財務(wù)盡職調(diào)查對房地產(chǎn)并購風(fēng)險分析

一、財務(wù)盡職調(diào)查的概念及意義在對房地產(chǎn)并購風(fēng)險進(jìn)行分析時，相關(guān)工作人員一定要對財務(wù)盡職調(diào)查的概念與含義進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地發(fā)揮其作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。財務(wù)盡職調(diào)查主要是指投資人在與目標(biāo)公司達(dá)成初步合作意向后，然后經(jīng)過協(xié)商，進(jìn)而使得投資人對目標(biāo)公司的一切以及與本次投資有關(guān)的事項進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動。實行財務(wù)盡職調(diào)查的目的是為了能夠?qū)镜馁Y產(chǎn)進(jìn)行評估，并對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測。除此之外，實行財務(wù)盡職調(diào)查也能夠幫助被收購方落實和應(yīng)對所發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險，從而為房地產(chǎn)并購決策提供依據(jù)。二、盡職調(diào)查在現(xiàn)場評估前的工作在具體的工作中，相關(guān)工作人員也要做好盡職調(diào)查在現(xiàn)場評估前的工作，這樣能夠有效促進(jìn)盡職調(diào)查工作效率的提升，在工作進(jìn)行的過程中，相關(guān)工作人員可以從以下幾個方面來進(jìn)行。第一，重視盡職調(diào)查團(tuán)隊的組建。如果項目處于沒有開工的階段，那么工作團(tuán)隊主要是以財務(wù)及法務(wù)人員為主。如果項目正處于已經(jīng)開工的階段，那么就需要有多類人群的參與。第二，在具體的工作中，相關(guān)工作人員要對相關(guān)材料進(jìn)行收集和整理，但在進(jìn)行整理的過程中，相關(guān)工作人員要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況來進(jìn)行調(diào)整。第三，在具體的工作中，投資部門要與目標(biāo)公司股東達(dá)成初步合作意向，只有這樣才能更好地促進(jìn)團(tuán)隊的合作，進(jìn)而促進(jìn)盡職調(diào)查工作的順利開展。三、盡職調(diào)查成果輸出在對盡職調(diào)查成果進(jìn)行輸出時，相關(guān)工作人員需要做到以下幾點。第一，出示具體的盡職調(diào)查報告。在進(jìn)行這一環(huán)節(jié)時，相關(guān)工作人員要對具體的盡職調(diào)查報告內(nèi)容進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地促進(jìn)企業(yè)對其的了解。財務(wù)盡職調(diào)查報告主要包括目標(biāo)公司基本情況、目標(biāo)地塊信息及項目介紹、主要發(fā)現(xiàn)問題匯總、資金情況及未來收支重大收支預(yù)測、凈資產(chǎn)調(diào)整情況、財務(wù)報表及主要科目分析、主要風(fēng)險點及應(yīng)對建議及其他。第二，參與并購決策。在具體的工作中，在對進(jìn)行并購時，對于相關(guān)決策而言，財務(wù)人員必須要參與其中，這樣不僅能夠降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，而且也能夠有效促進(jìn)決策科學(xué)性的提高。第三，完成盡調(diào)資料歸檔。在盡職調(diào)查工作完成之后，目標(biāo)公司要對相關(guān)資料進(jìn)行整理分析，然后對其進(jìn)行保存，這樣能夠為后期工作人員對其進(jìn)行查閱提供便利。四、對項目并購的整體風(fēng)險管控（一）盡調(diào)小組的組建及分工在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，相關(guān)工作人員在對項目并購的整體風(fēng)險進(jìn)行管控時，相關(guān)工作人員也要采取一系列的措施，這在一定程度上能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在開始決定對并購項目進(jìn)行財務(wù)盡職調(diào)查的過程中，企業(yè)首先要做的就是建立一支專業(yè)的團(tuán)隊。在財務(wù)盡職調(diào)查工作開展的過程中雖然該工作是由財務(wù)部門開始的，但所有的工作并不是都有財務(wù)人員來完成。由于財務(wù)盡職調(diào)查所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜，因此為了能夠順利完成財務(wù)盡職調(diào)查，那么就需要各個部門進(jìn)行配合，只有這樣才能順利完成財務(wù)盡職調(diào)查的工作。在對財務(wù)盡職調(diào)查小組進(jìn)行分工時，財務(wù)人員是領(lǐng)導(dǎo)者，然后需要各個部門的工作人員來進(jìn)行配合，其中法務(wù)的責(zé)任主要是為了對合同文件和一些并購協(xié)議進(jìn)行規(guī)范性的把控。工程部門需要保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。而設(shè)計部門主要是為了保證設(shè)計圖紙和設(shè)計方案的合理性。直銷部門主要是為了對以銷售產(chǎn)品的情況進(jìn)行充分分析，然后為并購項目的價值提供銷售數(shù)據(jù)。而財務(wù)部門主要是負(fù)責(zé)整理各個部門的一些相關(guān)數(shù)據(jù)，然后對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測。（二）做好風(fēng)險分析工作在對房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，相關(guān)工作人員也要重視風(fēng)險分析工作，并想出一些解決措施，從而使得財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率能夠下降。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行并購時，大型房企通常會一次性收購中小行房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目，如果這些項目中存在一些問題，那么就可能會給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來很大影響，因此在對房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，相關(guān)工作人員要對并購項目進(jìn)行盡職調(diào)查。在調(diào)查的過程中，財務(wù)人員需要注意，不能直接查看財務(wù)項目，應(yīng)該先與各負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，然后全面了解并購項目的實際情況。除此之外，掌握了一些相關(guān)數(shù)據(jù)之后，相關(guān)工作人員也要把這些數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，從而保證數(shù)據(jù)的真實性。最后根據(jù)所了解的情況，然后結(jié)合市場發(fā)展的實際情況來進(jìn)行風(fēng)險分析。五、調(diào)查并購項目負(fù)債情況在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，財務(wù)盡職調(diào)查小組也要對項目負(fù)債的情況進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)并購的發(fā)展。在房地產(chǎn)并購中，會對并購價格產(chǎn)生關(guān)鍵影響的就是負(fù)債金額，有些并購項目的并購價格可能會受到政府的影響，因此導(dǎo)致賬面存在一些漏洞。除此之外，還有一些并購項目所存在的負(fù)債較多，因此導(dǎo)致并購被并購方為了獲取較高的并購價款，會隱藏部分債務(wù)或不主動告知項目公司的擔(dān)保情況等事項，這在一定程度上也會導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生，因此，在具體的工作中，財務(wù)人員需要對并購項目的負(fù)債情況進(jìn)行充分了解。（一）對賬面負(fù)債的檢查在對并購項目負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查時，財務(wù)人員首先要做的就是對賬面負(fù)債進(jìn)行調(diào)查。為了能夠有效確保負(fù)債調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，財務(wù)人員可以利用立體式和綜合式調(diào)查的方法來進(jìn)行調(diào)查。如果存在特殊情況，那么財務(wù)人員可以直接與被并購方進(jìn)行交流與溝通。除此之外，在對賬面負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查時，財務(wù)人員也可以讓被并購方提供一些相關(guān)的書面承諾，這在一定程度上能夠保證賬面負(fù)債情況檢查的準(zhǔn)確性。（二）降低并購項目出現(xiàn)潛在負(fù)債的風(fēng)險能夠被并購的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，大都是因為經(jīng)營困難、負(fù)債率較高。然而并購項目所存在的風(fēng)險也較多，因此，在具體的并購過程中，財務(wù)人員在對已入賬的負(fù)債進(jìn)行檢查之后，也要對并購項目的表外負(fù)債進(jìn)行調(diào)查，這在一定程度上能夠有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率。表外負(fù)債不僅會促進(jìn)風(fēng)險的提高，而且也可能會導(dǎo)致企業(yè)的并購負(fù)擔(dān)增強(qiáng)。因此如果在并購的過程中沒有發(fā)現(xiàn)表外負(fù)債，那么就可能會對企業(yè)的并購產(chǎn)生很大影響。在現(xiàn)階段由于并購的方式大多是使用股權(quán)并購，這種并購方式雖然項目公司的股東發(fā)生了很大的變化，但是該擔(dān)保事項依然存在。面對這一現(xiàn)象，并購方需要采取一系列的措施，來對表外負(fù)債進(jìn)行檢查，從而降低風(fēng)險發(fā)生的概率。六、全面控制涉稅風(fēng)險（一）涉稅風(fēng)險管理當(dāng)前企業(yè)在發(fā)展的過程中，都會涉及稅務(wù)風(fēng)險，并且這種風(fēng)險是客觀存在的，因此相關(guān)工作人員要對其進(jìn)行重視。在對房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，拼搏的主體也必須要對其進(jìn)行控制。就是具體的工作中可以看出，房地產(chǎn)常見的涉稅風(fēng)險主要包括違法違規(guī)風(fēng)險、發(fā)票不合規(guī)風(fēng)險、建造成本偏高風(fēng)險等。在對這些風(fēng)險進(jìn)行控制時，相關(guān)工作人員首先要做的就是要保證企業(yè)的利益，然后為企業(yè)樹立發(fā)展目標(biāo)。除此之外，在企業(yè)發(fā)展的過程中也要保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性，如果發(fā)現(xiàn)問題，那么就要及時解決問題，從而降低風(fēng)險發(fā)生的概率。（二）兼顧稅收法規(guī)之間的關(guān)系在具體的工作中，相關(guān)工作人員也要重視稅收與法規(guī)之間的關(guān)系，這在一定程度上也會出現(xiàn)努力的努力的發(fā)展。由于稅收與法規(guī)之間的關(guān)系是相互制約的，因此企業(yè)要對其進(jìn)行重視。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，所涉及的稅種較多，其中主要包括增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、環(huán)保稅、附加稅等，這些稅種有的之間，可能會存在一些聯(lián)系。比如由于增值稅的稅率較低，因此導(dǎo)致企業(yè)的收入增加，進(jìn)而導(dǎo)致土增稅稅負(fù)增加。這些稅種的性質(zhì)與類別不同，采取相應(yīng)措施規(guī)避籌劃風(fēng)險的方法及其收益也各不相同。因此，針對重要的稅種結(jié)合其之間的關(guān)系，制定涉稅風(fēng)險控制方案是降低并購風(fēng)險的關(guān)鍵。（三）堅持成本收益原則在對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制時，相關(guān)工作人員要遵循一定的原則，所要遵循的原則就是堅持成本收益原則，其中成本主要是指管理稅收籌劃風(fēng)險過程中所包含的必須要支付的成本。在對稅收進(jìn)行風(fēng)險籌劃時，在該原則的基礎(chǔ)下，企業(yè)的收益主要包括直接收益和間接收益。在通常情況下，稅收所造成的風(fēng)險會對直接收益產(chǎn)生重要影響，繼而導(dǎo)致企業(yè)的利益減少。間接收益主要是指由于控制了稅收籌劃風(fēng)險，保證遵守國家納稅政策，企業(yè)稅收執(zhí)法部門及行業(yè)內(nèi)部都樹立了良好的納稅信譽，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而保證企業(yè)的收益。由此看來，在對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理時，相關(guān)工作人員要遵循一定的原則，只有這樣才能更好地對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。在對風(fēng)險進(jìn)行控制時，相關(guān)工作人員需要把所消耗的成本與一些直接數(shù)據(jù)進(jìn)行融合，這樣可以幫助相關(guān)工作人員對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制。七、加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理工作（一）控制財務(wù)風(fēng)險在對房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對財務(wù)的控制，其中首選要做的就是對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制，這樣能夠有效避免并購后的財務(wù)管理工作陷入困境。在具體的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要重視賬務(wù)賬目與報表，從而使得相關(guān)工作人員能夠?qū)ζ髽I(yè)的每一筆資金進(jìn)行充分了解，這樣也能夠幫助企業(yè)對資金流動進(jìn)行監(jiān)督。除此之外，企業(yè)也要重視對一些數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，然后根據(jù)這些數(shù)據(jù)制定一些表格，從而使得企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行充分了解。在具體的工作中企業(yè)也要結(jié)合工作中的材料，然后對于一些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，看這些數(shù)據(jù)是否存在問題。比如，被并購方將項目實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)走但該資產(chǎn)未在賬面進(jìn)行核銷，或者為了獲得較高的轉(zhuǎn)讓收入，將某些重大負(fù)債不計入賬中，給并購方帶來重大風(fēng)險。（二）做好財務(wù)估價管理工作在房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，做好財務(wù)評估管理工作也是很重要的，因此相關(guān)工作人員要對其進(jìn)行重視。在進(jìn)行評估時主要評估的內(nèi)容，包括對項目土地價值的評估和在建工程價值的評估。在實際工作中相關(guān)工作人員要對項目的地塊價值進(jìn)行重視，并且也要保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性，這在一定程度上能夠降低風(fēng)險發(fā)生的概率。對于項目的土地價值而言，其可能會因為政府所頒布的政策而發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)也要對其進(jìn)行重視。在通常情況下并購方是利用企業(yè)內(nèi)部的專家來對企業(yè)進(jìn)行評估的，但在對其進(jìn)行并購時，也要結(jié)合市場的情況來進(jìn)行并購，這樣也能夠降低風(fēng)險發(fā)生的概率。八、建立并購風(fēng)險預(yù)警機(jī)制在房地產(chǎn)進(jìn)行并購時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的并購可能會存在一些特殊性，因此會有風(fēng)險存在，面對這一現(xiàn)象相關(guān)工作人員要對其進(jìn)行重視。在對風(fēng)險進(jìn)行控制時，企業(yè)可以建立并購風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制，然后對風(fēng)險進(jìn)行控制，從而降低風(fēng)險發(fā)生的概率。對于并購風(fēng)險而言，并購主體應(yīng)該梳理出房地產(chǎn)企業(yè)并購中的風(fēng)險要點，針對這些要點采取一定措施，從而降低風(fēng)險所帶來的損失。在對風(fēng)險預(yù)警機(jī)制進(jìn)行建立時，財務(wù)人員首先要做的就是要加強(qiáng)風(fēng)險意識，并且要認(rèn)真監(jiān)督并購的每一個環(huán)節(jié)。其次就是要重視對被并購企業(yè)信息資料的收集和整理，然后加強(qiáng)對內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的交通與交流，這在一定程度上也能夠有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率。最后，在最終決策之前，還應(yīng)再次梳理檢查已獲信息的全