工程合同與合同管理-合同評審與談判

任務(wù)1合同評審與談判

任務(wù)描述

某高校要建設(shè)實(shí)訓(xùn)樓，投資約5200萬元人民幣，建筑面積約30000平方米?，F(xiàn)通過招標(biāo)已確定乙方為中標(biāo)方。目前的任務(wù)是招標(biāo)方與中標(biāo)方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按照該項(xiàng)目招投標(biāo)工作流程和前期資料，完成施工合同評審與談判工作。

任務(wù)目標(biāo)

1．根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，收集、閱讀、分析所需要的資料，并能得出自己的結(jié)論；2．形成自己的合同評審程序和評審技巧，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，提交評審報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)分析與對策報(bào)告；3．根據(jù)評審結(jié)果，制訂談判計(jì)劃，完成合同簽署，并提出后續(xù)工作建議；4．通過完成該任務(wù)，完成自我評價(jià)，并提出改進(jìn)意見。相關(guān)理論知識完成該次需要學(xué)習(xí)哪些理論知識？問題出在哪？合同常見問題有哪些？案例1福建省某市第一中學(xué)科教樓工程為該市重點(diǎn)教育工程，2000年10月由市計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，建筑面積為7800平方米，投資780萬元，項(xiàng)目2001年3月12日開工。此項(xiàng)目施工單位由業(yè)主經(jīng)市政府和主管部門批準(zhǔn)不招標(biāo)，獎勵(lì)給某建設(shè)集團(tuán)承建，雙方簽訂了施工合同。

該案中的施工合同有效嗎？1、締結(jié)合同的方式主要有幾種？2、哪些是法定的招標(biāo)項(xiàng)目？3、市政府有權(quán)利批準(zhǔn)不招標(biāo)嗎？案例2某施工企業(yè)就棉紡廠廠房建設(shè)工程與一英資企業(yè)簽訂施工合同，業(yè)主要求采用ICE合同文本。施工方為取得該項(xiàng)目，在根本不熟悉該合同文本的情況下，同意了甲方的要求。但在合同施工過程中，乙方由于不熟悉合同條款，被多次責(zé)令返工，造成工期大大延誤，甲方由此要求乙方按照合同約定承擔(dān)工期遲延責(zé)任。該施工企業(yè)的問題出在哪？案例3A公司與B公司簽署了一土建施工合同。工程包括生活區(qū)4棟宿舍、生產(chǎn)廠房（不包括鋼結(jié)構(gòu)安裝）、辦公樓、污水處理站、油罐區(qū)、鍋爐房等共15個(gè)單項(xiàng)工程。A希望及早投產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)效益，限定總工期為半年，共27周，跨越一個(gè)夏季和冬季。由于工期緊，招標(biāo)過程很短，從發(fā)標(biāo)書到收標(biāo)僅10天時(shí)間。招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)較粗，沒有施工詳圖，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)沒有配筋圖。工程量表由業(yè)主提出目錄，工作量由投標(biāo)人計(jì)算并報(bào)單價(jià)，最終評標(biāo)核定總價(jià)。合同采用固定總價(jià)合同形式。B采用固定總價(jià)合同是否恰當(dāng)？1、采用固定總價(jià)合同應(yīng)滿足什么條件？案例4A方通過招標(biāo)與B方簽定施工合同，A方提供的工程量清單中，B方?jīng)]有填寫屋面防水工程量，但投標(biāo)單位把屋面防水費(fèi)用列入了報(bào)價(jià)，在評標(biāo)時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)。

防水工程能得到結(jié)算嗎？1、工程單清單有合同效力嗎？2、漏報(bào)工程量應(yīng)如何處理？合同文件的組成及其優(yōu)先順序(參見合同范本第1.1.1.1和1.4條款)1.合同協(xié)議書2.中標(biāo)通知書3.投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄4.專用合同條款5.通用合同條款6.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求7.圖紙8.已標(biāo)價(jià)工程量清單9.其他合同文件案例5

業(yè)主在招標(biāo)時(shí)，要求采用固定總價(jià)合同。招標(biāo)圖紙中，沉井載明用“C25混凝土澆制”，B企業(yè)就沉井項(xiàng)目報(bào)價(jià)較低。開工后沉井項(xiàng)目施工前，業(yè)主向B企業(yè)提供沉井，上載明用“C25鋼筋混凝土”。為此，B企業(yè)向業(yè)主提起索賠，要求業(yè)主補(bǔ)償因工程變更增加的費(fèi)用1000000元。B企業(yè)的要求是否能得到支持？一個(gè)合理的有經(jīng)驗(yàn)的施工人應(yīng)采取必要措施以保證工程質(zhì)量。

案例6某公路工程，合同要求承包商在路面上劃白色分道線，并且規(guī)定：分道線將按實(shí)際長度給予付款。由于該分道線是間斷式的，業(yè)主和承包商結(jié)算時(shí)，對“實(shí)際長度”的理解上產(chǎn)生了分歧。“實(shí)際長度”可以如何理解？案例7

某水電施工合同，技術(shù)規(guī)范中規(guī)定要在調(diào)壓井上池修建閘門控制室，但圖紙上卻未予標(biāo)明。乙方按工程師指令，完成了閘門控制室的施工。施工方有權(quán)利要求追加修建閘門控制室的工程款嗎？1、施工方能證明自己超出合同約定義務(wù)，完成了額外工程量嗎？（技術(shù)規(guī)范和圖紙規(guī)定了不同的合同義務(wù)）2、技術(shù)規(guī)范和圖紙都有合同效力嗎？誰的效力優(yōu)先呢？施工合同常見問題1、合同有效性（Validityforthecontract)2、合同文本(Contractversion)3、合同類型(Contracttype)4、合同漏洞(Contractloopholes)5、合同陷阱(Contracttrap)6、合同歧義(Contractambiguity)7、合同沖突(Contractconflict)合同評審程序1.評審原則2．收集相關(guān)資料3．評審內(nèi)容合同談判某承包人的合同審查表審查項(xiàng)目編號審查項(xiàng)目條款號條款內(nèi)容條款說明建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括工程量清單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可隨意擴(kuò)大工程范圍，增加新項(xiàng)目1、限定工程范圍僅為清單中所列出的工程2、增加對新增工程可沖洗約定價(jià)格條款S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴(yán)格遵守工程師對本工程的各項(xiàng)指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限于技術(shù)范圍及合同條件范圍內(nèi)，并增加反約束條款。S08082工程質(zhì)量16.2承包商在施工中應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量管理工作，確保交工時(shí)工程應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對業(yè)主損失給予賠償達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡1、賠償責(zé)任僅限于因承包商原因造成2、對因業(yè)主原因達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補(bǔ)償S08082支付保證無無這一條極為重要，必須補(bǔ)上要求業(yè)主提供支付銀行出具的資金到為證明或資金支付擔(dān)保案例1某承包商于2003年承包一個(gè)辦公樓的加層改建和裝修項(xiàng)目，雙方簽訂了設(shè)計(jì)施工合同。合同約定承包商負(fù)責(zé)該項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)一直到現(xiàn)場施工全過程的承包工作。合同總價(jià)130萬閉口包干，合同工期從2002年11月初到2003年2月底，共4個(gè)月。合同對工期順延和工程量變更等簽證作了詳細(xì)約定。在合同履行中，因各種原因于2003年3月4日才開始現(xiàn)場施工，到同年9月還未竣工，工期延長了6個(gè)多月，經(jīng)審核實(shí)際工程量增加了近60萬元，承包商在履約中對近30萬元的部分工程量增加進(jìn)行了簽證，對工期順延未進(jìn)行任何簽證。業(yè)主以承包商延誤工期解除合同，起訴要求承包商承擔(dān)續(xù)建工程費(fèi)用、工期延誤違約金和返還多付的工程款。施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)一避免簽署固定總價(jià)合同，盡量爭取簽署固定單價(jià)合同或可調(diào)價(jià)合同。鑒于設(shè)計(jì)施工合同標(biāo)的的不確定性，首先，承包商一定要避免簽訂固定總價(jià)合同，盡量爭取簽訂固定單價(jià)合同或可調(diào)價(jià)合同；其次，如果一定要簽訂固定總價(jià)合同，那么在報(bào)價(jià)時(shí)一定要做好前期的估算詢價(jià)工作，報(bào)價(jià)應(yīng)盡量細(xì)致，列項(xiàng)宜多宜詳盡，在保持總價(jià)適中的前提下，工程量多留富裕量，單價(jià)按低標(biāo)準(zhǔn)報(bào)(最好能列明主材品牌)，并將報(bào)價(jià)單作為合同的一部分，這樣如果日后業(yè)主確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)超出報(bào)價(jià)中的單價(jià)，承包商就可以據(jù)此提出變更，增加造價(jià)。施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)二施工前一定要明確承包范圍和施工標(biāo)準(zhǔn)。承包商在完成設(shè)計(jì)工作后，要將設(shè)計(jì)圖紙和工程量清單報(bào)給業(yè)主，除非業(yè)主簽署同意，否則不得開始施工。在上述案例中，承包商未經(jīng)業(yè)主同意其單方面提交的工程量清單就開始施工，結(jié)果訴訟時(shí)業(yè)主并不同意該清單，導(dǎo)致雙方的承包范圍和施工標(biāo)準(zhǔn)無法明確。但如果有業(yè)主簽署同意施工的圖紙或是工程量清單，那么審核工程量時(shí)增加的部分才能有憑有據(jù)。施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)三僅固定施工工期，而設(shè)計(jì)工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。對于合同工期風(fēng)險(xiǎn)，建議承包商在談判時(shí)將設(shè)計(jì)和施工分開，分別列工期進(jìn)行談判，而且僅僅固定施工工期，設(shè)計(jì)工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)四做好工程量和工期簽證，維護(hù)好自己的權(quán)益。在圖紙和工程量清單確認(rèn)后，承包商一定要注意按照合同約定做好簽證工作，包括工期簽證和工程量變更簽證，以免法院以沒有簽證而不予認(rèn)定工程量變更和工期順延，維護(hù)好自己的權(quán)益。合同談判的具體工作準(zhǔn)備工作

確定談判的內(nèi)容

確定談判技巧準(zhǔn)備工作收集資料具體分析對談判目標(biāo)進(jìn)行可行性分析對發(fā)包方談判人員的分析對雙方地位進(jìn)行分析擬訂談判方案談判內(nèi)容工程范圍合同文件工程的開工和工期關(guān)于材料和操作工藝工序質(zhì)量檢查問題工程維修工程的變更和增減關(guān)于爭端及其他關(guān)于材料和操作工藝

對于報(bào)送給監(jiān)理工程師或發(fā)包方審批的材料樣品，應(yīng)規(guī)定答復(fù)期限。發(fā)包方或監(jiān)理工程師在規(guī)定答復(fù)期限內(nèi)不予答復(fù)，則視作“默許”。經(jīng)“默許”后再提出更換，應(yīng)該由發(fā)包方承擔(dān)延誤工期和原報(bào)批的材料已訂貨而造成的損失。關(guān)于材料和操作工藝

如果發(fā)生材料代用、更換型號及其標(biāo)準(zhǔn)問題時(shí)，承包方應(yīng)注意將這些問題載入合同“附錄”；如有可能，承包方可趁發(fā)包方提出材料代用意見之時(shí)，更換那些原招標(biāo)文件中規(guī)定的高價(jià)或難以采購的材料，并提出用自身熟悉貨源并可獲得優(yōu)惠價(jià)格的材料代替

關(guān)于材料和操作工藝

對于應(yīng)向監(jiān)理工程師提供的現(xiàn)場測量和試驗(yàn)的儀器設(shè)備，應(yīng)在合同中列出清單，寫明名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量等。如果超出清單內(nèi)容，則應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)超出的費(fèi)用。

工程的變更和增減工程變更應(yīng)有一個(gè)合適的限額，超過限額，承包方有權(quán)修改單價(jià)。對于單項(xiàng)工程的大幅度變更，應(yīng)在工程施工初期提出，并爭取規(guī)定限期：超過限期且大幅度增加的單項(xiàng)工程，由發(fā)包方承擔(dān)材料、工資價(jià)格上漲而引起的額外費(fèi)用；大幅度減少的單項(xiàng)工程，發(fā)包方應(yīng)承擔(dān)因材料業(yè)已訂貨而造成的損失。關(guān)于爭端及其他

應(yīng)爭取用協(xié)商和調(diào)解的方法解決雙方爭端。應(yīng)注意稅收條款。在投標(biāo)之前應(yīng)對當(dāng)?shù)囟愂者M(jìn)行調(diào)查，將可能發(fā)生的各種稅收計(jì)入報(bào)價(jià)中。并應(yīng)在合同中規(guī)定，對合同價(jià)格確定以后由于當(dāng)?shù)胤钭兏鴮?dǎo)致稅收或其他費(fèi)用的增加，應(yīng)由發(fā)包方按票據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。

案例2湖南省建筑工程集團(tuán)總公司在成都某大型施工項(xiàng)目的合同談判中，業(yè)主首先拋出一本合同，擺出一副高高在上的施舍者的架勢。在這種僵局中，該公司首先強(qiáng)調(diào)在合同談判時(shí)，甲乙雙方都具有平等的法律地位；第二強(qiáng)調(diào)湖南省建筑工程集團(tuán)總公司是一個(gè)具有國家特級資質(zhì)的國有大型企業(yè)，是依法守法的重合同守信譽(yù)的單位；第三強(qiáng)調(diào)合同的訂立必須符合平等、自愿、等價(jià)、公平的原則，在合同談判時(shí)雙方必須在平等的基礎(chǔ)上誠信協(xié)商，任何霸道行為都會造成合同談判的破裂。況且為保證合同的順利實(shí)施，合同談判雙方都應(yīng)以“先小人后君子”的姿態(tài)投入談判，否則，造成合同無法簽訂，招標(biāo)結(jié)果無法落實(shí)，違反“招投標(biāo)法”的法律責(zé)任應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)后果。談判技巧一：依法造勢

所謂依法造勢，就是依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢。案例3A公司在婁底某一上千萬元的工程項(xiàng)目的合同談判中，業(yè)主不同意采用建設(shè)部GF－1999－0201標(biāo)準(zhǔn)合同文本，拿出了一個(gè)簡易合同文本與其進(jìn)行合同談判，該公司仔細(xì)研究了該合同文本，認(rèn)為其中有幾個(gè)問題，一是標(biāo)準(zhǔn)合同文本中應(yīng)由甲方承擔(dān)的施工場地噪聲費(fèi)、文物保護(hù)費(fèi)、臨建費(fèi)等小費(fèi)用要求施工方承擔(dān)，二是業(yè)主實(shí)行了固定合同價(jià)包干，不因其他因素追加合同款。為此該公司進(jìn)行了現(xiàn)場考察，因施工場地在郊外，不會產(chǎn)生環(huán)保與文物保護(hù)費(fèi)等，因此A方認(rèn)為第一條在談判時(shí)可以松動，但固定價(jià)格包干的條款決不能答應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，A方依據(jù)《合同法》和建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本條款，逐條與業(yè)主進(jìn)行溝通，最后達(dá)成共識：業(yè)主因設(shè)計(jì)修改、工程量變更、材料和人工工資調(diào)價(jià)導(dǎo)致增加的工程款由業(yè)主承擔(dān)，且按實(shí)結(jié)算；A方承擔(dān)環(huán)保、文物保護(hù)費(fèi)、臨建費(fèi)等小費(fèi)用。最終合同順利簽訂，最后的結(jié)算價(jià)高于中標(biāo)合同價(jià)的30％，A方求得了效益最大化，業(yè)主也因節(jié)省了部分費(fèi)用。談判技巧二：抓大放小

所謂抓大放小，就是大的原則不能放棄，小的條款可以協(xié)商，達(dá)到“求大同、存小異”的結(jié)果。案例4B公司最近的一次合同談判中，對方提出所有工程進(jìn)度款一定要由業(yè)主現(xiàn)場工程師對工程進(jìn)度、質(zhì)量認(rèn)可簽字后才能支付。B方不同意，業(yè)主一定要堅(jiān)持，B方據(jù)理力爭，提出該條界定不準(zhǔn)確，工程進(jìn)度、質(zhì)量只要符合設(shè)計(jì)要求、施工標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范就要認(rèn)可，不要添加人為因素。如果業(yè)主工程師心情好，不按規(guī)范搞，盲目簽字，造成工程質(zhì)量問題責(zé)任誰擔(dān)？結(jié)果業(yè)主很服氣地將該條款改為了“按設(shè)計(jì)、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工現(xiàn)場管理”，并對合同執(zhí)行的依據(jù)進(jìn)行了全面規(guī)范。談判技巧三：針鋒相對

所謂針鋒相對，并不是講在談判桌上與對方爭論得面紅目赤，從而影響下一步合同的順利實(shí)施。對于合同某個(gè)條款中不能讓步的原則問題，一定要以法律為準(zhǔn)繩、以事實(shí)為根據(jù)說服對方，依法辦事。案例5在某次合同談判中，C公司充分利用建設(shè)部頒布的GF－1999－0201標(biāo)準(zhǔn)合同文本通用條款第33條有關(guān)工程竣工結(jié)算的規(guī)定：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告資料后28天內(nèi)無正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價(jià)款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！币约啊鞍l(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告以及結(jié)算資料28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算款，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價(jià)款。發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”在合同談判中，C公司把工程結(jié)算作為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)來談，盡可能地使專用條款中結(jié)算工程款的內(nèi)容符合C方盡早結(jié)算工程款的要求；就具體時(shí)間和金額經(jīng)過雙方溝通、商議，總的原則為保本微利，后期拖欠的少量工程款為純利。對于約定5％的保修金，C方要求質(zhì)保金在一年內(nèi)付清，最遲兩年內(nèi)付清80％，留20％待五年防水保修期滿后付。談判技巧四：舍遠(yuǎn)求近

所謂舍遠(yuǎn)求近，具體到工程款的支付條款，就是要