第3章 房地產購買行為分析

第三章

房地產購買行為分析

內容提要3.1消費者購房心里過程分析3.2房地產消費者的個性心理3.3文化、家庭因素對購房者的影響3.4房地產消費者的購買行為模式3.5

住宅購買行為影響因素3.6

期房和現房選擇的影響因素分析3.7

寫字樓購買行為影響因素分析3.8

商業(yè)物業(yè)購買行為影響因素分析3.7寫字樓購買行為影響因素分析

影響寫字樓購買行為的因素：

1、位置

寫字樓建筑的吸引力很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設施接近的程度，這種吸引力也會由于城市建設的發(fā)展而經常發(fā)生變化。

寫字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機構的辦公大樓而增加購買（承租）者的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫字樓建筑的許多缺陷。2、交通方便性

大型寫字樓里辦公人數眾多，有無快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的租售。寫字樓建筑周圍若有多種交通方式可供選擇(公交、地鐵等)能極大方便在寫字樓工作的人。

是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。中心商貿區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。3、建筑形式

一棟建筑物的建筑設計形式是影響物業(yè)吸引力的重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點以至于難與其他建筑物區(qū)別，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。

4、周圍市政配套設施狀況

寫字樓作為日常辦公場所，對周圍的市政配套設施有較高要求。如：

對外道路交通是否便捷，是否有足夠的停車位;寫字樓附近是否有與辦理商務緊密相關的機構和服務設施，如政府有關辦事機構、銀行、保險機構、郵電局、打字復印社、餐飲設施、賓館、酒店等。

5、配套設施設備的數量與質量

寫字樓的電梯、衛(wèi)生設施、空調設備、通訊設備是否齊全有效，數量是否夠，質量是否穩(wěn)定，能否確保正常運行。對發(fā)揮寫字樓的功能至關重要。

垂直交通對于高層或超高層建筑非常重要，樓層越高對快速有效的垂直交通服務的需求就越大。在影響電梯服務質量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一。電梯服務最重要的標準是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鐘能上多少層，而是計算上電梯前的等待時間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數。6、寫字樓的空間尺寸與布局

空間尺寸：大多數商貿型公司都需要空間尺寸較大的空間，樓層上最好無強制分隔，利于公司根據實際進行辦公室布局安排。層高不宜過低，以免在其中的工作人員有壓迫感。

布局：寫字樓前有適當廣場或綠地。寫字樓主門廳裝修氣派，外觀齊整美觀，其投資價值往往十分理想。

7、寫字樓的社會形象

良好的社會形象對于寫字樓的購買者和承租者來說，是重要的決策因素。因有助襯托和提升其社會地位，為其發(fā)展創(chuàng)造出更多的機會。

8、物業(yè)管理服務

寫字樓能否正常發(fā)揮使用價值，物業(yè)管理服務很重要。做得好，等于創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境，有利于寫字樓內各單位正常營運，并幫助它們維持企業(yè)形象和提高企業(yè)的信譽。3.8商業(yè)物業(yè)購買行為影響因素分析

影響商業(yè)物業(yè)購買行為的主要因素：1、區(qū)位商業(yè)物業(yè)的購買者對于所購物業(yè)的區(qū)位最為關注。如商業(yè)物業(yè)處在或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)，或處在有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，購得后進行經營活動往往容易獲利。購買者會注意商業(yè)物業(yè)是否臨近交通樞紐。交通樞紐所在之處，往往是商業(yè)經營必爭之地。交通樞紐附近的商業(yè)物業(yè)宜成為投資者較好的投資選擇對象。

還需考察一些重要的相關問題。如，十字路口是人流匯聚之地，本是理想的投資位置，但如果興建地下通道或立交橋以后，其投資價值就會明顯不如以前。2、所處的總體商業(yè)環(huán)境具體包括:

商業(yè)區(qū)內的人口密度、人口流量;

商業(yè)區(qū)的范圍及發(fā)展方向;

商業(yè)區(qū)內消費者的收入水平及消費特性;

營業(yè)范圍及時間是否受到某種限制;

商業(yè)區(qū)內的商業(yè)繁華程度，主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(包括數目和面積)、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經營者的資歷及開拓精神等。3、交通便捷程度

指顧客到達商業(yè)區(qū)的交通方便程度。

包括對內和對外兩個方面。對內交通便捷程度：主要考察商業(yè)區(qū)內道路類型、道路寬度、路面狀況、公共交通站點總數及密度、平均車流量等。對外交通便捷程度：主要考察商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長途汽車站等設施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度等。

4、建筑質量

無論是購物中心還是商店，設計風格式樣應獨特、新穎，具有外觀的吸引力。內部設備要先進、技術性能良好。

例如，兩個不同的購物中心，從地段上看優(yōu)劣相近，且租戶經營類別和經營能力類似，市場大小也差不多，只是一家的主營業(yè)樓有電梯，且運轉良好；而另一家的主營業(yè)樓沒有電梯或電梯因性能不好經常停開。這兩個購物中心的營業(yè)額就可能因上述差別而大不一樣。裝有良好電梯的購物中心營業(yè)額必然要比沒裝電梯或電梯不能正常運轉的購物中心營業(yè)額大。內部設備不好的購物中心或商店物業(yè)必然在出租上有困難，即使有人租用，租金也低。選擇好了地段，還必須注意建筑的質量包括外觀和內部設備等等。5、店面的小環(huán)境店面小環(huán)境包括店面朝向，一般來說，店面宜朝向陽面，陽面的店鋪人流較多，單行道通常是右側的營業(yè)狀況不錯;

預計經營的范圍與種類應與周圍店鋪的經營范圍與種類存在某種互補和不同;

臨街長度應足夠；店面的采光應充分；停車與行人步行均要方便。6、店面自身的配置具體注意以下要點:

店面以兩面臨街為最佳；應兼顧進貨與出貨的方便性；店面在長、寬、高三個方向上最好有充足的發(fā)展余地，以利于裝潢之用；要有放置廣告招牌的醒目位置；店面的展示面和臨街面應較大，以便擁有較好的營業(yè)優(yōu)勢；店面前不應有任何障礙物，以免顧客出入不便。7、位置和停車

在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。由于購物者越來越多地使用小汽車等私人交通工具，所以汽