房地產(chǎn)盈虧平衡分析

實驗報告一：房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析實驗學時：2實驗日期：11.04實驗要求：要求學生掌握盈虧平衡分析理論的原理機制，能夠熟練運用理論對具體的房地產(chǎn)工程進行盈虧平衡分析；理論原理掌握扎實，且具備運用所學專業(yè)理論解決實踐問題的實際能力。實驗內(nèi)容：盈虧平衡分析法原理如下：定義對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程進行經(jīng)濟效益評價過程中，產(chǎn)量(商品房面積)、本錢和利潤三者間存在這樣一個關(guān)系，即：產(chǎn)品銷售利潤＝？其中產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而

產(chǎn)品銷售收入＝？產(chǎn)品銷售本錢(總本錢)＝？2.線性盈虧平衡分析

假設(shè)條件

產(chǎn)品銷售收入和生產(chǎn)總本錢費用都是房地產(chǎn)開發(fā)面積(產(chǎn)品產(chǎn)量)的線性函數(shù)。

產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)全部能租售出去。

產(chǎn)品固定本錢和單位銷售價格在產(chǎn)品銷售期間保持不變。

同時開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應將之組合折算成一種產(chǎn)品。

計算所用的各種數(shù)據(jù)應是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。

①線性盈虧平衡點的計算方法

用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點(BEPQ)的計算方法。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定本錢為F，單位可變本錢為V，單位產(chǎn)品價格為P，單位產(chǎn)品銷售稅金為t，到達盈虧平衡時的年產(chǎn)量為x，全部方案建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為Q，銷售收入為y1，銷售稅金和附加費為T，產(chǎn)品總本錢費用為y2，根據(jù)上述假設(shè)條件，那么：

y1=Px

y2

＝Vx+F+TT=tx

如能到達盈虧平衡，那么：

y1

＝y(tǒng)2

即有Px=Vx+F+T

于是得到

所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點的計算公式是：

房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點

圖4-5-2線性盈虧平衡分析圖

②線性盈虧平衡點的分析評價

由上述計算公式和圖4-5-2可知，盈虧平衡點的值無論是用產(chǎn)(銷)量表示，還是用價格表示，或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示，均為越低越好。

盈虧平衡點低，說明開發(fā)工程有以下特征：

到達較低產(chǎn)量時可以保本。

贏利區(qū)大，虧損區(qū)小，工程能取得較好的經(jīng)濟效益。

工程有較高的競爭能力。

工程的抗風險能力大。3、盈虧平衡點的計算方式三個方面的盈虧平衡計算方式：〔1〕銷售均價平衡點：總銷售金額÷工程建設(shè)安裝費×1000〔單位：元/平方米〕〔2〕銷售面積平衡點：總投資額÷銷售均價平衡點〔單位：平方米〕〔3〕盈虧平衡點：銷售面積平衡點÷總建筑面積×100%〔單位：%〕

大家具體自己提煉盈虧平衡分析法的具體運用：【例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，該工程的固定本錢為3000萬元，住宅平均售價為4000元／平方米，單位產(chǎn)品的可變本錢為2500元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為多少平方米？【例題2題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，該工程的固定本錢費用為4000萬元，住