房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理(第三章)

房地產(chǎn)工程投資收益跟蹤管理工程收益管控涉及工程投資論證階段(拿地前)、工程開發(fā)階段(拿地后工程實(shí)施完畢)兩個(gè)階段，本章聚焦的是工程開發(fā)階段的工程收益跟蹤管理，目的是解決如何把工程做好?！肮こ淌找娓櫣芾怼眱?nèi)容重點(diǎn)是工程收益(工程利潤(rùn)率、投資收益率等)、工程動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流兩局部?jī)?nèi)容。房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)源自工程利潤(rùn)，這就決定了“工程收益跟蹤管理體系”的直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而房地產(chǎn)工程的諸多特點(diǎn)(工程周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、管控環(huán)節(jié)多、過程中調(diào)整大、利潤(rùn)影響因素多)又決定了工程利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的監(jiān)控難、管控難。工程收益跟蹤管理的水平已逐漸成為評(píng)價(jià)地產(chǎn)企業(yè)工程整體管理能力的核心指標(biāo)。而這種高價(jià)值也直接決定了研究“工程收益跟蹤管理體系”的現(xiàn)實(shí)意義。因此本章擬站在投資人、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)(或工程經(jīng)理)等多個(gè)角色，來審視工程投資收益跟蹤的核心問題與困惑，通過分析以及必要的最正確實(shí)踐知識(shí)傳遞，在觀念、工具、方法三個(gè)方面為地產(chǎn)企業(yè)提供解決問題的建設(shè)性建議。82工程收益管理的現(xiàn)狀與問題投資收益管理的行業(yè)現(xiàn)狀2010年明源地產(chǎn)研究院在全國(guó)數(shù)次針對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，針對(duì)房企相關(guān)總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)做了一項(xiàng)投資收益管控的調(diào)查，25家房企調(diào)研結(jié)果如表3—1。1所示。序號(hào)問題選項(xiàng)壹妻占比問題1工程投資前是否做過工程投資收益測(cè)算?是25100.00％否0.00％問題2工程建設(shè)中對(duì)工程收益的跟蹤回憶周期是多長(zhǎng)?每月28.00％每季度14.00％半年416．O0％i年520.00％1年以上／或無回憶1352．O0％問題3公司是否有相對(duì)成熟的工程收益數(shù)據(jù)模型?(成熟標(biāo)準(zhǔn)：已應(yīng)用l年以上；已應(yīng)用于3個(gè)工程以上)有520.00％無1872．O0％不知道28．O0％問題4工程收益優(yōu)劣是否應(yīng)用于工程管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核?有2392．O0％無28．O0％問題5工程管理團(tuán)隊(duì)(工程總監(jiān)及工程職能負(fù)責(zé)人)的績(jī)效考核周期是多長(zhǎng)?每月28.00％每季度624.00％半年832．O0％1年936.00％1年以上／或無考核0.00％問題6工程最終收益與工程初期設(shè)定的預(yù)期收益一般都會(huì)有偏差，是否做過偏差原因的量化分析?有312.00％無2288.00％注：本書不詳列出參加調(diào)研的企業(yè)名單，以防止讀者對(duì)某些企業(yè)的管理水平構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的批評(píng)。如上調(diào)查的數(shù)量有限，雖不能絕對(duì)精確地反映出房地產(chǎn)企業(yè)在工程收益跟蹤管理的絕對(duì)優(yōu)劣程度，但從如上數(shù)據(jù)的分布分析，可大致反映出行業(yè)在此方面的共性現(xiàn)狀。1．工程過程中的收益跟蹤管理嚴(yán)重缺失所有的房地產(chǎn)企業(yè)在工程投資前都做了工程投資測(cè)算，但約70％以上的企業(yè)在工程建設(shè)過程中沒有跟蹤回憶工程收益(表3—1—2)。工程投資收益調(diào)研結(jié)果表3-1-2局部管理人員對(duì)工程收益回憶周期長(zhǎng)給出的“正當(dāng)”理由主要包括如下三點(diǎn)：》工程老在變，做了也白做：工程設(shè)計(jì)與配置標(biāo)準(zhǔn)在變、本錢在變、收入在變、進(jìn)度方案在變、市場(chǎng)環(huán)境在變、資金方案在變，做了也白做?！饭こ炭傎嶅X，不做也無礙：近l0年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度可觀(例如重慶2002～2010的年平均增長(zhǎng)率約l5％)，只要資金投入有保障，最終的工程收益一般都不會(huì)低于工程投資階段的預(yù)期。》管理跟不上，想做做不了(數(shù)據(jù)采集難、預(yù)測(cè)難；工程管理協(xié)同難)：工程收益跟蹤回憶所需的已發(fā)生數(shù)據(jù)收集困難，工程過程中需要工程各職能緊密協(xié)作才能得到；預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)需要對(duì)工程進(jìn)行全程較細(xì)致的推演，同時(shí)還需要企業(yè)的工程數(shù)據(jù)積累及對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的有效分析判斷。832．多數(shù)企業(yè)的工程動(dòng)態(tài)收益是筆“糊涂”賬1)無相對(duì)成熟的工程收益數(shù)據(jù)模型(表3—1—3)工程收益數(shù)據(jù)模型調(diào)研結(jié)果表3—1—3約80％的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立并應(yīng)用起較成熟的工程收益數(shù)據(jù)模型，而這些企業(yè)中全都完成了3個(gè)以上的工程，這意味著多數(shù)企業(yè)的工程動(dòng)態(tài)收益是筆“糊涂”賬，反映出多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程整體管理不成熟。問卷調(diào)查中那20％(5家)的企業(yè)中，有4家全國(guó)布局開展的房地產(chǎn)企業(yè)(其中2家為內(nèi)地上市公司，l家為香港上市公司)，有l(wèi)家企業(yè)是本地開展的房地產(chǎn)企業(yè)(同時(shí)在建工程8個(gè))。這20％的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理、工程運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化恰恰是行業(yè)或區(qū)域的標(biāo)桿。從筆者所接觸過的地產(chǎn)企業(yè)看，就工程收益跟蹤的管理，港資企業(yè)做得比內(nèi)地企業(yè)好，內(nèi)地上市企業(yè)比非上市企業(yè)好，跨區(qū)域開展的企業(yè)比單一區(qū)域開展的企業(yè)好，多工程公司比單工程公司好。2)過程中不回憶，工程結(jié)束后很難量化分析(表3．1．4)將“問題2、問題6”調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)照，結(jié)合具體的企業(yè)名單，我們發(fā)現(xiàn)：滲“問題6”中3家企業(yè)正好是“問題2”中按月、按季度回憶的那3家企業(yè)，即表3．1—4中紅色的局部。》“問題6”中22家企業(yè)正好是工程過程中的回憶周期在半年及以上的企業(yè)，即表3—1—4中灰色的局部。局部管理者提倡“在工程過程中簡(jiǎn)化回憶分析、工程結(jié)束時(shí)再做細(xì)分的量化的分析總結(jié)”，如上數(shù)據(jù)說明此期望難以真正落地。究其原因在于：影響工程收益變化的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)決策已經(jīng)被隱藏在工程過程中了，脫離工程過程回憶為根底的最終收益量化分析，只能得到數(shù)據(jù)上的差異而找不到影響數(shù)據(jù)變化的原因在哪里。說得更通俗一些，就是說不清為什么賺了錢(或賺得比預(yù)期的多)、為什么賠了錢，說不清以后的工程是不是還是會(huì)這樣。問題2和問題6的調(diào)研結(jié)果表3-1-43)工程收益與績(jī)效考核弱相關(guān)或不相關(guān)我們大局部房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理團(tuán)隊(duì)或經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核指標(biāo)，一般包括但不限于“銷售收入、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率、面積指標(biāo)(開工面積、竣工面積、交房面積等)、工程利潤(rùn)”等與工程運(yùn)營(yíng)相關(guān)的業(yè)績(jī)績(jī)效指標(biāo)。問題4和問題5的調(diào)研結(jié)果表3-1-5》分析1——單從調(diào)查的“問題4、問題5”的調(diào)查結(jié)果看，看上去很美：92％的企業(yè)都將工程收益優(yōu)劣應(yīng)用于工程管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核；64％(16家)的企業(yè)績(jī)效考核周期為半年以內(nèi)，100％的企業(yè)績(jī)效考核周期不超過1年(表3—1—5)?！贩治?-—如果我們籽“問題4、問題5”與“問題2、問題3”進(jìn)行比照分析(表3—1—6)，可輕易找到至少兩個(gè)重大疑點(diǎn)：?jiǎn)栴}2～問題5調(diào)研結(jié)果表3-1-6疑點(diǎn)l：至少有9家(占36％)企業(yè)的工程收益回憶周期與績(jī)效考核周期不一致。疑點(diǎn)2：約有20家(占80％)企業(yè)的績(jī)效考核業(yè)績(jī)指標(biāo)數(shù)據(jù)(至少包括工程收益)不可靠。分析l與分析2是有一定互斥性的，如果兩個(gè)分析都成立，那么“工程收益與績(jī)效考核弱相關(guān)(不直接相關(guān))或不相關(guān)”是客觀存在的事實(shí)。“工程收益與績(jī)效考核弱相關(guān)(不直接相關(guān))或不相關(guān)”，這意味著工程盈利的優(yōu)劣不影響工程管理團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效獎(jiǎng)金，或影響太弱。如此現(xiàn)狀對(duì)工程管理團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是把雙刃劍：工程收益好時(shí)，得不到更多的回報(bào)；工程收益不好時(shí)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)不會(huì)受較大影響。如何看待投資收益跟蹤管理的問題應(yīng)該說上述房企投資收益跟蹤管理的現(xiàn)狀不容樂觀，整個(gè)投資收益跟蹤管理表現(xiàn)高度的粗放性，問題是伴隨未來房地產(chǎn)從超額利潤(rùn)向社會(huì)平均利潤(rùn)轉(zhuǎn)變以及競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈的行業(yè)趨勢(shì)而言，這種直接關(guān)乎利潤(rùn)和現(xiàn)金流的投資收益管理就顯得至關(guān)重要。對(duì)此，我們也不妨換個(gè)思路來考慮當(dāng)前房企投資收益跟蹤管理是否有改良和提升的必要?具體請(qǐng)大家反問兩個(gè)問題，其一是假設(shè)我們不重視工程建設(shè)過程中的工程收益跟蹤有什么風(fēng)險(xiǎn)?其二是我們的房地產(chǎn)工程投資人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程管理團(tuán)隊(duì)都能接受這些風(fēng)險(xiǎn)嗎?對(duì)這兩個(gè)問題的答復(fù)就可以知道上述問題的答案(表3—1—7)。序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)描述(包括不限于)工程投資人企業(yè)經(jīng)營(yíng)者財(cái)務(wù)總監(jiān)管理團(tuán)隊(duì)1風(fēng)險(xiǎn)：工程動(dòng)態(tài)收益率未知不可接受不可接受不可接受因人而異2風(fēng)險(xiǎn)：工程現(xiàn)金流不可控波動(dòng)不可接受不可接受不可接受因人而異3風(fēng)險(xiǎn)：工程運(yùn)營(yíng)過程決策對(duì)收益影響程度的不可量化可接受不可接受不可接受因人而異投資收益跟蹤管理問題表3-1。7對(duì)工程投資人來講：“工程動(dòng)態(tài)收益率未知、工程現(xiàn)金流不可控波動(dòng)”一般是不可接受的；對(duì)“工程運(yùn)營(yíng)過程決策又寸叫叟益影響程度的不可量化”是可以接受的，因?yàn)檫@個(gè)是經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該操心的事，投資者更傾向關(guān)注最終結(jié)果會(huì)怎樣。88“工程動(dòng)態(tài)收益率未知、工程現(xiàn)金流不可控波動(dòng)、工程運(yùn)營(yíng)過程決策對(duì)收益影響程度的不可量化”對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)總監(jiān)來講都是不可接受的，因?yàn)樗麄儽仨毦妥罱K的收益結(jié)果對(duì)工程投資人、董事會(huì)負(fù)責(zé)?！肮こ虅?dòng)態(tài)收益率未知、工程現(xiàn)金流不可控波動(dòng)、工程運(yùn)營(yíng)過程決策對(duì)收益影響程度的不可量化”對(duì)工程管理團(tuán)隊(duì)有些微妙，有的工程總監(jiān)不接受這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，有的工程總監(jiān)接受。這與工程管理團(tuán)隊(duì)的權(quán)責(zé)匹配度、組織內(nèi)部協(xié)同優(yōu)劣、工程總監(jiān)的能力、鼓勵(lì)機(jī)制相關(guān)。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)承受的分析，可以肯定地講，對(duì)工程收益跟蹤管理欠佳的現(xiàn)狀必須得到改良。投資收益足艮蹤管理粗放的原因分析鼴我們當(dāng)前的現(xiàn)狀必須得到改良，但為什么會(huì)有這么多地產(chǎn)公司沒有做到呢?本質(zhì)的問題在哪里?基于前面的現(xiàn)狀調(diào)查和分析，現(xiàn)已能清晰地反映出關(guān)鍵問題所在：1．早期暴利時(shí)代，房企經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)較小早期暴利時(shí)代，房企經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)較小，但在房地產(chǎn)調(diào)控新政日趨強(qiáng)硬、地產(chǎn)大鱷不斷擴(kuò)張擠壓、客戶越來越挑剔等多重市場(chǎng)因素作用下，“拿到地做工程就能賺大錢”的日子可能已經(jīng)不復(fù)存在了。工程過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)、收益風(fēng)險(xiǎn)將越來越大。2．房企管理者自身管理理念與意識(shí)欠缺》缺乏必需的價(jià)值管理意識(shí)、工程整體管理意識(shí)缺乏；》缺乏根本的PDCA的閉環(huán)管理意識(shí)，或是執(zhí)行力缺乏；》重要不緊急的事情(尤其是管理改良)多數(shù)情況下被排在優(yōu)先級(jí)別的最后面。那些所謂的緊急事情有相當(dāng)一局部是管理上沒有到位而引發(fā)的，很多管理者習(xí)慣于救火，而沒有防火的意識(shí)和行動(dòng)。3．缺乏合理適用的工程收益跟蹤管理工具表象是缺乏合理適用的工程收益跟蹤管理工具，但并非工程收益跟蹤數(shù)據(jù)模型復(fù)雜到地產(chǎn)公司無法解決的地步，而且行業(yè)中已經(jīng)有大量的可參考的模型實(shí)例，究其原因還是在于意識(shí)和理念上不重視。4．缺乏管理根底——工程運(yùn)營(yíng)管理體系不健全工程收益跟蹤管理良好運(yùn)行的重要根底是工程運(yùn)營(yíng)管理體系的健全有效，反向來看工程收益跟蹤管理子體系又是整個(gè)工程運(yùn)營(yíng)管理體系的重要?jiǎng)右蛑?。工程投資收益跟蹤管理落地策略根據(jù)第一節(jié)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資收益跟蹤的現(xiàn)狀和問題分析后，一個(gè)迫不及待的問題是“如何解決粗放的收益跟蹤管理的問題”。為此，本節(jié)將首先從投資收益管理的管理思路和理念進(jìn)行闡述，主要通過對(duì)投資收益跟蹤的核心內(nèi)容、管理目標(biāo)和管理價(jià)值進(jìn)行理念性的闡述。以此重新定義房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資收益管理的認(rèn)知。其次，會(huì)具體針對(duì)工程收益跟蹤管理的核心模型進(jìn)行闡述。最后我們會(huì)對(duì)投資收益跟蹤的管理策略和分工進(jìn)行分析，最終解決投資收益跟蹤管理實(shí)踐中的如何管以及跨部門協(xié)同問題。投資收益跟蹤管理體系介紹1．投資收益跟蹤管理的根本內(nèi)容工程收益跟蹤的根本管理內(nèi)容是在工程過程中定期(按季／按月)回憶或預(yù)測(cè)：工程利潤(rùn)、內(nèi)部收益率等重要投資評(píng)價(jià)指標(biāo)；刷新工程動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流；分析回憶指標(biāo)及現(xiàn)金流的變化原因。2．投資收益跟蹤管理的目標(biāo)》關(guān)鍵的工程干系人(工程投資人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程管理團(tuán)隊(duì)等)相對(duì)及時(shí)準(zhǔn)確地掌握工程利潤(rùn)、內(nèi)部收益率等重要投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)情況?！废鄬?duì)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)工程動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流，平滑頭寸風(fēng)險(xiǎn)。》通過過程跟蹤及控制，保障預(yù)期收益的最終實(shí)現(xiàn)。3．投資收益跟蹤管理的價(jià)值圖3-2-1工程收益跟蹤體系的價(jià)值框架工程收益跟蹤管理(圖3—2-1)既反映了公司的收益控制策略又是收益管控關(guān)鍵踐行，它的管理價(jià)值主要表達(dá)在監(jiān)控工程收益動(dòng)態(tài)、監(jiān)控工程動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流、支撐工程運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵決策、驅(qū)動(dòng)工程整體管理提升、支撐全面預(yù)算的編制與執(zhí)行控制、支撐工程過程中的績(jī)效測(cè)量。當(dāng)然工程收益跟蹤管理還不限于此，如果公司的工程收益跟蹤管理過程標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)果良好，還會(huì)吸引更多的投資人對(duì)企業(yè)或工程進(jìn)行投資。投資收益跟蹤管理的核心模型基于上述工程投資收益跟蹤管理的體系介紹，接下來就重點(diǎn)針對(duì)工程收益跟蹤的指標(biāo)、數(shù)據(jù)模型與管理工具進(jìn)行簡(jiǎn)析。1．管理指標(biāo)和數(shù)據(jù)模型的建立原那么每家企業(yè)的管理模式、管理成熟度存在差異，開展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)策略也有所不同，外部市場(chǎng)因素也不盡相同，不太可能建立一個(gè)行業(yè)內(nèi)放縱四海皆準(zhǔn)的指標(biāo)體系及數(shù)據(jù)模型。房地產(chǎn)企業(yè)可遵循或參考如下原那么：1)聚焦價(jià)值：所有指標(biāo)均有明確的管理價(jià)值，核心指標(biāo)不多于4個(gè)所有預(yù)設(shè)的指標(biāo)項(xiàng)必須都有明確的管理價(jià)值；“核心指標(biāo)不多于4個(gè)”的目的在于將價(jià)值更聚焦，要求這些核心指標(biāo)能較綜合地反映工程收益情況。聚焦價(jià)值后的指標(biāo)往往更能反映指標(biāo)對(duì)本企業(yè)不同工程的普遍適用性，易于橫向比對(duì)。2)對(duì)內(nèi)反映真實(shí)工程運(yùn)營(yíng)情況房地產(chǎn)企業(yè)為合理避稅，在對(duì)外的財(cái)務(wù)報(bào)告上往往已經(jīng)做過一些避稅的調(diào)整處理(如將非工程費(fèi)用計(jì)人工程本錢，通過稅前扣除來降低所得稅)，調(diào)整后的工程收益數(shù)據(jù)并不能反映真實(shí)的工程運(yùn)營(yíng)價(jià)值創(chuàng)造情況。因此很多企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的計(jì)算一般都會(huì)有兩套賬，一套賬用于對(duì)外報(bào)稅或發(fā)布經(jīng)營(yíng)公告，一套賬用于真實(shí)反映工程或公司經(jīng)營(yíng)情況。上市企業(yè)這方面的一致性稍好，非上市企業(yè)的差異較大。在工程運(yùn)營(yíng)管理體系的大框架下，我們更強(qiáng)調(diào)的是對(duì)內(nèi)反映真實(shí)的工程運(yùn)營(yíng)情況。這里的對(duì)內(nèi)不是僅對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，同時(shí)也包括對(duì)企業(yè)所有者。913)數(shù)據(jù)可靠、易于跟蹤：指標(biāo)有可靠的計(jì)算模型、較明細(xì)的現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)支撐工程投資論證階段的收益決策數(shù)據(jù)模型簡(jiǎn)繁不一，有的企業(yè)一張單Sheet的Excel就解決了。這里講的數(shù)據(jù)模型是用于工程過程中的收益跟蹤，因此它的數(shù)據(jù)可靠性、顆粒度要遠(yuǎn)比工程論證階段復(fù)雜得多。數(shù)據(jù)的邏輯、準(zhǔn)確性一旦失真太大，再好的指標(biāo)也失去了價(jià)值，這就等于在做勞民傷財(cái)?shù)氖铝恕：芏嗥髽I(yè)的高層、投資人不相信過程中的工程收益跟蹤指標(biāo)數(shù)據(jù)，重要原因之一就是指標(biāo)計(jì)算的數(shù)據(jù)模型不清、沒有可靠且較明細(xì)的數(shù)據(jù)支撐。數(shù)據(jù)模型比擬容易短期內(nèi)想清楚，但明細(xì)已發(fā)生數(shù)據(jù)(尤其是工程過程中變化后的數(shù)據(jù))就需要工程各相關(guān)職能人員在日常工作中做好積累，對(duì)待發(fā)生數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密的預(yù)測(cè)。4)易用易控：指標(biāo)的回憶周期不超過一個(gè)季度這個(gè)原那么主要是保障數(shù)據(jù)的時(shí)效性，保障指標(biāo)數(shù)據(jù)及時(shí)用于指導(dǎo)工程管控。如果回憶周期過長(zhǎng)，那么不能及時(shí)對(duì)工程糾偏或?qū)ο嚓P(guān)因素施加影響。我們建議指標(biāo)的回憶周期不超過一個(gè)季度，每次回憶所需的時(shí)間不超過2個(gè)工作日。2．工程收益的評(píng)價(jià)指標(biāo)工程收益評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為靜態(tài)指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩大類。這里的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的區(qū)別在于是否考慮資金折現(xiàn)率(反映的是資金的時(shí)間價(jià)值)，不考慮或弱化資金折現(xiàn)率的指標(biāo)我們稱為靜態(tài)指標(biāo)，反之那么稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。1)常用收益評(píng)價(jià)核心指標(biāo)(表3-2-1)常用收益評(píng)價(jià)核心指標(biāo)表3-2-12)工程投資評(píng)價(jià)指標(biāo)例如(表3—2-2)工程投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表3-2-2注：水表是為例如指標(biāo)及指標(biāo)數(shù)據(jù)關(guān)系，“指標(biāo)值”非真實(shí)工程的真實(shí)數(shù)據(jù)。93》工程總投入：工程總投入包括開發(fā)本錢、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅五大項(xiàng)，即工程全本錢。開發(fā)本錢即直接投資本錢，包括土地獲得價(jià)款、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、行政及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)、前期工程(三通一平)費(fèi)、主體建安費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、環(huán)境景觀工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、工程管理費(fèi)。當(dāng)然不同的企業(yè)中科目的劃分可能會(huì)有一些差異，但全集通常如此。期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用三大項(xiàng)。工程總投入是工程滾動(dòng)資金方案的根底，也是工程收益指標(biāo)測(cè)算的根底?！饭こ啼N售收入：工程銷售收入只包括工程可售局部的收入?！妨舸尜Y產(chǎn)凈現(xiàn)值：對(duì)于留存資產(chǎn)(如：不出售的車位、商鋪、寫字樓等)的預(yù)期收入價(jià)值測(cè)算時(shí)，需要注意：預(yù)測(cè)年限一般為10～20年，起始時(shí)間為留存資產(chǎn)開始投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間。凈現(xiàn)值的計(jì)算中需要將正反向現(xiàn)金流合并計(jì)算。將貼現(xiàn)率對(duì)遠(yuǎn)期收入進(jìn)行折現(xiàn)值計(jì)算，反映出預(yù)期累計(jì)凈現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值。折現(xiàn)率一般取值為8％～l0％。》單方售價(jià)：公式中的銷售面積不包括留存資產(chǎn)面積。單方售價(jià)反映銷售均價(jià)的合理性，易于與企業(yè)內(nèi)部其他工程、工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤比照審視?！房勺馐蹎畏奖惧X：公式“工程總投入／可租售建筑面積”中，分母不含不可租售的面積(如：物管用房、幼兒園、設(shè)備用房等配套設(shè)施面積)，而分子包含不可租售的面積所付出的本錢，因此該指標(biāo)反映了可租售面積的單方綜合全本錢?！皢畏绞蹆r(jià)、可租售單方本錢”兩個(gè)指標(biāo)經(jīng)常被結(jié)合起來應(yīng)用，對(duì)工程銷售定價(jià)的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審視或調(diào)整。》工程投資：該指標(biāo)是指工程實(shí)現(xiàn)盈虧平衡前工程投資人的自用資金投入，這個(gè)投入不包括銀行借款，也不包括盈虧平衡后工程回款再次投入本工程中。它較能真實(shí)地反映工程投資人的實(shí)際投人資金，是工程投資人最關(guān)心的關(guān)鍵數(shù)據(jù)之一?！匪枚惡罄麧?rùn)：所得稅后利潤(rùn)=(工程銷售收入+留存資產(chǎn)凈現(xiàn)值)一工程總投入。因?yàn)楣こ炭偼度爰肮こ啼N售收入沒有考慮折現(xiàn)率，因此我們說該指標(biāo)是相對(duì)靜態(tài)的利潤(rùn)指標(biāo)。它反映了工程投資人關(guān)心的另一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)——工程最終帶來的回報(bào)總額。》股權(quán)倍數(shù)：反映了工程投資人的本金能通過工程增值后的倍數(shù)。投資人可快速了解到所投入的l元錢最終會(huì)變成多少錢?！吠顿Y收益率：反映了工程投資人的本金能通過工程增值的比例。投資人可快速了解到所投人的l元錢最終會(huì)賺多少錢。》稅后凈利率：反映了工程收入中利潤(rùn)的占比，是靜態(tài)收益指標(biāo)，是工程收益跟蹤管理必達(dá)的目標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)在投資人、經(jīng)營(yíng)者心中都是高度關(guān)注的：工程初始階段他們往往會(huì)設(shè)定一個(gè)稅后凈利率預(yù)期；工程過程中經(jīng)常假定稅后凈利率不變，以“銷售收入×稅后凈利率”來大致測(cè)算利潤(rùn)預(yù)期。很不幸的是，“稅后凈利率”的預(yù)期與現(xiàn)狀是否已經(jīng)有了較大的偏差，很多投資人、經(jīng)營(yíng)者在工程過程中無法相對(duì)準(zhǔn)確地得知。》自有資金內(nèi)部收益率：內(nèi)部收益率(IRR，InternalRateofReturn)的定義是工程資金流人現(xiàn)值總額與工程資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。NPV與折現(xiàn)率、IRR的關(guān)系——談IRR，必談NPV和現(xiàn)金流，如下公式說明了“累計(jì)凈現(xiàn)值、現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率”的相互計(jì)算關(guān)系。o(CICO)，NP肛乙l了蒂式中71NPV(NetPresentValue)——凈現(xiàn)值，各期(年或月)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和；C1—C0——凈現(xiàn)金流量，a表示當(dāng)期現(xiàn)金流人，C0表示當(dāng)期現(xiàn)金流出；玎——代表現(xiàn)金流的總期數(shù)(年或月)，現(xiàn)金流期問按年或按月，要求NPV、Cl、C0、R須同步對(duì)應(yīng)；尺——折現(xiàn)率。通過IRR的定義，當(dāng)NPV=0時(shí)，R值即為IRR。IRR分析能反映什么——內(nèi)部收益率，是一項(xiàng)投資可望到達(dá)的報(bào)酬率，是能使投資工程凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。就是在考慮了資金時(shí)間價(jià)值的情況下，使一項(xiàng)投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資本錢時(shí)的收益率，而不是你所想的“不管上下凈現(xiàn)值都是零，所以上下都無所謂”，這是一個(gè)本末倒置的想法了。因?yàn)橛?jì)算內(nèi)部收益率的前提本來就是使凈現(xiàn)值等于零。說得通俗點(diǎn)，內(nèi)部收益率越高，說明你投入的本錢相對(duì)地少，但獲得的收益卻相對(duì)地多。比方A、B兩個(gè)投資工程，本錢都是10萬元，經(jīng)營(yíng)期都是5年，A工程每年可獲凈現(xiàn)金流量3萬元，B工程可獲4萬元，通過計(jì)算，可以得出A的內(nèi)部收益率約等于15％，8的約等于28％，這些其實(shí)通過年金現(xiàn)值系數(shù)表就可以看得出來的。IRR較能綜合反映工程運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)的效率(因?yàn)榭紤]了資金的折現(xiàn)、投資回收期長(zhǎng)短)、效益，且能牽引房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注地產(chǎn)工程最大的風(fēng)險(xiǎn)——工程資金方案(因?yàn)橛?jì)算凈現(xiàn)金流就必須要有工程資金方案)。因此IRR成為局部標(biāo)桿企業(yè)對(duì)工程運(yùn)營(yíng)監(jiān)控的核心指標(biāo)。953．工程收益跟蹤的數(shù)據(jù)模型參考1)工程收益跟蹤數(shù)據(jù)模型圖圖3-2-2重點(diǎn)說明了各指標(biāo)的計(jì)算來源，反映了工程收益評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)模型邏輯，共涉及近20張數(shù)據(jù)表。2)工程收益跟蹤數(shù)據(jù)模型的數(shù)據(jù)流向從圖3-2。2中可以看到，很多數(shù)據(jù)表是需要下一級(jí)的子表數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果提供輸入，因此需注意上述數(shù)據(jù)表的數(shù)據(jù)流向。圖3-2-3既反映了各數(shù)據(jù)表之問的數(shù)據(jù)關(guān)系，又反映了企業(yè)組織按步完成數(shù)據(jù)的輸入和最終結(jié)果的形成。從4步的工作內(nèi)容，我們可以看到工程收益跟蹤管理與工程進(jìn)度方案管理、本錢管理、收入管理、資金管理的密切關(guān)系。4．工程收益跟蹤的管理工具房地產(chǎn)行業(yè)中有三種方式來提供工程收益跟蹤的管理工具。筆者個(gè)人推薦相對(duì)靈活、可靠的管理工具——“Excel建模+地產(chǎn)ERP系統(tǒng)”(表3-2-3)。工程收益跟蹤的管理工具表3-2．3管理工具類別優(yōu)劣適合階段Excel建模1．靈活：滿足不固定的現(xiàn)實(shí)情況；2．快速：可簡(jiǎn)可繁，無嚴(yán)格的數(shù)據(jù)邏輯控制1協(xié)同難：數(shù)據(jù)采集涉及的協(xié)同難；數(shù)據(jù)的集中需要1個(gè)人專門負(fù)責(zé)；2．平安風(fēng)險(xiǎn)：工程數(shù)據(jù)易外泄；3．工怍量較大：已發(fā)生數(shù)據(jù)需要人工填人，耗時(shí)，影響快速準(zhǔn)確得出結(jié)果1．剛運(yùn)行工程收益跟蹤管理1年以內(nèi)；2．核心業(yè)務(wù)信息化(本錢管理、方案管理、租售管理信息化)尚未建立時(shí)Excel建模+地產(chǎn)ERP系統(tǒng)1．靈活：滿足不固定的現(xiàn)實(shí)情況；2．快速：可簡(jiǎn)可繁，無嚴(yán)格數(shù)據(jù)邏輯控制；3．?dāng)?shù)據(jù)更可靠：已發(fā)生的數(shù)據(jù)直接來自于ERP系統(tǒng)，且利于減少工作量，縮短回憶時(shí)間1．?dāng)?shù)據(jù)采集涉及的協(xié)同難；數(shù)據(jù)的集中需要1個(gè)人專門負(fù)責(zé)；2．平安風(fēng)險(xiǎn)：工程數(shù)據(jù)易外泄1．核心業(yè)務(wù)信息化(本錢管理、方案管理、租售管理信息化)已建立并良好運(yùn)行；2．?dāng)?shù)據(jù)模型已相對(duì)固化地產(chǎn)ERP系統(tǒng)1．快速、準(zhǔn)確：所有數(shù)據(jù)源自日常工作發(fā)生及預(yù)測(cè)；2．協(xié)同佳：再也不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗；3．平安性高：沒有人可以帶走完整的數(shù)據(jù)模型固化：一旦核心的計(jì)算模型需要重大調(diào)整，需要2～3周的時(shí)間來修改和測(cè)試模型1．成熟運(yùn)行工程收益跟蹤管理2年以上，應(yīng)用數(shù)據(jù)模型已完全固化；2．核心業(yè)務(wù)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)質(zhì)量穩(wěn)定可靠(真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確)3-2-2工程收益跟蹤數(shù)據(jù)模型圖3-2-3工程投資收益跟蹤的高效協(xié)同工程收益跟蹤的管理方法首先應(yīng)關(guān)注的是工程全生命期及經(jīng)營(yíng)年度的PDCA閉環(huán)管理，重點(diǎn)是做好工程過程中的月度(或季度)回憶、工程運(yùn)營(yíng)決籌劃作中的收益分析，根底還在于工程運(yùn)營(yíng)的協(xié)同。工程收益的PDcA閉環(huán)管理工程全生命期中，會(huì)形成多個(gè)版本的收益模型及指標(biāo)：》工程投資論證階段：企業(yè)會(huì)形成一版用于投資決策的工程收益模型及指標(biāo)，簡(jiǎn)稱土地版指標(biāo)。土地版收益指標(biāo)是投資人重點(diǎn)關(guān)注和對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行考核的?！饭こ虇?dòng)及籌劃階段：公司及工程管理團(tuán)隊(duì)會(huì)形成一版用于綜合規(guī)劃、推演工程全程執(zhí)行的工程收益模型及指標(biāo)，簡(jiǎn)稱啟動(dòng)版指標(biāo)。啟動(dòng)版指標(biāo)可用于對(duì)工程團(tuán)隊(duì)的考核?！饭こ淘O(shè)計(jì)管理階段：工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可能發(fā)生較大的調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致投資收益的調(diào)整，調(diào)整后的版本簡(jiǎn)稱基準(zhǔn)版指標(biāo)。方案通過報(bào)批后的收益指標(biāo)適合企業(yè)作為基準(zhǔn)版收益指標(biāo)?；鶞?zhǔn)版指標(biāo)的控制嚴(yán)格性最高，因?yàn)楣こ讨笠话悴粫?huì)出現(xiàn)大的調(diào)整，正因如此基準(zhǔn)版常用于考量工程執(zhí)行過程的工程績(jī)效?！饭こ踢^程中：因工程進(jìn)展、內(nèi)外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，標(biāo)準(zhǔn)的公司及工程管理團(tuán)隊(duì)會(huì)形成假設(shè)干版用于過程回憶收益的收益指標(biāo)，簡(jiǎn)稱執(zhí)行版。因回憶周期的差異，有的企業(yè)中又劃分為月度版、季度版、年度版。單從工程管理的視角看，工程收益跟蹤管理方法可提煉為圖3-3-1所示的PDCA閉環(huán)。有的企業(yè)既有較完整的工程運(yùn)營(yíng)管理體系，也有較完整的全面預(yù)算管理體系，兩套體系是緊密結(jié)合的，圖3—3—2較直觀地反映了兩者結(jié)合后的PDCA閉環(huán)管理。兩套體系的結(jié)合點(diǎn)是工程年度預(yù)算及收益指標(biāo)。3-3-1圖3-3-2工程收益月度跟蹤回憶管理方法每月末工程收益回憶負(fù)責(zé)人需要收集影響工程收益變化和變化趨勢(shì)的五大類動(dòng)態(tài)信息，這五類信息一般應(yīng)由各職能負(fù)責(zé)人或工程職能負(fù)責(zé)人提供報(bào)告，包括工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)報(bào)告、工程進(jìn)度方案節(jié)點(diǎn)報(bào)告、工程租售及回款報(bào)告、工程本錢回憶報(bào)告、工程資金方案報(bào)告(圖3-3-3)。圖3-3-3工程收益回憶負(fù)責(zé)人基于采集后的數(shù)據(jù)刷新工程收益模型，得到當(dāng)月最新的收益指標(biāo)，再將其與土地版、啟動(dòng)版、基準(zhǔn)版、上月版、工程年度預(yù)算版進(jìn)行比照分析。比照分析后形成書面報(bào)告，提交給公司運(yùn)營(yíng)管理部門、預(yù)算管理部門，必要時(shí)(如相對(duì)土地版收益指標(biāo)的較大利空性偏差)提交投委會(huì)。1．工程運(yùn)營(yíng)動(dòng)作決策與工程收益跟蹤管理從圖3—3—3的數(shù)據(jù)模型中可以看出，影響工程收益的因素較多，涉及價(jià)值鏈上的所有職能，因此必須控制工程運(yùn)營(yíng)過程中的決策。運(yùn)營(yíng)動(dòng)作決策控制比擬有效的手段是“提交的業(yè)務(wù)決策報(bào)告中必須對(duì)工程收益指標(biāo)影響進(jìn)行測(cè)算和分析”，促進(jìn)整個(gè)工程團(tuán)隊(duì)或公司各職能都高度重視收益的過程控制。102影響工程收益的工程運(yùn)營(yíng)決策點(diǎn)包括但不限如下情況：》研發(fā)與設(shè)計(jì)相關(guān)：方案調(diào)整；配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；重大設(shè)計(jì)變更等。》工程相關(guān)：施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)調(diào)整等。》營(yíng)銷相關(guān)：銷售價(jià)格制定與調(diào)整；銷售回款控制要求；開盤時(shí)間、竣工交付時(shí)間的調(diào)整等?！繁惧X相關(guān)：目標(biāo)本錢及合約規(guī)劃的凋整等?！坟?cái)務(wù)相關(guān)：工程資金方案；工程融資方案；工程稅收籌劃等。2．工程收益跟蹤的管理分工從圖3—3—3中，我們可以看到工程收益跟蹤的數(shù)據(jù)來源于不同的職能，單靠一個(gè)人或一個(gè)部門是難以完成有效的工程收益跟蹤管理，需