國八條-西安2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

新聚仁市場(chǎng)政策提報(bào)新聚仁機(jī)構(gòu)2011.02——謹(jǐn)呈招商地產(chǎn)提報(bào)內(nèi)容政策出臺(tái)背景宏觀市場(chǎng)研判重點(diǎn)政策解讀西安市場(chǎng)影響對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估新國八條政策出臺(tái)背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減從2010年的出口累計(jì)同比來看，在一季度擔(dān)心歐債危機(jī)而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達(dá)到30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%房價(jià)持續(xù)上漲2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，二次調(diào)控并未合理抑制房價(jià)，因此新國八條出臺(tái)為大勢(shì)所趨！連續(xù)的政策調(diào)控效果不明顯雖然2010年連續(xù)出臺(tái)了兩次調(diào)控政策，也導(dǎo)致了整體成交量有所回落，但是在整體房地產(chǎn)投資的高速增長下，房價(jià)并未得到抑制，仍然保持了快速上漲的態(tài)勢(shì)，在這個(gè)的大背景下，新一輪的調(diào)控成為大勢(shì)所趨！宏觀市場(chǎng)研判全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在2011年的不確定性比2010年少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體在復(fù)蘇的軌跡運(yùn)行主要經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)鞏固他們的復(fù)蘇進(jìn)程，但新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在資產(chǎn)泡沫陰影下趨向政策緊縮外圍經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，我國經(jīng)濟(jì)將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的相對(duì)寬松的貨幣政策，貨幣政策將收緊全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響我國經(jīng)濟(jì)盡管貨幣政策趨緊縮，政府將會(huì)采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政刺激措施，以保證經(jīng)濟(jì)“平穩(wěn)較快”增長但人民幣升值和去年同期較高基數(shù)下，出口增長速度將會(huì)有所放緩流動(dòng)性以及貨幣政策2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出2011年貨幣政策從“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”。政府要在流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長間取得脆弱平衡；2011年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對(duì)于流動(dòng)性導(dǎo)致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2011年仍然存在2－4次的加息空間！考慮通脹預(yù)期，相比2010年貨幣供應(yīng)量以及貨幣流動(dòng)性均會(huì)放緩！自2006年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動(dòng)房價(jià)上升的其中原因；我們的相關(guān)性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房價(jià)有非常高的相關(guān)性，銀行新增信貸對(duì)房價(jià)增長亦具有效的解析能力；經(jīng)過2009年9.6萬億的新增信貸后，2010年新增信貸全年總額預(yù)計(jì)也在7.5億之上。目前大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2011年新增貸款量講明顯放緩信貸規(guī)模2011年信貸規(guī)模的大幅放緩將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致開發(fā)商只有通過銷售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，步入正常發(fā)展道路，將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期以房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資發(fā)展策略，逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w和新型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到影響，并且通脹和貨幣緊縮制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源重點(diǎn)政策解讀重點(diǎn)條款如下：雙軌制——保障房（經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房兩類并行房產(chǎn)稅——上海、重新率先實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來五年逐步推向全國限購令——改變房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)的拐點(diǎn)性政策加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。政策解讀《重點(diǎn)條款一雙軌制聚仁觀點(diǎn)：主要解決低收入人群的住房問題各級(jí)政府落實(shí)1000套保障房建設(shè)計(jì)劃地區(qū)建設(shè)規(guī)模廣州2011年廣州計(jì)劃通過各種形式提供10萬套保障房深圳2011年6.2萬套?！笆濉?4萬套，安排資金691.65億元北京2011年薪開工、收購20萬套，竣工10萬套，占全市新開工住宅60%以上天津“十二五”新建40萬套，其中2011年新建19萬套、而2010年新開工僅8.5萬套杭州2011年新增2000套廉租房、50萬方經(jīng)適房、3600套公租房海南2011-2012年新建17.8萬套上海新開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套（間），供應(yīng)1150萬平方米、17萬套（間）左右西安全面完成2011年保障性住房建設(shè)8.6萬套（戶）市場(chǎng)影響一、二線城市三、四線城市高端項(xiàng)目剛性項(xiàng)目高端項(xiàng)目剛性項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)不構(gòu)成直接影響成交低迷不構(gòu)成直接影響較為平穩(wěn)、市場(chǎng)影響有限客源認(rèn)知公有房與此類客源基本無關(guān)與歷次政策相同，更多的造成觀望情緒，短期就會(huì)消除公有房與此類客源基本無關(guān)城市背景導(dǎo)致對(duì)于公有房的預(yù)期有限，客源可購物業(yè)主要以商品住宅為主影響時(shí)間無3-6個(gè)月無無作用對(duì)象------雙軌制的市場(chǎng)影響力整體來看，雙軌制的調(diào)控手段是近年來歷次政策老生常談的問題，在保障房建設(shè)并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)完善期前，剛性需求的商品住宅仍將是市場(chǎng)的主力供需點(diǎn)，而從長期來看，公有房將給各線城市的剛性需求市場(chǎng)帶來深遠(yuǎn)影響。本次“國八條”中，該條款將延續(xù)歷次調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng)——短期內(nèi)，增加市場(chǎng)觀望情緒，3-6月后即會(huì)消除（對(duì)西安市場(chǎng)影響不大）政策解讀《重點(diǎn)條款二房產(chǎn)稅1月28日，國務(wù)院常務(wù)同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產(chǎn)稅征收細(xì)則重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對(duì)比重慶上海征收對(duì)象個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房。在重慶同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。本市居民在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購得住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。試點(diǎn)初期，暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。稅率1、獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，建筑面積交易單價(jià)<3倍（上2年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)），稅率為0.5%；3-4倍，稅率為1%；>4倍，稅率為1.2%。2、同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。1、適用稅率暫定為0.6%；2、應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。減面范圍1、《暫行辦法》施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平米；2、新購得獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，減免面積為100平米。本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。市場(chǎng)影響重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限另外，三部委表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，

在全國范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。”重慶上海城市背景1、二、三線城市2、市場(chǎng)成交量大，整體價(jià)格水平、購買力較低3、貧富差距巨大，對(duì)于富人重稅、常規(guī)剛性需求暫免1、一線城市2、樓價(jià)高企，中心城區(qū)供應(yīng)量逐漸減少3、整體購買力充足，各端需求旺盛房產(chǎn)稅特點(diǎn)1、重點(diǎn)正對(duì)高檔物業(yè)，價(jià)格越高稅收越重2、稅率、稅基高于上海1、增量住宅征稅，同時(shí)保障基本居住需求2、稅率較低，且70%征收，對(duì)于高端客群影響有限聚仁觀點(diǎn)為中國二、三、四線城市征收物業(yè)稅的模板城市；針對(duì)此類地區(qū)極大的貧富差距差別化征稅，達(dá)到和諧社會(huì)的目的一線城市，房價(jià)高企的城市征收模板，更多的是表現(xiàn)出一種姿態(tài)，讓提了7-8年的房產(chǎn)稅落地，不再是預(yù)期；對(duì)于市場(chǎng)影響有限聚仁觀點(diǎn)：長期提到的房產(chǎn)稅最終落地，主要解決的是地方土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響有限，更多的是心理影響，實(shí)際調(diào)控效果有限房產(chǎn)稅試點(diǎn)目的房產(chǎn)稅征收目的解讀：長期來看，由“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)稅制度，并非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策房產(chǎn)稅的征收總額，遠(yuǎn)低于土地出讓收益，因此為了保證中國高速發(fā)展的資金來源短期土地財(cái)政的現(xiàn)狀不會(huì)輕易改變據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，即使在全國范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)每年針對(duì)住宅的房產(chǎn)稅約為5000億元，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元；房產(chǎn)稅的總額難以沖抵土地出讓的收益，地方財(cái)政將入不敷出。房產(chǎn)稅的市場(chǎng)影響力稅收的目標(biāo)群體以高端項(xiàng)目、高端客戶，富人為主。上海的征稅的稅率以及額度對(duì)于目標(biāo)群體（高端客戶）實(shí)際影響有限，對(duì)于剛性自住客源基本沒有影響。如果房產(chǎn)稅與土地財(cái)政同時(shí)并舉，長期來看，只會(huì)更加助漲房價(jià)。對(duì)于市場(chǎng)的影響：心理預(yù)期大于調(diào)控效果政策解讀《重點(diǎn)條款三限購令聚仁觀點(diǎn)：改變房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)的拐點(diǎn)性政策合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。限購令《全國各城市限購令城市出臺(tái)時(shí)間本地居民外地居民限制區(qū)域外地居民納稅證明年限石家莊2011-2-21市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)1年以上太原2011-2-19限購2套提供證明1套否則暫停購買市轄六區(qū)1年以上南京2011-2-19限購2套提供證明2套否則暫停購買全市11區(qū)（除高淳、溧水）1年以上成都2011-2-15限購2套提供證明1套否則暫停購買主城區(qū)1年以上貴陽2011-2-16限購2套提供證明1套否則暫停購買本市一環(huán)內(nèi)1年以上北京2011-2-16限購2套提供證明1套否則暫停購買本市內(nèi)連續(xù)5年以上廣州2011-2-18限購2套提供證明1套否則暫停購買本市（轄區(qū)十市和從化、增城）前2年內(nèi)累計(jì)1年以上上海2011-1-26限購2套提供證明1套否則暫停購買本市前2年內(nèi)累計(jì)1年以上“新國八條”明確要求出臺(tái)限購令36個(gè)城市名單及出臺(tái)情況4個(gè)直轄市5個(gè)計(jì)劃單列城市27個(gè)省會(huì)城市城市日期城市日期城市日期城市日期城市日期北京青島上海寧波天津廈門重慶深圳大連限購令《市場(chǎng)影響一線、二線城市高端項(xiàng)目剛需項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)（深圳為例）1、全面冰封，成交量處于零點(diǎn)2、維持原有價(jià)格，即使降價(jià)，也無人能買1、小戶型、剛性產(chǎn)品影響有限2、限制投資客的進(jìn)場(chǎng)3、價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)客源1、高端客源基本在上海擁有多套物業(yè)，受限購令完全限制2、高端投資客，無論外地、上海全部受限3、客源枯竭1、婚房、首次改善性等不受限制，但是會(huì)產(chǎn)生觀望情緒2、投資客的退場(chǎng)3、對(duì)于政策有短期消化周期項(xiàng)目表現(xiàn)由于土地成本、地塊價(jià)值、建造成本，導(dǎo)致高端物業(yè)降價(jià)銷售空間有限，另外高端物業(yè)普遍采用大戶型設(shè)計(jì)，即使降價(jià)，總價(jià)同樣過高，對(duì)于普通購房者無法承受；上半年，政策勢(shì)必導(dǎo)致整體市場(chǎng)進(jìn)入速凍期，成交量低迷；而隨著觀望情緒的轉(zhuǎn)淡，下半年剛性市場(chǎng)在價(jià)格下跌后，成交量將出現(xiàn)率先反彈影響時(shí)間限購為高端項(xiàng)目銷售的最大障礙，具體復(fù)蘇時(shí)間，由限購令執(zhí)行時(shí)間決定類同于以往政策調(diào)控表現(xiàn)，觀望周期約在3-6個(gè)月限購令《市場(chǎng)影響2011年1月，全國CPI指數(shù)4.9，在10年10月以后，連續(xù)處于較高通脹水平；在09年信貸發(fā)放量9.6萬億元、10年7.5萬億元的巨量貨幣供應(yīng)下，市場(chǎng)擁有巨量流動(dòng)貨幣，雖然11年信貸規(guī)模將得到一定收緊，但是通脹普遍將滯后于信貸政策，11-12年，市場(chǎng)將處于高通貨膨脹下；高通脹下，市場(chǎng)巨額流動(dòng)資金、外來熱錢流往何處？三線、四線城市并未納入“限購令”城市隨著房產(chǎn)市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變，大型房地產(chǎn)企業(yè)加速布局三、四線城市，未來三、四線城市將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；在一、二線城市限購的進(jìn)一步升級(jí)和高通脹的壓力下，市場(chǎng)流動(dòng)資金、游資、熱錢也將流入三、四線城市。限購也給三、四線城市帶來更大的機(jī)會(huì)限購令《短期政策根據(jù)國八條“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！泵鞔_指出在一定時(shí)期內(nèi)執(zhí)行相關(guān)限購政策；10年出臺(tái)的地方性限購令，執(zhí)行期限多為執(zhí)行至10年底，同樣的，本次中央限購令要求，也將是短期的行政手段，如果長期堅(jiān)持，也將扭曲調(diào)控抑制房價(jià)過快上漲的真正目的；包括像濟(jì)南的調(diào)控細(xì)則，也有消息稱，僅執(zhí)行至2011年底，隨著未來各省省會(huì)城市的細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，我們相信，限購措施并非長期以往。限購令是為保障房走上正軌贏得時(shí)間，政策的執(zhí)行期在1年左右限購令的市場(chǎng)影響力無疑，限購令的出臺(tái)將使市場(chǎng)快速進(jìn)入速凍期，各端住宅全線遇冷。一、二線城市的限購令，也將使市場(chǎng)的熱錢、流動(dòng)資金加速投資三、四線城市，未來此類城市的機(jī)會(huì)更大。對(duì)于市場(chǎng)的影響：一、二線城市成交量快速“冰封”；三、四線城市蓬勃發(fā)展高端住宅進(jìn)入長期“冬眠期”，市場(chǎng)價(jià)平量零，客源全面枯竭，復(fù)蘇將在限購令取消后常規(guī)改善型市場(chǎng)，由于限購，導(dǎo)致置換程序上將更加復(fù)雜，普遍將采用延后的策略剛性市場(chǎng)，進(jìn)入3-6個(gè)月的市場(chǎng)觀望期，預(yù)計(jì)在下半年，價(jià)格下跌后，成交量率先反彈核心政策對(duì)于市場(chǎng)影響的匯總雙軌制房產(chǎn)稅限購令疊加各種政策的效果市場(chǎng)客源市場(chǎng)客源市場(chǎng)客源一線二線城市高端無影響無影響主要作用對(duì)象，力度較弱，成交量影響有限稅費(fèi)少，不構(gòu)成實(shí)質(zhì)的影響主要針對(duì)純投資客全面速凍期，何時(shí)回暖，依限購令實(shí)施時(shí)間而言全面枯竭全面進(jìn)入速凍期量零價(jià)平剛性成交低迷周期約3-6月短期觀望情緒（類似與歷次調(diào)控）無影響無影響3-6月觀望期成交低迷11年下半年價(jià)跌量升短期觀望下半年后逐漸入市3-6個(gè)月觀望期下半年價(jià)跌量平三線四線城市高端無影響無影響無影響更多的是心理預(yù)期成交量增長價(jià)格上漲城市高端客源維持原狀熱錢、投資客涌入開發(fā)商、投資客、熱錢等紛紛涌入，帶來新的發(fā)展機(jī)遇剛性市場(chǎng)平穩(wěn)過渡無影響無影響無影響成交量增長價(jià)格上漲剛需及投資客同時(shí)入場(chǎng)聚仁給開發(fā)商的建議：一線、二線城市，高端項(xiàng)目在售的想辦法采用“擦邊球”尋找政策漏洞，待開發(fā)延后開發(fā)周期一年；剛性項(xiàng)目延后開盤、開發(fā)周期半年，在6-7月后開始率先降價(jià)銷售，捕捉市場(chǎng)第一波入市客源。三線、四線城市為未來機(jī)會(huì)點(diǎn)所在，有優(yōu)質(zhì)地塊建議開發(fā)商拍地。政策對(duì)于西安市場(chǎng)影響西安限購令2月25日召開的市政府常務(wù)會(huì)議通過了我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），對(duì)我市居民家庭住房限購以及二套房貸等問題進(jìn)行了明確規(guī)范。如執(zhí)行調(diào)控政策不力，市政府將約談、問責(zé)區(qū)縣、部門、開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人?！锻ㄖ穼?duì)市民最關(guān)心的房屋限購和住房貸款問題做出規(guī)定。限購政策：自《通知》發(fā)布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。停購政策：對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)向其售房。二套房貸：對(duì)貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！锻ㄖ芬筱y行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。一季度末公布房價(jià)控制目標(biāo)：《通知》要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。我市的《通知》亦明確，積極采取措施，穩(wěn)控房價(jià)，一季度末，市政府將公布本市2011年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。大力發(fā)展公租房：《通知》要求，各區(qū)縣和部門、開發(fā)區(qū)要加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。積極引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建設(shè)8.6萬套（戶）的目標(biāo)任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者投資經(jīng)營公共租賃住房，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大中型企業(yè)等建設(shè)公共租賃住房，合理確定租金水平，加強(qiáng)管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。購房不足五年轉(zhuǎn)手全額征稅:對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，確保政策執(zhí)行到位。實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行清算和稽查。認(rèn)真落實(shí)現(xiàn)行稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對(duì)廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。增加限價(jià)商品住房用地:要切實(shí)落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要優(yōu)先保證保障性住房用地。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。要積極增加限價(jià)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量。兩年不開工建房土地要收回:加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè):進(jìn)一步完善購房人購房資格核查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審查，確保限購政策落實(shí)到位。不符合資格的購房人，不予辦理商品房網(wǎng)簽、備案和二手房過戶手續(xù)。對(duì)沒有嚴(yán)格核實(shí)購房人資格，違規(guī)售房或代理售房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要嚴(yán)肅查處。《通知》要求公安、民政、人力社保等部門配合做好購房資格審查工作。調(diào)控不力市府將約談一把手:對(duì)于出現(xiàn)新建住房價(jià)格過快上漲、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)、住房保障年度目標(biāo)任務(wù)未完成、租售管理和后期使用監(jiān)管不力、執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題的，市政府將約談、問責(zé)相關(guān)區(qū)縣、部門、開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人。解讀限購令細(xì)則限購區(qū)域：包括西安9個(gè)區(qū)4個(gè)縣不在范圍內(nèi)西安市限購區(qū)域?yàn)槲靼彩休爡^(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)），而周至、藍(lán)田、戶縣、高陵等4縣不在其區(qū)域范圍內(nèi)。限購類型：寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)（以房產(chǎn)證界定）本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)。限購執(zhí)行時(shí)間：是2011年2月25日，判定標(biāo)準(zhǔn)將以合同備案日期為準(zhǔn)。2月28日12時(shí)至3月5日零時(shí)西安市新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)。限購令并未卡死擁有二套以上住房者繼續(xù)購房限購令并未將名下已有兩套房產(chǎn)的本市居民家庭完全卡死，只是必須先賣一套房，然后才可以再買新房。限購令是按照家庭實(shí)際擁有房產(chǎn)來認(rèn)定。限購范圍：18歲以上可作為獨(dú)立家庭認(rèn)定，限購令認(rèn)家庭不認(rèn)戶口本次限購中明確指出，已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。新聚仁機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在實(shí)際執(zhí)行中，都是按家庭來界定的，例如兩代人戶口在一個(gè)戶口簿上，只要超過18歲就可以作為一個(gè)獨(dú)立家庭去認(rèn)定住房情況。外地人外地有房不限購，證明只需一種如果符合條件的外地人在西安沒有住房，就可以新購買一套。外地人只需提供一年社?；蚣{稅證明，只需一種。拆遷戶回遷安置不受套數(shù)限制定位為國際化大都市的西安，83個(gè)城中村改造項(xiàng)目勢(shì)在必行，因城市建設(shè)住房被拆遷的家庭，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房的，本次限購政策中并無規(guī)定，也就是回遷安置的不受套數(shù)限制。明顯嚴(yán)于成都、貴陽等西部省會(huì)城市對(duì)新網(wǎng)簽合同購買人進(jìn)行購買資格審核，勢(shì)必會(huì)造成個(gè)別已訂房客戶無法購買的可能性充分考慮到剛性需求，符合西安市場(chǎng)需求對(duì)真正意義上的新西安人購房影響不大對(duì)持有商業(yè)房產(chǎn)證的“商改住”影響不大對(duì)于投資、投機(jī)型置業(yè)者在政策上仍留有空間政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。這里我們排除其他政策的疊加效應(yīng)，單就限購政策而言，主要目的是削弱市場(chǎng)需求，減輕供求壓力，從而抑制房價(jià)的快速上揚(yáng)。政策影響《對(duì)于市場(chǎng)開發(fā)商根據(jù)自身資金和產(chǎn)品情況采取快“快進(jìn)快出”的推盤方式，以緩解后市壓力。面對(duì)上半年可能出現(xiàn)的“供大于求”，在產(chǎn)品定價(jià)方面應(yīng)趨于謹(jǐn)慎。購房者西安外來購房人群約占6%，影響相對(duì)較弱；奔頭改善型需求人群占據(jù)半數(shù)，影響巨大?！皽?zhǔn)購”信號(hào)，“觀望”必須要有選擇，近期積累的“觀望客群”短期內(nèi)會(huì)有小幅成交成交量根據(jù)西安樓市歷年對(duì)于政策影響的表現(xiàn)以及全國各城市的表現(xiàn)來看，西安商品房交易量在上半年末或?qū)⒁姷?，根?jù)目前的市場(chǎng)情況及購房者對(duì)于政策的調(diào)查來看，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)銷售量較上年跌幅在二成以上供應(yīng)量增長需求量減小成交價(jià)格通過限購令改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，緩沖房價(jià)漲速；目前宏觀調(diào)控主要目標(biāo)是控制房價(jià)上漲幅度，為調(diào)整市場(chǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)爭取更多的時(shí)間，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的；西安建設(shè)國際化大都市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，世