房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算辦法

1.目的：加強(qiáng)本錢(qián)管理，標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)，便于本錢(qián)資料的比擬和分析。2.范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本標(biāo)準(zhǔn)的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)本錢(qián)管理的要求，正確組織本錢(qián)核算工作，建立本錢(qián)核算責(zé)任制，完善本錢(qián)核算根底工作，改良本錢(qián)核算方法，合理確定本錢(qián)計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供本錢(qián)核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)本錢(qián)管理中存在的問(wèn)題，不斷尋求降低本錢(qián)的途徑，同時(shí)對(duì)在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反應(yīng)。4.方法和過(guò)程控制4.1本錢(qián)核算的根本程序本錢(qián)核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定原那么和工程特點(diǎn)，確定本錢(qián)核算對(duì)象。4.1.2設(shè)置有關(guān)本錢(qián)核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用。4.1.3按受益原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X(qián)費(fèi)用在各本錢(qián)核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開(kāi)發(fā)本錢(qián)費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各本錢(qián)核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。4.1.5編制工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算表，計(jì)算各本錢(qián)核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總本錢(qián)。4.1.6正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢(qián)，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售本錢(qián)。4.1.8編制本錢(qián)報(bào)表，根據(jù)本錢(qián)核算和管理要求，總括反映各本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)情況。4.2本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定4.2.1本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定原那么4.2.1.1滿足本錢(qián)計(jì)算的需要；4.2.1.2便于本錢(qián)費(fèi)用的歸集；4.2.1.3利于本錢(qián)的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)本錢(qián)監(jiān)控的要求。4.2.2本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定方法各公司可根據(jù)本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定原那么，并結(jié)合工程實(shí)際情況，確定具體本錢(qián)核算對(duì)象。4.2.2.1成片分期〔區(qū)〕開(kāi)發(fā)的工程，可以以各期(區(qū))為本錢(qián)核算對(duì)象。4.2.2.2同一工程有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢(qián)核算對(duì)象的根底上，還應(yīng)按功能劃分本錢(qián)核算對(duì)象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分本錢(qián)核算對(duì)象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)，均應(yīng)單獨(dú)作為本錢(qián)核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)工程效勞的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)工程本錢(qián)且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為本錢(qián)核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)。4.3本錢(qián)費(fèi)用工程及核算內(nèi)容4.3.1本錢(qián)費(fèi)用工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造本錢(qián)法設(shè)置本錢(qián)工程。本錢(qián)工程一般包括以下八項(xiàng)：4.3.1.1土地獲得價(jià)款4.3.1.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4主體安裝工程費(fèi)4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.7配套設(shè)施費(fèi)4.3.1.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各本錢(qián)工程的核算內(nèi)容4.3.2.1土地獲得價(jià)款指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢(qián)和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.3.2.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、工程開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1)勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。工程整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：工程報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及撤除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：根底開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房撤除等費(fèi)用。D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4.3.2.3主體建筑工程費(fèi)指工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：A、根底造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁〔坡〕工程費(fèi)，根底處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架〔含獨(dú)立柱基和條基等淺根底〕、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體〔高層建筑的裙樓有架空層，原那么上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓〕。C、門(mén)窗工程：主要包括單元門(mén)、入戶門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。4.3.2.4主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)〔自來(lái)水／排水／直飲水／熱水〕；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)〔地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片〕；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及上下壓設(shè)備費(fèi)(1)上下壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路局部費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用4.3.2.6園林環(huán)境工程費(fèi)指工程所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂(lè)；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。4.3.2.7配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)：A、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚等；B、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；C、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X(qián)工程。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，那么應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性工程獨(dú)立核算。該本錢(qián)工程下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造本錢(qián)及配套資產(chǎn)購(gòu)置；D、學(xué)校：建造本錢(qián)及配套資產(chǎn)購(gòu)置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。4.3.2.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與工程開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)費(fèi)用性支出；以及工程營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的工程或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)行政管理費(fèi)：直接從事工程開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事工程開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6)平安監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。B、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告；(2)銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5)其他。C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于工程開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)?shù)挠晌飿I(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。4.3.2.9期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類(lèi)，均不屬于房地產(chǎn)的制造本錢(qián)范疇。4.4會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置4.4.1“開(kāi)發(fā)本錢(qián)”科目該科目核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表”。本錢(qián)管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)本錢(qián)工程，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在本錢(qián)管理軟件中保存。本錢(qián)工程數(shù)據(jù)必須定期〔月、季度〕與本錢(qián)管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各本錢(qián)核算對(duì)象設(shè)立核算工程，本錢(qián)核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)，以及需要先歸集后分配的本錢(qián)，在每個(gè)工程的本錢(qián)核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偙惧X(qián)”進(jìn)行歸集。工程開(kāi)工前，所有本錢(qián)均在本錢(qián)核算對(duì)象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；工程開(kāi)工后，將已開(kāi)工局部逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。4.4.2“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與工程開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)費(fèi)用性支出；以及工程營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各本錢(qián)核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表”。4.4.3“預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承當(dāng)?shù)囊呀?jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的本錢(qián)、費(fèi)用。4.4.3.1費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；4.4.3.2費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行本錢(qián)預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算本錢(qián)；4.4.3.2費(fèi)用預(yù)提的金額：以本錢(qián)管理軟件中的動(dòng)態(tài)本錢(qián)總額減帳面已列入本錢(qián)總額的差額計(jì)提。4.4.3.3核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—本錢(qián)預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4“待攤費(fèi)用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。4.4.5“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際本錢(qián)。

房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表

4.5本錢(qián)費(fèi)用的歸集與分配4.5.1土地獲得價(jià)款一般能分清本錢(qián)核算對(duì)象的，可直接將土地本錢(qián)計(jì)入特定的本錢(qián)核算對(duì)象中；如果分不清本錢(qián)核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偙惧X(qián)”的核算工程進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地本錢(qián)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地本錢(qián)，按小區(qū)內(nèi)房屋等本錢(qián)核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地本錢(qián)，按房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)本錢(qián)；房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢(qián)核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地本錢(qián)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸缺惧X(qián)核算對(duì)象的占地面積上，房屋等本錢(qián)核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地本錢(qián)來(lái)分配。4.5.1.2按建筑面積計(jì)征〔或補(bǔ)償〕時(shí)的分配方法：按本錢(qián)核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?.5.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清本錢(qián)核算對(duì)象的，可直接計(jì)入本錢(qián)核算對(duì)象的相應(yīng)本錢(qián)工程；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢(qián)核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各本錢(qián)工程下的“待分?jǐn)偙惧X(qián)”之核算工程進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各本錢(qián)核算對(duì)象：4.5.3開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.5.3.1應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分工程歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月〔季〕末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)工程的各本錢(qián)核算對(duì)象。4.5.3.2車(chē)位及車(chē)庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。4.6本錢(qián)核算工具本錢(qián)管理軟件是本錢(qián)核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是本錢(qián)核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由本錢(qián)管理軟件引入。4.6本錢(qián)報(bào)表本錢(qián)報(bào)表是本錢(qián)信息管理的中心，通過(guò)本錢(qián)報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解工程本錢(qián)總體情況、與目標(biāo)本錢(qián)的偏差情況、本錢(qián)管理中存在的問(wèn)題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制本錢(qián)報(bào)表。本錢(qián)報(bào)表種類(lèi)、編報(bào)時(shí)間及要求詳見(jiàn)《結(jié)算報(bào)表格式》及集團(tuán)本錢(qián)審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.7附那么本標(biāo)準(zhǔn)未涉及或未盡的本錢(qián)核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)本錢(qián)管理的規(guī)定執(zhí)行。

1．目的：為統(tǒng)一集團(tuán)有關(guān)費(fèi)用核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)政策，適應(yīng)管理要求，加強(qiáng)費(fèi)用控制。2．范圍：本方法全部適用于集團(tuán)地產(chǎn)口所有單位；“管理費(fèi)用”明細(xì)科目名稱(chēng)及核算口徑同樣適用于集團(tuán)非地產(chǎn)口單位。3．職責(zé)：總部負(fù)責(zé)制訂并修改，集團(tuán)所有核算單位財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)期間費(fèi)用分類(lèi)及核算。

4．方法和過(guò)程控制4．1費(fèi)用的歸集4．1．1.管理費(fèi)用4．1．1.1“管理費(fèi)用”歸集公司所有部門(mén)、所有員工的人工費(fèi)用〔工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等〕、行政費(fèi)用〔辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等〕，以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。4．1．1.2以下費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”：◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門(mén)的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等；4．1．1.3以下費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目：◆直接從事產(chǎn)品銷(xiāo)售〔或效勞提供〕的部門(mén)，一般包括銷(xiāo)售部、客戶事務(wù)部、萬(wàn)客會(huì)、銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)效勞部門(mén)〔或物業(yè)公司的管理處〕的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”；◆直接從事工程開(kāi)發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的工程經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部、審算部等部門(mén)發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；4．1．2營(yíng)業(yè)〔銷(xiāo)售〕費(fèi)用4．1．2.1“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷(xiāo)售產(chǎn)品〔或提供效勞〕而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后效勞、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等；4．1．2.2以下費(fèi)用在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”工程歸集核算：◆工程開(kāi)盤(pán)后發(fā)生的廣告、籌劃、代理傭金、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)及維持等費(fèi)用；◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；◆應(yīng)由公司承當(dāng)?shù)木S修、補(bǔ)償?shù)仁酆笮谫M(fèi)用；◆班車(chē)、學(xué)校、泳池等承諾配套工程折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷(xiāo)售承諾費(fèi)；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷(xiāo)售〔或效勞提供〕的部門(mén)的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”。4．1．3.以下費(fèi)用不屬于“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”：4．1．3.1工程開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有“營(yíng)業(yè)費(fèi)用“〔計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”〕；4．1．3.2委托經(jīng)營(yíng)的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”中核算，不在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目核算；4．1．3.3物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的物料消耗〔計(jì)入經(jīng)營(yíng)本錢(qián)〕；4．1．3.4開(kāi)盤(pán)后的大額銷(xiāo)售推廣費(fèi)用、樣板間及賣(mài)場(chǎng)建設(shè)等費(fèi)用，以及費(fèi)用支出與銷(xiāo)售面積的結(jié)算不在同一年度的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”，可計(jì)入“待攤費(fèi)用”、或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，在工程結(jié)算時(shí)分項(xiàng)攤銷(xiāo)。4．1．4.財(cái)務(wù)費(fèi)用4．1．4.1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費(fèi)等；4．1．4.2利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；4．1．5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4．1．5.1“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算與工程開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)費(fèi)用性支出；以及與工程推廣銷(xiāo)售有關(guān)但發(fā)生在開(kāi)盤(pán)及開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。4．1．5.2以下費(fèi)用屬于“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”：◆竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；◆可資本化利息；◆按工程投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金〔或物業(yè)啟動(dòng)基金〕；◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；◆工程開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事工程開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。4．1．5．3與工程開(kāi)發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)工程招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測(cè)繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入工程本錢(qián)，不在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算；4．1．5．4“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，工程經(jīng)理部費(fèi)用、開(kāi)盤(pán)前的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)及與單個(gè)工程開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；工程經(jīng)理部以外的部門(mén)費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。

4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的劃分〔可資本化利息確實(shí)定〕：◆工程或工程中的分區(qū)〔期〕完工前、且累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠時(shí)，對(duì)相當(dāng)于工程或工程中的分區(qū)〔期〕凈資金占用〔累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠〕之和的借款利息可進(jìn)行利息資本化；◆比擬各月末的貸款余額及累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠的未完工工程〔或工程中的分期〕的凈資金占用之和，“累計(jì)資金占用之和”大于或等于貸款余額時(shí)，將全部利息收支凈額資本化；“累計(jì)資金占用”小于貸款余額時(shí)，將等于累計(jì)資金占用平均值的借款局部的利息資本化，利率按平均借款利率計(jì)算；◆非正常經(jīng)營(yíng)工程或經(jīng)營(yíng)方案做出調(diào)整的工程，資本化利息確實(shí)定可相應(yīng)調(diào)整；◆匯兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。4．2．2“應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療〔或養(yǎng)老〕保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難〔醫(yī)療〕補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開(kāi)支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目；◆過(guò)節(jié)費(fèi)、午〔誤〕餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開(kāi)支；◆假設(shè)計(jì)提的福利費(fèi)缺乏以支付上述開(kāi)支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，那么每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。4．2．3費(fèi)用在不同公司〔如：地區(qū)總部與工程公司〕之間的劃分：◆各地區(qū)總部在擁有多個(gè)獨(dú)立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明