寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

二、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的特征1.經(jīng)營內(nèi)容的特殊性

寫字樓經(jīng)營的內(nèi)容既要有全面性又具有針對性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大。2.經(jīng)營管理的特殊性寫字褸物業(yè)經(jīng)營管理的特殊性取決于客戶的服務(wù)需求。3.經(jīng)營管理的規(guī)模性4.經(jīng)營管理的不確定性物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容會(huì)隨著客戶需求的變化而變化，具有不確定性。(一）物業(yè)管理服務(wù)是經(jīng)營的基礎(chǔ)寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營管理是皮與毛的關(guān)系，只有提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，才有物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容、項(xiàng)目和空間等。(二）滿足客戶需求是經(jīng)營的核心(三）遵守規(guī)則是經(jīng)營的保障(四）追求利潤是經(jīng)營的目標(biāo)三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理理念四、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理資源(一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有設(shè)施設(shè)備、各類專業(yè)人才，是物業(yè)經(jīng)營資源的一部分。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備屬于物業(yè)資源；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自有設(shè)施設(shè)備及各類專業(yè)人才則屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源。(二）管理技術(shù)資源(三）信息類資源業(yè)主各種需求、房屋求租及出租等信息。這些信息是物業(yè)經(jīng)營的必要條件之一，也可以作為經(jīng)營資源加以利用。四、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理資源（四）品牌資源品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。(五）社會(huì)關(guān)系類資源社會(huì)關(guān)系是無形資產(chǎn)，能有效促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理的順利發(fā)展，即可獲取社會(huì)資源又能保證經(jīng)濟(jì)效益五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類(一）按經(jīng)營模式分類（了解每一種模式的優(yōu)缺點(diǎn)）1.自主經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組建經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營管理，自負(fù)盈虧。優(yōu)點(diǎn)：1.切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求2.不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。缺點(diǎn)：1.自己的隊(duì)伍可能水平不夠，管理效果差、成本高2.需要自行辦理營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等相應(yīng)經(jīng)營手續(xù)

3.需要投入一定前期資金，承擔(dān)全部經(jīng)營管理運(yùn)行成本費(fèi)用4.可能會(huì)出現(xiàn)人不敷出等情況，具有較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)適用范圍：這種模式要求企業(yè)有較強(qiáng)的物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備有足夠的專業(yè)經(jīng)營管理人才。五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類2.聯(lián)合經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)共同經(jīng)營管理為客戶所提供的服務(wù)項(xiàng)目，運(yùn)行成本、利潤的分配雙方協(xié)商決定。優(yōu)點(diǎn)：1.不用自行辦理營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等相應(yīng)合法經(jīng)營手續(xù)；

2.可以充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)各自具有的優(yōu)勢，為客戶提供的服務(wù)更加專業(yè)；

3.降低經(jīng)營成本，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)等。缺點(diǎn)：1.兩個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)需要磨合，不同的企業(yè)，文化不同，工作習(xí)慣要求不同，員工間溝通協(xié)調(diào)渠道可能不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭；

2.責(zé)任不明的情況，不利于保證服務(wù)質(zhì)量，不利于充分滿足客戶的服務(wù)需求等。五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類3.委托經(jīng)營型委托經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)將經(jīng)營項(xiàng)目委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，并向其收取一定的傭金。優(yōu)點(diǎn)是不用自行辦理營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)等相應(yīng)的合法經(jīng)營手續(xù)。委托方可以專注于主營業(yè)務(wù)，廣泛選擇社會(huì)上優(yōu)秀的專業(yè)公司，承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營任務(wù)，充分發(fā)揮社會(huì)非專業(yè)分工的優(yōu)勢。缺點(diǎn)是需要為專業(yè)經(jīng)營管理另行支付費(fèi)用。委托方可能受制于專業(yè)公司的信息封鎖，不利于及時(shí)的了解客戶的服務(wù)需求，難以明了項(xiàng)目運(yùn)作的真實(shí)成本和情況，無法保證所提供服務(wù)的針對性。五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類(二）按資源屬性分類1.物業(yè)資源經(jīng)營（管轄范圍內(nèi)可以利用的資源）指物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地等。寫字樓大部分物業(yè)資源的所有權(quán)屬于業(yè)主所有，在經(jīng)營利益分配時(shí)應(yīng)協(xié)商簽約。2.業(yè)主及客戶資源經(jīng)營利用業(yè)主及客戶資源有一個(gè)技巧與適度的問題，要尊重業(yè)主及客戶的消費(fèi)自主權(quán)與隱私。五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營（企業(yè)自身的資源）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源主要是指財(cái)產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營場所、信息、品牌、商標(biāo)、專利等，通過對其經(jīng)營可以為企業(yè)創(chuàng)造一定的價(jià)值。4.物業(yè)管理文化資源經(jīng)營5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營物業(yè)管理資本經(jīng)營是指將資本投入到可以獲得更多收益的經(jīng)營活動(dòng)中，以及對企業(yè)資本進(jìn)行合理的整合、控制和理財(cái)。(三）按經(jīng)營內(nèi)容分類（了解即可）1.商務(wù)類商務(wù)類經(jīng)營內(nèi)容是以為輔助寫字樓客戶辦公業(yè)務(wù)而