中央城營(yíng)銷(xiāo)方案(定稿)

1收件單位:江西凱誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司發(fā)件單位:GOSUN高信機(jī)構(gòu)發(fā)件時(shí)間:2015年1月9日關(guān)鍵詞：1、2月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)工作[嘉凱·中央城]2015年1-2月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推售房源月成交量住宅商鋪2014.1新春鉅惠2萬(wàn)元首付5萬(wàn)住三房3#樓41套02014.2/02014.31#樓景觀樓王加推；三八禮獻(xiàn)魅力女人，來(lái)訪有禮02014.4買(mǎi)房送20000元裝修基金/02014.5商業(yè)VIP認(rèn)籌&五一團(tuán)購(gòu)會(huì)；商業(yè)樓包裝/802014.6端午老業(yè)主回饋；7#樓清盤(pán)，三房3888元/㎡起/902014.71#、2#商業(yè)34間32014.820-200㎡旺鋪加推，存1萬(wàn)日進(jìn)2000元/2022014.9景觀樓王首付6萬(wàn)起，再送10㎡/602014.10你買(mǎi)房我送車(chē);3#樓商鋪開(kāi)盤(pán)3#商業(yè)15間92014.11首付5.6萬(wàn)起，最高送7萬(wàn)元裝修現(xiàn)金/12014.12/0合計(jì)月份月來(lái)人量月來(lái)電量成交套數(shù)住宅商鋪?zhàn)≌啼佔(zhàn)≌啼?5.729027.22408660324090803.30954.38099733.790434.1368262.22065602973.596201620115.20合計(jì)20048293>1、2月春節(jié)節(jié)點(diǎn)明顯是來(lái)人量的高峰期，5、10月小長(zhǎng)假期間，來(lái)訪量也高于普通戶型與面積二房2+1房三房三房合計(jì)84.57-86.3794.2-98.32127.11132.7142.36成交套數(shù)133成交總價(jià)31萬(wàn)-35萬(wàn)37.5萬(wàn)-40.5萬(wàn)55.1萬(wàn)50萬(wàn)-54萬(wàn)57萬(wàn)-58萬(wàn)/成交均價(jià)38574119433439674051/>三房、四房銷(xiāo)售相比活動(dòng)前還是有所提升，但單價(jià)雖然是降低，可面積大，總價(jià)依月份來(lái)訪成交途徑展板、彩虹門(mén)朋友介紹老帶新外拓+海報(bào)車(chē)體條幅條幅55440114154110合計(jì)9698121百分比26%25.7%23%2.9%5.7%2.9%原因價(jià)格高地段樓棟/樓層戶型觀望幫親朋看在外地領(lǐng)禮品等過(guò)年等2#B戶型4人數(shù)1586472百分比22.5%0.63%3.1%11.9%23.1%3.8%2.5%21.9%4.4%合計(jì)原因價(jià)格高地段樓棟/樓層戶型觀望幫親朋看在外地領(lǐng)禮品等過(guò)年等2#B戶型人數(shù)0302702591百分比34%0%6.8%0%4.5%15.9%0%4.5%11.4%20%2.8%合計(jì)44人滿意，20.4%的客戶是在了解觀望，24.5%的客戶人在外地或者等過(guò)年購(gòu)買(mǎi)，2.8%的客戶在等2#樓B戶型出價(jià)，還有11.4%的客戶純粹是為了領(lǐng)禮品，可見(jiàn)元旦期間，三、九江縣市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目名稱備案套數(shù)備案面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率凱旋城三期50(抵押)0.71380647.79%九頌山河.博園450.52326346.88%水金歐洲小鎮(zhèn)二期290.37307280%瑞景新城260.314083（含多層洋房）86.14%金瀾灣240.386274（含別墅）40.06%嘉凱.中央城200.18422483.83%九江碧桂園0.286439（含別墅）14.69%5柴璽欣園0.12331370.91%水金歐洲小鎮(zhèn)一期0.13343056.12%新悅豪庭90.11332012.06%>12月21日，九頌山河·博園，以3188元/㎡的均價(jià)低價(jià)入市，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化達(dá)到>金瀾灣、碧桂園因?yàn)橛袆e墅項(xiàng)目，成交均價(jià)達(dá)到了6000元/㎡以上，瑞景新城現(xiàn)在2、競(jìng)品項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)（2014.12-2015.1）項(xiàng)目名稱營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)備注凱旋城三期改名江州華府，1月1日，精裝樣板房開(kāi)放，均價(jià)3400元/㎡與本案處于同一地段，位置相鄰緣壹·四季春暉1月1日售樓部開(kāi)放，2#樓均價(jià)3388元/㎡嘉凱.中央城實(shí)景現(xiàn)房，兩年0月供（C戶型成交均價(jià)4300元/㎡，其他戶型成交均價(jià)3960元/㎡）悠然家園5萬(wàn)抵10萬(wàn)，特價(jià)房3280元起時(shí)代廣場(chǎng)首付2萬(wàn)得4房麗都·中央公館春節(jié)百套特惠房，一口價(jià)2888元/㎡領(lǐng)秀柴桑告別毛坯房，首付5萬(wàn)入住精裝房九頌山河.博園12月21日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)3188元/㎡；元月加推3#樓，均價(jià)3288元/㎡>九頌山河·博園以低價(jià)3188元/㎡的均價(jià)入市后，麗都·中央公館隨九頌后打出一>元旦，緣壹·四季春暉新售樓部開(kāi)放，由于之前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)量非常不好，此次調(diào)整>凱旋城三期更名江州華府，元旦精裝樣板房開(kāi)放，對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)3400元/平米，加>周邊競(jìng)品項(xiàng)目紛紛以低價(jià)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額，同一地理位置的競(jìng)品項(xiàng)目，均價(jià)遠(yuǎn)低于6項(xiàng)目名稱嘉凱·中央城凱旋城三期（江州華府）四季春暉占地面積2.5萬(wàn)平米5萬(wàn)平米2.5萬(wàn)平米建筑面積8萬(wàn)平米10萬(wàn)平米容積率2.52.993.78地理位置中華賢母園正對(duì)門(mén)中華賢母園斜對(duì)面悠然園對(duì)面，縣政府旁規(guī)劃戶數(shù)468991600綠化率30%30%38%車(chē)位比1:0.7（地下雙層停車(chē)場(chǎng)）1:0.9（地上+地下一層）物業(yè)開(kāi)物物業(yè)，1.3元/㎡/二次供水）交房時(shí)間2015年6月2016年6月年年底交房工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房期房期房現(xiàn)銷(xiāo)售房源1#、2#、3#、5#樓1#、5#樓主推2#，加推5#主力戶型84-88㎡兩房，31-37萬(wàn)；130-132㎡三房，50-55萬(wàn)；140-142㎡四房，54-61萬(wàn)；95㎡三房，32-33萬(wàn)；98㎡三房，總價(jià)33萬(wàn)左右；119㎡三房，總價(jià)40萬(wàn)左右；銷(xiāo)售價(jià)格11-12月成交35套清盤(pán)房源，兩房成交均價(jià)3882元/㎡，2+1房4119元/㎡，三房、四房4010元/㎡均價(jià)3400元/㎡均價(jià)3388元/㎡（3）本案地下雙層立體停車(chē)場(chǎng)，較與相鄰兩個(gè)項(xiàng)目地（1）本案主力戶型94-98㎡，單價(jià)高，清盤(pán)成交單價(jià)在41197萬(wàn)/套，相鄰兩個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目115-119㎡三房，總價(jià)在40-42萬(wàn)/套，總價(jià)相隔高達(dá)10-15>小結(jié)：本案與凱旋城三期、四季春暉相比，地理位置優(yōu)勢(shì)并不顯著，本案容積率、綠化率、地下雙層停車(chē)場(chǎng)、交房時(shí)間優(yōu)于這兩個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目，但此優(yōu)勢(shì)并不足以支撐推售情況未推售樓棟號(hào)135672（一單元）2（二單元）產(chǎn)品超高層高層高層小高層小高層超高層超高層套數(shù)40419262剩余套數(shù)490062銷(xiāo)售率39.3%92.5%73.2%14.2%0%剩余房源62合計(jì)224套高層剩余房源一覽表㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡8>項(xiàng)目住宅整體銷(xiāo)售達(dá)到52%，6#、7#樓91、市場(chǎng)層面：樓市價(jià)格下滑，客戶信心不足，但年前推售項(xiàng)目已全部亮相亮價(jià)：河·博園，以3188元/㎡的均價(jià)低價(jià)入市，麗都·中央公館隨即推出2888元/㎡一口價(jià)房源，面對(duì)如此激烈的環(huán)境，春節(jié)前夕應(yīng)著手準(zhǔn)項(xiàng)目的成交均價(jià)，建議本案在執(zhí)行清盤(pán)策略的同時(shí)，另3、根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)不同的戶型分別重新調(diào)整價(jià)格體系，確保達(dá)到周周有成交；春節(jié)期間推出大面積B\D戶型，配合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：贈(zèng)送與客戶購(gòu)房位置負(fù)一層負(fù)二層合計(jì)數(shù)量354>本項(xiàng)目住戶一共468戶，地下立體雙層停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一購(gòu)買(mǎi)意向較好等出價(jià)格再考慮與家人商量明確不買(mǎi)未接電話人數(shù)27合計(jì)244人項(xiàng)目名稱瑞景新城江南熙園柴璽欣園公園一號(hào)車(chē)位類(lèi)型地下車(chē)位地下車(chē)位地上車(chē)庫(kù)+地下車(chē)位地上+地下車(chē)位車(chē)位數(shù)量地上車(chē)庫(kù)約400個(gè)；地下約3000平米500車(chē)位價(jià)格6-7萬(wàn)/個(gè)；出租80元/月5-7萬(wàn)/個(gè)車(chē)庫(kù)10-15萬(wàn)/個(gè)；車(chē)位尚未出售未售銷(xiāo)售形式銷(xiāo)售/出租5-7萬(wàn)/個(gè)銷(xiāo)售/出租目前免費(fèi)使用銷(xiāo)售情況//根據(jù)對(duì)本案客戶的摸底，有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶不多，為了更好的擠壓客戶購(gòu)買(mǎi)，建議集中開(kāi)賣(mài)，車(chē)位實(shí)地編好號(hào)后，邀約客戶提前到售建議開(kāi)發(fā)公司與銀行簽訂協(xié)議，促使本項(xiàng)目的車(chē)位可按揭購(gòu)買(mǎi)，這樣可以降低車(chē)位的購(gòu)（3）為了能較快的回籠資金，建議以低價(jià)入市：負(fù)一層車(chē)位折后成交均價(jià)6萬(wàn)元/個(gè)；需求類(lèi)型已推售商鋪2號(hào)樓3號(hào)樓鋪源6成交均價(jià)（元/㎡）1113698078324剩余商鋪一層商鋪342二層商鋪002一、二層聯(lián)動(dòng)331合計(jì)已售鋪源面積單價(jià)總價(jià)未售鋪源面積單價(jià)總價(jià)34.0714904.4650779553.8215413.2082953935.4414555.67515853214.589219.221978259128.599185.66118118476.1713542.06103149952.8714207.75751164287.678198.992358602201.5810238.952063967220.949639.27212970181.9915854.29129989347.7514616.886979568199.8161536157.3414381.782464644.6514488.6464691844.6513941.9962251044.655252.8623454044.655252.8623454047.755151.83246000成交均價(jià)/10583/均價(jià)/10018/2-422.4112057.862569442-137.8412486.734724982-622.8611916.622724142-2125.937645.489627952-742.2415551.166568812-342.0315071.106334382-842.8515270.926543592-5131.967493.459888352-922.5913083.442955552-1154.4414961.478145022-10117.348140.869552492-1295.5613894.6213277702-13294.398393.812471054成交均價(jià)/11437/均價(jià)/9807/原因價(jià)格高資金地段戶型觀望幫親朋看人數(shù)9334753百分比26.4%8.8%8.8%11.8%20.6%14.7%8.8%合計(jì)>9-10月一共未成交客戶51組，其中26.4%的客戶是認(rèn)為價(jià)格高，20.6%的客戶在觀望，8.8%的客戶資金有問(wèn)題，20.6%的客戶是對(duì)地段、戶型不滿意，還有14.5㎡館>由于大市場(chǎng)環(huán)境走勢(shì)看跌，麗都中央公館、時(shí)代廣場(chǎng)、德恒金瀾灣的商業(yè)均沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)環(huán)境低迷的影響，未成交客戶中，大部分客戶認(rèn)為價(jià)格高或者性價(jià)比低，持觀望態(tài)人流量少，在單獨(dú)銷(xiāo)售中建議該8間商鋪價(jià)格低于帶產(chǎn)權(quán)的商鋪價(jià)格，略高于住宅成交>1#/2#樓剩余18間商鋪，一部分面積大，總價(jià)高，一部分單價(jià)高，鋪面位置一般或鋪號(hào)面積單價(jià)總價(jià)優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)最終成交單價(jià)開(kāi)盤(pán)最終成交總價(jià)商鋪促銷(xiāo)VIP優(yōu)惠按揭優(yōu)惠折扣單價(jià)總價(jià)53.8217400.00936468900000.9815413.208295390.913872746585214.589826.792108632900000.989219.2219782590.98297178043376.1715000.001142550900000.9813542.0610314990.912188928349287.678679.172496737900000.988198.9923586020.973792122742220.9410243.342263164900000.989639.2721297010.98675191673147.7516800.00802200900000.9814616.886979560.9131556281602-1單37.8415120.00572141900000.9812486.734724980.9112384252482-2雙125.938516.191072444900000.987645.489627950.968818665162-3單42.0317520.00736366900000.9815071.106334380.9135645700942-5雙131.968328.401099016900000.987493.459888350.967448899522-11單54.4416920.00921125900000.9814961.478145020.9134657330522-12單95.5615120.001444867900000.9813894.6213277700.91250511949932-13雙294.398870.832611484900000.988393.8124710540.975542223949992016696449892815026804[附：各房型價(jià)格調(diào)整對(duì)比表]（2）針對(duì)C1(2房)、C戶型（2+1）房型，每周推出7套特價(jià)房（暗推）：在上述調(diào)整后的價(jià)格體系基礎(chǔ)上，每周推出7套房源，房源由案場(chǎng)根據(jù)客戶需要進(jìn)行推售，自行調(diào)節(jié)，但不低于調(diào)整后的銷(xiāo)售底價(jià)。（3）針對(duì)B戶型、D戶型（大面積三房、四房），繼續(xù)執(zhí)行送7萬(wàn)裝修政策，以保證前后政策一貫性，但付款折后執(zhí)行95折，配合調(diào)整后的價(jià)格體系。項(xiàng)目名稱優(yōu)惠政策凱旋城老帶新老業(yè)主獲2000元現(xiàn)金時(shí)代廣場(chǎng)全民營(yíng)銷(xiāo)，朋友介紹獲3000元現(xiàn)金麗都中央公館老帶新老業(yè)主獲2000元現(xiàn)金，新業(yè)主優(yōu)惠2800元江南熙園老帶新老業(yè)主獲3000元現(xiàn)金，新業(yè)主優(yōu)惠3000元九頌山河·博園全民營(yíng)銷(xiāo)，朋友介紹獲3000元現(xiàn)金嘉凱·中央城老帶新老業(yè)主獲5000元現(xiàn)金，新業(yè)主無(wú)優(yōu)惠；全民營(yíng)銷(xiāo)，朋友介紹獲1000元現(xiàn)金，新業(yè)主無(wú)優(yōu)惠>競(jìng)品項(xiàng)目均在做老帶新或者全民營(yíng)銷(xiāo)的活動(dòng)，>各項(xiàng)目全民營(yíng)銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)，均是現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)一線工作人員的反饋，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)比較直交房地點(diǎn)：中央城物業(yè)中心（臨時(shí)交房點(diǎn)7-1商鋪）交付房源：5#、6#、7#號(hào)樓宣傳執(zhí)行：不宣傳推廣，只針對(duì)部分急需交房客戶，電話通知交房執(zhí)行：物業(yè)公司1、入住辦理資料準(zhǔn)備：>交房通知書(shū)>入伙確認(rèn)書(shū)>消防安全責(zé)任書(shū)>業(yè)主臨時(shí)公約>住戶登記表>交驗(yàn)房情況登記表>房屋交接書(shū)>首期業(yè)主資料>確定分批入伙業(yè)主名單>房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議>前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議2、各部門(mén)職責(zé)分工由于本案目前尚未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)部分需要提前交房裝修的客戶，我司承諾于2015年農(nóng)歷新年前交鑰匙，業(yè)主需簽署提前交房協(xié)議書(shū)，承諾不得以任何形式更改房屋公共部位和設(shè)施致使業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)房屋面積增大，導(dǎo)致其產(chǎn)權(quán)證不能辦理，影響出賣(mài)人辦理不了產(chǎn)權(quán)證所造成人身或財(cái)產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)損失，由買(mǎi)受人承擔(dān)全部責(zé)任。部門(mén)工作安排拿到預(yù)測(cè)面積未拿到預(yù)測(cè)面積物業(yè)中心原定物業(yè)中心位于5#樓架空層，但場(chǎng)地尚未弄好，建議先拿出7#樓7-1商鋪，作為臨時(shí)交房地點(diǎn)，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修（刮白、辦公用品、導(dǎo)視展架等）；2、將業(yè)主資料整理存檔；收取物管費(fèi)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)服務(wù)費(fèi)