任家溝地塊規(guī)劃建議

任家溝地塊規(guī)劃建議策劃部2014-06-09

項目地塊解析

目標(biāo)與愿景

核心問題提出

產(chǎn)品定位

建議規(guī)劃方案

價格建議及成本測算邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析

項目位于順慶區(qū)西華路與繞城高速之間的任家溝村，該片區(qū)目前是統(tǒng)一規(guī)劃改造的新興區(qū)域，交通便利，內(nèi)部地塊平整，沿街面充分，先天條件優(yōu)越，便于開發(fā)；但由于地塊狹長，又是純商業(yè)用地規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計上有一定的難度。

?地塊東端：境界，住宅樓盤，尾盤，均價4800?地塊西端：未開發(fā)地塊(商業(yè)用地)?地塊南端：已建成住宅樓盤?地塊北端：新風(fēng)尚，商住樓盤，時尚小戶型，均價4800基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積：15988平方米用途：商業(yè)容積率：2.5（地上部分）建筑密度：30％綠地率：30%

地塊價值總體評估開發(fā)價值評估?項目地塊沿街面充分，利于商業(yè)項目開發(fā)?整個項目地塊平整，土地狀況良好，無自然條件限制，便于開發(fā)；?項目地段位置絕佳，升值潛力巨大，商業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價值高，投資需求旺盛；機(jī)會價值評估?地塊開發(fā)符合區(qū)域發(fā)展的總體思路，且區(qū)域發(fā)展的趨勢也為該區(qū)域形成新的商圈提供了有利支持，同時旺盛的消費(fèi)需求也為本項目的成功運(yùn)營提供了保障；地塊周邊及區(qū)域環(huán)境項目地處任家溝整體改造區(qū)的核心區(qū)域，周邊積聚大量的住宅、商業(yè)、服務(wù)項目，商業(yè)用地總體規(guī)劃不是很多，片區(qū)規(guī)劃入住6萬人，加之離西華師大僅1.5公里，地塊升值潛力巨大；區(qū)域消費(fèi)力旺盛，商業(yè)前途不可限量。

目標(biāo)與愿景短期目標(biāo)：優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提升產(chǎn)品價值，降低項目的投資風(fēng)險率；中期目標(biāo)：縮短項目的運(yùn)營周期，實現(xiàn)快速銷售，保障資金快速回籠；核心目標(biāo)：保障項目安全、持續(xù)、成功開發(fā)運(yùn)營基礎(chǔ)上，實現(xiàn)利潤最大化。

優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，打造項目競爭優(yōu)勢是降低風(fēng)險，實現(xiàn)終極目標(biāo)的基礎(chǔ)，因此本次報告我將針對項目地塊的特征提出對該地塊的規(guī)劃設(shè)計思路。核心問題構(gòu)建1、如何優(yōu)化商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計，最大限度的提升產(chǎn)品價值，并通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項目的

核心競爭優(yōu)勢？

2、如何提升地塊的整體價值，使其地塊整體達(dá)到均好統(tǒng)一，以此保證開發(fā)利益的最大化？3、如何降低產(chǎn)品面積、戶型以及價格在銷售過程中出現(xiàn)瓶頸的幾率，降低操作風(fēng)險？4、如何部署開發(fā)戰(zhàn)略，有效的控制開發(fā)及營銷節(jié)奏，使項目能持續(xù)、穩(wěn)健的運(yùn)營？

項目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險快速實現(xiàn)收益？產(chǎn)品定位通過對商業(yè)環(huán)境研判，我們知道項目周邊乃新興規(guī)劃片區(qū)，商業(yè)形態(tài)目前較為空白，周圍已經(jīng)動工的商業(yè)項目尚不能了解到其具體模式。因此我們有必要適時關(guān)注對方發(fā)展，結(jié)合地塊實際情況，借鑒南充成功的新興商業(yè)項目，在打造特色化，差異化商業(yè)上做足文章，填補(bǔ)市場空白，從而獲得市場空間及發(fā)展?jié)摿Αａ槍Υ朔N情況，項目如何在一片空白的市場環(huán)境下樹立標(biāo)桿？其功能業(yè)態(tài)、經(jīng)營檔次、規(guī)劃設(shè)計、新的商業(yè)形態(tài)、新品牌引入……，這些都值得我們深思。項目定位思考：定位原則：1.特色，打造區(qū)域內(nèi)特色商業(yè)標(biāo)桿2.檔次，充分了解消費(fèi)市場特性，避免檔次定位過高或過低3.滿足，滿足周邊人群日常生活、購物及休閑娛樂需求項目定位：集特色購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店式公寓、辦公于一體的—————————————街區(qū)式特色休閑商業(yè)中心定位理由：1.雖然項目片區(qū)為獨立規(guī)劃片區(qū)，但距離白土壩商圈僅1.5公里，白土壩擁有仁和春天，保利，佳兆業(yè)，英倫城邦等大的集中商業(yè)，我認(rèn)為本片區(qū)不具備和其正面競爭的實力，因此，打造特色商業(yè)是唯一出路。就是要重休閑，輕零售。2.項目地塊形狀與順慶1227及其相似，可以充分借鑒其商業(yè)形態(tài)和模式。3.項目規(guī)模小，交通路況佳，商業(yè)價值高，是作為商業(yè)開發(fā)的最佳選擇。建議規(guī)劃方案

整體規(guī)劃說明：1、1#——8#為獨棟商業(yè)，單層為13米*30.77米＝400平方，皆為三層，層高5米。共計9600平方。2、9#為SOHO+底商，單層1596.4平方，底商5層，層高5米，共7982平米，SOHO14層，層高3.6米，共22349.6平米。9#合計地上19層，30331.6平米，高度75.4米。3、地上建筑面積共計39931.6平米。4、地下兩層，負(fù)二樓規(guī)劃12000平米，400個車位，負(fù)一樓規(guī)劃10000平米商用，一樓步行內(nèi)街局部鏤空供負(fù)一樓采光。5、總建筑面積約6.2萬平米。6、項目南面的綠化帶寬5米，車行內(nèi)街寬6米，項目內(nèi)部人行內(nèi)街寬16米，北面建筑退紅10米，其中綠化帶寬5米，人行道寬5米，南北綠化帶可設(shè)置停車位。7、此圖僅為示意圖，具體建筑形態(tài)，景觀綠化，建筑美化，廣場小品等由設(shè)計院專業(yè)設(shè)計。

成本測算及價格建議

按周邊行情進(jìn)行項目整體保守估價，100%銷售可獲得資金預(yù)估項目整體保守估價項目

面積平均單價小計SOHO

22349.65000111748000商業(yè)負(fù)一層10000800080000000

一層4796.41800086335200

二層4796.41200057556800

三層4796.4700033574800

9#四層、五層

電影院，自持合計

369214800100%銷售本項目的保守估價約為：3.7億元成本測算成本測算項目面積單價小計備注土地款23.9畝X

前期開辦費(fèi)

5000000前期準(zhǔn)備，公司運(yùn)營，公關(guān)等建安費(fèi)62000平米2000124000000包含建安，綠化，景觀，公裝，消防等稅費(fèi)、營銷費(fèi)用、其他雜費(fèi)

74000000銷售額*20％合計

2.03億元＋X暫時不考慮融資成本項目毛利計算及風(fēng)險評估項目成本＝前期硬性成本＋后期追加成本前期硬性成本＝土地款＋前期開辦費(fèi)＝500萬＋X后期追加成本＝建安費(fèi)＋（稅費(fèi)、營銷費(fèi)用、其他雜費(fèi)）＝1.98億元項目毛利＝

（100%銷售本項目的保守估價－后期追加成本－前期硬性成本）/前期硬性成本*100%

＝（3.7億元－1.98億元－X－500萬元）/（X＋500萬元）*100%

＝（1.67億元－X）/（X＋500萬元）*100％根據(jù)利潤預(yù)期和風(fēng)險控制原則，假定毛利為100%，則X＝8100萬元；約合339萬/畝

假定毛利為50%，則X＝1.097億元；約合459萬/畝

假定毛利為30%，則