策源-重慶中冶林蔭大道營銷策劃方案

中冶·林蔭大道【中冶·林蔭大道】營銷策劃方案1234【解讀南岸的城市地位】【解讀南湖的人居認(rèn)知度】【本案的坐標(biāo)】【本案的面市情境預(yù)測】【解讀直轄政策利好】市場篇：城。【解讀南岸的城市地位】1、概況全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，轄6個街道、9個鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬（農(nóng)業(yè)人口14萬），南岸區(qū)作為重慶市主城六區(qū)之一，有較好的發(fā)展基礎(chǔ)。隨著國際會展中心的建成使用，亞太市長峰會的順利召開，以及南岸區(qū)政府一系列行而有效的政策，規(guī)劃。南岸區(qū)的發(fā)展機(jī)遇與空間將十分巨大，前景樂觀。【解讀南岸的城市地位】南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)渝中區(qū)渝北區(qū)2、左右逢源交通關(guān)系南坪做為南岸區(qū)的門戶要地，交通條件十分優(yōu)越。往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口環(huán)環(huán)相扣。隨著珊瑚大橋的通車，南岸成為新增主城動線綜軸的重要一環(huán)，渝中CBD咫尺可達(dá)。片區(qū)內(nèi)，擁有近百條公交線路、能完全覆蓋重慶主城六區(qū)及部分郊區(qū)。加上各小區(qū)的社區(qū)巴士，居民出行十分方便?！窘庾x南岸的城市地位】3、一山一路的城市休閑站南山穿越全區(qū)，是距離主城最近的風(fēng)景名勝區(qū)，主城各區(qū)到達(dá)南山的車程均在半小時以內(nèi)。南山植物園、金鷹風(fēng)景區(qū)、一棵樹觀景臺、農(nóng)家樂、泉水雞……家喻戶曉，是重慶主城的第一后花園。南濱路早已馳名，餐飲酒吧鱗次櫛比，入夜，觀滔滔長江水，品茗嘗鮮，縱情歡愉，一片燈火輝煌，一幅山水不夜天。南山風(fēng)景名勝區(qū)南濱路【解讀南岸的城市地位】茶園新區(qū)（國家級城市經(jīng)濟(jì)新區(qū)）經(jīng)開區(qū)4、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)化的排頭兵重慶工業(yè)結(jié)構(gòu)偏重、偏老的詬病短期內(nèi)無法徹底改變。在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)化的重任落到了城市新興規(guī)劃區(qū)域。10年前成立的經(jīng)開區(qū)，以及相繼批準(zhǔn)的茶園新區(qū)，都坐落南岸，由此，南岸成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)化的排頭兵。其中，經(jīng)開區(qū)南區(qū)已形成丹桂工業(yè)園、回龍工業(yè)園和電子工業(yè)園，高新技術(shù)企業(yè)57戶，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目7個，火炬計劃項目23個，重點(diǎn)新產(chǎn)品114個，技術(shù)創(chuàng)新項目114個，擁有企業(yè)技術(shù)研發(fā)中心10個、行業(yè)技術(shù)中心1個、國家博士后科研工作站3個。從2001年到2006年，我區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值、全社會固定資產(chǎn)投資和區(qū)縣級財政預(yù)算內(nèi)收入在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城九區(qū)）的比重分別從11％、5％和6％，提升至16％、10％和41％?！窘庾x南岸的城市地位】4、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)化的排頭兵（續(xù)）2001-2006年，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城九區(qū)）的地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、全社會固定資產(chǎn)投資和區(qū)縣級財政預(yù)算內(nèi)收入的平均增速分別為18.02%、24.13%、27.69%和20.83%，而我區(qū)的平均增速則分別達(dá)到了35.85%、33.66%、44.47%和99.30%。（詳見下圖）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%2001-2006年：地區(qū)GDP增幅工業(yè)產(chǎn)值增幅固定資產(chǎn)投資增幅預(yù)算收入增幅

主城九區(qū)平均水平經(jīng)開南區(qū)【解讀南岸的城市地位】沃爾瑪超市南坪店5、宜居易居指數(shù)依托重慶五大商圈之一的“南坪商圈”，各種生活、金融配套設(shè)施齊全，加上各大社區(qū)的社區(qū)型商業(yè)和沃爾瑪超市，完全能滿足該片區(qū)居民的日常消費(fèi)需求。區(qū)域內(nèi)的重慶市第六人民醫(yī)院、洋河醫(yī)院，現(xiàn)代女子醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)為片區(qū)居民提供了便捷的就醫(yī)途徑。近在咫尺的江南大學(xué)城，為南坪的居民提供了高質(zhì)量的教育設(shè)施。南坪板塊交通便捷，各種配套設(shè)施齊全。【解讀南岸的城市地位】5、2007年1-5月南岸房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)之成交量環(huán)比主城6區(qū)同期成交量環(huán)比（1－5月）南岸升幅高達(dá)82.75%，高居全市第一。【解讀南岸的城市地位】5、2007年1-5月南岸房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)之成交均價環(huán)比主城6區(qū)同期成交均價環(huán)比（1－5月）南岸漲幅高達(dá)12.45%，僅次于江北，位居全市第二?！窘庾x南岸的城市地位】南岸，步入發(fā)力上揚(yáng)通道。南岸，為城市帶來動能?！窘庾x南湖的人居認(rèn)知度】濱江板塊泛南坪板塊南湖板塊【解讀南湖的人居認(rèn)知度】1、南湖板塊市場分析之單價分析【解讀南湖的人居認(rèn)知度】1、南湖板塊市場分析之主力面積段分析學(xué)府大道69號溯源閣駿逸藍(lán)山渝能國際東原檀香山504060708090130150100110120140（㎡）陽光美地鑫茂源·E時代融僑蘋果城76-16042-11070-10779-16041-11349-7645-11927-89160170金陽羅馬假日巨成龍灣23-8661-91面積段集中在42-113㎡【解讀南湖的人居認(rèn)知度】1、南湖板塊市場分析之主力總價段分析2010304050607080（萬元）32-6515-4025-3830-8010-4418-2716-4411-34學(xué)府大道69號溯源閣駿逸藍(lán)山渝能國際東原檀香山陽光美地鑫茂源·E時代融僑蘋果城金陽羅馬假日10-32總價區(qū)間集中在15-44萬元2、濱江板塊市場分析之單價分析【解讀南湖的人居認(rèn)知度】【解讀南湖的人居認(rèn)知度】2、濱江板塊市場分析之主力面積段分析海棠曉月藍(lán)濱城陽光匯靜悅山水（㎡）32-13066-16175-137236-27520406080100220120140200240260280喜來登聚豐江山里28-5346-12536-180海棠曉月·怡景天域陽光100國際新城主力面積段區(qū)間50-130㎡【解讀南湖的人居認(rèn)知度】2、濱江板塊市場分析之主力總價段分析海棠曉月藍(lán)濱城陽光匯靜悅山水（萬）12-5124-5828-51102030405090607080100140160喜來登聚豐江山里17-3219-53海棠曉月·怡景天域20-180陽光100國際新城主力總價區(qū)間17-58萬160-2203、泛南坪板塊市場分析之單價分析【解讀南湖的人居認(rèn)知度】【解讀南湖的人居認(rèn)知度】3、泛南坪板塊市場分析之主力面積段分析南源居

貝迪新城三期

帝景名苑二期

上海城

觀山水

504060708090130150100110120140（㎡）融僑半島云滿庭

美堤雅城琴灣

駿逸第一江岸

120-15747-12075-7864-154108-17227-9056-14066-121160170面積段集中在64－140㎡【解讀南湖的人居認(rèn)知度】3、泛南坪板塊市場分析之主力總價段分析南源居

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2010304050607080（萬元）融僑半島云滿庭

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駿逸第一江岸

42-5518-4628-2923-5649-7710-3421-5322-40總價區(qū)間21－56萬元【解讀南湖的人居認(rèn)知度】4、結(jié)論套均面積1401301201101009080706050套均總價55504540353025201510平均單價440043004200410040003900380037003600350071.5m289.2m279.1m226.8萬33.6萬34.5萬374837684355套均面積套均總價平均單價南湖板塊泛南坪板塊濱江板塊【解讀南湖的人居認(rèn)知度】4、結(jié)論1、南湖板塊人居集聚效應(yīng)顯現(xiàn)，居住氛圍已然成熟。2、南湖板塊產(chǎn)品主流相對緊湊，適合居家自住。相對濱江板塊、泛南坪板塊，具備總價優(yōu)勢。3、除卻部分濱江豪宅、濱江酒店投資產(chǎn)品，就自住型居家產(chǎn)品而言，南湖板塊單價與濱江、泛南坪趨近，此前數(shù)年三板塊間的價格三級臺地逐漸消失。【本案的坐標(biāo)】1、SWOT矩陣SWOT▅板塊成熟度高，人居認(rèn)同感強(qiáng)▅產(chǎn)品符合主流，兼具個性▅中冶品牌首次面市，推廣力度支持有保證▅地塊方正，二、三級市政道路環(huán)繞▅形態(tài)豐富，攤薄總推案▅道路貨運(yùn)卡車集聚，有損形象▅加油站▅地塊、體量有限，推案周期無法實現(xiàn)更高溢價▅板塊內(nèi)其他項目已經(jīng)消化大量客戶▅珊瑚大橋通車，帶來渝中客戶分流▅產(chǎn)品具備原創(chuàng)概念▅市場進(jìn)入回暖，板塊價量同步攀升▅板塊內(nèi)其他項目存量有限▅競爭樓盤折價清貨▅經(jīng)開南區(qū)企業(yè)競相北遷▅市場回暖遭遇變局▅楊家山、珊瑚水岸、萬達(dá)等人氣大盤分流南湖板塊【本案的坐標(biāo)】2、同板塊產(chǎn)品定位差異化比較矩陣產(chǎn)品總價低中高產(chǎn)品創(chuàng)新程度創(chuàng)新傳統(tǒng)普通住宅定位：普通百姓家庭個性住宅定位：年輕白領(lǐng)、主題人群豪宅定位：事業(yè)成功人士概念豪宅定位：具備相當(dāng)文化素養(yǎng)和個性鑒賞的成功人士蘋果城金陽·羅馬假日巨成龍灣E時代東原檀香山俊逸藍(lán)山溯源閣渝能本項目定位點(diǎn)同質(zhì)競爭密集【本案的面市情境預(yù)測】1、板塊內(nèi)競爭度降溫板塊內(nèi)項目當(dāng)前去化比例金陽羅馬假日85%E時代55%檀香山90%渝能國際40%溯源閣90%俊逸藍(lán)山57%巨成龍灣0除巨成龍灣尚未開盤，板塊內(nèi)大量項目去化過半，存量有限。本案預(yù)計明春開盤，板塊內(nèi)競爭度降溫?！颈景傅拿媸星榫愁A(yù)測】2、板塊外競爭度升級珊瑚水案萬達(dá)廣場亞太商谷魯能領(lǐng)秀城同景國際城上述來自板塊外的人氣大盤，與本案銷售期全部或部分重疊。人氣大盤的造城氣勢，往往可能改變客戶原有的板塊居住習(xí)慣?！颈景傅拿媸星榫愁A(yù)測】3、開盤即可企穩(wěn)均價4000元樣本參照樓盤：金陽羅馬假日2007年價格變化2007012007022007032007042007052007063800370036003500340033003200372032003300330033003200短短半年，金陽羅馬假日價格上漲520元，升幅達(dá)到16.25%。除卻樣本樓盤，板塊內(nèi)項目本年價格升幅均在8%以上。基于重慶整體市場利好，預(yù)計本案開盤均價將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上按正常范圍上浮8%，即企穩(wěn)均價4000元?！窘庾x直轄政策利好】1、直轄10周年：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)之兩個大局過去20年中央政策關(guān)鍵詞：改革開放（讓一部分人先富起來）內(nèi)地顧全大局當(dāng)前中央政策關(guān)鍵詞：西部大開發(fā)（縮小城鄉(xiāng)差異、縮小東西部差異）沿海地區(qū)顧全大局長江上游經(jīng)濟(jì)中心

西部經(jīng)濟(jì)增長極【解讀直轄政策利好】1、直轄10周年：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)之理論剛性動力指標(biāo)▅10年之內(nèi)，形成主城1小時經(jīng)濟(jì)圈、一城兩翼的衛(wèi)星城市群。▅10年之內(nèi)，主城面積由650平方公里擴(kuò)大到2700平方公里。▅10年之內(nèi)，主城人口在600萬的基礎(chǔ)上再增加800萬。▅10年之內(nèi)，再造一個重慶工業(yè)。▅10年之內(nèi)，全面實現(xiàn)小康。【解讀直轄政策利好】1、直轄10周年：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)之剛性動力釋放的政策猜想▅城鄉(xiāng)收入比達(dá)4.03:1，農(nóng)村人口缺乏資本。政策猜想：土地信用化、資本化政策▅工業(yè)格局偏重偏老。政策猜想：商業(yè)反哺工業(yè)的城市定位政策▅產(chǎn)業(yè)分布不均，缺乏知識、資本密集型中小企業(yè)。政策猜想：鼓勵中小企業(yè)主的金融政策【解讀直轄政策利好】2、利好刺激樓市之熱點(diǎn)板塊▅6大熱點(diǎn)板塊引領(lǐng)樓市利好，非熱點(diǎn)板塊市場表現(xiàn)平穩(wěn)▅板塊表現(xiàn)各異，價量同步實現(xiàn)明顯攀升的僅有北濱路板塊，其他板塊或表現(xiàn)為放量，或表現(xiàn)為升值。北部新區(qū)板塊北濱路板塊高九路板塊彩云湖板塊南濱路板塊南湖板塊價漲量升【解讀直轄政策利好】2、利好刺激樓市之客戶構(gòu)成突變成為共性▅投資客比重企穩(wěn)在3成以上，個案突破5成1月2月3月4月5月6月區(qū)縣及異地客戶比例025%23.53%18.19%17.34%27.25%境外客戶比例0011.76%9.09%23.11%12.89%策源代理項目：復(fù)地上城投資客戶比例分布【解讀直轄政策利好】2、利好刺激樓市之地價預(yù)期發(fā)生質(zhì)變▅各區(qū)域土地市場價格3年累計漲幅均超過200%。▅2007年初，江北城CBD單畝地價突破千萬元，其樓面價達(dá)到3750元/平米（建筑面積）。▅2007年3月，和記黃埔24.5億元拍下南岸楊家山2500畝（建設(shè)用地1700畝）地王，其樓面價達(dá)到850元/平米（建筑面積）。土地成本的攀升，決定了樓價在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，必將上攻。地價預(yù)期的質(zhì)變，終將帶來樓價預(yù)期的質(zhì)變。北部新區(qū)高新板塊200520072005年60-80萬/畝左右當(dāng)前250-300萬/畝左右北濱路板塊2005年150-250萬/畝左右當(dāng)前400-1000萬/畝左右茶園新區(qū)2005年20-40萬/畝左右當(dāng)前70-150萬/畝左右【解讀直轄政策利好】3、結(jié)論1、城市價值、政策價值的推動作用，已在土地一級市場顯現(xiàn)，并開始表現(xiàn)為二級市場回暖。重慶樓價，終將改變與城市地位不符的局面。2、短線井噴，后續(xù)上攻乏力，可能遭遇短線箱頂。住宅均價4000元（套內(nèi)）將是市場心理關(guān)口。1年期短線：謹(jǐn)慎樂觀。3、隨著各項輔助激勵政策的落實到位，一、二級市場將以城市價值為目標(biāo)，實現(xiàn)大幅度提升。5年期長線：極其看好。【思想巔峰之作：院子、建筑、風(fēng)景】【產(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】產(chǎn)品篇：宅?！舅枷霂p峰之作：院子、建筑、風(fēng)景】1、產(chǎn)品解讀邏輯創(chuàng)作思想的巔峰院子建筑風(fēng)景▅不再將角落部位留給院館。▅L型、長方型、一步型、凹字型、挑空型變化多端。▅尺度確保。▅DIY空間無窮，倍添個性主張。▅現(xiàn)代風(fēng)尚。▅原創(chuàng)集合式住宅、城市多層洋房。▅建筑大面、戶內(nèi)小面均通透。▅緊湊實用，不失格調(diào)。▅親地親水親綠，完美演繹“三親風(fēng)景”。▅大圍合、小圍合相得益彰，給出有交流的鄰里氛圍。2、缺陷院子建筑風(fēng)景▅部分戶型院子異型，最窄處利用難度大。▅外圍景觀無優(yōu)勢，院子反而有雞肋感。（建議見后）▅硬鋪面積比例高▅水景僅有泳池，較為單一。▅大圍合中缺乏有力度的景觀主軸。（建議見后）【思想巔峰之作：院子、建筑、風(fēng)景】▅A戶型小躍層臥室太小，功能房間太少。（建議1：部分改平層；建議2：取消空中花園或二層加板）▅F戶型面寬進(jìn)深失衡。（建議：取消部分露臺，增加客廳面寬）產(chǎn)品的興奮點(diǎn)引導(dǎo)【產(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】1、院子院子是本案靚點(diǎn)，局部院子有可能是本案缺陷。由此，本案對院子的興奮點(diǎn)打造顯得十分重要。考慮到本案院子的多樣復(fù)雜，而樣板房終究有限，因此建議售樓中心專辟【院子體驗區(qū)】，集中展示各種主力院型的生活情趣。不僅令客戶迅速認(rèn)同本案第一特征，并以良好的感官對本案院子先入為主。案場本就需要客戶休憩洽談區(qū)，倘若以院子體驗的形式出現(xiàn)，勢必出現(xiàn)客戶經(jīng)歷的強(qiáng)烈差異。【產(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】2、入口廣場之植被案名為林蔭大道，必須在入口體現(xiàn)這一符號，因此，林蔭樹陣是必不可少的。此外，從樹種來講，盡可能采用雙樹種，形成色度、稀疏、或高度的層次感。此外，大面積的廣場，可以以植被拼花的形式向樹陣過渡，更加彰顯品位。2、入口廣場之情趣水景入口水景純屬點(diǎn)綴，有了親水感，加上水的聲音變化，客戶心情釋緩?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】2、入口廣場之精神堡壘精神堡壘，目的在于張揚(yáng)項目氣勢，并給予客戶尊崇感、歸屬感?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】3、內(nèi)庭之泳池本案內(nèi)庭水景僅有泳池區(qū)域，因此泳池的打造顯得尤為重要。泳池如果能體現(xiàn)層次、趣味、變化，不僅與項目戶型聯(lián)袂，更可以為大圍合起到點(diǎn)睛的作用?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】3、內(nèi)庭之休憩小品本案內(nèi)庭大空間，需要節(jié)點(diǎn)性的小品串聯(lián)，除了起到對景觀軸對景的作用外，還可以倡導(dǎo)一種有交流的鄰里生活方式。此外，如有可能，適當(dāng)植入社區(qū)文化設(shè)施，也是不錯的選擇。【產(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】3、內(nèi)庭之綠化同樣的，內(nèi)庭綠化也必須符合案名，高大喬木和各種層次喬灌木的配合，已然十分重要?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】4、架空層不起眼的地方，往往有很大的可塑空間。細(xì)節(jié)決勝的今天，千萬不能忽視架空層的設(shè)計。局部架空水景的處理方式，也是很奪人眼球的。也許不起眼的地方，就可能帶來大大的客戶興奮點(diǎn)?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】5、集合式住宅屋頂花園城市洋房、集合式住宅的屋面，盡收高層住戶眼底，建議采用屋面花園的包裝，提升高層景觀效果，同時增加社區(qū)居民互動空間?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】6、鋪地與細(xì)節(jié)【產(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】7、后期商業(yè)氛圍包裝隨著銷售逐步展開，后期銷售為了實現(xiàn)溢價，良好的生活休閑氛圍營造變得十分重要?？紤]到商業(yè)遲早要招商，因此在住宅銷售中后期，商業(yè)樣板段建議可以提前包裝，給人以露天咖啡的休閑格調(diào)為宜?！井a(chǎn)品興奮點(diǎn)表現(xiàn)】【一城一巔峰】【一宅一院館】【一棟一氣象】【一窗一視界】品牌篇：品。【SLOGEN】1、邏輯創(chuàng)作的思想巔峰院子建筑風(fēng)景一宅一院館一棟一氣象一窗一視界一城一巔峰【SLOGEN】1、應(yīng)用總綱SLOGEN【一城一巔峰】分訴SLOGEN【一宅一院館】【一棟一氣象】【一窗一視界】常規(guī)應(yīng)用SLOGEN【一城一巔峰一宅一院館】【一城一巔峰】城市中心的巔峰住所，是一城之內(nèi)，高峰仰止的身份象征。巔峰，過往的物理定義固然僅僅是奢華；而今，巔峰，更在于創(chuàng)作思想的登峰造極。彌漫思想的靈感創(chuàng)作，改寫著一個城市對巔峰的標(biāo)榜。重慶南岸，巔峰來臨：城市與產(chǎn)品，成就林蔭大道的極致價值?！疽怀且粠p峰】【一宅一院館】以大宅的氣度，精琢意境的生活。以魔方的鬼魅，上演變幻的能量。每一宅子營造完全的私家景觀，匹配每一位超拔豐富的人生視野。空間的尺度反映著你的態(tài)度，林蔭之境，靜美而悠游。【一宅一院館】【一棟一氣象】以精靈的外形，還原通透的心情。以原創(chuàng)的精神，釀造弄潮般生活。集合式小圍院、浩瀚式大圍院，氣象萬千，前所未見。層次錯落，城市亦垂涎。樓宇的多變包容你更多種心情，林蔭之氣，生生而不息?！疽粭澮粴庀蟆俊疽淮耙灰暯纭恳院棋臉涫a，重現(xiàn)綠野之仙蹤。以鄰里的呢喃，初啼緣分的交流。再美的風(fēng)景，離開了和諧的人群，都是枉然。窗，早就可有可無，因為視界使然。你習(xí)慣閑暇時走出看得見風(fēng)景的房間，來到林蔭之界，無遠(yuǎn)而弗庸?！疽淮耙灰暯纭俊綱ISHOW】【VISHOW】【VISHOW】【VISHOW】【VISHOW】【VISHOW】【2ndVISHOW】【2ndVISHOW】【2ndVISHOW】【2ndVISHOW】【2ndVISHOW】【推案順序策略】【包裝營銷策略】【事件營銷策略】【服務(wù)營銷策略】【媒體營銷策略】【小眾營銷策略】【案前準(zhǔn)備策略】營銷篇：道?！井a(chǎn)品基礎(chǔ)研究】1、戶型剖析房型面積范圍（㎡）所屬戶型套數(shù)比例一房1室1廳2衛(wèi)60.25A126217.5%1室2廳1衛(wèi)53.15B319212.83%二房2室1廳1衛(wèi)66.35-68.38F1、F2322.14%2室2廳1衛(wèi)65.61－72.44C2、C3、C421214.16%2室2廳2衛(wèi)74.73－95.87B2、B4、C1、E1、E2、E3、E463742.55%三房3室2廳2衛(wèi)70.86－107.78B1、D1、D1A、D2、D2A、D3、D3A、D4、D4A、D5、D5A1449.62%3室3廳2衛(wèi)111.08－111.25A2、F3181.2%▅本案以兩房為主，所占比例接近60%。▅三房所占比例較小，為10%左右，但是其戶型結(jié)構(gòu)相對比較豐富。▅一房產(chǎn)品占30%比例，其中投資性產(chǎn)品傾向占主導(dǎo)。【產(chǎn)品基礎(chǔ)研究】2、戶型明細(xì)（一房、二房）戶型空間形態(tài)陽臺特點(diǎn)套數(shù)比例一房A1：60.25㎡1室1廳2衛(wèi)躍層帶休閑陽臺（較大）26217.5%B3：53.15㎡1室2廳1衛(wèi)平層帶1個院館19212.82%二房B2：74.73㎡2室2廳2衛(wèi)平層帶1個院館19212.82%B4：79.60㎡2室2廳2衛(wèi)平層1個院館、1個小陽臺、1個生活陽臺18012.02%F1：66.35㎡2室1廳1衛(wèi)平層L型陽臺（較大）、1露臺80.53%F2:68.38㎡2室1廳1衛(wèi)平層L型陽臺（較大）241.60%C1:82.62㎡2室2廳2衛(wèi)平層帶1個院館1006.68%C2:72.44㎡2室2廳1衛(wèi)平層帶1個院館、1個小陽臺1087.21%C3:65.96㎡2室2廳1衛(wèi)平層2個陽臺543.60%C4:65.61㎡2室2廳1衛(wèi)平層2個陽臺503.34%E1:86.29㎡2室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、1個花池、1個陽臺503.34%E2:84.64㎡2室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、1個花臺、1個陽臺966.41%E3:95.87㎡2室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、1個花池30.20%E4:88.94㎡2室2廳2衛(wèi)躍層客廳挑空161.07%【產(chǎn)品基礎(chǔ)研究】2、戶型明細(xì)（三房）戶型空間形態(tài)陽臺特點(diǎn)套數(shù)比例三房B1:70.86㎡3室2廳2衛(wèi)躍層不帶院館、2個小陽臺966.41%D1:107.78㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺60.40%D1A:99.17㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺20.13%D2:107.55㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺20.13%D2A:107.38㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺20.13%D3:105.38㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺120.80%D3A:104.60㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺40.27%D4:104.68㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺60.40%D4A:104.56㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、客廳、陽臺、外廊、院子挑空、1個陽臺60.40%D5:102.38㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺60.40%D5A:101.92㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶1個院子、院子挑空、1個陽臺20.13%F3:111.08㎡3室3廳2衛(wèi)6＋1躍層客廳挑空、1露臺（較大）、1花園80.53%A2：111.25㎡3室2廳2衛(wèi)躍層帶生活陽臺、客廳上空100.67%【產(chǎn)品基礎(chǔ)研究】3、棟間分析棟號分析結(jié)論1號樓產(chǎn)品有缺陷，重復(fù)推案大，消化壓力決定完售周期長。但產(chǎn)品形態(tài)較容易生成溢價。中期或中后期推出2號樓2、4、6三棟相同，2號樓位置及景觀條件最好，較容易生成相對4、6號樓的溢價。中前期或中期推出3號樓產(chǎn)品有概念，同時也有缺陷。即便可能生成溢價，也是因為供應(yīng)量較少。中后期推出4號樓主力戶型，沒有明顯缺陷，不易生成溢價。推案大，需要爆破式銷售。開盤首推5號樓同3號樓中后期推出6號樓同4號樓開盤首推7號樓主力戶，無明顯缺陷，不易生成溢價。推案量大，短期內(nèi)外圍環(huán)境有待改善。中期加推8號樓主力戶，無明顯缺陷，不易生成溢價。推案量大，短期內(nèi)外圍環(huán)境有待改善。中期加推9號樓產(chǎn)品有概念，地處大小圍合中央，最容易做溢價最后壓軸10號樓產(chǎn)品有概念，位置有缺陷，相互抵消，不易生成溢價。戶型相對偏大，總價較高，去化速度由此相對較緩。中前期或中期首推1棟，后期補(bǔ)充加推。11號樓12號樓【推案順序策略】1、推案順序及推案量一次加推：7號樓共計156套二次加推：8號樓＋10號樓共計200套開盤：4號樓＋6號樓共計440套三次加推：1號樓共計272套四次加推：11號樓＋12號樓＋3號樓＋5號樓共計161套五次加推：2號樓共計220套壓軸：9號樓共計48套【推案順序策略】2、推案周期及賣點(diǎn)一次加推：7號樓共計156套銷售周期2-3個月賣點(diǎn)：品牌、產(chǎn)品、口碑、樣板段二次加推：8號樓＋10號樓共計200套銷售周期1.5-3個月賣點(diǎn)：品牌、新概念、口碑、樣板房、逐漸成型景觀建筑開盤：4號樓＋6號樓共計440套銷售周期2個月賣點(diǎn)：品牌、產(chǎn)品、開盤造勢、樣板房、樣板段三次加推：1號樓共計272套銷售周期4-5個月賣點(diǎn)：精裝、總價、樣板房、品牌、口碑、逐漸成型景觀建筑四次加推：11號樓＋12號樓＋3號樓＋5號樓共計161套銷售周期3個月賣點(diǎn)：品牌、新概念、口碑、樣板房、景觀建筑準(zhǔn)交付五次加推：2號樓共計220套銷售周期：1個月賣點(diǎn)：現(xiàn)房、景觀呈現(xiàn)、口碑壓軸：9號樓共計48套銷售周期1個月賣點(diǎn)：新概念、現(xiàn)房、景觀呈現(xiàn)、口碑【包裝營銷策略】1、現(xiàn)場包裝分布之示意外圍檔一階段內(nèi)圍檔二階段內(nèi)圍檔一階段樣板段二階段樣板段樣板房售樓處【包裝營銷策略】1、現(xiàn)場包裝分布之說明▅沿市政道路圍檔廣告；并根據(jù)樣板段施工進(jìn)度分兩個階段設(shè)置內(nèi)圍檔廣告，阻隔施工區(qū)域。▅2、4、6號樓看房看2號樓；7、8號樓看7號樓；10、11、12號樓看12號樓。▅第二階段圍檔示意意味著更大的樣板展示面，一方面滿足客戶對7號樓、12號樓看房要求，更重要的是，泳池景觀盡早展開對銷售會起到重要作用?；谙M(fèi)喜好特征，建議景觀工程量提前，土建結(jié)構(gòu)3層罩安全網(wǎng)后，可從容施工。▅樣板房設(shè)置于1、2、12號樓，縮小樣板房施工、看房半徑。1號樓本就需要精裝煽動銷售，加上推案壓力較大，必須設(shè)置樣板房；2號樓作為4、6號樓參照，承擔(dān)開盤沖量任務(wù)，必須設(shè)置樣板房；7、8號樓戶型主流，處于慣性銷售期，無需設(shè)置樣板房，如有可能設(shè)置清水工法樣板間即可；12號樓作為集合式住宅參照，必須設(shè)置樣板房，作用在于將原創(chuàng)概念建筑的演繹進(jìn)一步深化。即：在非現(xiàn)房階段，僅1、2、7、12號樓提供看房。其中1、2、12號樓有精裝樣板間，7號樓有工法樣板間。▅售樓處位于1號樓1層（為增加氣勢，可連帶局部二層，圖紙中有樓梯設(shè)計），圖紙顯示隔墻暫時不做。結(jié)合入口廣場樣板段，形成良好形象?！景b營銷策略】2、樣板間之戶型選擇2號樓（4層）：B2、B3精裝樣板間；B1、B4清水工法樣板間。（B1、B4去化難度相對低）12號樓（3層）：E2、E1精裝、清水各一間。1號樓（3層）：A1精裝一間。7號樓（4層）：工法清水標(biāo)準(zhǔn)層?！景b營銷策略】2、樣板間之精裝風(fēng)格產(chǎn)品個性決定本案精裝樣板間不宜采用歐式奢華路線，建議采用曼哈頓公寓風(fēng)格、東方望族風(fēng)格。曼哈頓公寓風(fēng)格：簡約、國際、通透?！景b營銷策略】2、樣板間之精裝風(fēng)格東方望族風(fēng)格：現(xiàn)代、東方、禪意?！景b營銷策略】3、售樓處之布局▅第一特征：院館展示區(qū)即休閑洽談區(qū)▅產(chǎn)品展示區(qū)抬高▅二層作為辦公區(qū)域上二樓，樓梯下為復(fù)印機(jī)、儲藏等LOGO墻控臺入口下三步上三步大沙盤促銷公示小沙盤服務(wù)吧院子1院子2院子3院子4院子5院子6下三步上三步【包裝營銷策略】3、售樓處之看房路線2號樓（4/6號樓參考2號樓）7號樓（8號樓參考7號樓）12號樓（10/11號樓參考12號樓）【包裝營銷策略】3、售樓處之VI導(dǎo)視【包裝營銷策略】3、售樓處之VI導(dǎo)視【包裝營銷策略】3、售樓處之VI導(dǎo)視【事件營銷策略】1、長效事件設(shè)計：