經(jīng)濟(jì)法課件：物權(quán)法

物權(quán)法第一節(jié)

物權(quán)法概述第二節(jié)

所有權(quán)第三節(jié)

用益物權(quán)第四節(jié)擔(dān)保物權(quán)技能訓(xùn)練

學(xué)習(xí)目的

正確理解物、物權(quán)、占有的相關(guān)概念；掌握所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)的相關(guān)規(guī)定；能處理基本的物權(quán)問(wèn)題。

法律索引

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

【案例導(dǎo)入】

甲某在小區(qū)遇到一只蘇格蘭牧羊犬，老是跟著自己，還不停地?fù)u尾巴，就收留了它，兩年后的某一天，乙某找上甲自稱(chēng)該犬主人，要求甲歸還該犬，請(qǐng)問(wèn)甲某應(yīng)該怎么做？

第一節(jié)物

權(quán)

法

概

述

一、物與物權(quán)

(一)物

1．物的概念

物是指存在于人體之外，為人力所能支配，并能滿(mǎn)足人們需要的物質(zhì)實(shí)體和自然力。物是物權(quán)的客體，但物權(quán)的客體不局限于物。《物權(quán)法》第二條規(guī)定：在法律有規(guī)定的情況下，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體。

2．物的種類(lèi)

按照不同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物可以作如下分類(lèi)：

(1)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)是能夠移動(dòng)并且不因移動(dòng)而損害其價(jià)值的物，如桌子、電視機(jī)等。不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)但移動(dòng)會(huì)損害價(jià)值的物，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。

(2)特定物與種類(lèi)物。特定物是指具有獨(dú)立特征或被權(quán)利人指定而不能以它物替代的物，包括獨(dú)一無(wú)二的物和從一類(lèi)物中指定而特定化的物。前者如一件古董、名人的一幅字跡等；后者如從一批機(jī)器設(shè)備中挑選出來(lái)的某一臺(tái)等。種類(lèi)物是指以品種、質(zhì)量、規(guī)格或度量衡確定，不需具體指定的物。如級(jí)別、價(jià)格相同的大米等。

(3)主物與從物。主物是指獨(dú)立存在，與其他獨(dú)立物結(jié)合使用，并在其中發(fā)揮主要效用的物。在兩個(gè)獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的是從物。例如杯子和杯蓋，杯子是主物，杯蓋是從物。主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。需注意的是，從物一定是一個(gè)獨(dú)立的物，否則就不是從物。房屋的門(mén)、窗，不能脫離房屋而存在，因而不是從物，而是物的組成部分。

(4)原物與孳息。原物是指依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物，如產(chǎn)生幼畜的母畜、帶來(lái)利息的存款等。孳息是指物或者權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，如幼畜；法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物，如存款利息、股利、租金等。孳息一定是獨(dú)立于原物的物，樹(shù)上的果實(shí)、母牛身體里的小牛由于屬于物的組成部分，因此不屬原物的孳息。天然孳息由所有權(quán)人取得；一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得；當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。另外，孳息所有權(quán)的移轉(zhuǎn)時(shí)間，根據(jù)《合同法》第一百六十三條的規(guī)定：標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。

(二)物權(quán)

1．物權(quán)的概念

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是和債權(quán)對(duì)應(yīng)的一種民事權(quán)利，它們共同組成民法中最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)形式。與債權(quán)相比，物權(quán)具有如下特征：

(1)物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，是指物權(quán)的權(quán)利主體特定，義務(wù)主體不特定且義務(wù)內(nèi)容是不作為的。作為一種絕對(duì)權(quán)和“對(duì)人權(quán)”，權(quán)利人以外的任何其他人都負(fù)有不得非法干涉和侵害的義務(wù)。而債權(quán)只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間，權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力，因此被稱(chēng)為對(duì)人權(quán)。

(2)物權(quán)是支配權(quán)。物權(quán)內(nèi)容是直接支配一定的物并排除他人干涉。所謂直接支配是指權(quán)利人無(wú)需借助他人的行為就能夠行使自己的權(quán)利。權(quán)利人可以依據(jù)自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他支配方式。所謂排除他人干涉是指物權(quán)具有不容他人侵犯的性質(zhì)。

(3)物權(quán)是排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2．物權(quán)的分類(lèi)

(1)所有權(quán)。所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。

(2)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)設(shè)立物權(quán)的目的不同，傳統(tǒng)《民法》將他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的，即以確保債務(wù)的履行為目的的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。兩者的主要區(qū)別表現(xiàn)在：

第一，用益物權(quán)注重物的使用價(jià)值；擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價(jià)值。

第二，用益物權(quán)一般是在不動(dòng)產(chǎn)上成立的物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)既可以在不動(dòng)產(chǎn)，也可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立。

第三，用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)；擔(dān)保物權(quán)是從物權(quán)，須以主債權(quán)的存在為前提。

(三)物權(quán)法

《物權(quán)法》是調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而發(fā)生的法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。2007年3月16日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》，并于同年10月1日正式實(shí)施?！段餀?quán)法》的頒布對(duì)于進(jìn)一步維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，增進(jìn)財(cái)產(chǎn)的利用效益，實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)?、物盡其用發(fā)揮更大的作用。其基本原則有以下三個(gè)。

1．平等保護(hù)原則

平等保護(hù)原則是指物權(quán)主體在法律地位上是平等的，其享有的所有權(quán)和其他物權(quán)在受到侵害以后，應(yīng)當(dāng)受到法律的平等保護(hù)?！段餀?quán)法》第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”

2．物權(quán)法定原則

《物權(quán)法》第五條規(guī)定：物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。物權(quán)種類(lèi)法定，即當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類(lèi)物權(quán)。如我國(guó)的擔(dān)保物權(quán)只能是抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)三種。物權(quán)內(nèi)容法定，即物權(quán)的方式、效力等內(nèi)容都由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容。如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押就不能產(chǎn)生物權(quán)效力。雖然物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容法定，但是否建立物權(quán)法律關(guān)系以及建立何種物權(quán)法律關(guān)系，當(dāng)事人可以自己決定。

3．公示、公信原則

所謂公示是指物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)必須通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)，使得第三人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)能夠知道權(quán)利的實(shí)際狀態(tài)，以維護(hù)交易安全?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

所謂公信是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)實(shí)際存在瑕疵，為保護(hù)交易安全，對(duì)信賴(lài)該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，如《物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度的規(guī)定。

二、占有

(一)占有的概念

所謂占有是指民事主體對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)形成的事實(shí)狀態(tài)。對(duì)此定義，應(yīng)當(dāng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行理解。

(1)占有雖為權(quán)利的外衣，但占有為事實(shí)，而非權(quán)利。與占有權(quán)不同，占有強(qiáng)調(diào)的是一種事實(shí)狀態(tài)，不以有權(quán)利來(lái)源為前提。只要主體對(duì)物有客觀(guān)上的控制且主觀(guān)有管領(lǐng)的意思就成立《物權(quán)法》上的占有?！段餀?quán)法》第五編規(guī)定的占有制度，是以事實(shí)上的管領(lǐng)為規(guī)范對(duì)象的，如小偷對(duì)贓物的占有也是法律上的一種占有，也能得到《物權(quán)法》的保護(hù)。

(2)占有是一種財(cái)產(chǎn)利益。有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有均受保護(hù)，僅保護(hù)程度不同。

(3)占有的客體只能是物，對(duì)于物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)只能成立準(zhǔn)占有，不能成立占有。

(4)民法承認(rèn)觀(guān)念占有(間接占有、繼承占有、通過(guò)占有輔助人的占有)，雖無(wú)事實(shí)上對(duì)物的管領(lǐng)控制，但認(rèn)可占有的成立。占有既是物權(quán)的重要內(nèi)容又是所有權(quán)的主要權(quán)能，還是一些他物權(quán)成立的前提。占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提。法律研究占有，是為了維持社會(huì)秩序，推定占有者享有合法權(quán)利，并保護(hù)占有人的占有訴權(quán)。

《物權(quán)法》第二百四十一條的規(guī)定：基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定?？梢?jiàn)，《物權(quán)法》占有的規(guī)定，只有在其他法律沒(méi)有規(guī)定的情形下才能適用。

【知識(shí)應(yīng)用】

萬(wàn)科地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)一輛勞斯萊斯作為董事長(zhǎng)甲的座駕，交給司機(jī)乙駕駛。問(wèn)：甲在工作中用車(chē)時(shí)，汽車(chē)的占有人是誰(shuí)？

【知識(shí)解析】

萬(wàn)科地產(chǎn)。首先，甲在工作中用車(chē)系屬法人機(jī)關(guān)對(duì)汽車(chē)予以管領(lǐng)控制，法人機(jī)關(guān)執(zhí)行職務(wù)時(shí)不具有獨(dú)立人格，不具有獨(dú)立占有的意思。因此，甲不是汽車(chē)占有的人。其次，乙基于雇傭關(guān)系，受雇主指示管領(lǐng)控制汽車(chē)，乙為占有輔助人，對(duì)汽車(chē)不具有獨(dú)立的占有意思。因此，乙不是占有人。再次，甲控制管領(lǐng)汽車(chē)的行為應(yīng)視為法人的行為，故萬(wàn)科地產(chǎn)才是汽車(chē)的占有人。換句話(huà)說(shuō)，汽車(chē)后座上坐著的不是董事長(zhǎng)，而是萬(wàn)科地產(chǎn)。

(二)占有的種類(lèi)

1．有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有

有權(quán)占有是指基于法律規(guī)定或合同約定享有占有某物的權(quán)利，即有權(quán)利來(lái)源(本權(quán))的占有。換言之，凡對(duì)物享有占有的物權(quán)、債權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)等，均為有權(quán)占有。所有權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、留置權(quán)人、質(zhì)權(quán)人的占有為有權(quán)占有(本權(quán)為物權(quán))；借用人、承租人、保管人、運(yùn)輸人、買(mǎi)受人的占有亦屬有權(quán)占有(本權(quán)為債權(quán))。替孩子保管財(cái)產(chǎn)的父母對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有屬于有權(quán)占有(本權(quán)為監(jiān)護(hù)權(quán))。

無(wú)權(quán)占有則指沒(méi)有權(quán)利來(lái)源(欠缺本權(quán))的占有，如不當(dāng)?shù)美藢?duì)標(biāo)的物的占有等。遺失物拾得人的占有(構(gòu)成無(wú)因管理的除外)、小偷對(duì)贓物的占有、無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的占有、租賃期屆滿(mǎn)后承租人對(duì)租賃物的占有均為無(wú)權(quán)占有。

區(qū)分的意義：第一，《物權(quán)法》第三十四條規(guī)定的返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件之一，系相對(duì)人為無(wú)權(quán)占有人。對(duì)有權(quán)占有人，物權(quán)人不得行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第二百三十條，因侵權(quán)行為占有他人動(dòng)產(chǎn)的，非為合法占有，不成立留置權(quán)。第三，《物權(quán)法》第二百四十二、二百四十三、二百四十四條是關(guān)于無(wú)權(quán)占有的規(guī)定，不能用于調(diào)整有權(quán)占有。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲將手機(jī)借給乙，乙擅自質(zhì)押給不知情的丙。甲知道后以指示交付的方式將手機(jī)出售給丁。丙是否構(gòu)成有權(quán)占有？

【知識(shí)解析】

是。①丙善意取得手機(jī)的質(zhì)權(quán)，對(duì)手機(jī)的占有為有權(quán)占有；②在甲將手機(jī)所有權(quán)讓與丁之前，甲對(duì)丙不享有返還原物請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)楸怯袡?quán)占有；③在甲將手機(jī)所有權(quán)讓與丁以后，丁對(duì)丙也不享有返還原物請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)楸怯袡?quán)占有；④物權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)都是絕對(duì)權(quán)，因此，基于物權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)取得的有權(quán)占有具有絕對(duì)性(對(duì)天下所有人均成立有權(quán)占有)。在丙的質(zhì)權(quán)消滅之前，丙對(duì)甲和丁均構(gòu)成有權(quán)占有。

2．直接占有與間接占有

直接占有是指直接對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)和控制。例如，質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有為直接占有。

間接占有是指雖未直接占有某物，但依據(jù)一定的法律關(guān)系而對(duì)于直接占有人享有返還占有請(qǐng)求權(quán)，從而間接管領(lǐng)和控制該物。間接占有的構(gòu)成要件有三：一是具有出租、借用、保管、質(zhì)押等占有媒介關(guān)系(注意：只要具有成立占有媒介關(guān)系的合意，即使占有媒介關(guān)系無(wú)效，也不影響占有媒介關(guān)系的成立)。二是對(duì)直接占有人享有返還請(qǐng)求權(quán)。三是直接占有人為他主占有。例如，出質(zhì)人、出租人、寄托人為間接占有人。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲有蘋(píng)果7手機(jī)一部，發(fā)生以下情形：①丟失，被乙拾得并據(jù)為己有；②出售給乙，并交付，但乙一直未支付手機(jī)價(jià)款；③借給乙，不久，乙對(duì)甲表示自己對(duì)手機(jī)享有所有權(quán)，拒不返還；④甲手機(jī)丟失后被乙拾得，乙出借給丙；⑤出借給乙，被丙搶走。試分析上述占有關(guān)系。

【知識(shí)解析】

情形①：乙為直接占有；由于甲、乙間無(wú)占有媒介關(guān)系，故甲不是間接占有人；甲的占有完全喪失。情形②：乙為直接占有；由于甲對(duì)手機(jī)無(wú)返還請(qǐng)求權(quán)，故甲對(duì)手機(jī)不構(gòu)成間接占有；因?yàn)檫@是買(mǎi)賣(mài)合同，按照《合同法》，雙方已形成合同，且完成了標(biāo)的物的交付，甲喪失了對(duì)手機(jī)的占有，也不具備請(qǐng)求乙返還手機(jī)的權(quán)利。贈(zèng)與合同也一樣。情形③：乙為直接占有；乙對(duì)甲表示自主占有的意思，不再屬于他主占有，甲的間接占有消滅。情形

④：甲有權(quán)對(duì)丙行使返還原物請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)楸麨闊o(wú)權(quán)的直接占有人；甲也有權(quán)對(duì)乙行使返還原物請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橐覟闊o(wú)權(quán)的間接占有人。情形⑤：甲有權(quán)對(duì)丙行使占有回復(fù)請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)榧椎拈g接占有被侵奪；甲有權(quán)請(qǐng)求丙將手機(jī)返還給乙(若乙不接受，則甲有權(quán)請(qǐng)求返還給自己)；乙有權(quán)對(duì)丙行使占有回復(fù)請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橐业闹苯诱加斜磺謯Z。

3．自主占有與他主占有

自主占有與他主占有是按占有意思的不同所作的分類(lèi)。這種分類(lèi)考察的是占有人的主觀(guān)意圖，不考慮物是否真正屬于占有者所有。

自主占有是指以據(jù)為己有的意思而占有。自主占有不以享有所有權(quán)為前提。所有人的占有通常為自主占有，小偷的占有、侵占遺失物的拾得人的占有、不知買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的買(mǎi)受人的占有均為自主占有。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲有三間房屋，若甲面臨以下兩種選擇：一是將房屋出賣(mài)給乙，交付了房屋，但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記；二是將自己的三間房屋出租給乙，乙將這三間房屋出租給丙，丙再將其中的一間出租給甲。試分析兩種占有。

【知識(shí)解析】

選擇一：因未辦理過(guò)戶(hù)登記，房屋的所有權(quán)仍屬甲；由于乙“以據(jù)為己有的意思”占有房屋，所以乙是房屋的自主占有人；甲不是占有人，他的占有已經(jīng)因交付的完成而喪失。選擇二：對(duì)甲向丙租賃的這間房屋而言：①甲屬于直接占有、他主占有。丙屬于第一層次的間接占有，他主占有。乙屬于第二層次的間接占有，他主占有。甲屬于第三層次的間接占有，自主占有。②也就是說(shuō)：甲以承租人的身份直接占有時(shí)，為他主占有人；甲以出租人的身份通過(guò)第三層次的間接占有而占有時(shí)，為自主占有人。③所有人對(duì)自己的所有物亦可成立他主占有。

他主占有是指不以據(jù)為己有的意思而占有。不具有據(jù)為己有的意思而對(duì)物進(jìn)行的占有，為他主占有。凡是基于占有媒介關(guān)系占有“他人”之物者，如承租人、保管人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人的占有均為他主占有。若他主占有人“變了心”，以外界可得而知的方式將他主占有的意思變更為自主占有的意思，則他主占有變更為自主占有。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲有一臺(tái)聯(lián)想電腦，發(fā)生以下情況：①電腦丟失，由乙拾得；②電腦借給乙使用。試分析占有情況。

【知識(shí)解析】

情形①：若乙發(fā)布招領(lǐng)公告或者通知失主，乙的占有為他主占有；若乙不發(fā)布招領(lǐng)公告或者通知失主，則通常為自主占有。情形②：乙的占有為他主占有；若乙對(duì)甲表示電腦為自己所有或者以外界可知的方式表明了據(jù)為己有的意思，則乙的占有變更為自主占有。

區(qū)分的意義：根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十四條的規(guī)定，無(wú)權(quán)占有的標(biāo)的物毀損、滅失的，對(duì)于權(quán)利人因此遭受的損失：①善意的自主占有人無(wú)論是否具有過(guò)錯(cuò)，均不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。②善意的他主占有人，因超越假想的占有權(quán)對(duì)占有物造成的損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，否則不承擔(dān)賠償責(zé)任。

4．善意占有與惡意占有

善意占有與惡意占有是對(duì)無(wú)權(quán)占有的再分類(lèi)，有權(quán)占有不能進(jìn)行善意與惡意區(qū)分。

善意占有是指占有人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法占有(缺乏占有的本權(quán))，即無(wú)權(quán)占有人的主觀(guān)狀態(tài)為不知情且無(wú)懷疑。例如，小偷甲將偷來(lái)的手表出賣(mài)給“不知情”的乙，乙的占有為善意占有。買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不知無(wú)效事由的買(mǎi)受人的占有為善意占有。

惡意占有是指占有人明知無(wú)占有的權(quán)利，或者雖非明知但仍有所懷疑所形成的占有。例如：小偷甲將偷來(lái)的手表出賣(mài)給“知情”的乙，乙對(duì)手表的占有即為惡意占有。拾得人對(duì)遺失物的占有亦為惡意占有。(但拾得人發(fā)出招領(lǐng)公告或者通知失主后，構(gòu)成無(wú)因管理，拾得人的無(wú)權(quán)占有變更為有權(quán)占有，那就談不上惡意占有了。)

區(qū)分善意占有與惡意占有的意義在于：當(dāng)權(quán)利人請(qǐng)求返還占有物時(shí)，善意占有人有權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人支付保管、維修等必要費(fèi)用；惡意占有人則否。而當(dāng)無(wú)權(quán)占有的標(biāo)的物因“使用”遭受損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；善意占有人不承擔(dān)賠償責(zé)任。無(wú)權(quán)占有的標(biāo)的物毀損、滅失的，無(wú)權(quán)占有人均應(yīng)返還補(bǔ)償金、賠償金或者保險(xiǎn)金。沒(méi)有補(bǔ)償金、賠償金或者補(bǔ)償金，或者尚有損失沒(méi)有得到彌補(bǔ)的，善意的自主占有人，“不論是否具有過(guò)錯(cuò)”，均不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人(無(wú)論自主、他主占有)“不論是否具有過(guò)錯(cuò)”，均應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；善意的他主占有人因超越假想的占有權(quán)對(duì)占有物造成的損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，否則不承擔(dān)賠償責(zé)任。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲的馬丟失，被乙拾得，乙將該馬出質(zhì)給不知情的丙。試分析，出現(xiàn)以下兩種情形時(shí)的處理：①因債務(wù)人不清償?shù)狡趥鶆?wù)，丙將該馬變賣(mài)并就賣(mài)得價(jià)款清償債務(wù)；②丙長(zhǎng)期使用該馬拉貨，馬因勞累過(guò)度死亡。

【知識(shí)解析】

因馬為遺失物，丙不能善意取得質(zhì)權(quán)，丙對(duì)馬的占有為無(wú)權(quán)占有，但為善意的他主占有。情形①：由于丙不是馬的質(zhì)權(quán)人，丙沒(méi)有拍賣(mài)、變賣(mài)該馬的權(quán)利。但是由于丙是善意的他主占有人(虔誠(chéng)地相信自己就是馬的質(zhì)權(quán)人)，丙享受善意保護(hù)，丙出賣(mài)該馬并未超越假想的占有權(quán)(假想的質(zhì)權(quán))，即使因此給甲造成損失，甲也不得請(qǐng)求丙承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(甲只能要求丙返還現(xiàn)存的不當(dāng)?shù)美?情形②：即使是真正的質(zhì)權(quán)人，對(duì)質(zhì)物也不享有使用的權(quán)利。丙使用該馬拉貨并將馬累死，就超越了丙假想的占有權(quán)之范圍，就此不能享受善意保護(hù)，甲有權(quán)請(qǐng)求丙承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(當(dāng)然，甲對(duì)丙也享有返還現(xiàn)存不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。)

(三)占有的推定效果

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占有制度可以產(chǎn)生事實(shí)推定和權(quán)利推定兩個(gè)法律上的效果。

1．事實(shí)推定

事實(shí)推定的內(nèi)容有二：一是占有人的占有在法律上被推定為自主占有、善意占有、和平占有、公然占有；二是經(jīng)證據(jù)證明，占有人在前后兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)均為某物的占有人，則推定在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)之間占有人繼續(xù)占有該物。事實(shí)推定通過(guò)免除占有人的舉證責(zé)任，使得占有人獲得法律的保護(hù)。

例如，甲的手機(jī)丟失，被乙拾得，乙以市場(chǎng)價(jià)格出賣(mài)給丙，并交付。丙修理該手機(jī)花費(fèi)兩百元。這里，甲為手機(jī)的所有權(quán)人，丙為無(wú)權(quán)占有人，但推定

丙為自主占有、善意占有。若手機(jī)因丙使用而折舊，因丙被推定善意自主占有，根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十二條，丙無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。只有甲舉證推翻該推定時(shí)，甲才有權(quán)請(qǐng)求丙承擔(dān)賠償責(zé)任。因丙被推定為善意占有人，根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十三條：丙有權(quán)請(qǐng)求甲補(bǔ)償支出的必要費(fèi)用(修理費(fèi))二百元。只有甲舉證推翻該事實(shí)推定時(shí)，甲才無(wú)需補(bǔ)償這兩百元。

2．權(quán)利推定

占有制度的目的在于通過(guò)對(duì)占有外觀(guān)事實(shí)的保護(hù)，確保交易安全，故占有需權(quán)利推定制度輔佐。占有權(quán)利的推定是指占有人主張其對(duì)占有物享有某種以占有為內(nèi)容的權(quán)利，推定占有人享有該權(quán)利。換言之，“占有人于占有物上行使之權(quán)利，推定其適法有此權(quán)利”。這種權(quán)利推定也符合一般人的觀(guān)念：現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)的占有總是有本權(quán)作為基礎(chǔ)，沒(méi)有權(quán)利占有標(biāo)的物的并非常態(tài)。受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任，由相對(duì)人就沒(méi)有權(quán)利提出反證。

占有權(quán)利推定存在三個(gè)限制：①物的限制。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)，不適用占有權(quán)利推定規(guī)則；②人的限制。占有人以他主占有的意思占有，則對(duì)于使其占有之人，對(duì)該占有人不適用占有的權(quán)利推定規(guī)則；③內(nèi)容的限制。占有權(quán)利的推定屬于證明規(guī)則，具有消極性。占有人不能利用此種權(quán)利推定，請(qǐng)求為所有權(quán)登記的積極證明。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲將一套房屋(該房屋登記在甲名下)交給乙居住，兩年后，甲起訴乙，請(qǐng)求乙返還房屋。試分析此案的權(quán)利推定關(guān)系。

【知識(shí)解析】

首先，因該房屋登記在甲名下，即使乙主張自己對(duì)房屋享有所有權(quán)，也不能推定乙對(duì)房屋享有所有權(quán)。因?yàn)?，已?jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)，不適用占有權(quán)利推定規(guī)則。其次，即使乙主張自己對(duì)房屋享有承租權(quán)，也不能推定乙對(duì)房屋享有承租權(quán)。因?yàn)椋紫凳挂胰〉谜加兄?，?duì)乙享有承租權(quán)的主張，不能適用占有權(quán)利推定規(guī)則。否則，就同民事訴訟法中的舉證責(zé)任分配規(guī)則矛盾。

(四)無(wú)權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系

有權(quán)占有的，依照其所處的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。無(wú)權(quán)占有人與物的“權(quán)利人”間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，則按下列規(guī)則調(diào)整：

1．因使用導(dǎo)致占有物損害的責(zé)任

根據(jù)《物權(quán)法》，無(wú)權(quán)占有人對(duì)占有物不享有使用的權(quán)利。所以，若因無(wú)權(quán)占有人使用導(dǎo)致占有物損壞的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，善意自主占有人不承擔(dān)賠償責(zé)任；善意的他主占有人因超越假想的占有權(quán)導(dǎo)致占有物損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，否則不承擔(dān)賠償責(zé)任。

2．無(wú)權(quán)占有人的返還責(zé)任

根據(jù)《物權(quán)法》，無(wú)權(quán)占有人對(duì)占有物不享有收益的權(quán)利。故善意占有人與惡意占有人均有權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人返還原物及孳息(天然孳息與法定孳息)。善意占有人有權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人償付自己支出的必要費(fèi)用，而惡意占有人無(wú)此權(quán)利。

3．占有物毀損、滅失的賠償責(zé)任

根據(jù)《物權(quán)法》，占有物毀損、滅失的，無(wú)權(quán)占有人(無(wú)論善意還是惡意)應(yīng)返還保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金(請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán))。無(wú)保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金，或者保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金不足以彌補(bǔ)損失的，對(duì)損失的賠償規(guī)則是：

①惡意占有人，無(wú)論是否具有過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)承擔(dān)損壞賠償責(zé)任。

②善意的自主占有人，無(wú)論是否具有過(guò)錯(cuò)，均不承擔(dān)賠償責(zé)任。

③善意的他主占有人，因超越假想的占有權(quán)之行為造成占有物毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因未超越假想的占有權(quán)之行為造成占有物毀損、滅失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

上述的“權(quán)利人”，不僅指所有人，還包括用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人和債權(quán)人(其他有權(quán)占有人)。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲的佳能高檔相機(jī)被乙盜竊，乙謊稱(chēng)己有，出租給不知情的丙使用。兩年后，甲始知其事，找到丙要求丙返還相機(jī)。哪知，半年前的某一天，丙為了向女友展示自己的富有，把相機(jī)扔進(jìn)懸崖下面去了。試分析，丙應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?

【知識(shí)解析】

相對(duì)于所有權(quán)人甲而言，丙對(duì)相機(jī)為無(wú)權(quán)占有、善意占有、他主占有。丙以為乙就是相機(jī)的所有權(quán)人，以為自己對(duì)相機(jī)享有承租權(quán)。但作為承租人，丙應(yīng)當(dāng)知道，自己占有的相機(jī)是租來(lái)的，到期是要?dú)w還的，不能隨意處置。所以，丙扔掉相機(jī)的行為就超出了其假想的占有權(quán)限(承租權(quán))范圍，對(duì)因此造成的損失，應(yīng)對(duì)權(quán)利人甲承擔(dān)賠償責(zé)任。

(五)占有的法律保護(hù)

《物權(quán)法》第二百四十五條規(guī)定：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。此處的“一年”在性質(zhì)上屬于除斥期間，且僅適用于返還原物的請(qǐng)求權(quán)。損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，仍適用普通訴訟時(shí)效的規(guī)定。

三、物權(quán)的變動(dòng)

(一)物權(quán)變動(dòng)的概念

物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的產(chǎn)生(取得、設(shè)定)、變更或消滅。從權(quán)利主體方面觀(guān)察，物權(quán)的變動(dòng)，包括物權(quán)的取得、變更和喪失三種基本形態(tài)。

(1)物權(quán)的產(chǎn)生：即物權(quán)的取得，它在特定的權(quán)利主體與不特定義務(wù)主體之間形成了物權(quán)法關(guān)系，并使特定的物與物權(quán)人相結(jié)合。物權(quán)的取得有原始取得與繼受取得之分。前者是指物權(quán)取得非自他人之手繼受而來(lái)，即不以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)，而是根據(jù)法律直接取得物權(quán)，如基于對(duì)無(wú)主物的先占而取得所有權(quán)，依自己的所有權(quán)而取得原物孳息，通過(guò)建造取得房屋所有權(quán)。后者是指權(quán)利自前手繼受而來(lái)，即以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)，而取得物權(quán)。其典型是通過(guò)法律行為讓與權(quán)利，如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與。

亦可基于法律行為之外的方式，如繼承。繼受取得分為創(chuàng)設(shè)和轉(zhuǎn)移兩種方式。前者是指所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定他物權(quán)，而由他人取得一定的他物權(quán)，如房屋所有人在其房屋上設(shè)定抵押權(quán)，則他人基于房屋所有人設(shè)定的抵押而取得抵押權(quán)。后者是指物權(quán)人將自己享有的物權(quán)以一定法律行為轉(zhuǎn)移給他人，由他人取得該物權(quán)，如房屋所有人將自己的別墅出賣(mài)或者贈(zèng)與他人，則他人根據(jù)所有人的行為取得該房屋所有權(quán)。二者的區(qū)分依據(jù)是權(quán)利的取得是否源自權(quán)利前手。

(2)物權(quán)的變更：包括主體、客體及內(nèi)容三方面的變更。主體的變更，實(shí)際上是物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鄬儆谖餀?quán)的取得和喪失問(wèn)題。物權(quán)內(nèi)容的變更是指在不影響物權(quán)整體屬性的情況下物權(quán)的范圍、方式等方面的變化，如典權(quán)期限的延長(zhǎng)、縮短，地役權(quán)行使方法的改變，抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)部分履行。物權(quán)客體的變更則是指物權(quán)標(biāo)的物所發(fā)的變化，如所有權(quán)的客體因附合而有所增加，抵押權(quán)的客體因一部分滅失而有所減少。

(3)物權(quán)的消滅：從權(quán)利人角度考察，即物權(quán)的喪失，可以分為絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅。絕對(duì)的消滅是指物權(quán)本身不復(fù)存在，即物權(quán)的標(biāo)的物不僅與其主體相分離，而且他人也未取得其權(quán)利，如所有權(quán)、抵押權(quán)因標(biāo)的物滅失而消滅，典權(quán)因期限屆滿(mǎn)而消滅。相對(duì)消滅則是物權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義——相對(duì)于物權(quán)出讓方而言，物權(quán)消滅了，如因出賣(mài)、贈(zèng)與等行為，而使得一方喪失所有權(quán)，而另一方取得所有權(quán)。

(二)物權(quán)變動(dòng)的原因

引起物權(quán)取得或喪失的法律事實(shí)，是物權(quán)變動(dòng)的原因，具體分為：基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。

1．基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

法律行為旨在根據(jù)行為人意志發(fā)生法律效果。若法律效果指向債法領(lǐng)域，設(shè)定債法上的權(quán)利義務(wù)，則稱(chēng)為債權(quán)行為，如買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同；若法律行為指向物權(quán)法領(lǐng)域，直接變動(dòng)物權(quán)，則稱(chēng)物權(quán)行為。物權(quán)行為是直接發(fā)生物權(quán)讓與、變更或廢止效率的法律行為。

基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)有兩個(gè)基本特點(diǎn)：一是法律行為(單方、雙方、多方法律行為)必須有效。我國(guó)《物權(quán)法》不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性，基礎(chǔ)關(guān)系(法律行為)不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，仍不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。二是原則上必須公示。除非法律另有規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須完成登記，基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須完成交付。

2．非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)主要包括三類(lèi)：①基于事實(shí)行為。《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！雹诨诜梢?guī)定?！段餀?quán)法》第二十九條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?！雹刍诠ㄐ袨椤！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?/p>

非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)也有兩個(gè)基本特點(diǎn)：一是物權(quán)變動(dòng)不以公示為前提，只不過(guò)依《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，通過(guò)非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)方式取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，未經(jīng)宣示登記，不得處分(登記是處分要件，不是變動(dòng)要件)。二是不以法律行為的生效為要件(如善意取得)，或者與法律行為無(wú)關(guān)(如先占、附合、合法建造房屋)。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲將相機(jī)交給乙保管，乙擅自將該相機(jī)以市場(chǎng)價(jià)格出賣(mài)給了丙，并交付。甲得知后，要求乙返還相機(jī)。試分析該物權(quán)變動(dòng)情況。

【知識(shí)解析】

乙、丙間的買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)權(quán)處分的合同，根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第三條，乙、丙間的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但乙、丙間所有權(quán)的變動(dòng)則屬效力未定。①設(shè)丙為惡意，若甲追認(rèn)或者乙取得處分權(quán)，乙的無(wú)權(quán)處分得以補(bǔ)正，惡意的丙可取得相機(jī)的所有權(quán)。反之，若甲拒絕追認(rèn)或乙亦未取得處分權(quán)，則惡意的丙不能取得相機(jī)的所有權(quán)。

②設(shè)丙為善意，且符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的構(gòu)成要件，則即使甲拒絕追認(rèn)，乙亦未取得處分權(quán)，善意的丙仍能直接依照法律的規(guī)定善意取得相機(jī)的所有權(quán)?？梢?jiàn)，在國(guó)內(nèi)，善意取得的效力并非來(lái)源于有效的合同，而是來(lái)源于法律的直接規(guī)定。因此，善意取得仍被定性為非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，屬于原始取得(而非繼受取得)。

(三)物權(quán)行為

1．物權(quán)行為的含義

財(cái)產(chǎn)法上的法律行為有債權(quán)行為與物權(quán)行為之別。債權(quán)行為的效力在當(dāng)事人之間確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人為此負(fù)有法律上的義務(wù)。例如，甲乙雙方就某房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)合同生效后，出賣(mài)人甲負(fù)有向買(mǎi)受人乙轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的義務(wù)，乙則向甲負(fù)有支付相應(yīng)價(jià)金的義務(wù)。買(mǎi)賣(mài)合同只是債權(quán)行為，并不足以導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓依賴(lài)于出賣(mài)人向買(mǎi)受人為了履行合同而轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為，該行為在消滅合同之債的意義上稱(chēng)合同的履行行為，在轉(zhuǎn)讓物權(quán)的意義上則稱(chēng)為物權(quán)行為。

2．物權(quán)行為的特點(diǎn)

與債權(quán)行為相比，物權(quán)行為有三個(gè)典型特點(diǎn)：

1)法律效果

債權(quán)行為不會(huì)直接引起積極財(cái)產(chǎn)(物權(quán))的減少，卻會(huì)使得消極財(cái)產(chǎn)(義務(wù))增加。物權(quán)行為則直接導(dǎo)致行為人積極財(cái)產(chǎn)的減少。例如，買(mǎi)賣(mài)合同生效后，出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的義務(wù)，但義務(wù)得到履行之前，所出賣(mài)的標(biāo)的物所有權(quán)仍屬于出賣(mài)人所有。待出賣(mài)人實(shí)際向買(mǎi)受人實(shí)施物權(quán)行為，轉(zhuǎn)讓所有權(quán)后，出賣(mài)人才失去所有權(quán)，買(mǎi)受人亦于此時(shí)取得所有權(quán)。

2)處分權(quán)

物權(quán)行為使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，故出讓人需要對(duì)標(biāo)的物具有處分權(quán)。無(wú)處分權(quán)而轉(zhuǎn)讓他人物權(quán)(如所有權(quán))，稱(chēng)無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到真正權(quán)利人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后變得有效，否則，該無(wú)權(quán)處分將歸于無(wú)效。

債權(quán)行為則因其只是負(fù)擔(dān)行為而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，故無(wú)處分權(quán)之要求。由此決定，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同亦可有效。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?/p>

3)兼容性

物權(quán)只能被轉(zhuǎn)讓一次，出讓人在實(shí)施轉(zhuǎn)讓物權(quán)的物權(quán)行為后，即失去所轉(zhuǎn)讓的物權(quán)，故對(duì)于同一物不能實(shí)施兩次處分行為。但債權(quán)行為因其僅負(fù)擔(dān)義務(wù)，而不涉及物權(quán)變動(dòng)，故可反復(fù)作出。在同一標(biāo)的物上成立的數(shù)重買(mǎi)賣(mài)合同均可有效，需要注意的是，出賣(mài)人將同一標(biāo)的物出賣(mài)于數(shù)個(gè)買(mǎi)受人之后，只能履行其中一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十五條規(guī)定：“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同。合同均不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。”

(四)物權(quán)變動(dòng)的公示方式

依據(jù)物權(quán)公示的原則，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)需要公示。公示是物權(quán)發(fā)生法律變動(dòng)的標(biāo)志。公示方式依據(jù)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而有所不同。

1．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示——登記

1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>

根據(jù)這條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為或其他法律事實(shí)，還需要登記這個(gè)法律事實(shí)才能完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。如當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。即使雙方當(dāng)事人支付了價(jià)款，交付了房屋，只要沒(méi)有辦理所有權(quán)變動(dòng)的登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。此條所指的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不限于所有權(quán)，還包括在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。如依法屬于國(guó)家所有的自然資源，其所有權(quán)雖然可以不登記，但如果在自然資源上設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，仍以辦理登記為必要。

【知識(shí)應(yīng)用】

甲在自己房屋上為乙設(shè)立抵押權(quán)，并辦理了抵押登記?，F(xiàn)乙欲拋棄對(duì)甲房屋的抵押權(quán)。應(yīng)如何處理？

【知識(shí)解析】

首先，拋棄房屋抵押權(quán)屬于乙基于單方法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；拋棄抵押權(quán)屬于有相對(duì)人的單方法律行為，乙應(yīng)向甲作出拋棄的意思表示，且該意思表示應(yīng)有效；除了拋棄的意思表示有效外，還應(yīng)辦理注銷(xiāo)登記(公示)，才發(fā)生乙之抵押權(quán)消滅的法律效果。

上述“法律另有規(guī)定的除外”主要是指?jìng)€(gè)別不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的變動(dòng)以登記為對(duì)抗要件的情形：

(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》、《林權(quán)證》、《草原使用權(quán)證》、并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

(2)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。由此可見(jiàn)，宅基地使用權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件。

(3)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

【知識(shí)應(yīng)用】

鄭某開(kāi)辦公司資金不足，其父將三間祖屋以25萬(wàn)元賣(mài)給即將回國(guó)定居的郭某，但其父還未來(lái)得及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)即去世。鄭某不知其父賣(mài)房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續(xù)。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬(wàn)元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒(méi)有辦理抵押登記。下列哪些選項(xiàng)是正確的？

A．鄭某的父親與郭某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

B．鄭某享有房屋的所有權(quán)

C．鄭某在其父親去世后，有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)

D．陳某對(duì)房屋不享有抵押權(quán)

【知識(shí)解析】

正確答案為ABCD。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的是否生效依據(jù)《合同法》，不以登記為生效要件，A對(duì)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼承基于法律規(guī)定。《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?！钡牵坏怯浶疚餀?quán)的，不得處分。據(jù)此，BCD對(duì)。

另外，以下非以法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也不要求以登記為生效要件：①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。③因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

④上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為生效要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。如甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒(méi)有辦理登記，但乙仍取得該房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)乙欲將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給丙，則乙應(yīng)當(dāng)先將房屋登記在自己名下，然后才能過(guò)戶(hù)到丙的名下。否則，乙丙之間的買(mǎi)賣(mài)合同雖然生效，但是不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。

2)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記地點(diǎn)、登記方式等的具體規(guī)則是：

(1)登記地點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

(2)登記簿與權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。在辦理完登記簿上的登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

3)更正登記與異議登記。更正登記是為了徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免真正權(quán)利人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上不真實(shí)的記載遭受損害。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上記載的權(quán)利失去權(quán)利推定效力，第三人不得主張基于登記產(chǎn)生的公信力。

為了避免登記效力因異議登記而長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

(4)預(yù)告登記。《物權(quán)法》為了保障不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的合法權(quán)益，專(zhuān)門(mén)規(guī)定了預(yù)告登記?！段餀?quán)法》規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

(5)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同與登記。在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)合同的效力與辦理登記沒(méi)有必然聯(lián)系?！段餀?quán)法》規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

(6)登記機(jī)構(gòu)禁止作為的行為。為了保證登記的真實(shí)性，約束登記機(jī)構(gòu)的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

2．動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示——交付

《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！眲?dòng)產(chǎn)物權(quán)的類(lèi)型主要有動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。根據(jù)這條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為標(biāo)準(zhǔn)，故當(dāng)事人雖然就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)達(dá)成協(xié)議，但在未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)。該條規(guī)定的法律另有規(guī)定的除外情形，主要是指動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立等情形?！段餀?quán)法》第二十八條、二十九條、三十條的規(guī)定同樣適用于動(dòng)產(chǎn)。

另外，《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等貴重動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采取登記對(duì)抗主義。即船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等貴重動(dòng)產(chǎn)以交付為物權(quán)變動(dòng)的要件，但登記具有對(duì)抗效力。因此，當(dāng)事人交付后沒(méi)有辦理登記，雖取得該貴重動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，但該物權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。

交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。但以下幾種交付方式，發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果。

(1)簡(jiǎn)易交付。簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無(wú)需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。如受讓人已經(jīng)通過(guò)寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，雙方當(dāng)事人達(dá)成的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合意生效時(shí)，標(biāo)的物完成了交付，受讓人取得直接占有。簡(jiǎn)易交付是一種觀(guān)念交付，但由于標(biāo)的物在物權(quán)變動(dòng)合意達(dá)成前已經(jīng)由受讓人實(shí)際占有，因此，簡(jiǎn)易交付沒(méi)有破壞動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示規(guī)則。占有是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利外觀(guān)法律規(guī)定簡(jiǎn)易交付可以簡(jiǎn)化交易程序，節(jié)省交易費(fèi)用。

(2)指示交付。指示交付又稱(chēng)返還請(qǐng)求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付?！段餀?quán)法》第二十六條規(guī)定了指示交付：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。指示交付作為一種觀(guān)念交付，其實(shí)際交付沒(méi)有發(fā)生，因此，作為物權(quán)變動(dòng)的公示效果不如簡(jiǎn)易交付。但由于指示交付需要有讓與人對(duì)第三人的指示，因此，其公示效果可以被認(rèn)識(shí)到。

(3)占有改定。占有改定是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物由出讓人繼續(xù)占有，受讓人取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付，并在雙方達(dá)成物權(quán)讓與合意時(shí)，視為已經(jīng)交付?！段餀?quán)法》第二十七條規(guī)定了占有改定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。例如：甲將其所有的某本圖書(shū)賣(mài)給乙，按照一般原則，必須當(dāng)甲將其所有的書(shū)現(xiàn)實(shí)交付與乙，才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。

但甲因尚未閱讀完畢該圖書(shū)，遂與乙協(xié)商要求借用，乙表示同意。這樣乙僅僅取得一個(gè)間接占有，但交付在法律上已經(jīng)完成。占有改定中標(biāo)的物沒(méi)有發(fā)生任何實(shí)際移轉(zhuǎn)，物權(quán)變動(dòng)也沒(méi)有任何可以從外部認(rèn)知的表征，因此，占有改定在幾種觀(guān)念交付中公示效果最弱。

3．所有權(quán)取得的特別規(guī)則

《物權(quán)法》第一百零六條至一百一十六條就所有權(quán)取得的特別規(guī)則作了規(guī)定，主要涉及所有權(quán)的原始取得制度。原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，最初取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或不依賴(lài)于原所有人的意志而取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。原始取得的方式有：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等?！段餀?quán)法》規(guī)定的原始取得方式中，重要的有：

(1)善意取得。善意取得是指動(dòng)產(chǎn)占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)，即可依法取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的法律制度。法律規(guī)定善意取得制度的目的在于保護(hù)占有及登記的公信力，保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴(lài)?yán)婧徒灰装踩?，維護(hù)交易秩序。善意取得制度是對(duì)原權(quán)利人和受讓人間權(quán)利的強(qiáng)制性的物權(quán)配置。受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定，而非當(dāng)事人之間的法律行為，因此，善意取得是原始取得。

善意取得必須具備以下要件：①受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀(guān)上為善意。受讓人善意是指受讓人相信財(cái)產(chǎn)的讓與人不是無(wú)處分權(quán)人。受讓人的善意是推定的，由真正的權(quán)利人就受讓人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任。受讓人在讓與后是否為善意，不影響受讓人取得所有權(quán)。②以合理的價(jià)格有償受讓。無(wú)償方式取得財(cái)產(chǎn)的，沒(méi)有善意取得制度的適用。③依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)的公示行為，當(dāng)事人之間只有債的法律關(guān)系，沒(méi)有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果。

善意取得涉及三方當(dāng)事人，即權(quán)利人、讓與人、受讓人。善意取得成立后，在當(dāng)事人間發(fā)生如下法律效果：①在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，受讓人基于善意取得制度獲得標(biāo)的物所有權(quán)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一旦善意取得成立，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利存在的除外。②在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為發(fā)生債的法律關(guān)系，受讓人承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，不能基于讓與人無(wú)權(quán)處分拒絕支付價(jià)款。③在原權(quán)利人與讓與人之間，原權(quán)利人可以要求讓與人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?，但無(wú)權(quán)要求讓與人返還原物。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在理解善意取得制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：①除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。②根據(jù)《物權(quán)法》第一百零七條的規(guī)定，對(duì)于遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物，所有權(quán)人可以要求返還標(biāo)的物，因此，原則上不適用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有權(quán)人超過(guò)兩年期間仍沒(méi)有主張?jiān)锓颠€請(qǐng)求權(quán)的，有善意取得制度的適用。贓物不適用善意取得制度。③善意取得不僅適用于所有權(quán)的取得，同時(shí)也適用于他物權(quán)的取得。因此，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)也可以適用善意取得制度。

(2)拾得遺失物。遺失物是指他人不慎喪失占有的動(dòng)產(chǎn)。拾得遺失物是指發(fā)現(xiàn)他人遺失物而予以占有的法律事實(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人與權(quán)利人之間法律關(guān)系的處理規(guī)則是：①拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。②拾得人在返還遺失物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)布懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。③有關(guān)部門(mén)收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。

自發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國(guó)家所有。④拾得人在遺失物送交有關(guān)部門(mén)前，有關(guān)部門(mén)在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。若故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。⑤拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。

如果遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓為拾得人以外的第三人占有時(shí)，權(quán)利人可以主張以下權(quán)利：①權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。②如果受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。

拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用拾得遺失物的處理規(guī)則。

四、物權(quán)的保護(hù)

物權(quán)的保護(hù)是指通過(guò)法律規(guī)定的方法和程序，對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。物權(quán)的保護(hù)不僅僅是民法的內(nèi)容，也是《憲法》、《刑法》、《行政法》的重要內(nèi)容。物權(quán)的民法保護(hù)，專(zhuān)指民事法律對(duì)物權(quán)提供的救濟(jì)。根據(jù)保護(hù)方法的不同，物權(quán)的民法保護(hù)分為物權(quán)的保護(hù)方法和債權(quán)的保護(hù)方法。其中物權(quán)的保護(hù)方法指物上請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)的保護(hù)方法指恢復(fù)原狀、損害賠償?shù)染葷?jì)手段。

1．物上請(qǐng)求權(quán)

物權(quán)是對(duì)物的直接支配權(quán)，物權(quán)人對(duì)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，無(wú)需他人行為的介入。如果有他人干涉，使權(quán)利人的物權(quán)受到妨害或有妨害的危險(xiǎn)時(shí)，必然妨礙物權(quán)人對(duì)物的直接支配，法律賦予物權(quán)人除去該等妨害，恢復(fù)對(duì)標(biāo)的物支配的權(quán)利，這種權(quán)利就是物上請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)的行使，可依意思表示方式進(jìn)行，即物權(quán)人在其物權(quán)受到妨害后，直接請(qǐng)求侵害人為一定的行為，如停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)等，也可依訴訟方式進(jìn)行。

根據(jù)具體救濟(jì)內(nèi)容的不同，物上請(qǐng)求權(quán)包括返還原物請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)和排除妨礙請(qǐng)求權(quán)。

2．債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

物權(quán)人在其標(biāo)的物受到損害時(shí)，除得要求返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)以外，還可以請(qǐng)求修理、重做、更換或者賠償損失。這兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求權(quán)的行使以侵害人的行為構(gòu)成侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償之債為前提。

物上請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不同。物上請(qǐng)求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)其標(biāo)的物的支配狀態(tài)從而使物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的在于填補(bǔ)損害，它是通過(guò)修理、重作的方式恢復(fù)原狀或者在不能恢復(fù)原狀時(shí)，以金錢(qián)作為賠償，填補(bǔ)物權(quán)人受到的財(cái)產(chǎn)損失。物上請(qǐng)求權(quán)基于物權(quán)本身產(chǎn)生，因此其權(quán)利的行使不以相對(duì)人有過(guò)錯(cuò)為必要。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)則多以相對(duì)人主觀(guān)上有過(guò)錯(cuò)為必要。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)必須以實(shí)際受有損害為前提，而物上請(qǐng)求權(quán)不以有損害為必要。當(dāng)然，如果物權(quán)因他人的違法行為受到侵害，構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí)，可以同時(shí)適用物上請(qǐng)求權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

第二節(jié)所

有

權(quán)

一、所有權(quán)概述

(一)所有權(quán)的特征及權(quán)能

所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

1．所有權(quán)的特征

(1)完整性。所有權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別主要表現(xiàn)為所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利，他物權(quán)只能具有所有權(quán)的部分權(quán)能。

(2)絕對(duì)權(quán)。所有權(quán)人對(duì)權(quán)利的行使，不需要借助其他人的作為，即可直接實(shí)現(xiàn)對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益與處分。所有權(quán)的義務(wù)主體是權(quán)利人以外的所有主體，具有不特定性。義務(wù)主體負(fù)有消極不作為的義務(wù)，不得干涉所有權(quán)人行使自己的權(quán)利。

(3)排他性。一方面，所有權(quán)通過(guò)排斥他人的非法干涉體現(xiàn)排他性；另一方面，所有權(quán)實(shí)行一物一權(quán)，不能在同一物上有兩個(gè)所有權(quán)，這也體現(xiàn)所有權(quán)的排他性。

(4)永久性。所有權(quán)因標(biāo)的物的存在而永久存在，不預(yù)定其存續(xù)期限。

2．所有權(quán)的權(quán)能

所有權(quán)包括四項(xiàng)權(quán)能：

(1)占有權(quán)。占有權(quán)是指民事主體依法享有的對(duì)于某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)。與占有強(qiáng)調(diào)事實(shí)管領(lǐng)不同，占有權(quán)是基于合法占有產(chǎn)生的權(quán)利。

(2)使用權(quán)。使用是指民事主體按照物的性能對(duì)物進(jìn)行利用，以滿(mǎn)足生產(chǎn)或生活的某種需要。使用權(quán)是民事主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法利用的權(quán)利。

(3)收益權(quán)。收益權(quán)是指民事主體通過(guò)合法途徑獲取基于財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的物質(zhì)利益的權(quán)利。收益包括孳息和利潤(rùn)。

(4)處分權(quán)。處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利，也是所有權(quán)的核心內(nèi)容。占有、使用、收益和處分，構(gòu)成了完整的所有權(quán)權(quán)能。財(cái)產(chǎn)所有人可以將這四項(xiàng)權(quán)能集于一身統(tǒng)一行使，也可以將這四項(xiàng)權(quán)能中的若干權(quán)能交由他人行使。在社會(huì)生活中，財(cái)產(chǎn)所有人正是通過(guò)這四項(xiàng)權(quán)能與自己不斷分離和回復(fù)的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和生活的特定目的。

(二)征收與征用

法人、其他組織及公民所有的財(cái)產(chǎn)不可侵犯。根據(jù)《憲法》的規(guī)定，國(guó)家只有基于公共利益需要，才能對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用?！段餀?quán)法》對(duì)征收、征用作了具體規(guī)定。

(1)征收。征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為?！段餀?quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

(2)征用。征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為?！段餀?quán)法》規(guī)定：因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

(3)征收與征用的主體都是國(guó)家，都是為了公共利益的需要，也均是強(qiáng)制性的。但是兩者之間仍存在區(qū)別：①法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒(méi)有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標(biāo)的物沒(méi)有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人，而征收則不存在返還的問(wèn)題。②適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。③適用條件不同。雖然征收和征用都是為了公共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。

無(wú)論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，甚至是擔(dān)保物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利。

二、各類(lèi)所有權(quán)

在我國(guó)，所有權(quán)的種類(lèi)主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和私人所有權(quán)等。

(一)國(guó)家所有權(quán)

國(guó)家所有權(quán)是國(guó)家對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定：法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。因此，國(guó)家所有權(quán)是社會(huì)主義全民所有制在法律上的表現(xiàn)。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)有財(cái)產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。當(dāng)然在具體實(shí)施上，則由占有國(guó)有財(cái)產(chǎn)的各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位行使，國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。國(guó)家出資的企業(yè)，國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制。

根據(jù)《物權(quán)法》第四十六條至第五十二條的規(guī)定，國(guó)家所有權(quán)有最廣泛的客體，具體包括：①城市土地、礦藏、水流、海域；②無(wú)線(xiàn)電頻譜資源；③國(guó)防資產(chǎn)；④法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源；⑤森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；⑥法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有；⑦法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。這些財(cái)產(chǎn)有的只能作為國(guó)家所有權(quán)的客體，如①至③項(xiàng)中的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，法律規(guī)定專(zhuān)屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

(二)勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)

勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)是指勞動(dòng)群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的客體可以是除法律規(guī)定只能屬于國(guó)家所有權(quán)客體以外的其他任何財(cái)產(chǎn)。例如，集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權(quán)，但不包括地下的礦產(chǎn)資源，因?yàn)榈V產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有。勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以由集體組織自己行使，也可以將其所有權(quán)的權(quán)能轉(zhuǎn)移給個(gè)人行使。

《物權(quán)法》將集體所有區(qū)分為農(nóng)民集體所有和城鎮(zhèn)集體所有，其中農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的處分，需要由集體成員共同決定。城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

(三)私人所有權(quán)

私人所有權(quán)是私人依法享有的占有、使用、收益和處分其生產(chǎn)資料和生活資料的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益也受到法律保護(hù)。另外，企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。專(zhuān)有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利共同作為一個(gè)整體出現(xiàn)，不得分離。權(quán)利人不得保留專(zhuān)有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其本質(zhì)屬性仍是單獨(dú)所有，共有權(quán)及成員權(quán)均是為專(zhuān)有所有權(quán)服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

《物權(quán)法》所稱(chēng)的業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

(二)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體包括專(zhuān)有部分和共有部分：專(zhuān)有部分是指通過(guò)物理方法分割，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的特定空間。專(zhuān)有部分要求具備以下要件：①具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分。②具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用。③能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分的組成部分。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。

1．專(zhuān)有部分所有權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分。業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張為有利害關(guān)系的業(yè)主，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

2．共有部分專(zhuān)有共有權(quán)

業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。業(yè)主的共有有部分共有與全體共有的區(qū)別，例如：兩層之間的樓板，屬于這兩層的業(yè)主共有；單元內(nèi)的電梯，屬于單元內(nèi)的業(yè)主共有；小區(qū)的公共綠地，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的部分一般包括：①建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。②建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。③建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。④建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。⑤占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。為了解決車(chē)位緊張問(wèn)題，即使是屬于開(kāi)發(fā)商所有的車(chē)位，法律也對(duì)開(kāi)發(fā)商的處分權(quán)進(jìn)行了限制，要求在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。除違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益外，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

3．因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主共同行使權(quán)利的大部分事項(xiàng)，如制訂和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、制訂和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。

但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算。專(zhuān)有部分面積根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

4．物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是為業(yè)主服務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體并不必然是普通業(yè)主。由建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同要注意以下幾點(diǎn)：

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

②經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

③業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

④業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。⑤業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以請(qǐng)求確認(rèn)以下合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

四、共有

(一)共有概述

財(cái)產(chǎn)的所有形式可分為單獨(dú)所有和共有兩種形式。社會(huì)以單獨(dú)所有為原則，但人生活在社會(huì)中，必然會(huì)與他人發(fā)生法律關(guān)系上的接觸，從而產(chǎn)生兩人以上共同所有的情形在所難免，故有規(guī)定共有制度的必要。但從物盡其用及自由處分的角度分析，共有遠(yuǎn)不如單獨(dú)所有更有效率，因此，在處理共有問(wèn)題時(shí)，減少共有人甚至消滅共有往往是解決問(wèn)題的重要方法。

所謂共有是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》確定的共有方式分為按份共有和共同共有。共有的法律特征是：

(1)共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人。但是多數(shù)人共有一物，并非有多個(gè)所有權(quán)，只是一個(gè)所有權(quán)由多人共同享有。

(2)共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，不能由各個(gè)共有人分別對(duì)某一部分共有物享有所有權(quán)。每個(gè)共有人的權(quán)利屬于整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)，因此，共有不是分別所有。

(3)在內(nèi)容方面，共有人對(duì)共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。在處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須由全體共有人協(xié)商，按照法律規(guī)定的方式?jīng)Q定。

(4)共有法律關(guān)系的權(quán)利內(nèi)容原則上只能是所有權(quán)，用益物權(quán)及擔(dān)保物權(quán)的共有，稱(chēng)之為準(zhǔn)共有，可以參照共有制度的相關(guān)規(guī)定。

(二)按份共有

按份共有又稱(chēng)分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。按份共有人的權(quán)利義務(wù)如下：

(1)按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得。

(2)按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

(三)共同共有

共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有基于共同關(guān)系產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。共同關(guān)系可以表現(xiàn)為夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系等。

共同共有中，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分