香榭島定位及物業(yè)發(fā)展建議前期-別墅-山景地產(chǎn)宏觀大勢(shì)研判

香榭島定位及物業(yè)開展建議報(bào)告工程現(xiàn)階段產(chǎn)品面積在1000平米左右主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：256，346m2；其中建設(shè)用地：184，334m2容積率0.3（含水面則為0.21）建筑總面積87，200m2；其中別墅建筑面積為7.22萬m2；小區(qū)會(huì)所及配套，暫定建筑面積為1.5萬m2，其中會(huì)所7100m2綠化率75%建設(shè)密度14.5%建筑類型獨(dú)立式單體別墅數(shù)量65幢研究的問題：本工程目前的產(chǎn)品定位能否適應(yīng)大勢(shì)環(huán)境？Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的問題DATA0－511.522.533.5全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積下降5.9%全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況〔2008年1-11月VS.2007年1-11月〕完成土地開發(fā)面積下降2.7%2.16億平米商品房銷售額2007年2008年全國(guó)商品房銷售面積2007年2008年2007年2008年2007年2008年數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.2億平米下降18.3%下降19.8%3.4億平米2.1億平米6億平米4.9億平米19261億元24016億元2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰退階段，各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)大幅下降2008年8月10月12月11月9月11月9日國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十措施確定4萬億元投資方案９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購置住房暫免征收印花稅；政策調(diào)整從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)近期國(guó)家從利率、稅收、擴(kuò)大內(nèi)需以及放松二套房等方面出臺(tái)政策，企圖重整市場(chǎng)信心從10月30日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)從11月27日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)12月17日國(guó)務(wù)院要求出臺(tái)對(duì)已貸款購置一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購置第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購置普通自住房的優(yōu)惠政策。從12月23日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)城市新近樓市扶持政策說明杭州老城區(qū)可購房入戶，政府給予個(gè)人買房一定的稅繳補(bǔ)貼，放寬房企受讓及開發(fā)期限杭州市政府又出臺(tái)了針對(duì)樓市的24條救市措施蘇州

1.恢復(fù)第二套房公積金貸款救市措施主要針對(duì)購房者。

2.一、二手房首付下調(diào)至20%、30%上海上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款額度，雙職工家庭最多可貸到60萬元上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》

南京南京購房補(bǔ)貼:90平以下補(bǔ)貼1%90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買該市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房補(bǔ)貼。宿遷凡在2008年11月1日至2010年12月31日期間購買住房的，可獲得0.5％到7％的財(cái)政補(bǔ)貼。購買單套面積90平方米以下的由地方財(cái)政給予房款總額5％的補(bǔ)貼。石家莊

1.“普通住宅”1.5%契稅稅率。以100平米、單價(jià)4000元/平米的住宅計(jì)算，可減少契稅負(fù)擔(dān)1萬余元。

2.住房公積金貸款上限40萬元西安

1.對(duì)購房客戶按購房款總額給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)。面積小于等于90平米；補(bǔ)貼5859元。大于90平米，小于等于144平米；各地方政府積極相應(yīng)，救房市而非救房?jī)r(jià)是這一輪救市的主要特征

INDEX增速同比上年同期固定資產(chǎn)投資26.8%增速不變工業(yè)增加值5.4%

增速回落11.9%CPI2.4%增速回落4.5%PPI2.0%增速回落2.6%2008年11月全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局受世界金融危機(jī)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩，未來可能陷入長(zhǎng)期調(diào)整當(dāng)中2008年前三季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

INDEX增速同比上年同期GDP9.9%增速回落2.3%出口額22.3%增速回落4.8%受到整體經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)的影響，未來2-3年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期2007年下降期回復(fù)期調(diào)整期2009-2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期高增長(zhǎng)高利潤(rùn)低通脹保增長(zhǎng)適度利潤(rùn)高通脹減少稅收降低企業(yè)所得稅：減稅有助于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，輔助企業(yè)度過成本上升的困難提高個(gè)人所得稅免稅額：08年3月1日，個(gè)稅起征點(diǎn)由1600元條調(diào)到2000元，近日又有學(xué)者提出將個(gè)稅提高到5000減少流通環(huán)節(jié)稅收，如減少房地產(chǎn)交易過程中的營(yíng)業(yè)稅，契稅所得稅取消資源價(jià)格管制允許要素市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，使要素價(jià)格最終回歸理性補(bǔ)貼中低收入者如購房貸款優(yōu)惠，發(fā)放房補(bǔ)，提供低租金房調(diào)整期政府政策轉(zhuǎn)變中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期，恢復(fù)期約持續(xù)2-3年左右時(shí)間Q2、南京別墅市場(chǎng)——前景暗淡、淡市持續(xù)Q1：宏觀大勢(shì)必須明確的問題南京是一個(gè)不缺乏資源的城市作為六朝古都的南京擁有豐富的人文資源和自然資源；自然資源：紫金山、老山、湯泉、珍珠泉、玄武湖、九龍湖人文資源：夫子廟、中山陵、總統(tǒng)府憑借豐富的資源南京形成了“一足三鼎〞的別墅幅員江北`仙林江寧資源：靈山代表樓盤：依云溪谷資源：將軍山代表樓盤：瑪斯蘭德資源：老山代表樓盤：山河水紫金山資源：紫金山代表樓盤：鐘山國(guó)際高爾夫紫金山板塊憑借紫金山風(fēng)景區(qū)和區(qū)域的歷史文脈形成了城市頂級(jí)別墅區(qū)客戶未來供給未來供給穩(wěn)定，但供給總量較少。產(chǎn)品形式獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米城市市區(qū)客戶為主，城市高端、頂級(jí)客戶為主紫金山、明孝陵、中山陵、鐘山高爾夫、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)鐘山高爾夫698-100.15獨(dú)棟642、769、919、1098平米3.5-4.5萬3000-5000萬鐘山美廬104.50.39獨(dú)棟400-4602.3-2.5萬960-1100萬雙拼360-3901.6-1.7萬570-620萬土地屬性仙林板塊憑借大學(xué)城、軌道交通形成了城市新區(qū)的經(jīng)濟(jì)型別墅板塊土地屬性客戶未來供給仙林板塊是南京未來城市新區(qū)，未來供給充足產(chǎn)品形式聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積160-300平米城市市區(qū)客戶為主，大學(xué)城客戶、鼓樓醫(yī)院客戶、生意人大學(xué)城、軌道交通2號(hào)線、靈山、鼓樓醫(yī)院項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)棲園29220.75聯(lián)排2681.5萬400萬疊拼150、2211.1萬160-240萬山水風(fēng)華1390.7疊拼142-2001萬142-220萬聯(lián)排213-2221.4萬298-310萬雙拼227-2281.6萬310萬招商·依云溪谷24170.47雙拼294-3761.55萬455-582江北板塊憑借老山、湯泉、珍珠泉等資源形成了城郊資源別墅區(qū)客戶未來供給未來供給穩(wěn)定，但供給總量較少。產(chǎn)品形式獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米城市市區(qū)客戶為主，購置別墅多為第二居所，度假休閑用老山、湯泉、珍珠泉、緯三線、緯七線，長(zhǎng)江大橋項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)綠城·玫瑰園3190.3獨(dú)棟580-6701.3-2.0萬800-1200萬山河水42130.3獨(dú)棟400-600，主力5009500380-570國(guó)信·自然天城75300.4獨(dú)棟380-680，主力400-5001.3萬520-650土地屬性江寧板塊憑借將軍山、百家湖、城市快速干道等資源形成了城市邊緣資源型別墅區(qū)，目前區(qū)域正在從二居所向第一居所轉(zhuǎn)變客戶未來供給江寧未來主要供給將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移產(chǎn)品形式獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)。城市市區(qū)客戶為主，購置別墅多為第二居所，度假休閑用將軍山、百家湖等資源，將軍大道、機(jī)場(chǎng)高速等交通方便項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)瑪斯蘭德47180.39獨(dú)棟365－5401.7萬600-1000萬復(fù)地·朗香別墅33130.39獨(dú)棟（四期，未售）500-800，主力5001.8-2萬950-1500萬頤和南園50350.59聯(lián)排236-2789200210-250萬獨(dú)棟271-4031.3萬350-520萬疊加未推出7000

嘉瑞山莊2.71.20.42獨(dú)棟350-7002.6-2.7萬910-1820土地屬性所以，工程所在板塊在南京的別墅幅員中沒有資源的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)板塊江寧板塊江北板塊紫金山板塊仙林板塊土地屬性將軍山、百家湖等資源，將軍大道、機(jī)場(chǎng)高速等交通方便老山、湯泉、珍珠泉、緯三線、緯七線，長(zhǎng)江大橋紫金山、明孝陵、中山陵、鐘山高爾夫、賽馬場(chǎng)大學(xué)城、軌道交通2號(hào)線、靈山、鼓樓醫(yī)院產(chǎn)品形式獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積160-300平米未來供應(yīng)江寧未來主要供應(yīng)將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。仙林板塊是南京未來城市新區(qū)，未來供應(yīng)充足即使在板塊內(nèi)，也將受到復(fù)地·朗香別墅或瑪斯蘭德這樣擁有相似資源或較強(qiáng)資源工程的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)Q2、南京別墅市場(chǎng)Q1、宏觀大勢(shì)場(chǎng)——前景暗淡、淡市持續(xù)——城市資源眾多，工程無絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)Q3、淡市下操作思路和“定位陣營(yíng)〞的選擇外部因素淡市原那么必須明確的問題原那么。淡市中，工程資源沒有絕對(duì)超越其他工程的情況下——平安第一，創(chuàng)新第二。確保絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功。工程現(xiàn)階段產(chǎn)品面積在1000平米左右主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：256，346m2；其中建設(shè)用地：184，334m2容積率0.3（含水面則為0.21）建筑總面積87，200m2；其中別墅建筑面積為7.22萬m2；小區(qū)會(huì)所及配套，暫定建筑面積為1.5萬m2，其中會(huì)所7100m2綠化率75%建設(shè)密度14.5%建筑類型獨(dú)立式單體別墅數(shù)量65幢而這類產(chǎn)品屬于市場(chǎng)的頂級(jí)別墅產(chǎn)品頂級(jí)別墅中低端別墅高端別墅類型：獨(dú)棟；面積：600-1000平米價(jià)格：千萬以上代表樓盤：鐘山國(guó)際高爾夫、鐘山美廬類型：獨(dú)棟；面積：400-600平米價(jià)格：300萬-1000萬代表樓盤：綠城·玫瑰園、瑪斯蘭德類型：雙拼、聯(lián)排、疊加；面積：160-350平米價(jià)格：160萬-300萬代表樓盤：招商·依云溪谷、山水風(fēng)華基于工程小規(guī)模、無絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)的特征，以及目前宏觀大勢(shì)，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)性較高工程目前屬性定位：非經(jīng)驗(yàn)住宅——小規(guī)模，資源型工程，非主流面積定位(定位面積1000平米，游離于區(qū)域主流之外)旺市下的定位思路：可控的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)利用非經(jīng)驗(yàn)住宅的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)收益最大化，但旺市思維不能延續(xù)在淡市的市場(chǎng)環(huán)境下。淡市下的定位思路：平安第一，創(chuàng)新第二，進(jìn)入主流市場(chǎng)，確保開發(fā)成功。所以，進(jìn)入高端別墅市場(chǎng)陣營(yíng)是較好的選擇頂級(jí)別墅中低端別墅高端別墅類型：獨(dú)棟；面積：600-1000平米價(jià)格：千萬以上代表樓盤：鐘山國(guó)際高爾夫、鐘山美廬類型：獨(dú)棟；面積：400-600平米價(jià)格：300萬-1000萬代表樓盤：綠城·玫瑰園、瑪斯蘭德類型：雙拼、聯(lián)排、疊加；面積：160-350平米價(jià)格：160萬-300萬代表樓盤：招商·依云溪谷、山水風(fēng)華大勢(shì)：前景暗淡、淡市持續(xù)別墅市場(chǎng)：城市資源眾多，工程無

絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)原那么：確保絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功，進(jìn)入高端陣營(yíng)需明確的問題2個(gè)必須答復(fù)的關(guān)鍵問題競(jìng)爭(zhēng)工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力本工程將面臨區(qū)域外和區(qū)域內(nèi)的雙重競(jìng)爭(zhēng)，其中區(qū)域內(nèi)是主要的競(jìng)爭(zhēng)威脅江北`仙林江寧城市新區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)代表樓盤：依云溪谷資源型別墅區(qū)代表樓盤：瑪斯蘭德資源型別墅區(qū)代表樓盤：山河水紫金山城市頂級(jí)別墅區(qū)代表樓盤：鐘山國(guó)際高爾夫``板塊項(xiàng)目容積率開盤時(shí)間推售產(chǎn)品推售貨量紫金山鐘山國(guó)際高爾夫0.14持續(xù)獨(dú)棟別墅約5套聚寶盆山莊0.92009年中獨(dú)棟別墅170多套鐘山美廬0.4持續(xù)獨(dú)棟/雙拼約18套江寧運(yùn)盛-美之國(guó)花園0.492009年獨(dú)棟/雙拼約45套瑪斯蘭德0.392009年獨(dú)棟/雙拼約10套復(fù)地朗香別墅0.382009年初獨(dú)棟/雙拼約100套山水華門0.7存量獨(dú)棟/雙拼約10余套翠海名家園0.49存量獨(dú)棟/雙拼約30套頤和南園0.592009獨(dú)棟16套江北綠城玫瑰園0.32009獨(dú)棟約10套山河水0.32009獨(dú)棟36套國(guó)信自然天成0.42009獨(dú)棟50套仙林招商依云溪谷0.472009獨(dú)棟/雙拼９套山水風(fēng)華0.7持續(xù)雙拼約10多套匯杰文庭0.69存量獨(dú)棟8套區(qū)域內(nèi)各主要競(jìng)爭(zhēng)工程很多進(jìn)入尾盤，都將推出最后一期資源最正確的、搏高價(jià)產(chǎn)品，未來的競(jìng)爭(zhēng)將是一場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話片區(qū)項(xiàng)目占地建面容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)江寧瑪斯蘭德47180.39獨(dú)棟365－5401.7萬600-1000萬復(fù)地·朗香別墅33130.39獨(dú)棟500-800，主力5001.8-2萬950-1500萬頤和南園50350.59聯(lián)排236-2789200210-250萬獨(dú)棟271-4031.3萬350-520萬疊加未推出7000

嘉瑞山莊2.71.20.42獨(dú)棟350-7002.6-2.7萬910-1820江北綠城·玫瑰園3190.3獨(dú)棟580-6701.3-2.0萬800-1200萬山河水42130.3獨(dú)棟5009500380-570國(guó)信·自然天城75300.4獨(dú)棟400-5001.3萬520-650紫金山鐘山高爾夫698-100.15獨(dú)棟642-1098平米3.5-4.5萬3000-5000萬鐘山美廬104.50.39獨(dú)棟400-4602.3-2.5萬960-1100萬雙拼360-3901.6-1.7萬570-620萬仙林棲園29220.75聯(lián)排2681.5萬400萬疊拼150、2211.1萬160-240萬山水風(fēng)華1390.7疊拼142-2001萬142-220萬聯(lián)排213-2221.4萬298-310萬雙拼227-2281.6萬310萬招商·依云溪谷24170.47雙拼294-3761.55萬455-582與競(jìng)品相比本工程在規(guī)模、社區(qū)成熟度、品牌上都無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)客戶產(chǎn)品地段形象配套開展商品牌本工程區(qū)域競(jìng)品如果工程僅僅是依靠把產(chǎn)品做得與競(jìng)品一樣的好，是很難在重重競(jìng)爭(zhēng)中突圍的大勢(shì)：前景暗淡、淡市持續(xù)別墅市場(chǎng)：城市資源眾多，工程無

絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)原那么：確保絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功，進(jìn)入高端陣營(yíng)需明確的問題2個(gè)必須答復(fù)的關(guān)鍵問題競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)劇烈、建立新標(biāo)準(zhǔn)工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力南京別墅市場(chǎng)中，別墅陣營(yíng)越高端其溢價(jià)空間就越大30005000960110010006008001200520350380570582455160-400140-310中低端別墅最大差值252萬高端別墅最大差值680萬頂級(jí)別墅最大差值4000萬頂級(jí)別墅高級(jí)別墅中低端別墅總價(jià)〔單位：萬〕頂級(jí)別墅：超企業(yè)家階層中低端別墅：企業(yè)管理人員階層高端別墅：企業(yè)家階層財(cái)富層級(jí)處于財(cái)富金字塔的頂端，來自全國(guó)，甚至世界各地，素質(zhì)較高，有國(guó)外學(xué)習(xí)或居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)價(jià)格不敏感，更關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷攀升的價(jià)值需求。如：鐘山國(guó)際高爾夫別墅客戶中小企業(yè)主，以南京戶籍人士為主，同時(shí)也包括局部政府官員，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，單價(jià)不敏感，但對(duì)總價(jià)較敏感。如：瑪斯蘭德客戶企業(yè)的高級(jí)管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)開展期，對(duì)生活有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活。如：招商·依云溪谷客戶南京高端客戶分類描述可接受總價(jià)〔萬〕800追求品味和身份的產(chǎn)品是南京高端別墅客戶在購置過程中所顯現(xiàn)出來的重要個(gè)性特征個(gè)性特征1、擁有較強(qiáng)的財(cái)富積累，但不是從前的庸俗爆發(fā)戶，而是有一定品位的知富階層——要突出工程的價(jià)值感，但應(yīng)該是予威嚴(yán)于莊重，平實(shí)內(nèi)斂的去表現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴感，而不應(yīng)過分炫耀，張揚(yáng)。2、文化觀：喜愛收藏品和藝術(shù)品——要重視工程建筑風(fēng)格的創(chuàng)新以及藝術(shù)氣息，使建筑本身更有品位，更接近藝術(shù)品，要賦予工程深厚的文化內(nèi)涵以滿足客戶對(duì)文化層面的追求。4、工作節(jié)奏緊張——希望寧靜、輕松的生活氣氛，追求詩意化的鄉(xiāng)村生活感覺，工程應(yīng)該強(qiáng)調(diào)山地別墅的自然、野趣、優(yōu)美、恬靜。3、追求身份認(rèn)同——要求建筑產(chǎn)品種類豐富，不能過于單調(diào)雷同，建筑工藝應(yīng)該更加手工化，更象定制化的產(chǎn)品而非批量化生產(chǎn)。剛性需求環(huán)境和居住形態(tài)改善需求享受型需求面積改善型需求客戶需求變化樹投資需求養(yǎng)老需求度假休閑需求他們屬于屢次置業(yè)，他們對(duì)產(chǎn)品需求在產(chǎn)品之外大于產(chǎn)品本身婚房、務(wù)實(shí)三口關(guān)注面積、品質(zhì)、物業(yè)理財(cái)保值身份、圈層、精神價(jià)值外部景觀花園洋房、多層南京高端別墅客戶關(guān)注樓盤氣質(zhì)、樓盤理念，而這些正是高端工程溢價(jià)的主要因素產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)1：普遍關(guān)注樓盤的氣質(zhì)和精神是否與自身契合；關(guān)注點(diǎn)2：關(guān)注開發(fā)商品牌、物管品牌、設(shè)計(jì)規(guī)劃品牌；關(guān)注點(diǎn)3：關(guān)注工程居住人群的素質(zhì)，重視居住環(huán)境的純粹性；客戶對(duì)本區(qū)域價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)認(rèn)同點(diǎn)2：地段——城市地位，工程所處區(qū)域；認(rèn)同點(diǎn)3：產(chǎn)品——從大堂、園林到戶型，各方面均有創(chuàng)新，看得見的奢華；認(rèn)同點(diǎn)4：物管——對(duì)高端物業(yè)的效勞要求高，個(gè)性化、專屬化需求較多；認(rèn)同點(diǎn)5：風(fēng)水——無論從小區(qū)規(guī)劃還是產(chǎn)品戶型本身，重視風(fēng)水；認(rèn)同點(diǎn)1：景觀——稀缺的自然景觀資源，其次是高爾夫、公園等人文景觀；價(jià)格下線精神溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)精神溢價(jià)獲得更大的空間高端汽車勞斯萊斯〔800〕比邁巴赫〔600〕多兩百萬，中端市場(chǎng)豐田皇冠〔37〕比日產(chǎn)天籟〔25〕高12萬，QQ比奧拓貴1萬；LV，5多-1萬多通過對(duì)工程文化/精神價(jià)值的打造能夠獲得更大的溢價(jià)空間，能夠獲得南京客戶更大的認(rèn)同

南京人一個(gè)被濃厚的歷史和文脈包裹著城市南京秦淮八絕、金陵樂府、方山大鼓

總統(tǒng)府、玄武湖、夫子廟

東吳、東晉、南朝的宋、齊、梁

胭脂井、琵琶巷、桃葉渡、錦繡坊

江南佳麗地、金陵帝王州城市的屬性決定了南京人對(duì)精神價(jià)值有著更強(qiáng)烈的需求樓盤名稱推廣主題瑪斯蘭德靈芝湖畔，找回赤腳走上木筏的感覺復(fù)地·朗香別墅一宅山水·暢達(dá)都市頤和南園比肩國(guó)際灣岸，世界級(jí)的九龍湖美之國(guó)花園將軍大道山水豪宅香山美墅擁攬湖光山色，享受美墅生活東方龍湖灣低密度、地鐵、公園社區(qū)國(guó)信秦淮綠洲城市灣墅區(qū)域樓盤價(jià)值訴求大多還在集中資源、地段，沒有升入到人文或精神層面工程核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇：人文+產(chǎn)品大勢(shì)：前景暗淡、淡市持續(xù)別墅市場(chǎng)：城市資源眾多，工程無絕對(duì)或超越性的資源優(yōu)勢(shì)原那么：確保絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功，站在主流〔產(chǎn)品、客戶〕，無須引領(lǐng)、做追隨者2個(gè)關(guān)鍵問題競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)劇烈、建立新標(biāo)準(zhǔn)工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力：人文+產(chǎn)品3個(gè)方案工程定位物業(yè)開展建議價(jià)格測(cè)算需明確的問題確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的時(shí)機(jī)主義者香榭島|競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇|挑戰(zhàn)者追隨者+建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車戰(zhàn)略確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型面積定位：加入市場(chǎng)主流陣營(yíng)80%主流產(chǎn)品，20%引領(lǐng)產(chǎn)品區(qū)域別墅客戶就是我們的客戶客戶群體基本特征企業(yè)主、生意人——此類客戶是項(xiàng)目主力客戶群，社會(huì)閱歷豐富，有一段自己的創(chuàng)業(yè)史，一般已擁有自己的公司或工廠?！蠖嘤卸啻沃脴I(yè)經(jīng)歷，自信果斷，往往不會(huì)將價(jià)格作為其購房的主要依據(jù)，往往是初次或二次上門即成交，決策周期很短。企業(yè)管理層——此類客戶一般為外資企業(yè)、股份企業(yè)或事業(yè)單位高層管理人員，一般均受過良好的高等教育，具有獨(dú)特的品位和見解，較為強(qiáng)勢(shì)（管理者心態(tài)）?！谝饧?xì)節(jié)，往往細(xì)節(jié)成為其成交的主導(dǎo)因素，愿意與SALES交流，并盡可能了解項(xiàng)目信息，成為其決策依據(jù)。——外出旅游比較頻繁（一般為香港或國(guó)外），節(jié)假日很難預(yù)約其時(shí)間。政府官員——比較在意社區(qū)的居住人群素質(zhì)，希望社區(qū)能形成一定的符號(hào)區(qū)隔；或多或少都會(huì)提及風(fēng)水問題，一般都有自己的風(fēng)水師。投資獲益者——此類客戶主要集中在金融領(lǐng)域，普遍從事證券或房地產(chǎn)投資，在牛市和房市中獲益很多，近幾年財(cái)富急劇膨脹。——一般將購買房產(chǎn)做自住或長(zhǎng)線持有兩手準(zhǔn)備，作為其分散風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。區(qū)域別墅客戶由四大類構(gòu)成工程目標(biāo)客戶：南京的企業(yè)家，政府官員及企業(yè)的高層管理人員，具有精神層面需求的知性階層財(cái)富層面低中高綠城玫瑰園本工程目標(biāo)客戶頤和南園山河水棲園嘉瑞山莊瑪斯蘭德依云溪谷

中低高精神價(jià)值復(fù)地朗香鐘山國(guó)際高爾夫南京市場(chǎng)資源型別墅主流面積段在400-600平米之間200300400500600700800400-600平米資源型別墅市場(chǎng)主流面積箱體時(shí)間面積分布（㎡）總量已售銷售率(%)套數(shù)（套）套數(shù)（套）2008.6400-450111091%450-50066100%總計(jì)171694.2%1、鐘山美廬08年6月推盤及銷售情況時(shí)間面積分布（㎡）總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2007.3350-4006350％400-4506583.3％450-500000500-5501111100％合計(jì)231983％2008.5350-40018738.9％400-45014535.7％450-500000500-5509555.6％合計(jì)411741.5％400-600平米別墅產(chǎn)品也是市場(chǎng)的主力銷售的產(chǎn)品，所以我們選擇這一面積段為我們的主力面積段2、瑪斯蘭德08年5月推盤及銷售情況在保證80%主流產(chǎn)品情況下，做20%頂級(jí)產(chǎn)品，以傳達(dá)工程人文符號(hào)，提高工程形象明星問題現(xiàn)金牛瘦狗市場(chǎng)吸引力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高高低低市場(chǎng)主流產(chǎn)品80%市場(chǎng)頂級(jí)產(chǎn)品20%〔湖邊、山頂〕建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車戰(zhàn)略為項(xiàng)目注入人文的精神價(jià)值確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』

3142本工程的“核心競(jìng)爭(zhēng)力〞選擇產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進(jìn)者〕〔品牌〕〔社會(huì)資源〕〔自然資源〕本工程的第一選擇：“4〞〔人文〕——表達(dá)“文化價(jià)值〞“4〞—“人文性〞需要積累，為市場(chǎng)領(lǐng)先的標(biāo)志“2〞—“效勞〞屬于主流品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力要素山山居居于山。隱于宅。樂于天下。建立精神層面的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵詞：山水標(biāo)志性經(jīng)典居山別墅群

居于山。隱于宅。樂于天下居于山。隱于宅。樂于天下居于山。隱于宅。樂于天下居于山。隱于宅。樂于天下這樣人文形象價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)品建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車戰(zhàn)略確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型地下室創(chuàng)新，展示全新生活方式因地制宜：回歸山居建筑的基本特點(diǎn)尋找項(xiàng)目符號(hào)標(biāo)簽，經(jīng)典再現(xiàn)山居院落，詮釋山水文脈生活布局的根底0.3384中小規(guī)模工程工程屬性分析1：原始地形和技術(shù)指標(biāo)水云居：別墅住宅區(qū)大湖城邦工程擁有良好的景觀資源，具備打造豪宅的條件。如何充分利用自身資源和表達(dá)出豪宅的尊貴氣質(zhì)是其核心問題。工程重要約束條件容積率：0.30占地面積：256346平米建筑密度：14.5%康厚水庫工程用地將軍山工程屬性分析2：地塊條件分析將軍山二線湖景，有一定景觀資源，適宜利用景觀強(qiáng)化產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)；溪谷區(qū)，山景及溪水景觀，坡地建筑，豎向空間豐富；康厚水庫平緩區(qū)，無湖景，地勢(shì)偏平緩，適宜打造內(nèi)部景觀資源；山谷區(qū)，相對(duì)獨(dú)立私密，以山景資源為主，場(chǎng)地為緩坡；一線湖景，地勢(shì)平緩，強(qiáng)勢(shì)景觀資源；已建別墅建議保存的1000平米別墅產(chǎn)品選擇建議保存原因：東西向山景無遮擋且開敞面最大，地塊園林最大保存原因：西北側(cè)直接臨水塘，景觀資源豐富保存原因：西臨池塘、東靠小山體，資源占有豐富保存原因：西側(cè)疊水，南向水庫景觀視線最長(zhǎng)，強(qiáng)勢(shì)水景工程屬性分析3：產(chǎn)品選擇分析保存原因：西側(cè)水庫景觀視線較長(zhǎng)，資源最正確A.利用山勢(shì)形成坡地建筑B.利用山勢(shì)節(jié)約建筑本錢C.利用山的環(huán)境形成外部園林D.住宅與山體的對(duì)話產(chǎn)品攻略2確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的產(chǎn)品攻略“標(biāo)簽〞“造院〞產(chǎn)品攻略1“因地制宜〞回歸山居建筑的根本特點(diǎn)，坡地的景觀不是靜止的空間而具有時(shí)間性“地下空間的突破〞地下不是功能空間，而是與生活發(fā)生關(guān)系的必不可少的一局部回歸建筑本質(zhì)因地制宜：回歸山居建筑的根本特點(diǎn)技術(shù)層面：減少接地、不定基面、山屋共融環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨(dú)特性、步行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)由建筑單元組合而成，通常建于單坡基地。其主要特征是每工人住宅單元沿山坡重疊建造，下單元的屋頂是山單元的平臺(tái)。階梯型做法既滿足可地形的要求，又豐富了山地住宅的空間，同時(shí)防止了較多土方量。階梯型單元層利用山勢(shì)形成坡地建筑——建筑接地形態(tài)A1典型案例：日本六甲集合住宅贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)大體量,住宅位於綠化旁邊Massivebulkbythesideoflandscape建築-概念A(yù)rchitecture-Concepts細(xì)碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentisedvolumesmergedwithlandscape大開挖,影響現(xiàn)存環(huán)境,在山間太明顯Massivesiteformation,destroyexistinghillslopeandvegetation,bulkyvolumes爬坡型設(shè)計(jì),與週圍環(huán)境混然天成Slope-climbingdesign,integratesharmoniouslywithsurroundinglandscape吊腳式1架空式基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。對(duì)建筑地表有很強(qiáng)的適應(yīng)性，對(duì)山體的破壞小。有利于建筑的防潮。吊腳式2典型案例：在山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度，這是一種簡(jiǎn)單有效的處理手法勒腳形成采光車庫，根據(jù)所處位置特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)回車空間等特色功能勒腳式勒腳式典型案例：懸挑式：在坡度陡峭且地質(zhì)堅(jiān)硬的山地住宅的處理手法，一般結(jié)構(gòu)本錢較大，通常用于公建或特色住宅成為視覺建筑和先鋒建筑嵌入式懸挑式嵌入式：在山地與平地交接出，建筑一局部直接與山體地表接觸，一局部與地表脫開俄羅斯索切黑海療養(yǎng)院層臺(tái)組合型依山就勢(shì),內(nèi)部聯(lián)系以交通步行為主,以大踏步連接,車行在外圍或交叉解決。結(jié)合建筑，突出地形特色，在地勢(shì)落差位設(shè)計(jì)疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實(shí)行人車分流系統(tǒng)，車輛從外圍環(huán)路的車庫入口進(jìn)入各樓棟的地下車庫。利用山勢(shì)節(jié)約建筑本錢B典型案例：人行道車行道center

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3線網(wǎng)聯(lián)系型不同標(biāo)高挖方形成人工基面，通過道路、廊道或樞紐建筑作為主要連接要素，形成多個(gè)組團(tuán)的三臺(tái)地布局道路系統(tǒng)：以貫穿社區(qū)的車行道為主體，在該框架下以網(wǎng)狀的步行道路為社區(qū)中的主要人行通道占地面積：110000㎡建筑面積：330000㎡容積率：2.12均價(jià)：——綠化率：67%臺(tái)地臺(tái)地臺(tái)地典型案例：第二臺(tái)地將整個(gè)工程分為三個(gè)臺(tái)地，并在各個(gè)臺(tái)地上營(yíng)造景觀中心，在整個(gè)工程的統(tǒng)一形象下形成三個(gè)各具特色的組團(tuán)三臺(tái)地布局第一臺(tái)地第三臺(tái)地臺(tái)地臺(tái)地臺(tái)地center空間主從型。以內(nèi)院或廣場(chǎng)為社區(qū)核心〔位于盆地或山谷〕建筑布局：中間高，四周高。盡量減少對(duì)山體的破壞，最高的建筑放在山下，越向上建筑高度越低，使山體保存較多的綠色道路系統(tǒng):采用“環(huán)狀〞+“葉脈〞結(jié)構(gòu)，整個(gè)小區(qū)的主要進(jìn)入開口均位于外環(huán)路上，用地內(nèi)再形成一個(gè)內(nèi)環(huán)路，各組團(tuán)圍繞內(nèi)環(huán)路呈葉脈式分散開center典型案例：規(guī)劃借鑒：天然溪谷展示借鑒:自然資源天然溪谷式的園林風(fēng)格，充分利用現(xiàn)有的溪流和山體，對(duì)溪流做引導(dǎo)，使其穿行于社區(qū)/開辟登山徑，連通工程與梧桐山利用山的環(huán)境形成外部園林C典型案例：住宅與山體的對(duì)話D舒適愜意的戶外露臺(tái)與自然對(duì)話露臺(tái)是最人性化的一個(gè)空間單元，使人得以方便地獲得戶外的體驗(yàn)配合了休閑桌椅的寬大陽臺(tái)廚房與自然對(duì)話洗手間與自然對(duì)話景觀廚房與景觀洗手間是真正人性化的表達(dá)，廚房與衛(wèi)生間是家庭中使用頻率最高的房間。讓功能用房享有外無限陽光和景觀，為家居生活與家庭主婦提供更多趣味。住宅與山體的對(duì)話D書房與自然對(duì)話——通過戶內(nèi)戶外空間的融合營(yíng)造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。餐廳與自然對(duì)話——大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受“慢餐時(shí)代〞的家庭樂趣地下空間的突破地下空間：完全不同的生活體驗(yàn)，帶來地上空間無法取代的生活樂趣案例借鑒蘭喬圣菲招華曦城目前市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)都較中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新和附加值，地下室僅僅是別墅設(shè)計(jì)中規(guī)定動(dòng)作，而并未真正挖掘其獨(dú)特的功能瑪斯蘭德G戶型520㎡二層平面瑪斯蘭德G戶型520㎡一層平面雙車庫、前廳后院、泳池等別墅功能空間完備；動(dòng)靜分區(qū)、主仆分區(qū)等都得到了較好的處理。戶型屬于“常規(guī)的優(yōu)秀戶型〞自然資源產(chǎn)品價(jià)值城市價(jià)值都市別墅項(xiàng)目蘭喬圣菲區(qū)位寶安區(qū)寶安中心區(qū)興華路容積率0.6總建筑面積43500平方米產(chǎn)品4層高的獨(dú)棟及雙拼別墅共94戶開盤時(shí)間2008-11-08首批銷售率推出20套銷售100％；360平方送280平方，420平方送410平方價(jià)格總價(jià)1000-2000萬元蘭喬圣菲位于城市新區(qū)中心的蘭喬圣菲通過挖掘區(qū)位資源，打造高實(shí)用型地下室產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)完美開盤擁有核心區(qū)的城市配套資源，未來規(guī)劃看好位于寶中核心區(qū)最臨海的位置，與寶中的精華配置保持了必要的距離，更是與寶安市民廣場(chǎng)〔寶安區(qū)政府、人大、政協(xié)〕、以及工程西南方向的寶中商務(wù)區(qū)〔未來這里將建設(shè)超過23棟寫字樓，眾多民營(yíng)企業(yè)總部將進(jìn)駐〕保持了很合理的位置關(guān)系。交通配套有寶安大道、107國(guó)道、廣深高速、沿江高速公路接深港西部通道、北環(huán)、濱海大道、規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線、地鐵5號(hào)線、地鐵11號(hào)線限高限容積率的濱海區(qū)位營(yíng)造社區(qū)氣氛，提供舒適性產(chǎn)品案例借鑒地下室天窗院子私家泳池改進(jìn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)造舒適的產(chǎn)品，別墅生活體驗(yàn)的全方位展示，贏得客戶的認(rèn)可贈(zèng)送面積77%-79%，超大實(shí)用，設(shè)計(jì)為多功能空間陽光生態(tài)地下室。車戶比4：1，地下車庫自然通風(fēng)采光全套房設(shè)計(jì),包括保姆房也是套房，主仆分行私家院落，泳池更舒適更實(shí)惠更健康更尊貴更休閑雙層挑高兩側(cè)通透大橫廳，私家電梯，室內(nèi)樓梯從常規(guī)的0.9m加寬到1.3m，舒適度和別墅氣質(zhì)都有提升案例借鑒案例借鑒通過樣板房引導(dǎo)，地下室指引生活方式的升級(jí),重情景體驗(yàn)親子空間一個(gè)更私密的家庭活動(dòng)空間,沒有鄰居視線的干擾地下室手工坊DIY樂趣的好去處，不必把工具搬來搬去琴房、書房太吵？想更安靜？陽光的半地下室也許更適合除利用半地下空間改善地下室舒適度以外，通過地下室主題空間的引導(dǎo)，增強(qiáng)地下室空間實(shí)用性，并引導(dǎo)更豐富的生活方式。收藏品恒溫恒濕的地下室空間絕對(duì)勝任活動(dòng)區(qū)3米6層高的地下室能夠成為風(fēng)雨無阻的室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)案例借鑒招華曦城同樣通過生活方式體驗(yàn)的引導(dǎo)，增強(qiáng)地下室的實(shí)用性，增加客戶感知，實(shí)現(xiàn)地下室空間的增值。通過半地下庭院增加地下室空間的舒適度和實(shí)用性通過半地下庭院改善地下室空間后，地下室空間可改為家庭廳、娛樂廳等多功能空間，豐富產(chǎn)品功能。產(chǎn)品攻略2確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的產(chǎn)品攻略賴特的有機(jī)建筑：自然、人文、現(xiàn)代生長(zhǎng)在一起——賴特說“建筑要和環(huán)境與自然和諧統(tǒng)一，我們從不建造一座位于山上的建筑，而要建造屬于那座山的建筑。〞“標(biāo)簽〞世界別墅的經(jīng)典再現(xiàn)：流水別墅——當(dāng)今世界最著名的住宅“造院〞將自然〔空間〕導(dǎo)向人文〔時(shí)間的沉淀〕多組/不同性質(zhì)/不同主題的主題院落不一樣的符號(hào)網(wǎng)羅了一批不一樣的客戶，本工程符號(hào)意義在于展示高端、展示文化華僑城藝術(shù)格調(diào)中產(chǎn)/知富階層碧海云天總統(tǒng)府/毛體字廣東籍私營(yíng)業(yè)主亮馬名居洋派但不前衛(wèi)沉穩(wěn)內(nèi)斂的高管階層SOHO現(xiàn)代城超前衛(wèi)北飄一族建筑的符號(hào)意義在于它展現(xiàn)了社區(qū)的個(gè)性和氣質(zhì)，滿足了客戶的精神需求綠城經(jīng)典復(fù)制品質(zhì)感/企業(yè)家階層INSPIRATION設(shè)計(jì)靈感有機(jī)建筑賴特將自己的建筑稱為有機(jī)建筑，也就是自然建筑，房屋應(yīng)當(dāng)像植物一樣，是“地面上一個(gè)根本的和諧要素，附屬于自然環(huán)境，從地里長(zhǎng)出來，迎著太陽〞；“建筑應(yīng)該是自然的，成為自然的一局部〞。思考推廣線索有機(jī)建筑，即自然建筑，建筑應(yīng)該從自然中得到啟示，房屋應(yīng)當(dāng)像植物一樣，是“地面上一個(gè)根本的和諧要素，附屬于自然環(huán)境，從地里長(zhǎng)出來，迎著太陽〞；“建筑應(yīng)該是自然的，成為自然的一局部〞。時(shí)機(jī)點(diǎn)與場(chǎng)地自然的結(jié)合，對(duì)資源的最完美詮釋如何在表達(dá)場(chǎng)地特征的同時(shí)傳達(dá)不同場(chǎng)地類型的文化特征，與建筑相結(jié)合，成為具有獨(dú)一無二人文氣質(zhì)的經(jīng)典建筑。“人文住宅〞的核心仍然是需求，是細(xì)節(jié)，是創(chuàng)意，是生活流程的復(fù)原……這里所提及的“人文住宅〞并非人們常規(guī)需求，而是“可能被人們無視的，內(nèi)心深處的真實(shí)欲求〞。Inspiration靈感+

Nature

融入大自然賴特說“建筑要和環(huán)境與自然和諧統(tǒng)一——我們從不建造一座位于山上的建筑，而要建造屬于那座山的建筑。〞+Mountain/Rivers

融入山與河在這里，森林、小溪、巖石和所有的結(jié)構(gòu)要素都如此安靜地結(jié)合在一起，盡管溪流的音樂還在響著，但你聽不到任何的噪音。你傾聽著流水別墅的聲音，你就是在傾聽著這個(gè)鄉(xiāng)村的寧靜與祥和。〞----------賴特對(duì)學(xué)生們的講話+LifeDiversity

融入生命的變化賴特描述這個(gè)別墅是“在山溪旁的一個(gè)峭壁的延伸，生存靠著幾層平臺(tái)而凌空懸在溪水之上——一位珍愛著這個(gè)地方的人就在這平臺(tái)上，他沉浸在這瀑布的響聲中，享受著生活的樂趣〞。產(chǎn)品形象：對(duì)應(yīng)客戶/區(qū)域/市場(chǎng)三重導(dǎo)向產(chǎn)品形象確實(shí)立“世界上所有的東西都已經(jīng)被思考過，我們的任務(wù)是重新思考〞。在中國(guó)別墅在經(jīng)過復(fù)制歐美大宅、追求中式復(fù)古回歸兩個(gè)浪潮之后，我們需要嘗試?yán)贸斤L(fēng)格流派的現(xiàn)代建筑語言，以對(duì)環(huán)境的尊重實(shí)現(xiàn)對(duì)人文建筑精神的解讀，超越目前浮燥的房地產(chǎn)市場(chǎng)。產(chǎn)品形象：現(xiàn)代有機(jī)建筑，人文精神產(chǎn)品訴求：“實(shí)現(xiàn)人文精神、形減質(zhì)精”的現(xiàn)代主義有機(jī)別墅

從水平伸展的地坪，要橋、便道、車道、陽臺(tái)及棚架，沿著各自的伸展軸向，越過谷而向周圍凸伸，這些水平的推力，以一種詭異的空間秩序緊緊地集結(jié)在一起，巨大的露臺(tái)扭轉(zhuǎn)盤旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的巖石突然下落一般，無從預(yù)料整個(gè)建筑看起來象是從地里生長(zhǎng)出來的，但是它更象是盤旋在大地之上。這是一幢包含最高層次的建筑，也就是說，建筑已超越了它本身，而深深地印在人們意識(shí)之中以其具象創(chuàng)造出了一個(gè)不可磨滅的新體驗(yàn)。風(fēng)格關(guān)鍵詞：自然元素+有機(jī)生長(zhǎng)建筑產(chǎn)品形象詮釋：現(xiàn)代有機(jī)建筑，人文精神經(jīng)典再現(xiàn)外立面錯(cuò)落有致，同時(shí)增大了室內(nèi)觀景面。高檔豪宅并不一定是用名貴的材料堆砌而成，能夠表達(dá)建筑的特質(zhì)、個(gè)性、視覺美感、與環(huán)境的融洽性、天然性、環(huán)保性的材質(zhì)，更能夠激發(fā)客戶的認(rèn)同感。在色彩上，采用素雅的顏色，穿插少許亮色。傳達(dá)了自然精神，而同時(shí)又是很純粹的現(xiàn)代主義的色彩語匯，因此建筑本體與自然環(huán)境形態(tài)在此得到很好的結(jié)合。產(chǎn)品形象詮釋：現(xiàn)代有機(jī)建筑，人文精神臨水型大地型山谷型建筑小品INSPIRATION設(shè)計(jì)靈感人文院落聚集的山水+聚集的建筑+聚集的人=居住場(chǎng)所不群于此地。老派的南京，沉浸在那些有人生息的老房子里，讓我們今天還能感受到那舊夢(mèng)在繁華之下的安然存在。六朝古都，掩藏著一絲屬于曾經(jīng)在這里的人文氣質(zhì)。那些往日時(shí)光已經(jīng)慢慢沉默，這里的表情，不僅典藏著來自過去的莊重與玲瓏，還有新鮮、生猛的笑容。時(shí)代需要與時(shí)代和諧的營(yíng)造法式，今天的創(chuàng)造，也就是為來日造夢(mèng)。以“人文建筑〞文化為載體，讓空間、藝術(shù)、文化在這個(gè)優(yōu)雅、靜謐、高尚的空間中帶出彼此碰撞的驚喜主題院落+公共設(shè)施的圍合空間/有中心，有主題將軍山康厚水庫水岸旁

一線湖墅觀水景

二線湖墅山水間半山溪谷別墅半山中山谷別墅草原上大地官邸主題院落+公共設(shè)施或資源的圍合空間/有中心，有主題一座傳世杰作四個(gè)主題院落建筑規(guī)劃提示樓王設(shè)計(jì)原那么：——景觀價(jià)值最大化；——標(biāo)志性建筑形象創(chuàng)立；組團(tuán)最正確用地帶來的意義：——其絕版用地模式?jīng)Q定了其成為本工程的價(jià)值標(biāo)桿；——其用地區(qū)位決定其成為工程的標(biāo)志性建筑物；——樓王作為明星成為工程的核心體驗(yàn)和價(jià)值標(biāo)桿

樓王借鑒案例一設(shè)計(jì)根本理念建筑大師賴特的經(jīng)典之做制高點(diǎn)處，君臨天下，流水別墅標(biāo)桿產(chǎn)品關(guān)鍵局部利用水體的自然落差前庭、后院、私家泳池、超大庭院花園；陽光觀景露臺(tái)，盡賞360°景觀山水樓王傳世之作：流水別墅之雙軸線空間流水別墅房間功能會(huì)客廳廚房餐廳玄關(guān)家庭廳空間功能的專用性及舒適性廳

擁有四個(gè)廳的空間。同樣從空間功能獨(dú)享性出發(fā)，為滿足家庭生活和會(huì)客等需求，流水別墅設(shè)有會(huì)客廳、偏廳、餐廳和家庭廳。會(huì)客廳家庭廳流水別墅超大雙軸空間客廳偏廳——會(huì)客的必備空間餐廳流水別墅的餐廳可同時(shí)滿足八人以上同時(shí)就餐，與廚房有機(jī)融合，超大空間既可滿足派對(duì)聚會(huì)的就餐需要。臥室

流水別墅擁有兩套主人房和兩間客房。從空間獨(dú)享性出發(fā)，為滿足男主人、女主人各自的生活習(xí)慣和工作需要，需設(shè)有兩套主臥室，均為套間，套間即包括睡房+衛(wèi)生間+露臺(tái)，客房沒有自帶衛(wèi)生間。主臥1主臥客臥主人臥室流水別墅中的兩套主人房，在滿足休息、儲(chǔ)物和化裝等功能外，還分別各自配有獨(dú)立的衛(wèi)生間?？团P的設(shè)計(jì)與主人房采用一致的風(fēng)格，同樣都充分滿足休息、儲(chǔ)物等功能需要，但是沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間。客臥儲(chǔ)藏室可采光的地下儲(chǔ)藏室——主人品味的表達(dá)水岸旁

一線湖墅將軍山康厚水庫一線湖墅臨水型關(guān)鍵點(diǎn)：建筑平臺(tái)與水面的高差，亦可形成湖面泊位，形成上下兩層空間臨湖別墅設(shè)計(jì)力求最大化湖景資源，通透、大氣，同時(shí)有灰空間的設(shè)計(jì)使建筑與湖有機(jī)融為一體，命名為“湖墅〞偶來松樹下，高枕石頭眠，島中無歷日，寒盡不知年光、影和水聲透過粼粼波光給心留下放松的空間；水岸旁

二線廊墅將軍山康厚水庫二線廊墅觀水型關(guān)鍵點(diǎn)：主要生活空間采用U字形的空間布局結(jié)構(gòu)，主臥、客臥之間通過涼廊相互連接，保證了主人活動(dòng)空間的私密性設(shè)計(jì)采用后退式的建筑布局，將主要度假活動(dòng)空間放在建筑的前方，給予其最好的景觀面，對(duì)景觀要求不高的操作區(qū)放在最前面設(shè)計(jì)師充分考慮了度假者的行為習(xí)慣，強(qiáng)化了活動(dòng)空間的景觀打造：通過水池、花園、圍墻增加景觀進(jìn)深，彌補(bǔ)湖面較窄的缺陷；長(zhǎng)條型泳池增強(qiáng)了景觀的參與性；居住區(qū)以人造水景為主，參與性強(qiáng)。花園活動(dòng)空間居住區(qū)操作區(qū)整體布局通過入戶走廊、涼廊、露臺(tái)、泳池形成一條縱向的景觀通軸，實(shí)現(xiàn)一步一景，躲避了別墅沒有一線湖景資源的缺陷入口處的走廊增加儀式感和私密性透過走廊右邊立柱的間隙，可以看到漂浮在池水上的主臥長(zhǎng)達(dá)15米的公共泳池在景觀上與湖面相結(jié)合，有效延長(zhǎng)了人的視線，給人以闊然開朗之感視線豁然開朗，可以盡賞庭院和泳池的美景在露臺(tái)上喝茶聊天，享受270度的開闊景觀整體景觀打造將軍山康厚水庫半山溪谷墅山水型關(guān)鍵點(diǎn)：山水間半山溪谷別墅利用山體高差形成的半地下開敞空間，形成豐富的趣味空間，表達(dá)山地建筑特色。贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)關(guān)鍵點(diǎn)：半山中山谷別墅半山中山谷別