層的獨(dú)棟建筑構(gòu)成;定位：集休閑、購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)、金融等多復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的濱江商業(yè)區(qū)。現(xiàn)狀：集中了大量品牌餐飲，成為目的性消費(fèi)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)豐富性顯得缺乏；開(kāi)展商:重慶浦輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售方式：70%租賃，30%銷(xiāo)售投入使用時(shí)間：2005年工程入駐商家：陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平張鴨子、順風(fēng)123、澳門(mén)豆撈、同和春、凱香龍、快車(chē)道等均是在重慶地區(qū)有一定影響力的中、高檔次餐飲、娛樂(lè)商家。南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道第一大道所處區(qū)域高檔樓盤(pán)集中，常駐人口密集且消費(fèi)力強(qiáng)，交通便捷，具備良好的景觀資源，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；由18懂3至5層獨(dú)棟建筑構(gòu)成，并且大量采用退臺(tái)、露臺(tái)等元素，符合中高端商家的經(jīng)營(yíng)及形象展示要求；工程至2005年面世以來(lái)，吸引大量中高端餐飲商家進(jìn)駐，并成為重慶商務(wù)、宴請(qǐng)等中高端餐飲消費(fèi)的主要目的地之一。未來(lái)隨著“長(zhǎng)江畔1891〞商業(yè)的面世，南濱路整體的商業(yè)形象與檔次將會(huì)迎來(lái)新的升級(jí)，工程面臨新的開(kāi)展機(jī)遇；南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道長(zhǎng)江畔1891南濱路商業(yè)研究—典型工程工程概況：位于南濱路喜來(lái)登酒店旁，煙雨公園對(duì)面；工程占地面積188余畝，總建筑面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積10萬(wàn)平米；建筑形態(tài)：集中式商業(yè)裙樓工程定位：開(kāi)展商:東原地產(chǎn)租售方式：全持有投入使用時(shí)間：2021年長(zhǎng)江畔1891局部已簽約品牌：南濱路商業(yè)研究—典型工程局部擬入駐品牌：金錢(qián)豹南京1912嘉禾影城南濱路商業(yè)開(kāi)展的優(yōu)勢(shì)景觀資源優(yōu)勢(shì)既擁有自身江景優(yōu)勢(shì)，又可欣賞渝中半島風(fēng)光是重慶觀光旅游的著名景點(diǎn)之一。交通方便，易達(dá)性強(qiáng)南濱路商業(yè)研究小結(jié)以獨(dú)棟商業(yè)建筑與大型集中式商業(yè)為主，符合品牌商家經(jīng)營(yíng)及形象展示要求；集中大量知名餐飲品牌，形成規(guī)模效應(yīng)；建筑形態(tài)優(yōu)勢(shì)高端消費(fèi)群南濱路周邊高檔樓盤(pán)聚集、集中了大量固定高端消費(fèi)群體已在重慶高端餐飲消費(fèi)群心中樹(shù)立起形象，成為其首選目的地；南濱路商業(yè)研究小結(jié)南濱路商業(yè)開(kāi)展的劣勢(shì)交通限制進(jìn)入濱江路的出入口較少，出入車(chē)輛相對(duì)集中，容易造成擁堵；定位局限前期政府規(guī)劃定位局限于打造餐飲休閑為主的商業(yè)街；隨著南濱路版塊的不斷成熟與開(kāi)展，原有的商業(yè)規(guī)劃已無(wú)法滿足新增消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；業(yè)態(tài)的單一，局限了區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，與國(guó)內(nèi)外知名濱水商業(yè)帶相比，南濱路的商業(yè)價(jià)值明顯偏低；配套限制局部物業(yè)修建時(shí)間較早，在車(chē)位配比等配套方面存在缺陷，目前已在一定程度上影響了商家經(jīng)營(yíng)未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃南濱路通過(guò)全新規(guī)劃，方案打造未來(lái)規(guī)劃的RBD〔游憩商務(wù)區(qū)〕，成為重慶國(guó)際大都市的形象窗口；南濱路沿線新建大量商務(wù)寫(xiě)字樓及酒店(如長(zhǎng)江國(guó)際、喜來(lái)登等〕，高端商務(wù)帶來(lái)旺盛消費(fèi)需求；新建的高檔商業(yè)工程將會(huì)在業(yè)態(tài)豐富度以及商家的檔次形象上給南濱路帶來(lái)全新的突破；南濱路商業(yè)研究小結(jié)南濱路商業(yè)開(kāi)展的前景南濱路商業(yè)開(kāi)展起步較早，通過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值已逐漸得到商家、市場(chǎng)、消費(fèi)者的認(rèn)可。隨著未來(lái)整體升級(jí)的規(guī)劃逐步實(shí)施，其影響整個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)地位短期內(nèi)無(wú)法動(dòng)搖！南濱路商業(yè)對(duì)本工程的啟示對(duì)本工程啟示：城市對(duì)于濱江商業(yè)的價(jià)值期望在不斷提升，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)具備一定前瞻性；商業(yè)價(jià)值的表達(dá)需要一定的市場(chǎng)培育期，決不能急功近利；南濱路濱江商業(yè)帶城市領(lǐng)先地位短期內(nèi)無(wú)法動(dòng)搖，本工程定位應(yīng)當(dāng)與其存在差異化沙濱路商業(yè)研究沙濱路概況位于沙坪壩區(qū)，臨嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全長(zhǎng)約11公里；沙濱路相對(duì)于南濱路、北濱路而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較晚，商業(yè)成熟度不高；但隨著瑞安重慶天地工程的不斷建設(shè)，沙濱路未來(lái)將成為重慶濱江商業(yè)最具代表性的區(qū)域之一；沙濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布華宇·秋水長(zhǎng)天寶嘉·江楓美岸華宇·金砂港灣卓越·美麗山水瑞安·重慶天地商業(yè)分布沙濱路沿江樓盤(pán)較少，商業(yè)開(kāi)展成熟度不高，呈點(diǎn)狀分布；除瑞安天地外，其他工程均為少量社區(qū)配套商業(yè)，以社區(qū)生活效勞、餐飲為主；沙濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模除瑞安天地以外，其他工程商業(yè)體量相對(duì)較少；其他工程商業(yè)定位于簡(jiǎn)單的社區(qū)配套，形象、檔次較低；沙濱路受到交通影響，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，目前空置率極高；沙濱路商業(yè)研究—典型工程目前，瑞安重慶天地已成為帶動(dòng)整個(gè)沙濱路商業(yè)開(kāi)展的引擎。而沙濱路沿江其他商業(yè)，均為少量的社區(qū)配套商業(yè)，對(duì)本工程產(chǎn)生的借鑒意義有限，因此此次對(duì)沙濱路商業(yè)的研究，主要是聚焦在“瑞安·重慶天地〞工程；重慶天地重慶天地工程概況：位于重慶市中心渝中區(qū)化龍橋。是一個(gè)集高檔商務(wù)中心、頂級(jí)商場(chǎng)、時(shí)尚休閑天地、生態(tài)綠色景觀、濱江精品名宅于一體的大型城市綜合體。

工程參數(shù)占地面積：約1900畝/約130萬(wàn)平方米

地上總建筑面積：約360萬(wàn)平方米

地上總體容積率：約2.3沙濱路商業(yè)研究—典型工程工程劃分為“嘉陵帆影國(guó)際經(jīng)貿(mào)中心〞超高層建筑群、重慶天地休閑娛樂(lè)區(qū)、頂級(jí)精品酒店及超五星級(jí)酒店、人工湖暨濕地公園、濱江精裝名宅等多個(gè)區(qū)域，涵蓋優(yōu)質(zhì)住區(qū)、商業(yè)中心、商務(wù)中心、休閑娛樂(lè)等綜合業(yè)態(tài)，整體建成后，重慶天地將成為與國(guó)際接軌的高檔區(qū)域，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商家，以及企業(yè)管理、貿(mào)易等各界人士的會(huì)聚點(diǎn)。重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程沙濱路商業(yè)研究—典型工程項(xiàng)目占地32,000平方米總建筑面積84,000平方米工程由上下村落、文化劇場(chǎng)、吊腳樓、商業(yè)主樓及精品酒店五個(gè)精致建筑群落組成商業(yè)定位：一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等功能于一身的國(guó)際化生活中心目標(biāo)客群：本工程的高端業(yè)主客群及商務(wù)客群，都市時(shí)尚白領(lǐng)、在渝的外籍人士重慶天地休閑娛樂(lè)區(qū)重慶天地重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程沙濱路商業(yè)研究—典型工程重慶天地商家檔次及形象重慶天地雖然目前尚出于開(kāi)業(yè)初期，但憑對(duì)其工程自身亮點(diǎn)的充分挖掘，以及瑞安集團(tuán)成功打造上海新天地的影響力，為重慶天地吸引了大量國(guó)內(nèi)品牌商家的進(jìn)駐。重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程工程借鑒之一：特色建筑形態(tài)繼承了上海新天地懷舊的建筑風(fēng)格街區(qū)式的建筑群落充分利用原有濱江地塊上下起伏的地形地貌融入青磚石墻、吊腳樓等具有典型重慶特色的元素沙濱路商業(yè)研究—典型工程重慶天地工程借鑒之二：打造高舒適度、高品質(zhì)感的消費(fèi)空間由于重慶天地工程的消費(fèi)群體為高端客群，因此工程及其重視品質(zhì)感的塑造。公共空間裝修地下車(chē)庫(kù)外擺空間導(dǎo)示系統(tǒng)沙濱路商業(yè)研究—典型工程表達(dá)獨(dú)特文化內(nèi)涵的建筑風(fēng)格，利于吸引商家及消費(fèi)者關(guān)注；業(yè)態(tài)組合的豐富性以及商家的形象檔次，成為工程的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；商業(yè)品質(zhì)感的塑造，為提升工程形象，吸引商家進(jìn)駐創(chuàng)造有利條件；工程在建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中始終堅(jiān)持以長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光來(lái)進(jìn)行打造、為工程后期成功運(yùn)營(yíng)打下了良好根底。重慶天地的優(yōu)勢(shì)區(qū)域整體交通狀況不佳據(jù)城市核心商圈及未來(lái)開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域距離較遠(yuǎn)自身商務(wù)環(huán)境不夠成熟、常駐人群較少，商業(yè)成熟需要較長(zhǎng)時(shí)期培育重慶天地的劣勢(shì)沙濱路商業(yè)對(duì)本工程的啟示重慶天地的運(yùn)營(yíng)思路：通過(guò)商業(yè)配套的完善，高檔次消費(fèi)環(huán)境的打造，樹(shù)立工程形象，提升其工程濱江住宅及商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)值工程長(zhǎng)期持有，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的最大化；不強(qiáng)調(diào)短期的租金收益情況，而是注重引入具備高品質(zhì)感的商家；給予品牌商家極大的政策扶持及市場(chǎng)培育期；商業(yè)工程前期的市場(chǎng)培育與政策扶持極為重要北濱路商業(yè)研究北濱路概況從石門(mén)至江北嘴，全長(zhǎng)約11.68公里，未來(lái)將延伸至寸灘及大竹林區(qū)域；沿線貫穿保稅港區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈及鴻恩寺公園，擁有豐富的資源優(yōu)勢(shì)及巨大的升值潛能；已成為城市建設(shè)熱點(diǎn)，沿線高品質(zhì)樓盤(pán)集中，并有大量高端住宅社區(qū)在建及規(guī)劃中，未來(lái)常駐人口在40萬(wàn)人以上；盡管目前商業(yè)開(kāi)展落后與南濱路，但隨著“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟(jì)帶〞的規(guī)劃，未來(lái)商業(yè)存在巨大的開(kāi)展空間；北濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布商業(yè)分布以金源酒店及居然之家為大型商業(yè)支撐，以樓盤(pán)為單位的臨街商業(yè)分段零星分布。與南濱路相比，北濱路沿線商業(yè)還處于起步階段，目前僅有金砂水岸、金源廣場(chǎng)全面投入使用.東海岸、北濱一號(hào)、北國(guó)風(fēng)光、招商江灣城、珠江太陽(yáng)城、春森此岸、招商江灣城商業(yè)在售/招租。北濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模北濱路商業(yè)研究—未來(lái)供給北濱路商業(yè)研究—商業(yè)現(xiàn)狀北濱路大多數(shù)樓盤(pán)定位多集中于普通社區(qū)配套為主，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次形象較差；由于缺乏整體規(guī)劃，北濱路商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)底商為主，無(wú)法滿足中、高檔次品牌商家的經(jīng)營(yíng)需求；少數(shù)大型餐飲、娛樂(lè)商家，面向區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好；但由于孤立分布，無(wú)規(guī)模效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)者吸引力有限；北濱路商業(yè)研究—商業(yè)價(jià)值受整體環(huán)境及工程形象的影響，北濱路目前的商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格及租金水平遠(yuǎn)低于南濱路未來(lái)商業(yè)布局—四大功能區(qū)在北濱路上，為吸引人流集中消費(fèi)和娛樂(lè)，還將重點(diǎn)打造四個(gè)功能性節(jié)點(diǎn)。從東至西分別為：三鋼廠片區(qū)將打造“江北上城〞，以辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑一站式配套為重點(diǎn)；鴻恩寺片區(qū)將建設(shè)“風(fēng)氣巴渝〞，江邊建一個(gè)大型親水公園，濱江地帶為低矮的中式建筑，利用觀光纜車(chē)及魔幻花街一直延伸到鴻恩寺公園門(mén)前，創(chuàng)造集山地娛樂(lè)、濱水體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體的都市休閑空間；廟溪嘴片區(qū)將打造“人文綠谷〞，建設(shè)開(kāi)放式文化遺址公園、濱水生態(tài)綠谷、文化生活區(qū)；國(guó)奧片區(qū)那么將打造成為“濱水樂(lè)活〞區(qū)，在這里，將建成風(fēng)格各異又相互融合的建筑，打造濱江休閑的生活空間。

北濱路商業(yè)研究—未來(lái)規(guī)劃本工程北濱路商業(yè)研究—消費(fèi)客群沿江樓盤(pán)及周邊常駐人群；未來(lái)江北商圈及江北嘴的商業(yè)、商務(wù)及旅游客群北濱路沿線區(qū)域商務(wù)、政務(wù)人群現(xiàn)階段主要客群未來(lái)新增消費(fèi)客群北濱路商業(yè)研究—典型工程金砂水岸商業(yè)體量約：2萬(wàn)方作為北濱路最早的住宅工程，金砂水岸商業(yè)在近幾年已經(jīng)開(kāi)展成熟，并被打造成為主城著名的“濱江餐飲街〞工程共計(jì)餐飲23家，休閑3家，零售零售及效勞16家已經(jīng)進(jìn)駐的主要餐飲品牌：龍廚、菜根香、六六六、過(guò)門(mén)香、易老九、龍廚、打漁人家等商鋪形態(tài)零售類(lèi)小鋪20-30平米特色餐飲面積120-500平米大型中餐1500-2500平米濱江商業(yè)步行街臨街社區(qū)商業(yè)工程商業(yè)總規(guī)模約2萬(wàn)方珠江太陽(yáng)城目前商業(yè)主力在售的為北大門(mén)和東側(cè)臨街商鋪；商鋪套內(nèi)面積從16~1000㎡，其中主力面積為30~50㎡〔40%〕和80~97㎡〔24%〕；商鋪開(kāi)間一般在7.5米左右，層高依據(jù)地形變化最高處可達(dá)9米，最低也在5.1米左右；珠江太陽(yáng)城〔社區(qū)商業(yè)〕北濱路商業(yè)研究—典型工程商業(yè)成交均價(jià)在12000元/㎡左右，其中底層臨街商鋪價(jià)格在14000元左右；租金在50~70元/㎡·月水平；銷(xiāo)售方面，目前已經(jīng)簽約成交的商鋪數(shù)量32個(gè)，約20%左右；由于工程于2021年10月左右交房，目前整體入住率還很低，6月時(shí)商業(yè)入駐率缺乏2%，僅有一家較大的花間酒香菜坊、一家小型便利店和一家小型飲食店開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。而截至11月初，入駐率也僅提升至4%左右，新增一家小型餐飲店、一家面包房和一個(gè)藥房。珠江太陽(yáng)城〔社區(qū)商業(yè)〕北濱路商業(yè)研究—典型工程珠江太陽(yáng)城〔濱江商業(yè)〕濱江商業(yè)體濱江集中式商業(yè)規(guī)劃體量18萬(wàn)方包含高星級(jí)酒店及酒店式公寓、休閑商業(yè)步行街和國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓等其中商業(yè)占10萬(wàn)平米其中裙樓商業(yè)進(jìn)深長(zhǎng)達(dá)30~50米，能夠滿足各類(lèi)中端業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)工程目前已開(kāi)始開(kāi)工珠江太陽(yáng)城濱江商業(yè)體的面世，將會(huì)改變北濱路現(xiàn)有商業(yè)格局；未來(lái)將會(huì)截留江北嘴CBD消費(fèi)群體，對(duì)本工程帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力北濱路商業(yè)研究—典型工程龍湖春森此岸北濱路商業(yè)研究—典型工程臨江商業(yè)街區(qū)規(guī)劃布局示意圖大梯坎商業(yè)街規(guī)劃布局示意圖春森此岸為滿足工程業(yè)主現(xiàn)階段需求，商業(yè)招商主要針對(duì)家居建材，而且在品牌選擇上注重與業(yè)主的身份地位契合，目前已經(jīng)引進(jìn)的品牌均為高端建材品牌，但針對(duì)其未來(lái)規(guī)劃，尚不明朗。江北嘴商業(yè)研究—典型工程中海C地塊1#地塊2#地塊〞記憶重慶“—抗戰(zhàn)文化公園工程定位工程體量在1.5萬(wàn)方左右，通過(guò)復(fù)制，再現(xiàn)重慶抗戰(zhàn)時(shí)期具有重要?dú)v史價(jià)值的知名院落，形成以旅游觀光,休閑度假,文化娛樂(lè)為主題的特色街區(qū)。工程形象定位重慶城市的文化名片；城市旅游的重要景點(diǎn)之一；國(guó)家統(tǒng)戰(zhàn)工作的重要舞臺(tái)；高端休閑、文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)的會(huì)聚之所；產(chǎn)品形態(tài)復(fù)制，再現(xiàn)重慶抗戰(zhàn)時(shí)期具有重要?dú)v史價(jià)值的主體院落業(yè)態(tài)組合蠟像館抗戰(zhàn)博物館茶樓、露天咖啡廳文化劇場(chǎng)、電影院餐飲、娛樂(lè)法國(guó)領(lǐng)事館-渝中區(qū)領(lǐng)事巷黃桷埡原德國(guó)大使館蔣介石居所中正樓林森公館美國(guó)大使館舊址宋慶齡故居北濱路隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟，常駐人口規(guī)模逐漸擴(kuò)大，潛在消費(fèi)需求巨大；作為城市品質(zhì)樓盤(pán)的集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)常駐人群具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力；具備良好的景觀資源與便利的交通環(huán)境，利于商業(yè)的開(kāi)展；未來(lái)商圈擴(kuò)容，帶來(lái)商業(yè)開(kāi)展機(jī)遇；缺乏完善的商業(yè)配套缺乏豐富的業(yè)態(tài)組合缺乏高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)工程北濱路的商業(yè)現(xiàn)狀，與其城市地位不匹配；北濱路商業(yè)的缺失，為工程商業(yè)的開(kāi)展提供了時(shí)機(jī)北濱路商業(yè)對(duì)本工程的啟示不匹配內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開(kāi)展時(shí)機(jī)分析二、市場(chǎng)環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標(biāo)商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開(kāi)展方向六、工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)相關(guān)建議工程解析—地塊環(huán)境地塊東側(cè)為嘉華大橋，距金源購(gòu)物廣場(chǎng)約1公里，但受周邊開(kāi)發(fā)成熟度影響，人流極少；地塊西側(cè)為北國(guó)風(fēng)光，總體量43萬(wàn)方，目前已有大量常駐人口；地塊南側(cè)為北濱路，可享受嘉陵江景觀及對(duì)岸重慶天地的建筑景觀，地塊北側(cè)緊鄰建新西道路，可通往觀音橋商圈，目前已通車(chē)；西側(cè)：北國(guó)風(fēng)光南側(cè)：北國(guó)風(fēng)光東側(cè)：北國(guó)風(fēng)光良好的濱江景觀資源，為工程商業(yè)的開(kāi)展提供了巨大優(yōu)勢(shì)。工程地塊工程解析—地塊位置及參數(shù)工程整體指標(biāo)占地面積：359畝總建筑面積：105萬(wàn)方容積率4.0住宅面積：88萬(wàn)方商業(yè)面積：4.8萬(wàn)方西區(qū)商業(yè)面積：2.6萬(wàn)方東區(qū)商業(yè)面積：1.3萬(wàn)北區(qū)商業(yè)面積：0.5萬(wàn)

西區(qū)商業(yè)東區(qū)商業(yè)北區(qū)商業(yè)工程解析—交通環(huán)境緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個(gè)區(qū)域。鴻恩寺板塊初步成型的路網(wǎng)交通已經(jīng)通車(chē)的兩趟公交線路，更加方面出行居住氣氛已經(jīng)初步形成。106〔貓兒石—紅旗河溝〕135〔貓兒石—大都會(huì)〕即將開(kāi)通的輕軌3號(hào)線，規(guī)劃中的輕軌5號(hào)線。本案石門(mén)大橋渝澳大橋嘉陵江大橋黃花園大橋嘉華大橋紅巖村大橋便捷的交通，為工程吸引目的性消費(fèi)者提供了根底保障。工程解析—人流動(dòng)線由于工程周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度不高，常駐人口較少，極少有行人通過(guò)北側(cè)：北國(guó)風(fēng)光的常駐人群由此前往觀音橋商圈，前往濱江路較少；西側(cè)：目前該區(qū)域?yàn)I江路段并無(wú)商業(yè)，無(wú)法吸引消費(fèi)者，多為車(chē)輛快速經(jīng)過(guò)，極少有行人通過(guò)；東側(cè)：目前該區(qū)域?yàn)I江路段并無(wú)商業(yè)，無(wú)法吸引消費(fèi)者，多為車(chē)輛快速經(jīng)過(guò)，極少有行人通過(guò)；但在未來(lái)工程建成后，工程常駐人群的人流會(huì)從東、西、北三個(gè)方向向地塊中心區(qū)域會(huì)聚，形成一定人氣聚集度；北國(guó)風(fēng)光人流未來(lái)內(nèi)部人流濱江路人流工程優(yōu)勢(shì)Strengths工程解析_SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：工程位于兩江新區(qū)，是城市開(kāi)展的熱點(diǎn)；地段優(yōu)勢(shì)：地處北濱路，據(jù)觀音橋商圈不到2公里；交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個(gè)區(qū)域；景觀優(yōu)勢(shì)：具備良好的濱江景觀資源優(yōu)勢(shì)；工程劣勢(shì)Weakness市場(chǎng)環(huán)境：工程所處區(qū)域周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度不高，商業(yè)氣氛缺乏；商家認(rèn)可：北濱路目前商業(yè)價(jià)值為得到充分表達(dá)，需較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育時(shí)間；人流到達(dá)：目前該區(qū)域人流量稀少，未形成穩(wěn)定的流動(dòng)消費(fèi)群體；市場(chǎng)時(shí)機(jī)：隨著城市開(kāi)展，工程面臨商圈擴(kuò)容及濱江商業(yè)帶建設(shè)的雙重機(jī)遇；政府規(guī)劃：北濱路將要打造成“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟(jì)帶〞，還將通過(guò)開(kāi)發(fā)三大特色帶，打造四大片區(qū)，成為重慶新的城市客廳江北嘴CBD:江北嘴CBD的建設(shè)，將為北濱路區(qū)域帶來(lái)前所未有的高段商務(wù)客群及大量消費(fèi)需求；工程時(shí)機(jī)Opportunity南濱路作為成熟的城市級(jí)濱江商業(yè)帶，會(huì)分流大量的消費(fèi)群體；同時(shí)期在建、在售、在招商工程將會(huì)進(jìn)一步壓縮本工程的生存空間，增大招商、銷(xiāo)售的壓力；工程威脅Threat內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開(kāi)展時(shí)機(jī)分析二、市場(chǎng)環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標(biāo)商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開(kāi)展方向六、工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)相關(guān)建議為確?！緡?guó)興·天原廠】工程商業(yè)定位能夠符合市場(chǎng)需求，商業(yè)規(guī)劃及商鋪結(jié)構(gòu)符合商家經(jīng)營(yíng)要求，緯聯(lián)商業(yè)針對(duì)濱江商業(yè)常見(jiàn)的餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的局部商家進(jìn)行了初步訪談訪談目的：□了解客戶對(duì)于北濱路現(xiàn)狀及未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃的認(rèn)知程度□了解客戶對(duì)于工程商業(yè)的認(rèn)可程度、進(jìn)駐意向及對(duì)工程的建議；□了解客戶選擇拓展的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)濟(jì)參數(shù)，為工程建筑設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)；調(diào)查方法：通過(guò)問(wèn)卷對(duì)商家進(jìn)行上門(mén)或訪問(wèn)調(diào)查對(duì)象：重慶市及國(guó)內(nèi)局部知名餐飲、休閑、娛樂(lè)商家符合工程整體形象具有一定品牌影響力對(duì)濱江商業(yè)具備較高的接受程度樣本數(shù)量：截至12月30日，已完成訪談6組，其中餐飲3組，休閑1組，娛樂(lè)1組，零售1組；對(duì)區(qū)域認(rèn)知的反響Q1、您認(rèn)為北濱路與南濱路，在開(kāi)展商業(yè)方面各有哪些優(yōu)、劣勢(shì)？被訪商戶普遍認(rèn)為北濱路的商業(yè)氣氛成熟度不高，與南濱路相比仍有較大差距；目前北濱路商業(yè)業(yè)態(tài)單一，且形象檔次無(wú)法與南濱路相比；北濱路目前的人氣聚集度無(wú)法與南濱路形成競(jìng)爭(zhēng)；Q2、您認(rèn)為北濱路未來(lái)的開(kāi)展前景會(huì)如何？被訪商戶普遍認(rèn)為北濱路作為重慶的重要城市景觀資源之一，濱江樓盤(pán)眾多，未來(lái)消費(fèi)人群，消費(fèi)潛力值得期待；如果政府在前期規(guī)劃、根底建設(shè)投入上加大力度，北濱路未來(lái)具備良好的開(kāi)展前景；〔緯聯(lián)商業(yè)認(rèn)為：隨著商家對(duì)北濱路全新規(guī)劃的逐漸了解，將會(huì)增強(qiáng)商家對(duì)北濱路未來(lái)開(kāi)展的信心〕對(duì)工程認(rèn)知的反響Q1、對(duì)于本工程所處地段的優(yōu)劣勢(shì)認(rèn)知？在目前北濱路整體開(kāi)展尚不成熟的情況下，工程所處地段優(yōu)勢(shì)并不明顯；Q2、您對(duì)本工程的商業(yè)形態(tài)有哪些建議？商家普遍比較認(rèn)同濱江的商業(yè)街區(qū)模式，希望增大臨江面認(rèn)為本工程商業(yè)體量偏小，業(yè)態(tài)豐富性會(huì)受到限制，且不易吸引目的性消費(fèi)；Q3、您認(rèn)為本工程是否有吸引您進(jìn)駐的吸引力？商家普遍對(duì)本工程未來(lái)常駐人群的消費(fèi)需求表示關(guān)注；由于工程尚未開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)，前景不明顯，商家觀望情緒明顯；訪談小結(jié)北濱路商業(yè)價(jià)值開(kāi)展空間巨大，但目前未得到充分表達(dá)；商家對(duì)北濱路未來(lái)前景的信心需進(jìn)一步加強(qiáng)；現(xiàn)階段，商家對(duì)本工程優(yōu)勢(shì)的認(rèn)知度及認(rèn)同度有限，進(jìn)駐意向不明朗；對(duì)本工程的啟示：需樹(shù)立工程的核心優(yōu)勢(shì)，獲得商家對(duì)工程的價(jià)值認(rèn)同；通過(guò)前瞻性、差異化的定位，吸引目的性消費(fèi)群體，突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的局面；工程商業(yè)開(kāi)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境一、開(kāi)展時(shí)機(jī)分析二、市場(chǎng)環(huán)境研究三、目標(biāo)商戶訪談及需求分析四、工程解析五、工程商業(yè)定位及開(kāi)展方向六、工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)相關(guān)建議內(nèi)容綱要

CONTENTS工程商業(yè)核心優(yōu)勢(shì)的思考緯聯(lián)商業(yè)觀點(diǎn)：成功的濱水商業(yè)工程應(yīng)當(dāng)圍繞以下方向進(jìn)行樹(shù)立其核心優(yōu)勢(shì)1234核心優(yōu)勢(shì)獨(dú)特的建筑風(fēng)格標(biāo)志性的景觀清晰的定位特色的經(jīng)營(yíng)主題豐富的業(yè)態(tài)組合新穎別致的商家獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)高舒適度的消費(fèi)環(huán)境完善的硬件配套方向一：通過(guò)包含獨(dú)特文化內(nèi)涵的建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者關(guān)注；并樹(shù)立標(biāo)志性的建筑物，成為城市景觀；代表工程：西湖天地西湖天地位于西湖南線風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃建筑面積7.5萬(wàn)平米。工程設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)江南建筑為藍(lán)本，將杭州園林及庭院建筑的特色保存，以?shī)蕵?lè)休閑功能為主，提供餐飲、娛樂(lè)、休閑及零售設(shè)施。美國(guó)圣路易斯濱水區(qū)圣路易斯的濱水區(qū)以拱門(mén)為中心，以?xún)蓷l軸線為骨架，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，主題建筑——拱門(mén)那么以其優(yōu)美的弧線吸引著無(wú)數(shù)游客。工程商業(yè)核心優(yōu)勢(shì)的思考結(jié)論：本工程的建筑形態(tài)及風(fēng)格元素，應(yīng)當(dāng)吸引商家及消費(fèi)者關(guān)注方向二：通過(guò)清晰定位，特色經(jīng)營(yíng)主題吸引目的性消費(fèi)結(jié)論：本工程應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)特的主題定位，吸引目標(biāo)客群代表工程：新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭位于新加坡河旁，總面積3.4萬(wàn)平米，由5座擁有超過(guò)60間倉(cāng)庫(kù)和店屋的保有其原有19世紀(jì)模樣的彩色建筑組成，配以強(qiáng)大的光電技術(shù)和“綠文化〞。在2006年的改造中，業(yè)態(tài)配置由原先的“零售購(gòu)物40%、餐飲30%、娛樂(lè)30%〞改造為如今的“餐飲45%、娛樂(lè)20%、酒吧20%、零售4%、加之少量辦公〞，清晰的定位為主打“美食娛樂(lè)〞的“休閑〞與“旅游〞。工程商業(yè)核心優(yōu)勢(shì)的思考方向三：工程應(yīng)當(dāng)形成豐富的業(yè)態(tài)組合及表達(dá)主題特色的新穎商家代表工程：舊金山漁人碼頭格拉德利廣場(chǎng)〔GhirardelliSquare〕—由著名巧克力工廠改建的購(gòu)物中心，可參觀巧克力制作過(guò)程并購(gòu)置其商品；面包房〔Boudinbakery〕——及制作，參觀、銷(xiāo)售與一體的特色商業(yè)蠟像博物館〔waxmuseum〕——獨(dú)特體驗(yàn)結(jié)論：本工程應(yīng)當(dāng)引入特色商業(yè)形態(tài)，成為工程亮點(diǎn)方向四：高舒適度的消費(fèi)環(huán)境通過(guò)營(yíng)造高舒適度的消費(fèi)環(huán)境，在消費(fèi)者消費(fèi)過(guò)程中提供精神層面的享受結(jié)論：本工程需充分挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者及商家；代表工程：澳門(mén)漁人碼頭澳門(mén)漁人碼頭位于外港新填海區(qū)海岸，占地10萬(wàn)平米，其中4萬(wàn)平米為填海造地而成。分為三個(gè)特色區(qū)域：唐城、東西會(huì)聚和勵(lì)駿碼頭。是集娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食、酒店、游艇碼頭及會(huì)展設(shè)施于一體的大型游樂(lè)城?！疤瞥迁暿欠抡仗瞥ㄖL(fēng)格而建成的中式城樓，內(nèi)設(shè)中式餐廳、商店及文化展覽館，毗連皇宮娛樂(lè)場(chǎng)；“東西會(huì)聚〞糅合東方傳統(tǒng)概念與西方建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)特色，包括40米高的人造火山、瀑布、希臘建筑、比塞塔、古戰(zhàn)船、阿拉伯式兒童游樂(lè)區(qū)、羅馬廣場(chǎng)、特色購(gòu)物商場(chǎng)及會(huì)展設(shè)施；“勵(lì)駿碼頭〞以海岸設(shè)計(jì)為主題，由歐陸及拉丁式建筑群組成，設(shè)有各式各樣的消閑娛樂(lè)設(shè)施，包括現(xiàn)代化水上表演場(chǎng)及電子游戲機(jī)中心等。集團(tuán)對(duì)工程商業(yè)采取快速變現(xiàn)銷(xiāo)售的指導(dǎo)思想工程商業(yè)開(kāi)展的限制要求工程的體量及外觀盡量防止重大改變?cè)诓桓淖児こ谈窘Y(jié)構(gòu)的情況下，通過(guò)對(duì)層高、出入口、垂直交通動(dòng)線的局部調(diào)整，盡可能的滿足銷(xiāo)售及商家經(jīng)營(yíng)需求工程的定位與主題應(yīng)當(dāng)與區(qū)域未來(lái)開(kāi)展方向一致無(wú)法長(zhǎng)期持有工程商業(yè)開(kāi)展的不利條件北濱路開(kāi)展現(xiàn)狀未能充分表達(dá)其商業(yè)價(jià)值濱江商業(yè)的價(jià)值是一個(gè)逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，必須通過(guò)一定時(shí)期的市場(chǎng)培育，這是無(wú)論何種商業(yè)開(kāi)展方向都無(wú)法防止的規(guī)律商家對(duì)北濱路及工程的認(rèn)可程度不高在工程自身優(yōu)勢(shì)表達(dá)及北濱路開(kāi)展逐漸成熟以前，工程引入商家較為困難工程商業(yè)體量較小，業(yè)態(tài)豐富度受影響工程商業(yè)開(kāi)展的根底條件區(qū)位環(huán)境景觀資源消費(fèi)人群交通環(huán)境根底條件對(duì)工程商業(yè)開(kāi)展的影響據(jù)觀音橋成熟商圈僅2公里，緊鄰未來(lái)擴(kuò)張后的觀音橋商圈工程可作為觀音橋商圈的業(yè)態(tài)的重要補(bǔ)充。區(qū)位環(huán)境觀音橋商圈特征：傳統(tǒng)商圈——以購(gòu)物、商務(wù)、金融效勞為主、北濱路補(bǔ)充方向：濱水商業(yè)帶——以休閑、餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式商業(yè)為主打造以餐飲、休閑娛樂(lè)為核心的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所方向引導(dǎo)消費(fèi)人群工程自身體量105萬(wàn)方，帶來(lái)大量常駐人群北濱路沿線未來(lái)常駐人群約40萬(wàn)江北嘴CBD及觀音橋商圈商務(wù)人群消費(fèi)人群擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力應(yīng)當(dāng)滿足該類(lèi)消費(fèi)人群的消費(fèi)特征：以中、高端檔次消費(fèi)為主追求消費(fèi)環(huán)境的舒適、風(fēng)格的優(yōu)雅、效勞的周到方向引導(dǎo)景觀資源方向引導(dǎo)應(yīng)充分利用江景資源，吸引注重景觀環(huán)境的商家進(jìn)駐，如風(fēng)格餐飲、休閑會(huì)所等；盡可能增大商業(yè)臨江景觀面，利于商家展示品牌形象，可提升商業(yè)價(jià)值；根底條件對(duì)工程商業(yè)開(kāi)展的影響位于北濱路旁，擁有豐富的江景資源對(duì)岸重慶天地帶來(lái)獨(dú)特的城市建筑觀景北濱路橫向交通連接濱江眾多樓盤(pán)建新西路方便與觀音橋商圈的連接沿江的橋梁便于主城各區(qū)域的車(chē)輛到達(dá)本工程可吸引主城區(qū)私家車(chē)擁有者進(jìn)行目的性消費(fèi)交通優(yōu)勢(shì)方向引導(dǎo)本案石門(mén)大橋渝澳大橋嘉陵江大橋黃花園大橋嘉華大橋紅巖村大橋根底條件不利條件限制要求工程商業(yè)開(kāi)展方向城市頂級(jí)私家商業(yè)會(huì)所群利用工程良好的景觀資源，打造以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主題的高端商業(yè)會(huì)所集中地；引領(lǐng)北濱路乃至城市商業(yè)的至高點(diǎn)，吸引城市精英人群，形成目的性消費(fèi)；提升工程商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)工程實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；工程商業(yè)開(kāi)展方向高品質(zhì)商家、精致風(fēng)格商家的經(jīng)營(yíng)集中場(chǎng)所城市高端商業(yè)新地標(biāo)獨(dú)特的餐飲文化、異域風(fēng)情、尊崇的私享風(fēng)格空間城市精英人群的聚集地工程商業(yè)開(kāi)展方向消費(fèi)者定位市內(nèi)目標(biāo)客群他們是老板、公司高層或政府高級(jí)干部：消費(fèi)檔次和環(huán)境是他們身份和地位的象征！他們是政府公務(wù)員、廠長(zhǎng)/經(jīng)理、個(gè)體老板：消費(fèi)檔次和環(huán)境是他們提升形象的有力工具！他們是企業(yè)中層管管理人員、外企員工：消費(fèi)檔次和環(huán)境是他們追求的目標(biāo)！他們是專(zhuān)技人員、自由職業(yè)者、企業(yè)白領(lǐng)：消費(fèi)檔次和環(huán)境是彰顯個(gè)性的途徑！他們有一個(gè)共同的特征：城市的精英階層！他們?cè)谶@里消費(fèi)是因?yàn)槲覀兡軌蛱峁┧麄兏邔哟蔚木?/p>