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房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后,由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房價(jià)款,將所購商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。”(2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)作為抵押物的條件房地產(chǎn)抵押的抵押物由于土地使用權(quán)取得方式的不同,因此對(duì)抵押物要求也不同?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押?!鄙鲜鲆?guī)定說明房地產(chǎn)抵押中作為抵押物的條件包括以下兩個(gè)方面。一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押,無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥,只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法,即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán);二是以單純的土地使用權(quán)抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí),以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。這類設(shè)定抵押的前提條件是土地必須是以出讓方式取得的?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):①有權(quán)屬爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押,也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,視為同一抵押物,在抵押關(guān)系存續(xù)期間,其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割,但抵押當(dāng)事人另有約定的,從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的,首次抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押,但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的,再次抵押前,抵押人應(yīng)將抵押事實(shí)明示擬接受抵押者。(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押?!稉?dān)保法》規(guī)定:“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?!?3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。(4)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過,并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。(5)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過,但企業(yè)章程另有約定的除外。(6)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過,但企業(yè)章程另有約定的除外。(7)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。(8)以自有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(9)以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。(10)預(yù)購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。(11)以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后,原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。(13)訂立抵押合同時(shí),不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行,明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段,是債權(quán)債務(wù)合同的從合同,債權(quán)債務(wù)的主合同無效,抵押合同也自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物很大的擔(dān)保行為,法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容:①抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;②主債權(quán)的種類、數(shù)額;③抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及坐落、房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào);④抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;⑤抵押房地產(chǎn)的坐落管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;⑥抵押期限;⑦抵押權(quán)滅失的條件;⑧違約責(zé)任;⑨爭議解決的方式;⑩抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);雙方約定的其他事項(xiàng)。抵押物須保險(xiǎn)的,當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定,并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的,應(yīng)在合同中約定。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同,并辦理抵押登記,《擔(dān)保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,抵押權(quán)人不能對(duì)抗第三人,對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30天內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記:①抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;②抵押登記申請(qǐng)書;③抵押合同;④《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;⑤登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核,審查的內(nèi)容主要包括:抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件;抵押物是否已經(jīng)抵押,重點(diǎn)審查是否超值抵押;抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證檔案記錄內(nèi)容是否相符,查對(duì)權(quán)證證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚?,并由審核人簽字在案。?duì)符合登記條件的應(yīng)在5日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書,特殊原因的最長不得超過法定辦理期限。
房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)抵押的效力抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)通過抵押權(quán)人,并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。在抵押權(quán)人同意、抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí),轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間,房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好,抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的,有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?!?2)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)抵押的受償?shù)盅菏且环N民事法律關(guān)系,抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行,并應(yīng)符合《中華人民共和國民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于經(jīng)濟(jì)合同,依照房地產(chǎn)抵押合同償還債務(wù)是房地產(chǎn)抵押權(quán)人的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂,簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后,其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的,依照法律規(guī)定,房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵
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