明星項目競品調(diào)研報告天悅城

各區(qū)明星項目調(diào)研報告明星項目衡量標尺項目基本情況1項目基本情況2項目銷售情況3項目客戶分析4明星項目借鑒價值點51。

明星項目衡量標尺——潤德天悅城潤德天悅城被選為明星項目的原因一、銷量好1、2016年在整個橋西區(qū)和石家莊量排名前三。2、月度去化率高峰期達到400套以上，也是分銷渠道最火的項目。二、戶型好1、每個戶型贈送面積比較大且全、配置合理。2、臥室尺寸和客廳寬度配比寬敞、舒適，且多數(shù)臥室為南向采光好。3、功能性空間配比較多且分布合理。三、口碑好1、已有交房的一期房源，客戶可看到真實的房屋質(zhì)量和后期物業(yè)品質(zhì)。2、作為重點中學(xué)二中的分校，學(xué)區(qū)房影響力和品牌效應(yīng)好。1.1潤德天悅城——基本信息—地塊信息潤德天悅城地塊描述勝利南大街與倉豐路交口南行500米路西（潤德五金對面），屬于橋西區(qū)留村舊村改造項目，項目規(guī)劃占地約790畝，總建筑面積約200萬平米，包含50萬平米回遷房，100萬平米商品住宅和50萬平米商業(yè)綜合體區(qū)域交通情況緊鄰勝利南大街，距離南二環(huán)西路環(huán)島1.9km，目前周邊公交較少，距離在建地鐵2號線塔談南站500米，南位站700米，地鐵4號線換乘站，屬于地鐵房；南側(cè)規(guī)劃建設(shè)公交樞紐站區(qū)域景觀資源周邊3公里范圍內(nèi)有勝利和高遷兩大水系公園、高清養(yǎng)生公園區(qū)域教育配套項目東側(cè)和西側(cè)兩公里范圍內(nèi)是4所高校，項目南側(cè)配套200畝二中分校及天悅城國際綜合學(xué)校區(qū)域醫(yī)療配套距離平安醫(yī)院特色?？漆t(yī)院500米，石家莊腫瘤醫(yī)院800米，醫(yī)療配套屬于中等區(qū)域商業(yè)配套距離塔談國際商貿(mào)城1.6公里，這邊有較全的商業(yè)配套2.1潤德天悅城——基本信息—產(chǎn)品信息潤德天悅城項目整體規(guī)劃住宅分為4個地塊，規(guī)劃建設(shè)55棟樓。規(guī)劃一期分為A區(qū)B區(qū)C區(qū)，A地塊為回遷區(qū)，共21棟高層住宅；B、C地塊為商品房區(qū)，共34棟高層住宅；10棟商業(yè)樓項目配套50萬方商業(yè)中心、容積率3.4車位比為地下停車位場，1：1車位配比總套數(shù)總計約12000戶建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格采用artdeco建筑風(fēng)格；五重綠化，社區(qū)還規(guī)劃有一座20000平米城市公園，逾1000米林蔭大道智能化較少的智能化系統(tǒng)2.3潤德天悅城——基本信息—戶型產(chǎn)品戶型面積居室（㎡）客戶敏感點優(yōu)劣勢分析兩室兩廳一廚一衛(wèi)（90平、96平兩種）居室個數(shù)、南北通透性、贈送空間優(yōu)勢陽臺較大、臥室采光好、客廳寬敞劣勢衛(wèi)生間功能性差三室兩廳一廚一衛(wèi)（115平）居室個數(shù)，功能性空間的個數(shù)，通透性，贈送面積優(yōu)勢贈送面積大，有功能性書房劣勢客廳臥室的面寬稍窄三室兩廳一廚兩衛(wèi)（138平、144平）通透性、居室個數(shù)、功能性空間的有無優(yōu)勢贈送面積多，有書房、衣帽間、陽臺寬闊劣勢臥室面積偏小四室兩廳一廚兩衛(wèi)（174平、198平）整體布局、通透性、寬敞度、功能空間是否齊全優(yōu)勢動靜分區(qū)、客廳寬闊、功能性全劣勢私密性有待提高2.4潤德天悅城——戶型產(chǎn)品90平戶型：優(yōu)勢：所有臥室及客廳都有陽臺，且贈送面積約10平米，臥室采光面很大，通透性很好。不足：衛(wèi)生間空間小且功能未化分開，廚房門應(yīng)對著餐廳客戶敏感點：居室個數(shù)、贈送空間、采光通透性

96平戶型：優(yōu)勢：兩個臥室都沖南向，采光好；明廚明衛(wèi)，每個空間都有陽臺作為活動區(qū)域。不足：大門對著主臥的門，私密性差，面盆與衛(wèi)生間功能未分開客戶敏感點：居室個數(shù)，整體空間的寬敞度兩居戶型分析2.5潤德天悅城——戶型產(chǎn)品115平戶型：優(yōu)勢：贈送空間大約12平，餐廳旁設(shè)置一個多功能空間書房且?guī)Т竺娣e陽臺，整體空間寬敞很多不足：客廳臥室的面寬稍窄客戶敏感點：居室個數(shù)，功能性空間的個數(shù)，通透性，贈送面積緊湊三居戶型分析2.6潤德天悅城——戶型產(chǎn)品三居——

138平、144平138平戶型：優(yōu)勢：公共衛(wèi)生就三分離，有單獨功能性書房，兩臥室朝南，贈送面積多。不足：兩個次臥面積偏小客戶敏感點：臥室個數(shù)，功能性空間個數(shù)，客廳寬敞144平戶型：優(yōu)勢：兩廳寬敞且配有功能性空間，南向陽臺大且相互連通不足：公共衛(wèi)生間太小，臥室寬度偏小客戶敏感點：是否南北通透、居室個數(shù)是否足夠，整體布局是否合理2.7潤德天悅城——戶型產(chǎn)品四居——

174平、198平174平戶型：優(yōu)勢：4.5寬闊客廳，動靜分區(qū)、14平贈送面積，私家電梯，配有功能性書房空間不足：整體布局偏緊湊型，缺乏衣帽間、梳妝臺功能性空間客戶敏感點：戶型位置及采光通透性，寬敞及功能齊全性198平戶型：優(yōu)勢：6米軒闊客廳，動靜分離布局合理，三段式衛(wèi)生間功能強，南向貫通雙陽臺。不足：無私家電梯，四個臥室門對門，私密性差客戶敏感點：居室寬闊尊貴型，獨立衛(wèi)浴、衣帽間、梳妝臺功能空間的齊全性3.1潤德天悅城——前期銷售情況戶型面積月均去化套數(shù)價格變化情況歷史開盤情況兩居（88平、94平）2016.3—2016.122014.5—2015.122016.3—2016.122014.5-2015.12首開：14年5月開盤，整體去化速度較慢，14、15年兩年去化了C1區(qū)13棟樓150809000-160006000-8000緊湊三居（115平）2016.3—2016.122014.5—2015.122016.3—2016.122014.5-2015.122016年為熱銷期:同時4-5個分銷渠道代客，月均去化約300套，而且單價在頻繁的上漲，去化率在整個石家莊排名很高40309000-160006000-8000三居（144平、138平）2017.1—2017.32016.3—2016.122014.5—2015.122017.1—2017.32016.3—2016.122014.5—2015.122017年:春節(jié)后B區(qū)樓王7、8號樓，單價在20000-2200060803020000-2200010000-170007000四居（174平、198平）2017.1—2017.42016.3—2016.122017.1—2017.42016.3—2016.1230202300013000-210003.2項目后期推售情況目前在售：在售樓王7、8號地塊目前單價：三居單價約為2.0-2.2萬，四居單價約為2.3萬。后期推售：C2地塊的三期（紅色框圖內(nèi)），目前具體樓棟和戶型未知，因為五證不全，且萬科接手來做后期價格：后期價格預(yù)計整體都在2.2萬以上4.2