房地產(chǎn)培訓(xùn) -房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及產(chǎn)品介紹-講師手冊 - 副本

吳銘松內(nèi)部資料嚴禁外傳│1目錄內(nèi)部資料嚴禁外傳│2內(nèi)部資料嚴禁外傳│3內(nèi)部資料嚴禁外傳│4）；>二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金買給需求者（新建商品房的買賣市場）；>三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：房）；政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）土地前期開發(fā)土地前期開發(fā)通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以內(nèi)部資料嚴禁外傳│6綠地率與綠化率綠地率與綠化率綠地率=各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。內(nèi)部資料嚴禁外傳│7內(nèi)部資料嚴禁外傳│8>1、規(guī)劃信息部分>2、建筑基礎(chǔ)知識>3、戶型方案圖基本標識>4、測繪基礎(chǔ)知識重要構(gòu)成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規(guī)劃重要構(gòu)成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規(guī)劃線、經(jīng)濟技術(shù)指標，是查看規(guī)劃圖的重要數(shù)據(jù)。1、規(guī)劃信息部分項目規(guī)劃圖：規(guī)劃圖指對一個社區(qū)或類似范圍內(nèi)商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動區(qū)或其他用途的內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│9城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿概念規(guī)劃圖對項目圈定大致功能布局的初步性規(guī)劃平內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│10內(nèi)部資料嚴禁外傳│11按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)根據(jù)透視原理，用高視點透視法從高處某一點俯視地面起伏繪制成的立體從規(guī)劃圖中認知重要指標>用地面積：規(guī)劃建設(shè)用地面積、紅線面積，即建筑占用土地的面積。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括>建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規(guī)劃建設(shè)用地面積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。>容積率：是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的內(nèi)部資料嚴禁外傳│12內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│13樓面價計算樓面價計算=樓面地價=土地總價土地面積*單價=實操：某地塊占地200畝，地價為120萬/畝，容積內(nèi)部資料嚴禁外傳│14或 內(nèi)部資料嚴禁外傳│15內(nèi)部資料嚴禁外傳│16內(nèi)部資料嚴禁外傳│17容積率過高對居住的影響容積率過高對居住的影響內(nèi)部資料嚴禁外傳│18內(nèi)部資料嚴禁外傳│19不同地理區(qū)域，日照等規(guī)范不同，戶型的一般情況下，南方會2、建筑基礎(chǔ)知識2、建筑基礎(chǔ)知識建筑物的分類⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類>磚木結(jié)構(gòu)建筑>磚混結(jié)構(gòu)建筑>鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體內(nèi)部資料嚴禁外傳│21板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一4內(nèi)部資料嚴禁外傳│224內(nèi)部資料嚴禁外傳│2212338內(nèi)部資料嚴禁外傳│238內(nèi)部資料嚴禁外傳│23773、戶型方案圖基本標識3、戶型方案圖基本標識內(nèi)部資料嚴禁外傳│24內(nèi)部資料嚴禁外傳│25開間、進深的定義：），具體意義：風(fēng)，房間內(nèi)會顯得比較暗；而進深偏小，開間此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩4、測繪基礎(chǔ)知識4、測繪基礎(chǔ)知識內(nèi)部資料嚴禁外傳│26套內(nèi)墻體面積：外墻、共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體內(nèi)部資料嚴禁外傳│27其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分攤：內(nèi)部資料嚴禁外傳│28內(nèi)部資料嚴禁外傳│28得房率的含義：內(nèi)部資料嚴禁外傳│29北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；北方得房率普遍比南方低0.15—0.2內(nèi)部資料嚴禁外傳│30影響得房率的因素：影響得房率的因素：的制約因素：1、若戶型套內(nèi)建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”3.若戶型套內(nèi)建筑面積段相同的情況下，層數(shù)（30,18,11）墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%,多數(shù)區(qū)域按此方式計算部分地區(qū)因測算規(guī)范及保溫要求不同，層數(shù)、窗戶做法、核心筒版本不同，項目核算套內(nèi)面積以墻體中心線以內(nèi)計算以墻體外輪廓計算項目核算套內(nèi)面積以墻體中心線以內(nèi)計算以墻體外輪廓計算案核算套內(nèi)面積得房率約為內(nèi)部資料嚴禁外傳│32內(nèi)部資料嚴禁外傳│33思考題二A套內(nèi)建筑面積90平求A、B兩套單位內(nèi)部資料嚴禁外傳│34內(nèi)部資料嚴禁外傳│3536內(nèi)部資料嚴禁外傳│37常見樓層數(shù)常見樓層數(shù)6層（1-6層不需要電梯）內(nèi)部資料嚴禁外傳│38（封閉樓梯間）（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）4141兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）“送”面積的概念及手法“送”面積的概念及手法內(nèi)部資料嚴禁外傳│42>可以采光的半地下空間內(nèi)部資料嚴禁外傳│43內(nèi)部資料嚴禁外傳│44手法二中空客廳手法二中空客廳>客廳中空部分是不計入建筑面積的。這些不計入建筑面積的地方，在入伙內(nèi)部資料嚴禁外傳│45內(nèi)部資料嚴禁外傳│46內(nèi)部資料嚴禁外傳│47內(nèi)部資料嚴禁外傳│48>超大的陽臺改為封閉陽臺后，就像一個小房間，可以作為使用面積，起碼“送”了內(nèi)部資料嚴禁外傳│49手法六陽臺連花池手法六陽臺連花池建筑面積，當(dāng)把他們都一并改成房間的時候，就是送了兩次的面積。內(nèi)部資料嚴禁外傳│50手法七改建空中花園手法七改建空中花園內(nèi)部資料嚴禁外傳│51手法八百變凸窗手法八百變凸窗驗收和交樓的凸窗打掉凸窗后的樣板！內(nèi)部資料嚴禁外傳│52手法九設(shè)備平臺手法九設(shè)備平臺內(nèi)部資料嚴禁外傳│53內(nèi)部資料嚴禁外傳│54內(nèi)部資料嚴禁外傳│55戶型科學(xué)命名方案戶型科學(xué)命名方案集團戶型命名標準?，F(xiàn)以研發(fā)設(shè)計院為主導(dǎo)，內(nèi)部資料嚴禁外傳│56內(nèi)部資料嚴禁外傳│57新款度假風(fēng)格洋房現(xiàn)行通用風(fēng)格新款度假風(fēng)格洋房現(xiàn)行通用風(fēng)格戶型立面簡介內(nèi)部資料內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│61內(nèi)部資料嚴禁外傳│62內(nèi)部資料嚴禁外傳│63根據(jù)主席關(guān)于“石材外立面應(yīng)用范圍”的重要指示：未來所U街、凱旋門、洋房、商業(yè)街、綜合樓等）的公共區(qū)域如需要表現(xiàn)石材效果的均改為真石漆、仿石磚或者其他具有石材效果的新型材料代替，力求在不影響實際效果的前提下，降低成本，簡化內(nèi)部資料嚴禁外傳│64展示區(qū)為掛石設(shè)計的，貨量保留掛石設(shè)計，保證樣板展示區(qū)為掛石設(shè)計的，貨量保留掛石設(shè)計，保證樣板按主席最新指示執(zhí)行；原則上不得向主席申請使用真根據(jù)實際情況（圖紙修改影響、材料申購、報建情況若需保留石材立面，則需向主席書面匯報審批。內(nèi)部資料嚴禁外傳│65內(nèi)部資料嚴禁外傳│66經(jīng)典戶型庫經(jīng)典戶型庫內(nèi)部資料嚴禁外傳│67內(nèi)部資料嚴禁外傳│68內(nèi)部資料嚴禁外傳│6900英倫風(fēng)情沿街底商（淄博項目）局 1.需要足夠的場地空間；2.空間形態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚；內(nèi)部資料嚴禁外傳│7內(nèi)部資料嚴禁外傳│72.住宅可利用屋頂平臺；內(nèi)部資料嚴禁外傳│71產(chǎn)品特點：沿街住宅與底商采用了英倫風(fēng)格設(shè)計，運用了現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的手法，舍棄了一些繁瑣的構(gòu)件；營造英倫風(fēng)格意向內(nèi)部資料嚴禁外傳│72產(chǎn)品特點：現(xiàn)代風(fēng)格的高層住宅與英倫風(fēng)情商業(yè)街巧妙相融合，亦可營造城市街景新亮點。內(nèi)部資料嚴禁外傳│73新U型商業(yè)街（會所功能+花園洋房）原U型商業(yè)街1.綜合樓獨立設(shè)置，功能齊全；2.占用資源相對較大，成本較高，后期維護成本高；內(nèi)部資料嚴禁外傳│75板房參板房參觀電梯住宅入口住宅入口板房參板房參觀電梯住宅入口住宅入口 綜合樓首層平面示意1.綜合樓占地約為3500-4000平米； ,同時享有業(yè)主社區(qū)活動取可售面積的利益最大化;管理的成本。住宅入口住宅入口前期做洽談，后前期做洽談，后期改餐飲內(nèi)部資料嚴禁外傳│76臺，客戶經(jīng)大廳乘坐電梯直達板房區(qū)，看樓交通流線更為直接。2.參觀線路置身于花園平臺，私家花園與共享花園相結(jié)合，既私密又增加互通性。同時每一戶均享有最大化的花園景觀；□樣板房參觀流線□樣板房電梯內(nèi)部資料嚴禁外傳│771.立面設(shè)計上考慮到花園洋房的特點，引入綠色建筑的設(shè)計理念，戶戶享有設(shè)置豎向綠化的平臺。內(nèi)部資料嚴禁外傳│78內(nèi)部資料嚴禁外傳│內(nèi)部資料嚴禁外傳│ 用地面積：24325㎡板房區(qū)公共綠地面積：3300㎡U街公共綠地面積：2800㎡（按報建性質(zhì)，商業(yè)或住宅）。79房房為優(yōu)化成本，提高綜合樓商業(yè)價值及項目整體貨值，綜合樓在一般情況下，僅設(shè)置泳池和健身房樓建議按商業(yè)性質(zhì)報建，除展示區(qū)、接待區(qū)及辦公區(qū)外，其它商鋪在開內(nèi)部資料嚴禁外傳│80全新“勞斯萊斯”產(chǎn)品的應(yīng)用全新“勞斯萊斯”產(chǎn)品的應(yīng)用道這是好東西。有些二十萬、三十萬以上人口的城市只有面積為一百六十平方米以下的住宅，沒有別墅、“大平層”的產(chǎn)品，這是碧桂園成為房地產(chǎn)業(yè)“勞斯萊斯”的一個很好的機會。我希望在這些城市只做別墅和“大平層”，建一百四十平方米以上的產(chǎn)品，做三四線城市的“勞斯萊斯”，讓有成就的人都住在一起，形成品牌效應(yīng)，作為身——2015年2月2日碧桂園集團2015年工作會議楊主席語內(nèi)部資料嚴禁外傳│81內(nèi)部資料嚴禁外傳│82內(nèi)部資料嚴禁外傳│83內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│84“勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│85內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│86內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│87內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│88內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│89內(nèi)部資料嚴禁外傳│90內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│91內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│92內(nèi)部資料嚴禁外傳│93內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│94內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│95內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│96內(nèi)部資料嚴禁外傳│97內(nèi)部資料嚴禁外傳│98內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│99內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│100內(nèi)部資料嚴禁外傳│101內(nèi)部資料嚴禁外傳│102內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│103內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│104內(nèi)部資料嚴禁外傳│105內(nèi)部資料嚴禁外傳│106內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│107內(nèi)部資料嚴禁外傳│108內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│109內(nèi)部資料嚴禁外傳│110內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│111內(nèi)部資料嚴禁外傳│112內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│113內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│114內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│115內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│116內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│117內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│118內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│119內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│120內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│121內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│122內(nèi)部資料嚴禁外傳│123內(nèi)部資料嚴禁外傳│124內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│125內(nèi)部資料嚴禁外傳│126內(nèi)部資料嚴禁外傳│127內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│128內(nèi)部資料嚴禁外傳│129內(nèi)部資料嚴禁外傳│130選擇，有時未必一定是正確的，所以，要懂得過程評估，對錯誤補偏救弊！產(chǎn)品定位后，不能遺漏的產(chǎn)品后評估！內(nèi)部資料嚴禁外傳│131產(chǎn)品建設(shè)過程評估清溪項目在開發(fā)過程中，通過對市場客戶關(guān)注度及競品項目產(chǎn)品研究對比，重新評估項目產(chǎn)品自身材料著重點，通過在裝修用料上成本加減法應(yīng)用，以小成本，統(tǒng)計共達統(tǒng)計共達630份！內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│132開發(fā)過程中不斷與客戶交流，印證產(chǎn)品合理性！針對競品保利項目交樓裝修標準的各項情況作深入研究對比。內(nèi)部資料嚴禁外傳│133格標準！產(chǎn)品建設(shè)過程評估入戶收納柜贈送玄關(guān)柜（選配）客廳天花客廳有單邊吊頂，加窗簾盒客廳過道天花天花配筒燈乳膠漆（立邦）客廳過道地面有周圈波打線有周圈波打線廚房天花鋁扣板，筒燈鋁扣板，筒燈洗手間天花鋁扣板，筒燈鋁扣板，筒燈未知品牌現(xiàn)代家居客廳地面600*600拋光轉(zhuǎn)，有周圈波打線，無淺色臺面，人造石廚房電器海爾抽油煙機，燃氣灶老板抽油煙機水龍頭淋浴門無強化地板（無品牌）強化地板（宏耐）內(nèi)部資料嚴禁外傳│134產(chǎn)品建設(shè)過程評估產(chǎn)品建設(shè)過程評估成本減法外立面售樓部、入口大堂地面產(chǎn)品建設(shè)過程評估產(chǎn)品建設(shè)過程評估成本減法人行道鋪貼架空層地面鋪貼1、非首層公共梯間設(shè)置拋光磚不貼到墻頂；內(nèi)部資料嚴禁外傳│136產(chǎn)品建設(shè)過程評估產(chǎn)品建設(shè)過程評估成本加法地磚規(guī)格客餐磚m增加5.82元/㎡)磚m內(nèi)部資料嚴內(nèi)部資料嚴增加1.35元/㎡產(chǎn)品建設(shè)過程評估產(chǎn)品建設(shè)過程評估成本加法客廳、臥(94㎡面積段)牌老板品牌2、鞋柜選配；3、主臥增加雙控開關(guān)；4、室內(nèi)插座面板品牌更換為西門子；內(nèi)部資料嚴禁外傳│138產(chǎn)品定位的修正——凱里項目內(nèi)部資料嚴禁外傳│產(chǎn)品定位的修正——凱里項目內(nèi)部資料嚴禁外傳│產(chǎn)品定位修正場無大面積精裝洋房，但120㎡左右洋房同質(zhì)化較多，項目價格及區(qū)位產(chǎn)品定位修正產(chǎn)品定位修正結(jié)合實際重新評估項目產(chǎn)品定位購買的比例為約57%。舒適度更高的YJ140。同時后期按勞斯萊斯產(chǎn)品規(guī)劃（YJ140、YJ180、項目產(chǎn)品全面升級為改善型定位，與市場實施差異化競爭！內(nèi)部資料嚴禁外傳│140針對市場及客戶情況，制定適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品定位——采用小面積、低通過對來訪及派籌客戶意向反映，客戶對G306（177㎡）產(chǎn)品雙拼別墅94%，創(chuàng)造北京度假地產(chǎn)上4次加推4次清貨的“日光盤”奇跡！后評估對洋房的修改——J475新替代戶型根據(jù)近期多個新開盤項目產(chǎn)品銷售反映，J475（J552）洋房戶型中間單元，因其間隔布局欠佳，普遍出現(xiàn)滯銷情況。針對銷售較差的22個項目，造成戶型銷售較差主要有以下幾點：戶型方面為主要原因原J475戶型因為是中間單元受核心筒影響，采光通風(fēng)較差；間隔布局欠佳、面積段偏小，而嚴重影產(chǎn)品特點：邊單元南北通透、多居室朝南、大尺寸飄窗臺、空間延展性更強（陽臺成廳）、客廳與餐廳獨立分區(qū)的特點。（2）、J717（全三房版）J717TABBC面積段92㎡92㎡戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)內(nèi)部資料嚴禁外傳│144J717TABBC面積段97㎡81㎡81㎡戶型3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)內(nèi)部資料嚴禁外傳│145產(chǎn)品后評估有利于優(yōu)化成本——現(xiàn)代二洋房弧形轉(zhuǎn)角飄窗改直角飄窗方案避免不必要的投訴或糾紛。設(shè)計院建議修改范圍項目進度未出施工圖，未施工計院配合出修改變更；2、項目部可根據(jù)材料采購、項目報建及現(xiàn)場情況自行決定；現(xiàn)場已施工內(nèi)部資料嚴禁外傳內(nèi)部資料嚴禁外傳│147產(chǎn)品后評估有利于優(yōu)化成本——新U型商業(yè)街通用門樓①必要性——是否有現(xiàn)在通用產(chǎn)品可應(yīng)用；是否有可修改立面或間隔即可滿足項目需求。②可行性——項目新設(shè)計或修改的要求是否涉及展力墻結(jié)構(gòu)調(diào)整，戶型核心筒結(jié)構(gòu)可否滿足戶型設(shè)計/修改需求（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計或總部設(shè)計院專業(yè)人員判內(nèi)部資料嚴禁外傳│148戶型需求研判：戶型需求研判：③時間性——戶型設(shè)計/修改所需時間多長（參考時間約為1個月是否會影響項目開發(fā)進度（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計或總部設(shè)計院專業(yè)人員判斷）。④合理性——新戶型設(shè)計或戶型調(diào)整修改要根據(jù)實際市場需求或結(jié)合了地塊區(qū)域內(nèi)特定的指標而提出（硬性指標：如限高、地塊戶型面寬進深限制、套型限制修改要具體普遍適用性，能滿足絕大部分客戶內(nèi)部資料嚴禁外傳│149戶型設(shè)計研發(fā)申請資料：戶型設(shè)計研發(fā)申請資料：（1）首先在戶型修改及設(shè)計時必需要實現(xiàn)以下前提條件①戶型配比主席簽字同意用新方案（僅限于全新設(shè)計方案時才需要提供）②（內(nèi)已附戶型修改單）或單獨的戶型修改單已得到區(qū)域總裁簽字③當(dāng)?shù)丶夹g(shù)規(guī)定（含地方面積計算細則）內(nèi)部資料嚴禁外傳│150（1）首先在戶型修改及設(shè)計時必需要實現(xiàn)以下前提條件（2）在申請修改設(shè)計產(chǎn)品，需準備以下材料?②當(dāng)?shù)丶夹g(shù)規(guī)定（含地方面積計算細則）?