關(guān)于地下車(chē)位的土地增值稅政策總結(jié)

...wd......wd......wd...關(guān)于地下車(chē)位的土地增值稅政策總結(jié)稅種:土地增值稅來(lái)源:新浪博客日期:2014-05-07地下車(chē)位變種銷(xiāo)售土地增值稅總結(jié)表作者:稅務(wù)律師李利威? 地下車(chē)位變種銷(xiāo)售土地增值稅總結(jié)表作者:稅務(wù)律師李利威?轉(zhuǎn)讓使用權(quán)〔70年/50年〕出租〔20年/20年+贈(zèng)/不定期〕確定收入不確認(rèn)收入確定收入不確認(rèn)收入河南√?√?遼寧?√?√青島√???湖北√?√?天津√?√?西安?√?√浙江√?√?常州?√?√黑龍江???√北京?√?√關(guān)于地下車(chē)位的各省法規(guī)匯總1、北京的規(guī)定〔京地稅地[2003]73號(hào)〕2、黑龍江的規(guī)定〔黑地稅函〔2010〕33號(hào)〕2、南京的規(guī)定〔南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問(wèn)題解答〕3、遼寧的規(guī)定〔遼地稅函[2009]188號(hào)〕4、黃山的規(guī)定〔黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義〕5、青島的規(guī)定〔青地稅函[2009]47號(hào)〕6、湖北的規(guī)定〔鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)〕〔鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)〕7、河南的規(guī)定(豫地稅函〔2010〕202號(hào))8、寧波的規(guī)定〔甬地稅二[2010]106號(hào)〕〔甬地稅二[2010]106號(hào)〕9、江蘇的規(guī)定〔蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)〕10、常州的規(guī)定〔常地稅一便函〔2013〕2號(hào)〕10、天津的規(guī)定〔津地稅地[2011]24號(hào)〕11、西安的規(guī)定〔西地稅發(fā)[2010]235號(hào)〕12、安徽的規(guī)定〔安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)〕13、新疆的規(guī)定〔新地稅函〔2010〕192號(hào)〕14、浙江的規(guī)定〔浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干政策問(wèn)題的解答〕16、大連的規(guī)定〔大地稅函[2008]188號(hào)〕17、常州的規(guī)定〔常地稅一便函〔2012〕5號(hào)〕〔常地稅一便函〔2013〕2號(hào)〕〔常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀〕18、河南的規(guī)定〔豫地稅發(fā)[2005]第16號(hào)〕1、北京的規(guī)定〔京地稅地[2003]73號(hào)〕五、關(guān)于對(duì)有些房地產(chǎn)工程以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問(wèn)題。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。京地稅地[2003]73號(hào)：北京市地稅局《關(guān)于明確土地增值稅征收管理假設(shè)干問(wèn)題的通知》發(fā)文時(shí)間：2003-2-92、黑龍江的規(guī)定〔黑地稅函〔2010〕33號(hào)〕四、關(guān)于停車(chē)位收入征收土地增值稅問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租停車(chē)位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。黑地稅函〔2010〕33號(hào)：黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知公布時(shí)間：2010-5-192、南京的規(guī)定〔南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問(wèn)題解答〕7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把作為公共配套的地下室，賣(mài)給業(yè)主當(dāng)車(chē)位，但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，有的開(kāi)的是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，有的開(kāi)的是租賃業(yè)發(fā)票，是不是不計(jì)入銷(xiāo)售收入答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公共配套的地下室建筑面積已分?jǐn)偟剿诠こ痰臉I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若何處理，都應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓收入一并計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的公共配套的地下室成本如單獨(dú)核算，其建筑面積沒(méi)有分?jǐn)傔M(jìn)所在工程的業(yè)主所購(gòu)房屋中，在轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)的，是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，應(yīng)視具體情況處理。南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征和政策問(wèn)題解答發(fā)布日期：2010-05-283、遼寧的規(guī)定〔遼地稅函[2009]188號(hào)〕一、關(guān)于出租地下停車(chē)位問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車(chē)位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)值的，視同銷(xiāo)售，征收土地增值稅。遼地稅函[2009]188號(hào)：遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知發(fā)文日期：2009-08-11五、關(guān)于地下停車(chē)位等取得收入和清算扣除問(wèn)題轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車(chē)位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車(chē)位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行?！哆|寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</SPAN>土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(遼地稅函[2009]188號(hào))第一條停頓執(zhí)行。遼地稅函[2012]92號(hào)：遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2012.4.104、黃山的規(guī)定〔黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義〕十三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)工程建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將上述車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入。利用地下根基設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下根基設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義5、青島的規(guī)定〔青地稅函[2009]47號(hào)〕十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)工程建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將上述車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入。利用地下根基設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下根基設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。青地稅函[2009]47號(hào)：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知發(fā)文時(shí)間：2009-4-17一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)企業(yè)〞〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入確認(rèn)時(shí)間按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：〔一〕所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；〔二〕對(duì)視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；〔三〕國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書(shū)、裁定書(shū)等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)視其為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。青地稅函[2013]44號(hào)：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知發(fā)文日期：2013.3.25二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車(chē)位、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》〔財(cái)法[1995]6號(hào)〕第四條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程〔以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)工程〞〕中的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施銷(xiāo)售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。開(kāi)發(fā)工程中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售上述車(chē)位、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)展分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。可售建筑面積，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記可供銷(xiāo)售的商品房的建筑面積。青地稅函[2013]44號(hào)：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知發(fā)文日期：2013.3.256、湖北的規(guī)定〔鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)〕〔鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)〕第十七條對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍確實(shí)定。對(duì)清算工程中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會(huì)〔或社區(qū)〕和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)〔庫(kù)〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)?。?duì)公共設(shè)施的扣除，在進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)，按以下原則處理：……〔四〕對(duì)于停車(chē)場(chǎng)〔車(chē)庫(kù)〕，僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用；……鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理方法》的通知發(fā)文日期：2008-09-12七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，對(duì)其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作假設(shè)干政策問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2008-09-287、河南的規(guī)定(豫地稅函〔2010〕202號(hào))五、關(guān)于地下室、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)置的地下室、車(chē)庫(kù)，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，銷(xiāo)售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車(chē)庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷(xiāo)售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)工程的，地下室、車(chē)庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)工程確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)置者未購(gòu)置房屋但單獨(dú)購(gòu)置了地下室、車(chē)庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)工程征收土地增值稅。豫地稅函〔2010〕202號(hào)：河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2010年6月24日8、寧波的規(guī)定〔甬地稅二[2010]106號(hào)〕〔甬地稅二[2010]106號(hào)〕九、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算問(wèn)題車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算，暫按照以下原則處理：1、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等，其核算按照本文第七條清算類型第三類計(jì)算；2、對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等，其核算跟隨主體建筑走，但不并入房屋面積?！摺⑶逅銜r(shí)房地產(chǎn)類型的分類計(jì)算問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)清算工程暫按以下四種房地產(chǎn)類型分別計(jì)算增值額和增值率：第一類：普通住宅。第二類：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。第三類：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等。第四類：?jiǎn)误w別墅。注：1、“普通住宅〞的認(rèn)定：市區(qū)按照甬政辦發(fā)[2005]104號(hào)文公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,其它各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實(shí)施。2、低層住宅指按照國(guó)家建設(shè)部建標(biāo)[1999]76號(hào)規(guī)定，有天有地、一般為一層至三層的住宅〔但不限于三層〕。甬地稅二[2010]106號(hào)：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算假設(shè)干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知發(fā)文時(shí)間：2010-6-4八、地下車(chē)位共用面積的分?jǐn)倖?wèn)題為便于掌握和計(jì)算，地下車(chē)位共用面積應(yīng)與其它共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€(gè)清算工程的可售面積中。甬地稅二[2010]106號(hào)：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算假設(shè)干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知發(fā)文時(shí)間：2010-6-49、江蘇的規(guī)定〔蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)〕〔二〕公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。工程規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除?！步庾x：人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無(wú)償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告?！程K地稅規(guī)[2012]1號(hào)：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公揭露文日期：2012年8月20日二、車(chē)庫(kù)〔位〕1、問(wèn)：車(chē)庫(kù)〔位〕在計(jì)算土地增值稅時(shí)若何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用答：就我們目前了解的情況，車(chē)庫(kù)〔位〕存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車(chē)庫(kù)〔位〕的，產(chǎn)權(quán)是不明確的，因不涉及轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。地下人防設(shè)施的面積以人防部門(mén)實(shí)地標(biāo)注的面積為準(zhǔn)，相關(guān)的成本、費(fèi)用可參照人防定額站確定的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，因無(wú)法建造地下人防而繳納的易地建設(shè)費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能予以扣除。〔理由如下：第一，按照人防法的規(guī)定，新建房必須按規(guī)定配建地下人防設(shè)施，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。這是房開(kāi)企業(yè)的法定義務(wù)；第二，發(fā)改委對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的立項(xiàng)批文中不包括地下人防設(shè)施的內(nèi)容，建造地下人防的面積及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等另有立項(xiàng)批文予以明確；第三，單建的人防工程不征收土地增值稅，配建的地下人防同樣不屬于土地增值稅的征收范圍。目前，各地對(duì)地下人防的成本、費(fèi)用都是予以扣除的，而對(duì)房開(kāi)企業(yè)以長(zhǎng)期租賃形式取得的收益是否確認(rèn)收入存在不同的看法，現(xiàn)全省統(tǒng)一將人防拿出來(lái)可能需要一定的緩沖期，請(qǐng)各地做好解釋工作，盡快實(shí)現(xiàn)?！扯?，作為公共配套設(shè)施使用的車(chē)庫(kù)〔位〕，按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。假設(shè)建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。假設(shè)房開(kāi)企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車(chē)庫(kù)〔位〕，包括地上單獨(dú)建造的車(chē)庫(kù)和局部地下車(chē)庫(kù)〔位〕。清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓局部確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。江蘇省土地增值稅政策口徑解答〔三〕3、問(wèn)：地下人防的成本確認(rèn)，外省〔市〕是怎么操作的答：上期口徑解答明確全省統(tǒng)一對(duì)利用地下人防設(shè)施作為車(chē)庫(kù)〔位〕的，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。同時(shí)明確不能扣除易地建設(shè)費(fèi)。為慎重起見(jiàn)，日前請(qǐng)示了總局，得到的答復(fù)是對(duì)無(wú)法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門(mén)的，不能扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。經(jīng)了解，北京市統(tǒng)一明確了建成后地下人防設(shè)施的移交規(guī)定，房開(kāi)企業(yè)按規(guī)定移交的予以扣除相關(guān)成本，不移交的不扣除。廣東、山東兩省對(duì)此暫未作出明確規(guī)定。就目前了解的情況，我省尚無(wú)統(tǒng)一的人防移交規(guī)定，現(xiàn)對(duì)利用地下人防設(shè)施作為車(chē)庫(kù)〔位〕的規(guī)定，暫作如下規(guī)定：一是允許扣除易地建設(shè)費(fèi)。二是對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，假設(shè)房開(kāi)企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門(mén)的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開(kāi)企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。江蘇省土地增值稅政策口徑解答〔四〕10、常州的規(guī)定〔常地稅一便函〔2013〕2號(hào)〕4、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)(車(chē)位)清算后銷(xiāo)售確認(rèn)問(wèn)題房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)(車(chē)位)永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷(xiāo)售收入，也不計(jì)入銷(xiāo)售面積扣除成本費(fèi)用?！５囟愐槐愫?013〕2號(hào)：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干征稅問(wèn)題的處理意見(jiàn)〔二〕公布日期：2013年08月12日10、天津的規(guī)定〔津地稅地[2011]24號(hào)〕四、關(guān)于地下車(chē)庫(kù)收入與成本歸集的問(wèn)題實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下車(chē)庫(kù)，可視其具體情況按以下方法確定：〔一〕有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù)，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，相應(yīng)的車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除。〔二〕轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷(xiāo)售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。津地稅地[2011]24號(hào)：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算假設(shè)干問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2011年9月14日11、西安的規(guī)定〔西地稅發(fā)[2010]235號(hào)〕十七、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算問(wèn)題車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算，暫按照以下原則處理：1、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；2、對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用、稅金等不允許作為扣除工程進(jìn)展扣除。西地稅發(fā)[2010]235號(hào)：關(guān)于明確土地增值稅假設(shè)干政策問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2010-11-1112、安徽的規(guī)定〔安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)〕八、納稅人在銷(xiāo)售房地產(chǎn)的同時(shí)向買(mǎi)受方附贈(zèng)地下車(chē)庫(kù)〔車(chē)位〕，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車(chē)庫(kù)〔車(chē)位〕相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)：關(guān)于假設(shè)干稅收政策問(wèn)題的公告發(fā)文日期：2012-11-2213、新疆的規(guī)定〔新地稅函〔2010〕192號(hào)〕你局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》〔石地稅發(fā)〔2010〕41號(hào)〕收悉。經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)答復(fù)如下：地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對(duì)其銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。新地稅函〔2010〕192號(hào):新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施地下建筑征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)發(fā)文日期：2010年5月25日14、浙江的規(guī)定〔浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干政策問(wèn)題的解答〕問(wèn)題一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車(chē)庫(kù)〔車(chē)位〕是否征收土地增值稅答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中配套的車(chē)庫(kù)〔車(chē)位〕，如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車(chē)庫(kù)〔車(chē)位〕長(zhǎng)期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限一樣的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干政策問(wèn)題的解答發(fā)文日期：2011年16、大連的規(guī)定〔大地稅函[2008]188號(hào)〕土地增值稅扣除工程中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門(mén)的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中必須建造且無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無(wú)償供全體業(yè)主使用的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)所等房產(chǎn)。納稅人開(kāi)發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門(mén)使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門(mén)實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)工程進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。大地稅函[2008]188號(hào)：遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知發(fā)文日期：2008-10-2717、常州的規(guī)定〔常地稅一便函〔2012〕5號(hào)〕〔常地稅一便函〔2013〕2號(hào)〕〔常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀〕1、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)的處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)工程中建造的不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按以下原則處理：〔1〕建成后無(wú)償移交全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除；〔2〕建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；〔3〕建成后有償轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)、但不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，不屬于土地增值稅征稅范圍，其收入不計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，其相關(guān)成本、費(fèi)用也不得計(jì)入扣除工程金額?！?、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地下建筑物成本若何處理地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲(chǔ)藏室和車(chē)庫(kù)等用途，從計(jì)算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為四類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)的地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施〔包括可扣除的人防設(shè)施〕的地下建筑，三類是可售地下建筑，四類是許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證〔銷(xiāo)售、預(yù)售許可證〕的地下建筑。對(duì)未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為扣除工程金額。對(duì)作為公共配套設(shè)施〔包括可扣除的人防設(shè)施〕的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。對(duì)可售地下建筑面積，按照已售面積配比扣除。對(duì)于許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證〔銷(xiāo)售、預(yù)售許可證〕的地下建筑，房產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅，因此其收入不屬于土地增值稅征收范圍，相應(yīng)的成本也不予扣除。計(jì)算其成本時(shí)，分兩步確認(rèn)地下建筑成本：第一步計(jì)算各類型地下建筑物成本，考慮到我市地下人防、地下車(chē)庫(kù)均可以辦理國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照占地面積法或者總建筑面積法分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也按照土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算。對(duì)于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，如果納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)，能夠直接準(zhǔn)確歸集的，按照直接歸集的成本確定；對(duì)于未能直接歸集開(kāi)發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照地下建筑物面積占該工程總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。第二步加上應(yīng)分?jǐn)偟目煽鄢才涮自O(shè)施成本，按照各地下建筑物面積占該工程剔除可扣除公共配套設(shè)施面積后的總建筑面積比例計(jì)算各類型地下建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)。常地稅一便函〔2012〕5號(hào)：關(guān)于土地增值稅假設(shè)干征稅問(wèn)題的處理意見(jiàn)發(fā)文日期：2012-10-1八、公共配套設(shè)施費(fèi)1、人防工程問(wèn)題常政發(fā)〔2007〕136號(hào)規(guī)定“新建民用建筑依法按規(guī)定比例修建的防空地下室(