2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估歷年考試高頻考點試題附帶答案

2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估歷年考試高頻考點試題附帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.一份完整的估價報告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價師聲明B、估價報告編號C、估價結(jié)果報告D、估價技術(shù)報告E、估價的假設(shè)和限制條件2.不動產(chǎn)估價人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（）A、政治思想素質(zhì)B、社交素質(zhì)C、執(zhí)業(yè)素質(zhì)D、倫理素質(zhì)E、身體素質(zhì)3.基準地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以，基準地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。4.資本化率是不動產(chǎn)實際收益與不動產(chǎn)價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率。5.成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。6.土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。7.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格，或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的不動產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易價格。8.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。?據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。9.簡述成本法的特點？10.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。11.估價報告應(yīng)全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和結(jié)論。因此，在撰寫過程中要避免發(fā)生哪些錯誤（）。A、技術(shù)路線錯誤B、方法運用錯誤C、參數(shù)確定錯誤D、報告格式錯誤E、文字表述等其它常見錯誤12.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。13.假設(shè)開發(fā)法使用的范圍有哪些？14.簡述不動產(chǎn)估價的原則？15.不動產(chǎn)的資本化率有（）A、綜合資本化率B、土地資本化率C、房地產(chǎn)資本化率D、建筑物資本化率E、房屋資本化率16.不動產(chǎn)估價是否要進行年限修正？17.不動產(chǎn)的自然特性包括：（）?????A、用途多樣性B、耐久性C、個別性D、涉及廣泛性18.收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估B、無收益的不動產(chǎn)的價格評估C、交易型不動產(chǎn)的價格評估D、很少發(fā)生交易的不動產(chǎn)的價格評估19.不動產(chǎn)是事物與權(quán)益的結(jié)合。其中不動產(chǎn)實物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機器設(shè)備20.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.521.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9022.簡述成本法的使用范圍？23.簡述成本法的實質(zhì)是？24.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則在計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5025.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。第2卷一.參考題庫(共25題)1.路線價法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。2.（）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格3.評估8號宗地的地價為（）元/m2A、740B、791C、891D、9904.簡述新開發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？5.從估價目的和估價結(jié)果的形式看，市場比較法除了可以用于評估不動產(chǎn)價格外，還可以用于評估不動產(chǎn)的租金，也可應(yīng)用于其它方法中有關(guān)參數(shù)的求取。6.利用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，首先需要調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開發(fā)經(jīng)營期E、弄清不動產(chǎn)的自然狀況7.按剩余技術(shù)分攤高層建筑地價，是以各方擁有的房地價值占高層建筑房地總價值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。8.（）就是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進行比較，對這些類似不動產(chǎn)的成交價格?進行適當?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。A、市場比較法B、收益法C、成本法D、假設(shè)開發(fā)法9.建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開始小于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命。10.簡述假設(shè)開發(fā)法的特點？11.基準地價系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，它適用于（）。A、工業(yè)用地的價格評估B、市場交易活躍，交易實例充足的不動產(chǎn)價格評估C、具備基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估D、有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估12.某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計該商場于1998年5月31日帶租金出售時的正常價格。13.現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)資料見下表： 又知，可比實例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%；第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場匯價為1：8.5，2003年8月初的市場匯價為1：8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。14.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（）。A、是一種經(jīng)濟成本B、是估價時點的價格C、是指開發(fā)商所付出的成本D、是消費者的成本E、是實際成本15.簡述折舊的種類有？16.簡述收益法的特點是？17.在估價過程中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達到（）要求。A、特殊性B、全面性C、公正性D、準確性E、概括性18.假設(shè)開發(fā)法除了對不動產(chǎn)價格進行評估外，該方法還可應(yīng)用于不動產(chǎn)投資決策分析。19.收益法是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。采用收益法測算出的價格通常稱為（）。A、市場價格B、比準價格C、收益價格D、成本價格20.某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉(zhuǎn)售時的價格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價格。21.可用成本法進行估價的不動產(chǎn)有（）。A、市場交易活躍、交易實例充足的不動產(chǎn)B、既無收益又很少進入交易的不動產(chǎn)C、工業(yè)用地的價格評估D、商業(yè)用地的價格評估E、住宅用地的價格評估22.假設(shè)開發(fā)法有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算公式。所謂動態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（）。A、利息因素?B、資金的時間價值C、投資利潤D、稅收費用23.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。24.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）25.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。第3卷一.參考題庫(共25題)1.重建價格是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。2.不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。3.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。4.簡述市場比較法的步驟？5.防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（）。A、撰寫估價報告B、審核估價報告C、出具估價報告D、估價資料歸檔6.某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當時費用800元/m2，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現(xiàn)實建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。7.運用市場比較法，比較實例與估價對象不動產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強，評估結(jié)果越好。8.簡述非正常交易情況的類型？9.舊有不動產(chǎn)公式是？10.為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：???? （1）可比實例的成交價格與成交日期 （2）交易情況分析判斷 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度 （3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。? （4）房地產(chǎn)狀況分析判斷 房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。11.社會因素主要是指社會狀態(tài)、人文、心理狀況和經(jīng)濟發(fā)展狀況等對不動產(chǎn)價格的影響因素。12.堅持不動產(chǎn)估價的預(yù)期收益原則要求不動產(chǎn)估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對不動產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進行科學(xué)的測算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動產(chǎn)收益的確定上。13.土地的自然特性包括不可移動性、耐久性、個別性、用途多樣性。14.基準地價系數(shù)修正法是宗地價格的一種評估方法。它是利用基準地價評估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、供求原則D、收益分配原則15.下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當前需求增加的有（）。A、消費者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C、作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、消費者預(yù)期其未來的收入增加E、消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升16.估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價格。收集有關(guān)資料如下： （1）收集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示： 從2003年11月～2004年10月地價每月上升0.5%。 （2）當?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下：? 在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等120元/m2，以上合計為城市邊緣熟地的價格。? 該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。 各級土地之間的價格差異如下表所示 （3）建筑物的重置價格為1100元/m2。? （4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。? 試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求?。ㄈ缧栌嬎闫骄?，請采用簡單算術(shù)平均法）。17.簡述地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別？18.通過求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法是（）。A、假設(shè)開發(fā)法B、基準地價系數(shù)修正法C、成本法D、路線價法19.某公司通過參加拍賣競得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價機構(gòu)對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2009年3月12日。?據(jù)估價人員調(diào)查核實，此不動產(chǎn)在評估期日尚可使用35年，當?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營業(yè)額為50萬元每月管理費和稅費總計為30萬元；經(jīng)市場比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。20.房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨立、客觀、公正性C、規(guī)避估價風(fēng)險D、保護估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求21.不動產(chǎn)的（）使得不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性22.通常選取多個可行的資本化率，計算得到幾個收益價格，對它們與其他估價方法的估價結(jié)果進行比較分析，最終確定可能的價格，做為收益法測算的估價價格。23.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。24.基準地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格?；鶞实貎r具有的特點是（）。A、它是一種區(qū)域性的價格B、是一種分用途的價格C、是一種平均價格D、是一種控制性的價格E、是無限年期的價格25.某建筑物的建筑面積為100m2，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，該建筑的經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A,C,D,E2.參考答案:C,D3.參考答案:正確4.參考答案:錯誤5.參考答案:錯誤6.參考答案:錯誤7.參考答案:錯誤8.參考答案: （1）計算辦公樓現(xiàn)值 ①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬元） ②收益年限=40-6-=34（年） ③辦公樓現(xiàn)值為： （2）計算乙方的使用權(quán)價格 ①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（萬元） ②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年） ③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為： （3）甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92（萬元）9.參考答案: 1）在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分時，不宜采用成本法。 2）成本法評估的價格只是一種積算價格，對不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求等情況考慮較少，缺陷。 3）成本法又可作為投資者衡量投資效益、進行可靠性研究的依據(jù)。10.參考答案: （1）計算建筑物的重置價格 ①建造成本：800萬元? ②管理費用：800×3%=24萬元? ③投資利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬元 ④建筑物的重置價格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元 （2）計算建筑物的折舊額 ①墻壁、地面等損壞的折舊費=18萬元 ②裝修部分的折舊費=200×2/5=80萬元 ③設(shè)備部分的折舊費=110×8/10=88萬元 ④長壽命項目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34萬元? ⑤該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元11.參考答案:A,B,C,D,E12.參考答案: 估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下? （1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。? （2）求出各可比實例的比準價格： （3）計算評估結(jié)果? 若將上述三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價結(jié)果，則有：? 估價對象價格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m213.參考答案: 1）待開發(fā)土地的估價（如生地、毛地、熟地） 2）土地這你、復(fù)墾 3）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這是公事中的建筑費還包括拆遷費用 4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建） 假設(shè)開發(fā)法還應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策中：確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格。確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤。確定開發(fā)項目中可能發(fā)生的最高成本法費用14.參考答案: 1）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度） 3）估價期日原則（估價期日為現(xiàn)在時、過去時、未來時。意義：便于弄清估價對象價格時點，了解不動產(chǎn)的市場狀況；為不動產(chǎn)的交易、等級、管理及相關(guān)不動產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實施提供時間界限；有利于估價人員選擇合適的估價方法，對年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進行設(shè)定。） 4）替代原則（不動產(chǎn)價格水平有具有相同性質(zhì)的替代性不動產(chǎn)的價格所決定，由最了解市場行情的買賣者通過市場交易案例相互比較后決定，不動產(chǎn)價格還可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動產(chǎn)估價中特有的供求原則） 6）預(yù)期收益原則（過去收益的重要意義在于推測未來的收益變化） 7）貢獻原則（對于不動產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動產(chǎn)以生產(chǎn)因素是否適當，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻率有多大。土地的貢獻是土地收益或地租） 8）公平原則（估價人員應(yīng)站在公正的立場上，遵循不動產(chǎn)價格形成理論及規(guī)律，運用科學(xué)方法客觀公正地對不動產(chǎn)價格進行評估）15.參考答案:A,B,D16.參考答案: 1）當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； 2）當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，土地增值收益與成本價格都要進行年期修正。（例如：以投資利潤率來計算利潤的）*n不是剩余年限，是土地使用權(quán)年限。 3）當評估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時，應(yīng)進行剩余年期修正。17.參考答案:B,C18.參考答案:A19.參考答案:A,B,D20.參考答案:C21.參考答案:B22.參考答案: 1）不動產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實例的區(qū)域。 2）對于既無收益有很少進入市場交易的不動產(chǎn)或公益性不動產(chǎn)的評估。 3）對于抵押貸款、拆遷、保險總的不動產(chǎn)的限制，不動產(chǎn)拍賣的“底價”。 4）工業(yè)用地的價格評估，不適用與商業(yè)住宅用地。 5）適用于全新或基本全新的不動產(chǎn)的評估。 6）對使用時間較長的不動產(chǎn)，不宜采用成本法。23.參考答案:通過對估價對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。24.參考答案:D25.參考答案: （1）計算土地現(xiàn)實價格VL （2）計算建筑物的現(xiàn)實價格VB? ①求建筑物重置價格C? C=1000×2000×3.0=600（萬元）? ②求可修復(fù)部分折舊D1?D1=5（萬元）? ③求裝修部分折舊D2? D2=30×2.5÷5=15（萬元）? ④求設(shè)備部分折舊D3 D3=50×2.5÷15=8.33（萬元）? ⑤求結(jié)構(gòu)部分折舊D4?D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬元）? ⑥求折舊總額D? D=D1+D2+D3+D4=61.77（萬元）? 則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬元）? （3）計算房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格V?V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬元）? 注：求土地現(xiàn)實價格時，應(yīng)采用收益法公式進行年期修正，不可用36/40方法計算。第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:正確2.參考答案:C3.參考答案:C4.參考答案: 1）包括： 填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊建筑物 2）公式： 新開發(fā)土地價格 =（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益）*修正系數(shù) 應(yīng)分攤的費用=收益程度*設(shè)施總費用 開發(fā)利潤=（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用）*投資利潤率 土地增值收益 =（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）*土地增值收益率 價格修正用修正系數(shù)K5.參考答案:正確6.參考答案:B,C,E7.參考答案:錯誤8.參考答案:A9.參考答案:錯誤10.參考答案: 1）假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析、測算其所能支付的最高場地購置費。其可靠性如何取決于以下幾點：是否根據(jù)土地歸家的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；時候正確賬務(wù)了不動產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值；是否正確確定了不動產(chǎn)開發(fā)費用和正常利潤等 2）假設(shè)開發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。前提如下：假設(shè)估價中設(shè)計的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下賤，并且不考慮物價上漲的影響；假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻或分段均勻投入的 3）假設(shè)開發(fā)法有兩種計算方式：采用折現(xiàn)的方式，將未來不同時點預(yù)期發(fā)生的現(xiàn)金流都統(tǒng)一折現(xiàn)到起始點；采用計息方式，將整個期間不同時點預(yù)期發(fā)生的支付都分別計息到完成開發(fā)時11.參考答案:C12.參考答案: （1）計算各層可出租的面積 2000×60%=1200m2 （2）計算租期內(nèi)年凈收益?180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36萬元 （3）計算第一層在租期滿后的年凈收益?200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4萬元 （4）計算第一層的正常價格 13.參考答案: 14.參考答案:A,B,D15.參考答案: 1）物質(zhì)折舊：自然老化、正常使用所造成的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修所造成的損壞 2）功能折舊：由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失 3）經(jīng)濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化16.參考答案: 1）收益法具有嚴格的理論基礎(chǔ)。（地租地價理論和生產(chǎn)要素分配理論） 2）收益法是以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格，所以求得的價格通常稱為“收益價格”。 3）收益法評估結(jié)果的準確度取決于不動產(chǎn)凈收益和資本化率確定的準確度。17.參考答案:B,C,D,E18.參考答案:正確19.參考答案:C20.參考答案: （1）計算公式： 21.參考答案:B,C22.參考答案:B23.參考答案: （1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進行價格評估。 （2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為： （3）用復(fù)合投資法計算資本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％ （4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：24.參考答案: （1）運用成本法計算公式：? 房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格 （3）計算建筑物的重新購建價格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤=120（萬元）? 建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長壽命項目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）25.參考答案: （1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式： （2）計算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計算年總費用? ①年家具設(shè)備的折舊費=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經(jīng)常費=100×12=1200（萬元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5）計算房地產(chǎn)價格 第3卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:錯誤2.參考答案:正確3.參考答案:正確4.參考答案: 1）搜集交易實例 2）選取可比實例 3）建立價格可比基礎(chǔ) 4）進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正 5）求取比準價格5.參考答案:B6.參考答案: 7.參考答案:正確8.參考答案: 1）利害關(guān)系人之間的交易 2）急于出手或者急于購買情況下的交易 3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 4）對市場行情缺乏了解的交易 5）有特別動機或偏好的交易 6）相鄰不動產(chǎn)的合并交易 7）特殊交易方式下的交易 8）稅費非正常負擔的交易9.參考答案: 1）舊有不動產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價格—建筑物的折舊 2）舊有建筑物價格=建筑物的重