月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：行業(yè)流動性獲支持春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)平淡 20240223 -平安證券

行業(yè)流動性獲支持，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)平淡地產(chǎn)行業(yè)月報行業(yè)評級：地產(chǎn)強于大市（維持）平安證券研究所地產(chǎn)團隊2024年2月23日請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款核心摘要3月核心城市成交數(shù)據(jù)；春節(jié)假期樓市整體供求乏力，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮缺席，2月5年期以上LPR迎機制改革以來最大降幅，房貸利率仍有下降空間。供投資建議方面，建議擁抱土儲質(zhì)量佳、增長確定性強、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等；同時關(guān)注物管（招商積余、保利物業(yè)等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀（貝殼）等細分領(lǐng)域龍頭及城中村改造等主題性機會。政策：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，一線城市限制性政策加速退出。2024年1月涉房類政策24項，其中出臺偏松類政策19項。中央層面，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，明確經(jīng)營性物業(yè)貸可用于償還存量貸款及公開債。地方層面，春節(jié)假期前，北上廣深均對限購有所放松，其中廣深松綁力度較大，當前政策落地時間較短，政策效果尚未充分在交易數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，建議密切關(guān)注資金：5年期以上LPR迎最大降幅，首套房貸利率再創(chuàng)新低。2月20日5年期及以上LPR最新報價較上月下調(diào)25bp，創(chuàng)2019年8月LPR形成機制改革以來最大降幅；調(diào)整后，全國首套、二套房貸款利率下限分別下調(diào)至3.75%、4.15%。央行披露《2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2023年12月全國343個城市（地級及以上）中，101個了下調(diào)首套房貸利率下限，26個取消了下限，下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限樓市：春節(jié)假期供求乏力，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮缺席。春節(jié)假期重點21城新房日均成交較上年假期下滑64.6%，僅略好于2020年春節(jié)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，房企營銷折扣多與節(jié)前持平、手法力度相對常規(guī)，三四線城市傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未出現(xiàn)。地市：供求整體季節(jié)性回落，土拍溢價率略有回升。1月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降42.5%，成交建面環(huán)比降72.4%。2024年開年，多地仍延續(xù)“不限地價上限”的土拍規(guī)則，同時供地質(zhì)量整體較高，土拍熱度略有回溫，1月百城土地成交溢價率環(huán)比升0.7pct。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當前22城中已有18城落實“取消土地限價”，寧波溢價率房企：百強銷售延續(xù)低迷，拿地強度回落。1月供求雙淡，百強房企單月銷售金額同比下降36%，銷售面積同比下降39.8%；50強房企整體拿地銷售金額比、面積比，環(huán)比分別降35.5pct、48.3pct。春節(jié)假期前，廣州、蘇州、上海當前政策落地時間較短，政策效果尚未充分在交易數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，建議密切關(guān)注3月成交數(shù)據(jù)。板塊表現(xiàn)：1月申萬地產(chǎn)板塊跌8.06%，跑輸滬深300（-6.29%截至2024年2月22日，當前地產(chǎn)板塊PE本月報告精選之一：保障性住房系列報告之一：淺談保障房“前世今生”報告主要觀點：>三十年模式變遷，保障制度日臻完善，覆蓋人群不斷擴大。自1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布以來，伴隨中國經(jīng)濟實力的增強，從早期針對中低收入人群的經(jīng)適房，到覆蓋最低收入人群的廉租房，再到進一步覆蓋中等偏下收入的公租房、針對新市民與青年人的保障性租賃住房，保障房類型及制度日臻完善。隨著“14號文”發(fā)布，保障人群進一步擴大到城市需要引進人才等群體，覆蓋人群不斷擴大。>政策支持為歷輪保障房建設(shè)重要催化，短期有望迎來建設(shè)小高峰。1998年國務(wù)院提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，帶來經(jīng)適房大發(fā)展，同年全國經(jīng)適房新開工同比增長101%，占全國商品房新開工的17%。再如2009-2011新增廉租房518萬套、“十二五”3600萬套保障房規(guī)劃、2015-2017年棚改1800萬套目標、“十四五”900萬套（間）保租房規(guī)劃均帶來保障房建設(shè)高峰。盡管2023年“14號文”強調(diào)“以需定建”，但考慮當前保障性住房占比仍較低預(yù)計短期保障房建設(shè)仍有望迎來小高峰，為下滑的地產(chǎn)投資提供一定對沖，后續(xù)需密切關(guān)注各地保障房建設(shè)規(guī)劃、開工建設(shè)情況等。>保障房資金來源多樣，關(guān)注新一輪PSL支持。從各階段保障房建設(shè)資金來源來看，中央補助、地產(chǎn)財政、銀行及公積金貸款、債券融資等均構(gòu)成過保障房建設(shè)重要資金來源。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年新增抵押補充貸款額度（PSL）5000億元，為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放包括保障性住房在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)項目貸款提供中長期低成本資金支持。從歷史來看，20162017年P(guān)SL為棚改貨幣化提供大量資金支持，最終撬動三四線樓市大幅回暖。隨著新一輪PSL大幅投放，有望為保障房建設(shè)提供資金助力。>更多報告內(nèi)容參見：《保障性住房系列報告之一：淺談保障房“前世今生”》44本月報告精選之二：剖析美國地產(chǎn)供需，關(guān)注優(yōu)質(zhì)出口標的報告主要觀點：>美國樓市量縮價挺，主要受高利率、低庫存制約，其中高利率制約換房需求，低庫存兼具短長期原因。2023年美國成屋銷售409萬套，創(chuàng)1996年以來新低，其中12月成屋銷售折年數(shù)378萬套、創(chuàng)2010年11月以來新低。成交連續(xù)2年下滑，主要因購房需求受高利率制約，尤其是大量待置換群體鎖定低房貸利率（2023Q2有2/3的房貸利率低于4%）。近兩年美國房價跌幅有限，主要受成屋低庫存影響，供給收縮或拋壓不大，一是置換需求萎縮導(dǎo)致掛牌減少，二是美國經(jīng)歷長期去杠桿疊加本輪財政寬松、居民資產(chǎn)負債表較為健康。但成屋庫存自2007年以來呈現(xiàn)下行趨勢、難以用上述原因完全解釋。從新增供需看，近十年美國房屋增量與人口基本匹配，但房屋老化等問題導(dǎo)致實際供需平衡或趨緊，目前空置房屋占住房存量10%，回到1986年水平；除總量因素外，成屋亦存在結(jié)構(gòu)性供給問題。近十年美國老年人口顯著增加、業(yè)主居住時間大幅延長，促使換房頻率、房屋流動性顯著降低，進一步加劇成屋供給不足。>未來美國降息有望促進住房供需釋放，帶動樓市溫和回暖。2023Q4美債收益率見頂回落，30年期房貸利率同步回落。若后續(xù)美聯(lián)儲開啟降息，有望刺激購房需求尤其是鎖定低利率的待置換群體。R顯示2023年11-12月新掛牌出售房屋連續(xù)兩個月同比正增長。但是，考慮2024年美聯(lián)儲降息幅度或有限，業(yè)主觀望情緒較強，判斷2024年成屋銷售回升幅度或相對溫和。參考歷史，美債收益率回落后，美國成屋銷售多呈現(xiàn)筑底改善但略有滯后。此外高房價也一定程度制約購房能力，美國家庭房價收入比從2019年3.4倍升至2022年4.5倍。新房方面，近幾年高房價刺激開發(fā)商開工，銷售走弱導(dǎo)致新房庫存累積、去化周期偏長（2023年末達9個月），預(yù)計2024年新開工規(guī)模延續(xù)下滑。>家居庫存降至歷史中等水平，關(guān)注高出口業(yè)績優(yōu)標的。美國家居行業(yè)一方面有望受益地產(chǎn)銷售溫和復(fù)蘇；另一方面行業(yè)庫存降至歷史中等水平，后續(xù)隨著銷售改善將進入被動去庫與主動補庫階段。2021年美國樓市較好疊加海運價格高企，促使美國家居批發(fā)與零售企業(yè)主動補庫，2022年以來上述邏輯逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致行業(yè)持續(xù)去庫，目前仍處主動去庫狀態(tài)，但庫銷比已降至歷史中等水平。隨著地產(chǎn)銷售逐步復(fù)蘇，將帶動家居庫存進一步被動降低，再之后迎來補庫存需求。而美國家居進口中，我國占比超3成，部分家居企業(yè)通過在越南、墨西哥建廠，合理規(guī)避美國關(guān)稅，同時通過發(fā)展跨境電商加大產(chǎn)品出口力度。具體標的上，美國收入占比較高的有匠心家居、恒林股份、麒盛科技、建霖家居、致歐科技等；2023Q1-3匠心家居、恒林股份、致歐科技、麒盛科技業(yè)績增長較好，在行業(yè)需求偏弱背景下，展現(xiàn)出較強的“能力。>更多報告內(nèi)容參見：《地產(chǎn)雜談系列之五十二：剖析美國地產(chǎn)供需，關(guān)注優(yōu)質(zhì)出口標的》55>建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，明確經(jīng)營性物業(yè)貸可用于償還存量貸款及公開債。兩部門發(fā)文建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，有助于協(xié)助金融機構(gòu)區(qū)分房企與項目風(fēng)險，更加精準地支持房地產(chǎn)項目正常開發(fā)建設(shè)。央行、金融監(jiān)管總局細化商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，可用于償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和400中性偏松偏緊項9000000000000000000時間時間1月5日1月12日1月24日文件/會議/出臺部門名稱開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款，貸款期限一般為3年，最長不超過5年；批量購買方面，鼓勵商業(yè)銀行向符合條件主體發(fā)放住房租賃團體購房貸款，貸款額度不超過物業(yè)評估值80%、期限不超過30年。運營環(huán)節(jié)，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許置換開發(fā)貸，貸款期限最長不超過20年、額度不超過物業(yè)評估值80%；同時支持向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款，貸款期限最長不超過5年、額度不超過期限內(nèi)應(yīng)收租金總額70%；支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券；對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持；加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券?！蛾P(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》主要內(nèi)容>春節(jié)假期前，北上廣深均對限購有所放松，其中廣深松綁力度較大，深圳落戶即可買房，外地戶口僅需3年社保即可獲取購房資格，廣州放開限購區(qū)域建面120平方米以上住房限購，3月核心城市成交數(shù)據(jù)有望改善。近期地方樓市調(diào)控政策匯總繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住套改善型住房；對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為海口限售年限由“五改兩”，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年并取得不動產(chǎn)權(quán)證后青浦區(qū)、奉賢區(qū)有條件地放開外地單身限購；縮短購房對社保、個稅的將個人住房的免稅面積從原來的100平方米提高至180平方米。這一調(diào)整適用于新購的獨在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；居民家庭將自有住房用作租賃登記備案手續(xù)的，或者在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求；非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（987698764.204.204.204.204.204.204.20資金：社融保持同比多增，5年期以上LPR迎最大降幅>1月M2同比增長8.7%，增速環(huán)比回落1pct；社融存量同比增長9.5%，環(huán)比持平。>2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.45%、3.95%，分別較上月持平、下調(diào)25bp，5年期以上LPR下調(diào)創(chuàng)2019年8月LPR形成機制改革以來最大降幅；調(diào)整后，全國首套、二套房貸款利率下限分別下調(diào)至3.75%、4.15%。M2同比增速%%社融存量同比增速社會融資規(guī)模存量同比400400貸款市場報價利率(LPR):1年 貸款市場報價利率(LPR):5年%2023-07>1月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.19%、6.11%，環(huán)比分別降0.15pct、升2.84pct。1月房企境外債主要系綠景中國地產(chǎn)發(fā)行，票面利率均為8%。>據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年1月百城首套主流房貸利率平均為3.84%，二套主流房貸利率平均為4.41%，較上月微降2BP、持平。央行披露《2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2023年12月，全國343個城市（地級及以上）中，101個城市下調(diào)了首套房貸利率下限。隨著2月5年期以上LPR下調(diào)，房貸利率仍有下降空間。 ◆房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本◆重點城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）9753--境外債平均發(fā)行利率—--境外債平均發(fā)行利率—集合信托平均年收益率（右軸）%%%首套房房貸利率二套房房貸利率4.5%4.41%4.0%3.84%2022-012022-058資金：融資規(guī)模環(huán)比提升，行業(yè)流動性獲支持>1月房企境內(nèi)債、境外債融資規(guī)模分別為476億元、15.8億美元，環(huán)比分別升44.3%、425.1%。>住建部表示，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，共涉及5349個項目，已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，其中不乏出險房企項目入選“白名單”。隨著房地產(chǎn)“白名單”項目、經(jīng)營性物業(yè)貸等多重政策落地，融資支持下行業(yè)流動性或迎來改善。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢（月）房企信用債到期規(guī)模境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元）200 海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）2004000-500-504504003503002502000到期到期+提前兌付億元2024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/120、樓市：春節(jié)假期供求乏力，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)平淡、>春節(jié)假期(2.10-2.17)重點21城新房日均成交57套，較上年假期下滑64.6%，僅略好于2020年春節(jié)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，房企營銷折扣多與節(jié)前持平、手法力度相對常規(guī)，三四線城市傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未出現(xiàn)。◆◆50城商品房月日均成交套數(shù)同比◆春節(jié)假期重點21城新房日均成交套數(shù)◆20城二手房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比—一線同比—二線—三線0302302 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2資料來源：各地房管局，國家統(tǒng)計局，平安證券研究所；圖表2024年2月數(shù)據(jù)二手房月日均成交（套數(shù)）——二手房月日均成交套數(shù)同比2023/012023/042023/072023/102024/01樓市：推盤節(jié)奏放緩，市場整體活躍度下滑>1月臨近春節(jié)假期，房企推盤積極性下降，35城商品房平均批準上市面積28.7萬平米，環(huán)比降45%，帶動銷供比回升至131.2%。>1月35城商品房平均出清周期35.3個月，環(huán)比升0.36個月，其中一線城市26.6個月，低于二線城市（29.7個月）、三線城市（39.6個月）?！?5城商品房平均批準上市面積◆35城商品房平均出清周期◆◆35城商品房平均銷供比—一線平均—二線平均35城平均35城平均02021-012021-082402520—二線平均 —二線平均 —三四線平均月 40%—二線平均 —二線平均 35城平均—三四線平均2022/082022/122023/042023/0820樓市：百城住宅價格企穩(wěn)，連續(xù)5個月環(huán)比回升>1月百城住宅平均價格16244元/平米，環(huán)比升0.15%，連續(xù)5個月環(huán)比企穩(wěn)回升，主要受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動；其中環(huán)比上漲城市數(shù)量共49個。>分城市能級看，1月一、二、三線城市住宅平均價格，環(huán)比分別升0.16%、升0.14%、0.05%。百城住宅平均價格走勢百城中一二三線城市住宅價格環(huán)比變化百城住宅價格上漲、持平與下跌城市數(shù)量百城住宅平均價格（元/平方米）2023/012023/032023/052023/072023/092023/112024/01個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲4002023/022023/0998765432109876543210土地：供求整體季節(jié)性回落，土拍溢價率略有回升>1月百城土地供應(yīng)建面0.79億平米，環(huán)比降42.5%，成交建面0.94億平米，環(huán)比降72.4%。>2024年開年，多地仍延續(xù)“不限地價上限”的土拍規(guī)則，同時供地質(zhì)量整體較高，土拍熱度略有回溫，1月百城土地成交溢價率3.52%，環(huán)比升0.7pct。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當前22城中已有18城落實“取消土地限價”，寧波溢價率上限由15%提升至30%，僅北京、上海和深圳嚴格執(zhí)行“土地限價”。百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價走勢百百城供應(yīng)土地建面（萬平米）百城成交土地建面（萬平米）4,0002,0000百城成交均價（元/平米） 一線成交均價（元/平米）二線成交均價（元/平米）三線成交均價（元三線成交均價（元/平米）2023-012023-04百城土地成交溢價率（%）一線成交溢價率（%）二線成交溢價率（%）三線成交溢價率（%）房企：百強銷售延續(xù)低迷，建議密切關(guān)注3月成交數(shù)據(jù)>1月供求雙淡，百強房企單月銷售金額同比下降36%，銷售面積同比下降39.8%。春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)平淡，房企多以順銷平銷、去庫存為主。>春節(jié)假期前，廣州、蘇州、上海、深圳等城市相繼松綁限購，核心城市政策寬松進入加速落地階段，當前政策落地時間較短，政策效果尚未充分在交易數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，建議密切關(guān)注3月成交數(shù)據(jù)?？硕鸢購姺科罄塾嬩N售增速克而瑞百強銷售額累計增速20%2022年1月2023年1-3月2023年1-5月2023年1-7月2023年1-9月2023年1-11月2024年1月-10%-20%-36.0%-40%-36.0%-39.8%-50%濱江集團中國金茂綠城中國濱江集團中國金茂綠城中國房企：拿地強度回落，央國企持續(xù)擔(dān)當拿地主力>受制于土地市場供應(yīng)季節(jié)性回落，1月50強房企整體拿地銷售金額比26%、拿地銷售面積比37%，環(huán)比分別降35.5pct、48.3pct；50強房企中，招商、綠城、濱江、華潤等表現(xiàn)相對積極?！簟?0強房企拿地銷售比◆◆50強房企拿地銷售金額比、面積比—拿地銷售金額比—拿地銷售面積比40%40%.拿地銷售金額比.拿地銷售面積比資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數(shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞-6.29-8.06-6.29-8.06股市：單月下跌8.06%，估值處于近五年68.3%分位>1月申萬地產(chǎn)板塊跌8.06%，跑輸滬深300（-6.29%截至2024年2月22日，當前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.9倍，高于滬深300的11.44倍，估值處于近五年68.3%分位。>1月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為建業(yè)地產(chǎn)、保利發(fā)展、華僑城A，排名后三房企為世茂集團、禹洲集團、佳兆業(yè)集團。行業(yè)漲跌幅情況房地產(chǎn)PE（TTM）走勢圖上市50強漲跌幅排名前三及后三房企50-5-10-15-20-25月漲跌幅（%）銀采公家交非建滬鋼房建紡食商有農(nóng)輕休綜通汽傳化電機醫(yī)國計電行掘用用通銀筑深鐵地筑織品業(yè)色林工閑合信車媒工氣械藥防算子975