項目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)-

工程經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)內(nèi)容一、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算概念探討二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容說明三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程四、結(jié)合案例的實際應(yīng)用一、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算概念什么是靜態(tài)？指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算什么是經(jīng)濟(jì)測算？通過估算開發(fā)工程本錢、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來評估一個工程獲利能力的過程；我們對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算的理解即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過估算開發(fā)工程本錢、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來評估工程獲利能力的過程。二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容工程利潤=銷售收入本錢及銷售稅費各物業(yè)銷售面積各物業(yè)銷售均價X開發(fā)本錢開發(fā)費用銷售稅費土地取得本錢前期工程費用建安工程本錢根底設(shè)施費用配套設(shè)施費用開發(fā)間接費用管理費用銷售費用財務(wù)費用營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加費注：此處工程利潤為毛利潤，指未扣除土地增值稅和所得稅的利潤三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算本錢費用4、計算土地增值稅5、出工程損益表三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)工程用地指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計方案，明確工程的規(guī)劃指標(biāo)：用地指標(biāo)建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)可售產(chǎn)品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)各業(yè)態(tài)可售面積和工程的價格定位，計算工程的總銷售收入：住宅收入=可售面積X售價商業(yè)收入=可售面積X售價車位收入=可售個數(shù)X售價三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表土地本錢一般按(土地成交價+補償款+稅費〕計算：土地成交價格：一般包括政府土地收益和土地開發(fā)建設(shè)補償費，按實際成交價格計算;補交政府土地收益：因增加地上建筑面積、地下經(jīng)營性面積及改變土地用途需要補交的政府土地收益,按實際發(fā)生額計算；土地契稅:按土地成交款的3%。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞等支出,按建安工程費的3%左右計算:可研及參謀費：建筑工程費的0.1%左右勘察費：建安工程費的0.1%左右設(shè)計費：建安工程費的1%－3%臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表建安工程費用包括土建工程、安裝工程及裝修工程,按建筑面積X單方造價計算，如下表不同類型建筑單方造價（元/平方米）獨棟、聯(lián)排、疊拼1400－1800普通板樓（磚混結(jié)構(gòu)、不帶電梯）1200－1300高標(biāo)準(zhǔn)板樓（框剪結(jié)構(gòu)、帶電梯）1500－1600高層板樓、點式塔樓1600－1700高層塔樓1800－1900住宅下底商1700－1800購物中心、超市等（含裝修）3000－4000中檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（含裝修）3500－4000高標(biāo)準(zhǔn)、星級寫字樓（含裝修）5000－6000車庫、人防、設(shè)備等2200－2500三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表根底設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按市政費用+道路費用+綠化費用計算。市政費用：按地上建筑面積X單方造價〔200-300元/㎡〕計算道路費用：按道路占地面積〔總用地面積*15%〕X單方造價〔200元/㎡〕綠化費用：按綠地占地面積(總用地面積*〔1-建筑密度〕-道路占地面積)X單方造價(300-500元/㎡)三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表配套設(shè)施費指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、會所及一些代征用地等,按建筑面積X單方造價計算。幼兒園、學(xué)校：建筑面積X單方造價〔1200元/平米〕會所配套：建筑面積X單方造價〔根據(jù)會所檔次，高檔會所5000元/平米〕市政公園(如果有)：公園占地面積X單方造價〔400-500元/平米〕三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，習(xí)慣按〔前期費用+建安本錢+根底設(shè)施+配套設(shè)施〕X3%計算。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表銷售費用：指企業(yè)在銷售住宅、商業(yè)等商品過程中發(fā)生的各項費用，包括工程宣傳推廣費用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計算管理費用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、業(yè)務(wù)招待費、辦公費等，按扣除土地本錢后的開發(fā)本錢的X3%計算財務(wù)費用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出及相關(guān)手續(xù)費等，按實際發(fā)生額計算〔一般按工程滾動開發(fā)的方式確定融資規(guī)模和費用，還需要深入探討….〕三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表“兩稅一費〞，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加費，按銷售收入的5.5％計算。其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0％；城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7.0％；教育費附加為營業(yè)稅的3.0％。三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表土地增值稅應(yīng)納稅額計算方式增值額（A）/扣除項目金額(B)計算式<=50%A×30%50%-100%AX40%-BX5%100%-200%AX50%-BX15%>200%AX60%-BX35%其中:扣除工程金額=房地產(chǎn)開發(fā)本錢*1.2+房地產(chǎn)開發(fā)費用+兩稅一費增值額=銷售收入-土地增值稅扣除工程土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確工程指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資本錢4、計算增值稅5、出損益表利潤總額=銷售收入-開發(fā)本錢-期間費用-銷售稅金-土地增值稅凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額〔1-25%〕稅前投資利潤率=利潤總額/總投資稅后投資利潤率=凈利潤/總投資四、實際案例案例背景1、2010年初，XX公司通過拍賣方式以12億元的總價競的北京A地塊的土地使用權(quán)，該地塊位于北京市朝陽區(qū)，總用地面積5萬平方米，建設(shè)用地面積5萬平方米，容積率2.4，總建筑面積12萬平方米，建筑密度<30%,綠化率>30%，建筑控高80米；2、XX公司聘請偉業(yè)投資參謀進(jìn)行工程的前期產(chǎn)品定位工作，偉業(yè)建議方案如下：規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)地上住宅建筑面積10萬㎡