地產(chǎn)私募基金投資實(shí)操全攻略

地產(chǎn)私募基金投資構(gòu)造及實(shí)操最全手冊(cè)受4號(hào)規(guī)范和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)(基金立案問(wèn)答十三)的影響，目前市面上的地產(chǎn)股權(quán)投資基金諸多都已按正式的股權(quán)投資來(lái)操作，但回購(gòu))的做法；在投資端的架構(gòu)上，目前有不少對(duì)象層面設(shè)置多層的股權(quán)架構(gòu)，一是為了規(guī)避4號(hào)規(guī)范的監(jiān)管(如規(guī)避16個(gè)熱點(diǎn)都市住宅地產(chǎn)投資的問(wèn)題、設(shè)置類似資金池的載體等),二是為此后的股權(quán)退費(fèi)問(wèn)題)。1.私募股權(quán)基金以增資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/受讓股權(quán)等方式投資于SPV(因評(píng)估引起的需以公允價(jià)值確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得所引起的稅費(fèi)問(wèn)題);(1)投資非上市企業(yè)股權(quán)；受讓非上市企業(yè)股權(quán)；投資有限合作企業(yè)；受讓有(2)投資于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的未上市企業(yè)股權(quán)(有的披露重要投資方向，有的未披露);(3)投資于某合作企業(yè)，再通過(guò)該合作企業(yè)投資非上市企業(yè)股權(quán)；(4)采用法律容許的方式對(duì)外進(jìn)行未上市企業(yè)股權(quán)投資；(6)如實(shí)披露通過(guò)SPV投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。三、明股實(shí)債投資(一)抽屜協(xié)議模式無(wú)形資產(chǎn)(占總資產(chǎn)的比例達(dá)20%以上),股東轉(zhuǎn)讓目的企業(yè)的股權(quán)時(shí)須按不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值(評(píng)估值)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。為稅收穿透),對(duì)此，可以通過(guò)多層級(jí)股權(quán)架構(gòu)的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)股權(quán)退出時(shí)的節(jié)稅四、“真股+債”模式(目前不普遍，但有1例案例)在，立案通過(guò)的也許性較小(受4號(hào)文影響);2.對(duì)于熱點(diǎn)都市的非住宅項(xiàng)目，1.私募股權(quán)基金投資于SPV,獲得SPV的股權(quán)；3.SPV通過(guò)股+債方式投資于目的企業(yè)A,通過(guò)目的企業(yè)A間接投資于項(xiàng)目企波梅山保稅港區(qū)中城永澤投資中心(有限合作),該基金通過(guò)股+債方式投資于注冊(cè)于2023年9月28(二)債轉(zhuǎn)股方式實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)投資目的2誠(chéng)如上文所述，其他類FOF基金需要由其他類私募管理人發(fā)行，并且，注意4在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，其他類FOF基金的投向可以借助其他信托或者資管計(jì)劃來(lái)配套而言，在4號(hào)規(guī)范之后，底層資產(chǎn)波及地產(chǎn)非標(biāo)投資此外，受4號(hào)規(guī)范的影響，目前中基協(xié)對(duì)于地產(chǎn)非標(biāo)限于16個(gè)熱點(diǎn)都市的地產(chǎn)投資項(xiàng)目，對(duì)于投資16個(gè)熱點(diǎn)都市之外的商業(yè)或住(一)債權(quán)投資不過(guò)，不管是銀監(jiān)會(huì)審核層面或是根據(jù)基協(xié)的審核規(guī)定，底層資產(chǎn)都不得為16受讓債權(quán)兩種方式，而其所收購(gòu)的債權(quán)重要源應(yīng)商)。年4月19日的推文《4號(hào)規(guī)范后地產(chǎn)應(yīng)收賬款、保理基金操作模式及產(chǎn)品設(shè)計(jì)(二)收益權(quán)類產(chǎn)品(1)直接從原始債權(quán)人處受讓債權(quán)收益權(quán)(2)保理商處受讓?xiě)?yīng)收賬款收益權(quán)3目前通過(guò)立案的地產(chǎn)基金重要投資類別一、地產(chǎn)股權(quán)基金(含并購(gòu))4號(hào)規(guī)范對(duì)都市更新、舊城改造等領(lǐng)域并未限制，因此，運(yùn)用成熟物業(yè)做裝修升級(jí)或物業(yè)增值改造型基金自身不4不妥鼓勵(lì)、不妥收費(fèi)”專題治理工作的告知(銀監(jiān)辦發(fā)[2023]53號(hào))》),“與否事項(xiàng)的告知(銀監(jiān)發(fā)[2023]72號(hào))》)及風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提影響，銀信投私募基金道。然而，受4號(hào)規(guī)范以及新八條底線的影響，銀證投資察杠桿倍數(shù)以及產(chǎn)品的最終投向不得波及16個(gè)熱點(diǎn)都市的一般住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，以及用于土地款、補(bǔ)流以及首付貸的情形(不辨別區(qū)域)。原市場(chǎng)上存在銀行委因受近期新規(guī)對(duì)銀行委外(尤其是6號(hào)文)的影響，此種投資方式的后續(xù)可持續(xù)如上所述，此種操作受到新八條底線以及4號(hào)規(guī)范一定程度的限制性影響。二、資管計(jì)劃雖然，4號(hào)規(guī)范對(duì)股權(quán)投資無(wú)影響，并且，除16個(gè)熱點(diǎn)都市之外的債權(quán)投資(非標(biāo)債權(quán))不波及支付土地款、補(bǔ)充流動(dòng)資金和首付貸的仍舊可以操作，16個(gè)熱定(四證齊全、項(xiàng)目資本金比例到達(dá)30%、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具有二級(jí)資質(zhì))(一)私募基金產(chǎn)品嵌套規(guī)則銀監(jiān)發(fā)(2023)6號(hào)文明確提出“嚴(yán)控嵌套投資、同業(yè)投資業(yè)務(wù)不得進(jìn)行多層嵌見(jiàn)》(內(nèi)審稿)有關(guān)嵌套的限制性規(guī)定最終交付實(shí)行，則銀行資金的投向?qū)⑹艿?二)產(chǎn)品嵌套操作方面注意問(wèn)題非同業(yè)之間產(chǎn)品嵌套，需穿透核查底層資產(chǎn)的狀況，與否波及16個(gè)熱點(diǎn)都市的2.杠桿倍數(shù)問(wèn)題據(jù)新八條底線的規(guī)定，對(duì)于股票類以及混合類資管計(jì)劃杠過(guò)2倍。同步，根據(jù)《立案管理規(guī)范第3號(hào)》的規(guī)定，構(gòu)造化資產(chǎn)管理計(jì)劃嵌管工作的意見(jiàn)(銀監(jiān)辦發(fā)(2023)58號(hào))》的規(guī)定，構(gòu)造化股票投資信托產(chǎn)品杠桿比例，優(yōu)先受益人與劣后受益人投資資金配置比例原則上不超過(guò)1:1,最高不超過(guò)2:1,不得變相放大劣后級(jí)受益人的杠桿比例。此外，按照《有關(guān)開(kāi)與否突破杠桿倍數(shù)的限制),從以上分析可知，在通過(guò)多層嵌套