2024中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

20242024中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 目錄 目錄 目錄住銷售市場(chǎng)能否止跌企穩(wěn)？ 46人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)有怎樣的影響？ 56寫樓市場(chǎng)何時(shí)轉(zhuǎn)好？ 711各行業(yè)未來的乙級(jí)樓宇完全沒機(jī)會(huì)了？ 911中消費(fèi)者們還在消費(fèi)些什么？ 1315購物中心之外的消費(fèi)選擇？? 1415204年會(huì)見證物流市場(chǎng)回暖么？ 1618循環(huán)經(jīng)濟(jì)下逆向物流是否還有提升空間？ 1718未債務(wù)危機(jī)是否會(huì)有所緩解？ 1921-Is多大？ 20213 居住 居住 住 住宅銷售市場(chǎng)能否止跌企穩(wěn)?75%發(fā)投資額比重發(fā)投資額比重

住宅銷售市場(chǎng)正呈現(xiàn)顯著的供給側(cè)改革占新增供應(yīng)比重都在40的居住環(huán)境。比重均在75自202110

跌26關(guān)注。一線及強(qiáng)二線城市成交面積仍有所增顯。現(xiàn)房銷售面積同比增長18%。市場(chǎng)的整體銷售表現(xiàn)有望在2024年溫和圖宅銷面比,2023十月 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%來源CEI如何看待租賃公寓的投資價(jià)值?20203.76億2010年增長約70住宅租賃市場(chǎng)有望迎來長期穩(wěn)健的強(qiáng)勁需展?jié)摿?。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的重要組成部分，保障

升價(jià)值需更加關(guān)注的。

4%4金回性租賃住房在中國住宅市場(chǎng)正發(fā)揮其獨(dú)特作2021至

圖近的涉租供的租住套數(shù) 2025全國將籌建約900萬套保障性租賃 的租賃公寓數(shù)量預(yù)計(jì)約100供應(yīng)形態(tài)。供的房間數(shù)量小至不到50期望租賃公寓的租金回報(bào)率多在4.0%以上，的續(xù)約率。

200,000160,000120,00080,00040,0000

17 18 19 20 21 22 23來源CEI 居住 居住 PAGEPAGE6人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)有怎樣的影響？203350歲及以上人口的比例將達(dá)到個(gè)國家的比例將達(dá)到至少40%。50上人口將增加50歲以上人口比例將達(dá)到43%。人口結(jié)構(gòu)的深遠(yuǎn)變化，意味著未來需求將與房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額自20222023年的月144投資表現(xiàn)顯著好于900.4%和11.6%。環(huán)境和與住戶適配的完善配套。

圖3：住宅開發(fā)投資額同比增速（年初至當(dāng)月累計(jì)）90 14450%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%14 15 16 17 18 19 20 21 22 23來源CEI，第一太平戴維斯研究 工作 工作 PAGEPAGE10作 作 盡管疫情防控限制已經(jīng)結(jié)束，但國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和寫字

圖字樓市期性經(jīng)期密切相關(guān) ( ) ( ) ( )( )( )( )樓市場(chǎng)并未如期呈現(xiàn)V202352%的受訪企業(yè)對(duì)未來五年的商1999年報(bào)告首次發(fā)布以來的歷史最低點(diǎn)。2023開年租賃市場(chǎng)的良好復(fù)蘇勢(shì)頭實(shí)則為2022年底2024年經(jīng)租金方能保持上揚(yáng)。

54321016%14%12%10%8%6%

000102030405060708091011121314151617181920212223

25%20%15%10%5%0%GDP4%GDP2%0%000102030405060708091011121314151617181920212223來源IM回顧過往挑戰(zhàn)是預(yù)測(cè)未來的先決條件。2008年全球金融危機(jī)爆歷史經(jīng)濟(jì)周期通常約為4-6年，取決于具體背景。當(dāng)前周期始于2022/23年，以疫情防控及封鎖帶來的挑戰(zhàn)為標(biāo)志，對(duì)消費(fèi)信心、

商務(wù)和經(jīng)濟(jì)前景產(chǎn)生影響。2023年，政府為擴(kuò)大內(nèi)需已出臺(tái)一系列刺激措施，但總體影響相對(duì)溫和，需在2024年進(jìn)一步給到支持。市場(chǎng)復(fù)蘇的軌跡仍充滿不確定性和復(fù)雜性。經(jīng)濟(jì)和商業(yè)信心復(fù)蘇的持續(xù)時(shí)間將在很大程度上影響供需失衡的出現(xiàn)。恢復(fù)期延長將加劇這些不平衡，導(dǎo)致空置率降至健康水平的時(shí)間拉長。圖基市期論的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 注排除重大突發(fā)事件和政局動(dòng)蕩等外在影響因素

來源第一太平戴維斯研究部大量新供應(yīng)入市，是否意味著乙級(jí)樓宇完全沒機(jī)會(huì)了？

圖國樓竣面積 標(biāo)也是判定樓宇等級(jí)的重要標(biāo)準(zhǔn)普遍而乙級(jí)目租 45金通常低于同板塊甲級(jí)寫字樓平均水平的30-40%。40全國乙級(jí)辦公規(guī)模有多大？我們可以做個(gè)估算。先以上海為根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年截至2021年上海所有辦公建筑 35的存量1.04億同期第一平戴維斯監(jiān)測(cè)的上海 30甲級(jí)辦公存量達(dá)2,600萬平方米（含自用和園區(qū)），這意味著甲級(jí)辦公存量占1/4對(duì)比香同年辦公存量為 251,290萬香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)其甲級(jí)辦 20公占到了全港總存量的65%?？紤]到一線以外城市的甲級(jí)辦業(yè)主統(tǒng)一運(yùn)營比更假定全國一比例為 1515%-20%，基于1995年以來全國辦公樓已知累計(jì)竣工面積5.81億（2022年國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)么全 10國至少有億米非甲寫字樓——個(gè)龐大量級(jí)的 50市場(chǎng)不應(yīng)被忽視。0租賃穩(wěn)定性較高。表

900800700600500400300200100959695969798990001020304050607080910111213141516171819202122來源國家統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部粘 粘 長租約租戶、業(yè)主方的關(guān)聯(lián)單位或合作企業(yè)租戶特征租金承受力有限但偏愛核心地段原因歸納租金節(jié)省租 以醫(yī)美為代表的消費(fèi)者服務(wù)企業(yè)戶 對(duì)私業(yè)務(wù)銷售辦公點(diǎn)業(yè)主服務(wù)、定向優(yōu)惠，作為業(yè)主下游關(guān)聯(lián)公司甲級(jí)樓宇較為排斥的租戶類型大堂無門禁，銷售人員出入便捷/企業(yè)注冊(cè)地/業(yè)務(wù)/行業(yè)增長型企出 企業(yè)著力降本增效/務(wù)擴(kuò)張衍生辦公升級(jí)和擴(kuò)租需求，后者層有其它戶 獲得自持樓宇、自建樓宇交付了的企重視ESG和員工健康的企業(yè)在控住租戶市場(chǎng)契機(jī)置換到性價(jià)比更高的樓宇遷入/整合至自持總部物業(yè)欲遷至高品質(zhì)樓宇以同企業(yè)ESG目標(biāo)相一致來源第一太平戴維斯研究部/大業(yè)主的老舊不失為提升樓宇競爭評(píng)估在這些升級(jí)過程中的運(yùn)營成本降低、能源效率提升和可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)方面的策略。綠色建筑改進(jìn)和能源/表2：樓齡10年以上且入駐率較高的寫字樓案例

第三方運(yùn)營合作：考慮通過租賃和轉(zhuǎn)租模式、利潤分享制或管理協(xié)議引入聯(lián)合辦公/商務(wù)中心運(yùn)營方。短駁班車服務(wù)：對(duì)于交通便捷度欠佳的情況，業(yè)主可提供往返于項(xiàng)目至附近重要交通樞紐的短駁班車，方便員工通勤。商改租例。項(xiàng)目名稱商務(wù)區(qū)/等級(jí)，城市樓齡（年）2023年出租率瑞金大廈廣州國際電子大廈淮海中路/核心，上海越秀/核心，廣州372795%90%25-30%15-20%威斯頓聯(lián)邦大廈人民南路/次級(jí)，成都2090%15-25%萬通中心D座CBD/核心，北京1490%20-25%來源第一太平戴維斯研究部INKC各行業(yè)未來的辦公需求幾何？勢(shì)的變化都有可能重塑寫字樓市場(chǎng)。2024轉(zhuǎn)型也將持續(xù)提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量與可持續(xù)性。（70-80%）。新經(jīng)濟(jì)行業(yè)需求盡管整體占比有限但正經(jīng)歷快速

2024表3：2024年主要城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測(cè)城市）空置率預(yù)測(cè)租金變動(dòng)預(yù)測(cè)北京582,900↓22.4%↑-3%-(-)0.5%上海1,906,900↑23.5%↑-5%-(-)3%深圳890,100→29.8%↑-3%-(-)0.5%廣州1,077,600↑24.5%↑-5%-(-)3%成都318,800↑34.0%↑-0.5%-0.5%重慶282,600↑32.0%↑-3%-(-)0.5%西安335,000↑30.0%↑-3%-(-)0.5%天津80,000↑36.0%↑-3%-(-)0.5%武漢309,500↑40.1%↑-5%-(-)3%杭州0↓24.1%↓-3%-(-)0.5%注箭頭方向系同比變化 來源第一平戴維斯研究部INKC表4：主要租戶行業(yè)辦公需求展望期期對(duì)承積的依據(jù)/展望金融綠穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)管專業(yè)服務(wù)律所零售與貿(mào)易視情況售速加轉(zhuǎn)型；與其它行業(yè)跨界融合。房地產(chǎn)建造及工程；租賃市場(chǎng)熱度提升。信息技術(shù)術(shù)加全問題。制造高端制造務(wù)健康醫(yī)療技在意科學(xué)要傳媒娛樂互聯(lián)網(wǎng)媒體能源基建形大源投不適用數(shù)據(jù)潛在風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者服務(wù)視情況食品餐飲預(yù)的聯(lián)合大企業(yè)交通視情況不適用遞快運(yùn)以，國展大對(duì)交通基建的入和升級(jí)，國內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)更四通八達(dá)。3.測(cè)基于EIU對(duì)2041.顏色越代景越樂觀或硬件求/承租能/需求面積越2 字樓租3.測(cè)基于EIU對(duì)204 消費(fèi) 消費(fèi) PAGEPAGE13費(fèi) 中國消費(fèi)者們還在消費(fèi)些什么？客運(yùn)輸量僅恢復(fù)到201920252024年分階段開迪斐世亦計(jì)劃在2026年前建成其與申亞集團(tuán)合作的DFS18.2

及四川樂高主題樂園預(yù)計(jì)將于2024年開業(yè)，北京樂高樂園也即將開工建設(shè)，以強(qiáng)IP優(yōu)勢(shì)的主題樂園度假區(qū)吸引游客前往。2019年的13.6%增長至2023年的16.0己生活提供多樣化的空間選擇。圖鐵及航空運(yùn)以同比較 圖樣本購內(nèi)休娛樂業(yè)態(tài)面比 40% 18%20%0%-20%-40%-60%-80%

17%16%15%14%13%12%11%-100%

20 21 22 23來源CEIC

10%2019 2020 2021 2022 2023來源第一太平戴維斯研究部INKC消費(fèi)消費(fèi)PAGEPAGE14零售市場(chǎng)在面臨消費(fèi)降級(jí)嗎？92%的消費(fèi)者表示

價(jià)的精致餐飲下降4.9細(xì)分度及創(chuàng)新度較高的餐飲品牌拓展速度仍將維持高位。吃新租面積占比分別增長0.5%和5.4

鋪面積但更為激進(jìn)的擴(kuò)張策略觸及更多區(qū)消費(fèi)數(shù)量及包裝尺寸來以更低的成本獲取需要的商品。如奢侈品類頭部品牌Chanel和LouisVuitton年內(nèi)數(shù)次提價(jià)以保持品牌稀缺性，會(huì)員店等注重品質(zhì)的超市采取折扣化的新費(fèi)。年平價(jià)餐飲較高端

圖購飲細(xì)業(yè)態(tài)新租面變化 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%來源第一太平戴維斯研究部INKC 消費(fèi) 消費(fèi) PAGEPAGE15購物中心之外的消費(fèi)選擇？中國的商業(yè)形態(tài)經(jīng)歷了街鋪集市——百2024年將仍有建筑面積超過70萬平方米新增供應(yīng)入度的特色商業(yè)正在為市場(chǎng)帶來別樣風(fēng)氣。越來越多的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)在城市各個(gè)角落，它們未必都處于城市中心核心板塊，但滿

Showroom

文化的北京TheBox朝外和成都COSMO以及注入良渚文化基因的杭州玉鳥集則是打造主題商業(yè)的優(yōu)秀案例。非標(biāo)商業(yè)通常采取開放式的形態(tài)布局，以

圖分城購供應(yīng) 9標(biāo)新立異的建筑空間設(shè)計(jì)營造出獨(dú)且強(qiáng) 費(fèi)者的情感共鳴或社群認(rèn)同。國際品牌對(duì)非標(biāo)商業(yè)及特色街鋪的興趣也

87654321012 13 14 15 16

18 19 20 21 2223E24E25E

注一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括成都、重慶、天津、武漢、杭州和西安來源第一太平戴維斯研究部INKC 生產(chǎn) 生產(chǎn) PAGEPAGE172024年會(huì)見證物流市場(chǎng)回暖么？

2020年來全國非保稅2023年初以來部分城市新的市場(chǎng)仍面臨去化壓力。2024

加影響下本地物流需求穩(wěn)定增長。2023年前9個(gè)月錄得社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長9.22.4

建設(shè)帶動(dòng)制造業(yè)投資增至22.9場(chǎng)或?qū)⒓铀倩嘏?。圖社會(huì)品零額比,2023度 圖非保高標(biāo)倉供應(yīng) 202020212022202365432120202021202220236543210圖物流土地宗數(shù) 2020202120222023250200150100500-5% 0% 5% 10% 15% 20%來源國家統(tǒng)計(jì)局、第一太平戴維斯研究部

來源CERIS、第一太平戴維斯研究部綠色倉儲(chǔ)需求或?qū)⒊掷m(xù)上漲？隨著公眾對(duì)氣候變化的意識(shí)增強(qiáng)以及環(huán)境LEED需求。隨著對(duì)三類碳排放的采用越來越廣泛，物流行業(yè)對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)中的排放界定也更加

的倉庫通常擁有較高的入駐率及較長的合為投資者提供較可靠的退出保障。2023LEED認(rèn)證的近800個(gè)倉儲(chǔ)2023年新

LEED金級(jí)認(rèn)以及100超過30%。成為除美國外全球擁有認(rèn)證數(shù)量最多的國LEED業(yè)不斷變化的轉(zhuǎn)型及升級(jí)需求。清晰。雖然多數(shù)企業(yè)對(duì)范圍1和2的排放（直接排放以及來自電力和供暖等來源的排放（范圍3PL公也需要考慮其間接使用倉庫產(chǎn)生的溫室氣3PL展納入考量的綠色物流設(shè)施也將夠更好地滿足未來租戶的需求。

圖庫 來源USGBC、第一太平戴維斯研究部循環(huán)經(jīng)濟(jì)下逆向物流是否還有提升空間？年全球風(fēng)投公司為逆向物流初創(chuàng)企業(yè)注入了近220212.5境中格外亮眼。逆向物流具有無序性和繁雜性，處理時(shí)間往往是正向配送的3-5倍。操作的難度也使逆向物流長期處于發(fā)展瓶頸，阻礙了供應(yīng)鏈發(fā)

品牌產(chǎn)品的屬性進(jìn)行貨物的清晰調(diào)配，展現(xiàn)了其對(duì)可持續(xù)發(fā)展和提高供應(yīng)鏈效

逆向物流處置中心和四十多個(gè)逆向前置殘品處置及二手商品變現(xiàn)的一系列增值展的循環(huán)性和可持續(xù)性。據(jù)ResearchandMarkets向物流市場(chǎng)規(guī)模在2022年底已超過6000億2023年底達(dá)到約6400億美（約保守估算，年中國的逆向物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)可超過1100GrandViewResearch全球逆向物流統(tǒng)計(jì)這一數(shù)字在中國可能會(huì)更高。分品類更是高達(dá)%，退貨成本的管理加便利的退貨退款流程以及更高的運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)比3PL公司的分揀服務(wù)和倉儲(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生了新的需求。物流中的退貨過程普遍具有挑戰(zhàn)性且較為混SKU通常種類繁中國一些領(lǐng)先的物流公司已經(jīng)開發(fā)了逆向物流倉庫網(wǎng)絡(luò)，以增強(qiáng)現(xiàn)有的供應(yīng)鏈能力并滿

圖全球物流市終端類年 -2022-來源GrandViewResearch、第一太平戴維斯研究部 金融 金融 PAGEPAGE21 融 未來債務(wù)危機(jī)是否會(huì)有所緩解？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年第一季度經(jīng)歷了期被打破所帶來的消極情緒。

匯率走強(qiáng)。多重原因?qū)е碌木惩饨杩畛杀九噬沟靡恍┚硟?nèi)房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增大，境外債務(wù)重組成為諸多已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企的求生之道。11

融創(chuàng)成功的債務(wù)重組策略也為其他出險(xiǎn)房2023年6家重點(diǎn)上市銀行的涉房不良貸款余額共計(jì)2970.262022年末增加7.6安全性和合規(guī)性問題被叫停其500億元融房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。2021

圖貸款比率 2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%10 12 14 16 18 20 22來源中國銀保監(jiān)會(huì)、第一太平戴維斯研究部未市場(chǎng)規(guī)模？ 圖際地產(chǎn)投資信托金市場(chǎng)規(guī),20221231日 我國首批房地產(chǎn)投資信托基于 2021年62023年1129C-REITs上市交易，首發(fā)及擴(kuò)募規(guī)模合計(jì)已破千億。C-REITsC-REITs發(fā)行需求錯(cuò)配，偏離REITs讓開發(fā)商

1,400 1,0008006004002000

350300250200150100500來源Wind、Nareit、ASX、第一太平戴維斯研究部回收資本，降低杠桿率的初衷。然而，政府似乎也意識(shí)到這個(gè)問題。2023年

圖地產(chǎn)投資信托金規(guī)模 三季度開始，相關(guān)部門多次提及將提升民營企業(yè)參與REITs的積極性并鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs。隨著未來更多的民企通過REITs有效盤活存量資產(chǎn)，中國REITs市場(chǎng)將在未來數(shù)年內(nèi)迎來快速發(fā)展期。的REITs200支REITs的總市值達(dá)1.33%和GDP的742支S-REITs的12%和GDP的16可達(dá)股市市值的市場(chǎng)規(guī)模則有望達(dá)