房地產(chǎn)估價(jià)師考試-開發(fā)經(jīng)營與管理筆記

第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資相對于投機(jī)來說，投資所經(jīng)歷的時(shí)間一般較長，趨向在未來一定時(shí)期內(nèi)獲得某種比擬持續(xù)穩(wěn)定的收益。2.投資的分類〔四種分類〕按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資〔一年為限〕。一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但收益率也較低；長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利強(qiáng)。按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資人直接將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；間接投資是指以購置股票、債券等金融資產(chǎn)的方式進(jìn)行投資。間接投資的主要特點(diǎn)是資金的所有者和使用者別離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接表達(dá)投資人的意志。按投資對象存在形式的不同，可將投資為金融投資和實(shí)物投資。兩者的主要區(qū)別在于，前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累按投資的用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。前者是指投入到生產(chǎn)領(lǐng)域的投資，又分為固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)投資；后者是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，其中對學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資不能收回，為純消費(fèi)投資，其再投資依靠社會(huì)積累。房地產(chǎn)投資幾乎涉及了各種投資形式。3.投資的特性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為；投資具有時(shí)間性〔犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi)〕；投資的目的是獲取收益；投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。4.投資的作用〔四作用〕推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長；與企業(yè)開展密切相關(guān)；提高人民生活水平的；有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往。5.房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。6.房地產(chǎn)投資的分類〔三種分類〕房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分外，還可以按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分。按投資主體劃分，可分為政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公租房投資、綠色住宅示范工程投資等；企業(yè)投資和個(gè)人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓、商品住房投資等。按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分，可分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。房地產(chǎn)業(yè)的中介效勞和物業(yè)管理活動(dòng)等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇。按物業(yè)類型劃分，可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。商業(yè)物業(yè)投資指能出租經(jīng)營，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，如寫字樓、零售商業(yè)用房、出租公寓。特點(diǎn)：1.開發(fā)—出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)——持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢。2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資。收益水平與投資者的管理能力密切相關(guān)。3.交易涉及資金量大，常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。4.位置對此類物業(yè)有特殊的重要性。工業(yè)物業(yè)投資為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間，如工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開展用房。特點(diǎn)：1.可開發(fā)-銷售，也可開發(fā)-持有出租經(jīng)營；2.重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊，不容易轉(zhuǎn)手交易；；。酒店和休閑娛樂設(shè)施投資為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的投資，如酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。特點(diǎn)：1.本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資。2.運(yùn)營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入。特殊物業(yè)投資指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，如加油站、飛機(jī)場、車站、橋梁、碼頭、公路。特點(diǎn)：1.這類房地產(chǎn)交易少，多屬長期投資。2.靠經(jīng)營活動(dòng)收益回收投資并獲利。【2011年多項(xiàng)選擇[答]CDE【2011年判斷題】商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資。無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利?！病砙答]×[解析]不同投資主體的投資目的有顯著的差異。保障性住房的目的不是為了營利，而是社會(huì)效益?！?010年判斷題】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)?！病砙答]×[解析]商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。【2008年多項(xiàng)選擇[答]ACDE[解析]整體銷售成為趨勢，所以B分割銷售少【2008年單項(xiàng)選擇[答]B[解析]物殊物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府的特殊許可?！镜湫屠}】特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比擬特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)〔〕。[答]×[解析]物殊物業(yè)不是指設(shè)計(jì)或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動(dòng)的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。⑴區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性；區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位〔決定其收益水平和升值潛力〕⑵適于進(jìn)行長期投資〔兩個(gè)壽命〕土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生奉獻(xiàn)的時(shí)間周期，對收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)平安使用為止的持續(xù)時(shí)間。自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系：一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長〔有空置的情況〕；可以通過對建筑進(jìn)行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命；房地產(chǎn)投資追求工程的全壽命周期利益最大化。⑶需要適時(shí)的更新改造投資〔適應(yīng)性〕投資者通過適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位。如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊效勞；購物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間；公寓內(nèi)增加洗衣房⑷易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)〔價(jià)值難以判斷〕沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)；異質(zhì)性導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致；對房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的。由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值。⑸變現(xiàn)性差〔也稱為流動(dòng)性差〕由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。⑹易受政策影響房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。⑺依賴專業(yè)管理開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與效勞。⑻存在效益外溢和轉(zhuǎn)移〔外部性影響〕房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市根底設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲；小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)。從社會(huì)角度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)GDP；從投資者角度，具有收益、保值、消費(fèi)等功能?！?009年單項(xiàng)選擇題】對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為〔〕。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命[答]B[解析]自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時(shí)點(diǎn)了?！?011年單項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔〕。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用期年限較長[答]C[解析]C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是房地產(chǎn)是長期投資的原因。此題屬于典型的文不對題?！?006年單項(xiàng)選擇題】投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)〔例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣效勞等〕，表達(dá)了投資者對房地產(chǎn)投資〔〕的重視。A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴[答]B[解析]適應(yīng)性是指適時(shí)的更新改造以適應(yīng)市場的需求?！?010年真題】同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有〔〕。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性[答]C【2007年單項(xiàng)選擇題】買賣雙方要經(jīng)過屢次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的〔〕。A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性[答]C[解析]弱流動(dòng)性就是指不容易轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。[答]B[解析]房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊房地產(chǎn)投資的分類通?？梢苑譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購置的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、購置住房抵押支持證券等。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程。性質(zhì)上屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場上的增量供給。具體種類包括：土地開發(fā)投資，土地一級開發(fā)為主；商品房建設(shè)投資，建房屋?！?011年單項(xiàng)選擇[答]A[解析]房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增量供給。2.房地產(chǎn)置業(yè)投資是指向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資?？梢允窃隽糠康禺a(chǎn)〔新房〕，也可以是存量房地產(chǎn)〔舊房〕。目的〔三個(gè)〕：自用；經(jīng)營出租；轉(zhuǎn)售獲益。缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，其置業(yè)投資對象通常為黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，特點(diǎn)是購置價(jià)格高、收益水平低、風(fēng)險(xiǎn)小；具備投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資者，其置業(yè)投資對象通常是處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，特點(diǎn)是初始價(jià)值和初始收益水平低、增值潛力大、轉(zhuǎn)售收益大?！?010年多項(xiàng)選擇[答]ACDE[答]D[解析]置業(yè)主要用于經(jīng)營，即出租或自營。如出售或轉(zhuǎn)讓，就不是長期置業(yè)投資了。3.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券股票－所有權(quán)關(guān)系；債券－債權(quán)債務(wù)關(guān)系4.投資房地產(chǎn)投資信托基金投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要局部分配給作為投資者的股東。REITS的優(yōu)勢：收益相對穩(wěn)定，一般高于股票收益，收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；流動(dòng)性好，可以在證券交易所交易。REITS的類型：權(quán)益型基金；抵押型基金；混合型基金?！?009年判斷題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具?！病砙答]×[解析]信托是間接投資?！?007年單項(xiàng)選擇[答]C[解析]用基金籌集起來的錢用來置業(yè)投資，長期持有，出租經(jīng)營，獲得長期穩(wěn)定回報(bào)，作為對投資人的回報(bào)?！?006年單項(xiàng)選擇[答]C[解析]分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。5.購置住房抵押支持證券把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以到達(dá)籌措資金，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。購置住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。購置抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。受2008年美國次貸危機(jī)和房地美、房利美的逐步關(guān)閉，此方式大大放緩。房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢〔四利〕：相對較高的收益水平〔高于儲(chǔ)蓄、股票、債券〕；易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持〔房地產(chǎn)是可靠的抵押物〕；能抵消通貨膨脹的影響〔房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過年通貨膨脹率〕；提高投資者的資信等級〔擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明〕。房地產(chǎn)投資的弊端：投資數(shù)額大、回收期較長、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)1.風(fēng)險(xiǎn)的度量風(fēng)險(xiǎn)是未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。如何比擬風(fēng)險(xiǎn)的大?。旱谝徊?，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值〔加權(quán)平均值〕；第二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差；第三步，如兩物業(yè)期望值相同，那么直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小；第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小?！布礃?biāo)準(zhǔn)離差率冉〕【2009年單項(xiàng)選擇題】甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比擬的結(jié)果是〔〕。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小[答]B[解析]第一步，計(jì)算兩物業(yè)的期望值〔加權(quán)平均值〕，甲物業(yè)的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100，乙物業(yè)的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100；第二步，計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差S＝[∑〔Xi-X平〕2/n]1/2，S甲＝[〔1200-1100〕2+〔1000-1100〕2/2]1/2＝100，S乙＝[〔1300-1100〕2+〔900-1100〕2/2]1/2＝200。另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析，1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。兩種決策風(fēng)險(xiǎn)決策(情況不確定但發(fā)生的概率確定)：決策準(zhǔn)那么是最大期望收益；一般使用決策樹法或決策表法。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者重視，尤其是在投資通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的局部通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。不確定性的決策方法〔情況及發(fā)生的概率均不確定〕：小中取大法，即對未來持悲觀看法，認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不管采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益；大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不管采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益；最小最大懊悔值法，即決策后可能出現(xiàn)的懊悔最小。風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者答復(fù)以下問題：預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對于目標(biāo)收益、融資本錢或時(shí)機(jī)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表達(dá)在投入資金的平安性、期望收益的可靠性、投資工程的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。2.房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一局部風(fēng)險(xiǎn)。主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購置力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承當(dāng)?shù)馁徶昧︼L(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承當(dāng)了本應(yīng)由承租人承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。通過適當(dāng)調(diào)調(diào)高其要求的最低收益率來降低通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率的影響程度。市場供求風(fēng)險(xiǎn)供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大的多。周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與開展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年；香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年；日本房地產(chǎn)市場周期為7年。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)〔跳樓價(jià)的損失〕指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響〔三方面〕：折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，V＝A/Y；加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難；還會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降。固定利率貸款，實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)。政策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等其它偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失?？梢酝ㄟ^保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)局部轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司；可以通過租約將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人?！镜湫屠}】整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。〔〕[答]×房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響要比整個(gè)國家市場環(huán)境變化的影響大。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)〔收入低了〕，工程的實(shí)際收益現(xiàn)金流未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)〔費(fèi)用高了〕，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)〔折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化〕，即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化V＝A/Y。注意利息風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；利息是收益率的重要決定因素，但不是唯一；利息風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)機(jī)本錢風(fēng)險(xiǎn)〔時(shí)機(jī)本錢〕，也稱比擬風(fēng)險(xiǎn)，投資該工程而失去了其他投資時(shí)機(jī)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)〔時(shí)機(jī)與時(shí)間〕，房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)為選擇適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短。持有期風(fēng)險(xiǎn)〔持有時(shí)間〕房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大【2005年判斷題】房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場?！病砙答]×[解析]不僅表現(xiàn)為選擇適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短?！?008年單項(xiàng)選擇[答]B4.風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響〔兩方面影響〕投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平(類型不同，收益標(biāo)準(zhǔn)不同)類型投資者特點(diǎn)投資目的投資對象收益型承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平的長期投資者獲得穩(wěn)定租金收益進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平租金收益＋增值收益未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工的收益性物業(yè)時(shí)機(jī)型承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益投資者盡可能躲避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合1.投資組合理論通過投資組合，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。【2010年單項(xiàng)選擇[答]D[解析]通過投資組合理論，可以將個(gè)別因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在?！?010年判斷題】投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資工程的收益會(huì)有不同的反響?！病砙答]√【2008年單項(xiàng)選擇[答]C[解析]過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×〔市場整體平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率〕無風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝(資產(chǎn)預(yù)期收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)/(市場整體平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1E(Rj)=Rf+βj*[E(Rm)-Rf]E(Rj)為同一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率；βj為資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；E(Rm)為同一時(shí)間段內(nèi)，市場整體平均收益率。【2008年判斷題】某投資工程的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，那么該工程的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1?！病砙答]×[解析]當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1，不是變化幅度相同時(shí)。【2006年真題】假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，那么房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為〔〕。%B.8.11%C.8.13%D.9.54%[答]B[解析]注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×〔平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率〕＝×〔12%－2.28%〕＝8.112%【2005年真題】假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，那么房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是〔〕。A.0.25[答]B[解析]公式的變換參見教材P25。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×〔市場整體平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率〕。市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝〔資產(chǎn)預(yù)期收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率〕/〔市場整體平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率〕＝2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資工程的收益率再加上投資工程的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該工程的市場整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資工程收益率之差折現(xiàn)率＝資金的時(shí)機(jī)本錢＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)〔市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率〕【2009年真題】如果整個(gè)投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，那么按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是〔〕。%B.11.07%C.12.45%D.13.62%[答]A[解析]折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)〔市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率〕＝9%＋0.23〔15%－9%〕＝10.38%【典型例題】如果整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，那么房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為〔〕。A.8%B.4%C.14%D.12%[答]C[解析]方法一，公式作法，折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)〔市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率〕＝10%＋0.4〔20%－10%〕＝14%。方法二，帶有技術(shù)含量的排除法，該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。第二章房地產(chǎn)市場與市場運(yùn)行第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述1.房地產(chǎn)市場的概念一般的定義，指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場所，以及交易的途徑與形式；經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。房地產(chǎn)市場體系包括：交易當(dāng)事人－主體；作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體；交易制度－制度；促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介2.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境〔八類，三根本因素〕運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、根底設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、支付能力與物價(jià)水平金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度和城市開展政策等技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步，信息技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)等資源環(huán)境土地、環(huán)境和能源等資源約束國際環(huán)境經(jīng)濟(jì)全球化和國際資本流動(dòng)區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及變化、家庭生命周期經(jīng)濟(jì)因素包括：經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、家庭收入及其分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局[答]C[解析]土地政策影響供給的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。如供給的別墅用地多，那么市場上的別墅工程的規(guī)劃多，所占的比重大。[答]A3.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量〔六大力量〕：金融業(yè)的開展；信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善；生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；人文環(huán)境的變化；自然環(huán)境的變化；政治制度的變遷。4.房地產(chǎn)市場的參與者〔七類參與者〕⑴土地所有者或當(dāng)前的土地使用者城市土地屬于國家，所以地方政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。當(dāng)前土地使用者的影響主要是在土地征收和土地開發(fā)過程中〔釘子戶〕。⑵開發(fā)商分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩大類〔銷售或者持有〕。開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營方針有很大的差異，經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。⑶政府及政府機(jī)構(gòu)政府可以制定規(guī)那么，又有監(jiān)督、管理和效勞的職能。房地產(chǎn)業(yè)被政府用作“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，可以加速或制動(dòng)?⑷金融機(jī)構(gòu)提供用于支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金或建設(shè)貸款〔開發(fā)貸〕。提供工程建成消費(fèi)者購置房地產(chǎn)的長期資金或抵押貸款〔消費(fèi)貸〕⑸建筑承包商完成施工建設(shè)；同時(shí)可能會(huì)承當(dāng)一局部開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)⑹消費(fèi)者或買家⑺專業(yè)參謀〔七師一人〕：建筑師；工程師；會(huì)計(jì)師；造價(jià)工程師；經(jīng)濟(jì)師；房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人；律師。第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)1.房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系〔四類〕完全競爭市場，競爭最為充分；壟斷競爭市場，即競爭和壟斷并存，并以競爭為主的市場；寡頭壟斷市場，競爭與壟斷并存，并以壟斷為主的市場；完全壟斷市場，不存在競爭。房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)：具有明顯的壟斷競爭特征，即壟斷與競爭并存，以競爭為主；存量市場，交易雙方為分散的家庭，所以競爭多于壟斷〔二手房市場〕；增量市場，市場供給者是開發(fā)商，壟斷多于競爭〔一手房市場〕2.房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系〔六大結(jié)構(gòu)〕總量結(jié)構(gòu)，總量〔開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例〕；區(qū)域結(jié)構(gòu)，不同地區(qū)的差異；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不同產(chǎn)品的差異；供求結(jié)構(gòu)，同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系〔供給檔次與需求之間的關(guān)系〕；投資結(jié)構(gòu)，不同投資目的和方式；租買結(jié)構(gòu)，租賃和購置的比例關(guān)系租買結(jié)構(gòu)的影響因素：租金和售價(jià)的關(guān)系；人們對所有權(quán)的偏好；可供出租數(shù)量；經(jīng)濟(jì)開展水平。[答]BDE[答]BCDE【2008年真題】某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給根本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70㎡以下的住宅供不應(yīng)[答]C[解析]供給檔次與需求之間處于錯(cuò)位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡。3.房地產(chǎn)市場細(xì)分〔五種分類〕⑴按地域范圍細(xì)分〔區(qū)域性市場〕房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，說明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。按城市劃分，如北京市房地產(chǎn)市場；按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場；按省或自治區(qū)劃分，如海南省房地產(chǎn)市場；按大片區(qū)進(jìn)行劃分，如華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、東南亞房地產(chǎn)市場。⑵按房地產(chǎn)用途細(xì)分可分為居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為假設(shè)干子市場。⑶按增量存量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場，土地使用權(quán)出讓市場；二級市場，土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場；三級市場，存量房地產(chǎn)交易市場。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場〔土地使用權(quán)出讓市場〕和二級土地市場〔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場〕，將房屋劃分為一級房屋市場〔增量市場或一手房市場〕和二級房屋市場〔存量市場或二手房市場〕。⑷按交易形式細(xì)分按交易市場總分可劃分為轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押市場；土地交易的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易，其市場可包括土地買賣、租賃和抵押等子市場；房屋交易市場可分為新建房屋交易市場和存量房屋交易市場。新建和存量房地產(chǎn)交易子市場的組成的區(qū)別：前者包括銷售〔含預(yù)售〕、租賃〔含預(yù)租〕、抵押；后者包括租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)。⑸接目標(biāo)市場細(xì)分按建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平可分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔；按目標(biāo)市場的群體特征可分為老年住宅市場、青年公寓市場……【2008年真題】“某城市別墅銷售市場”[答]ABD[解析]某市是按地域細(xì)分，別墅是按用途細(xì)分，銷售是按交易形式細(xì)分。【2006年真題】在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場，”[答]BCDE[解析]某市－按地域劃分，甲級－按目標(biāo)市場細(xì)分，寫字樓－用途，租賃－交易形式4.房地產(chǎn)市場指標(biāo)〔四大類40小項(xiàng)〕⑴供給指標(biāo)〔10項(xiàng)〕新竣工量；滅失量〔指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因滅失掉的局部〕；存量〔指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量〕；空置量〔不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積〕；空置率；可供租售量〔可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+報(bào)告期新竣工量，一般空置量大于該時(shí)點(diǎn)的可供租售量〕；房屋施工面積〔房屋施工面積＝報(bào)告期新開工面積+上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積〕；房屋新開工面積；平均建設(shè)周期〔指開發(fā)工程從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積〕；竣工房屋價(jià)值〔指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值，一般按工程施工結(jié)算價(jià)值計(jì)算〕。⑵需求指標(biāo)〔11項(xiàng)〕國內(nèi)生產(chǎn)總值；人口數(shù)量；城市家庭人口規(guī)模；就業(yè)人員數(shù)量；就業(yè)分布；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；城市家庭可支配收入；城市家庭總支出；房屋空間使用數(shù)量；商品零售價(jià)格指數(shù)；城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。⑶市場交易指標(biāo)〔9項(xiàng)〕銷售量〔報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積，銷售量＝現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積〕；出租量；吸納量〔＝銷售量+出租量〕；吸納率〔＝吸納量/可供租售量〕；吸納周期〔指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，吸納周期＝1/吸納率〕；預(yù)售面積；房地產(chǎn)價(jià)格〔房地產(chǎn)市場中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均〕；房地產(chǎn)租金〔房地產(chǎn)市場中租金水平的中位數(shù)或平均〕；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)〔反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程序的相對數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)〕。⑷市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)〔10項(xiàng)〕＝當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積〕＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資〕＝自有資金或權(quán)益資本/房地產(chǎn)開發(fā)投資〕＝家庭可承受房價(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格〕從經(jīng)濟(jì)根本面可支撐住房價(jià)格的角度對當(dāng)前實(shí)際住房價(jià)格合理性做出判斷〕＝房價(jià)/租金〕＝過去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率〕＝抵押貸款月還款額/家庭收入〕反映開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月銷售量、對潛在購置者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造〕消費(fèi)者近期的購房意愿，根據(jù)對消費(fèi)者未來6個(gè)月內(nèi)是否方案買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造〕【2008年真題】2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬㎡,商品住房3750萬㎡，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時(shí)為450萬㎡，那么該市2007年末的商品住房空置率是〔〕。A.9%B.12%C.15%D.20%[答]B[解析]空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%。[答]A[解析]房屋新開工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000－300－200＝500〔萬平方米〕?！?009年真題】2008年，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為〔〕。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%[答]B[解析]2008年住宅市場吸納率＝2008年住宅吸納量/2008年住宅可供租售量＝〔2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量〕/〔2008年可供銷售的住宅+2008年可供出租的住宅〕＝〔1680+320〕/〔1800+450〕=88.89%。[答]A[解析]吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。[答]D[解析]吸納周期為吸納率的倒數(shù)。按年計(jì)算。[答]C[解析]吸納周期＝可供租售量/吸納量，吸納量＝本期銷售＋本期出租＝8萬套，可供租售量＝可銷售量＋本期新竣工量＝5+13=18，第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能1.房地產(chǎn)市場的特性〔6特性〕⑴市場供給的壟斷性開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場上，最終形成局部或地域性的壟斷。⑵市場需求的廣泛性和多樣性購置房地產(chǎn)時(shí)有不同的目的和設(shè)想，可以自用也可以投資。⑶市場交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以交易的是產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；交易市場信息缺乏，需要專業(yè)人員的效勞。⑷市場價(jià)格與位置密切相關(guān)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房價(jià)的60%－70%；由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷開展，房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨是總體向上開展的；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治軍事事件以及交易個(gè)體個(gè)別因素的影響而出現(xiàn)短期波動(dòng)。⑸存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性正外部性是指經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)使他人受益，而受益者無須花代價(jià)，如根底設(shè)施建設(shè)、地鐵開通使房價(jià)上漲；負(fù)外部性，經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，卻沒有為些承當(dāng)本錢，如造紙廠污染使周圍房價(jià)下降。⑹市場信息的不對稱性指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不對稱的。一般情況，房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害〔買的不如賣的精〕。解決信息不對稱的途徑：開展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)效勞，提高專業(yè)水平；政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作，提高信息透明度?！?010年真題】土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場?！病砙答]√[解析]由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場，使外表存在劇烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在局部或者地域性的壟斷?！?009年真題】房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括〔〕。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性[答]A[解析]供給的壟斷與需求無直接關(guān)系。此題完全可以憑常識(shí)作答。[答]BCE2.房地產(chǎn)市場的功能〔五方面〕配置存量房地產(chǎn)資源和利益；顯示房地產(chǎn)市場需求變化〔價(jià)格與需求成反比〕；指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化〔價(jià)格與供給成正比〕；指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給方案；引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化?！居洃浺E】配置資源，反響需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因：未來預(yù)期收益變化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費(fèi)品味變化；原用于其他方面資金的介入；土地供給的變化?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求〔兩種方法〕：新建或改變用途；可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化，如房價(jià)高了對租房的需求就大了，如寫字樓價(jià)格上漲，那么有些公寓就作為辦公用房出租，租金上漲。[答]B[解析]某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化.售價(jià)太高，對出租住宅的需求就會(huì)增加。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個(gè)層面。⑴房地產(chǎn)空間市場房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間⑵房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益有兩局部：一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金；二是在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益。⑶空間市場和資產(chǎn)市場的聯(lián)系〔兩關(guān)系〕【關(guān)系一】空間市場的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場中的需求空間市場的供給關(guān)系――影響租金水平〔收益率〕――影響資產(chǎn)市場上的需求具體為：目前租房需求高――租金上漲――投資者愿意買房出租――資產(chǎn)市場上需求增加【關(guān)系二】資產(chǎn)市場決定空間市場的供給〔擁有房屋資產(chǎn)的人可以提供自用市場的供給〕【記憶要點(diǎn)】空間市場決定資產(chǎn)市場的需求，資產(chǎn)市場決定空間市場的供給。⑷均衡狀況均衡狀況的特點(diǎn)；租金和價(jià)格都不發(fā)生變化；價(jià)格與重置本錢相同；新增量和滅失量相等；房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。實(shí)際上這種均衡狀況事實(shí)上不存在，但市場總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)?！纠糠康禺a(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。〔〕[答]×[解析]空間市場上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給者是新建建筑物者〔可理解為開發(fā)商〕?！镜湫屠}】房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平?！病砙答]√[解析]空間市場供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場中的需求。⑴房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義和原因定義是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。原因〔七原因〕：供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵；市場信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響；政策因素影響，如容積率控制，用途管制等；政治沖擊；制度因素影響；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。⑵傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會(huì)正常運(yùn)作；在此期間，投入房地產(chǎn)市場的資金和利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張〔六步曲〕的過程；產(chǎn)生新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟(jì)增長〔擴(kuò)張〕－經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致供給大于需求〔出現(xiàn)空置〕－宏觀調(diào)控－因需求減少導(dǎo)致建筑減少－回復(fù)到空間市場供需均衡狀況－經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)致對新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求。⑶傳統(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場存在均衡狀態(tài)；新觀念認(rèn)為均衡是瞬間的，不均衡才是真實(shí)、永續(xù)的；經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活動(dòng)不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加。⑷房地產(chǎn)市場的自然周期供需平衡點(diǎn)從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率〔合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率〕，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。自然周期分為四個(gè)階段【兩軸一線五點(diǎn)四階段的倒V型】兩軸：水平的時(shí)間軸，向右說明時(shí)間流逝；垂直的空置率軸，向下說明空置率增高。一線：長期平均空置率水平線即為均衡線。五點(diǎn)：到達(dá)最高的空置率水平AE，到達(dá)長期平均空置率水平BD，到達(dá)最低的空置率水平C〔供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)〕，C點(diǎn)之前⑹需求的增長的速度一般高于或同步于供給的增長速度，C點(diǎn)之后，城求的增長速度低于供給增長的速度〕?！镜谝浑A段】〔A-B〕消化過剩供給始于市場周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過剩。此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給。沒有新工程出現(xiàn)〔即開發(fā)商不投新工程〕，空置率下降，租金有小幅度的增長。【第二階段】〔B-C〕新增供給市場復(fù)蘇至繁榮始于超過了平衡點(diǎn)的B，需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求?？罩寐式档搅撕侠砜罩寐室韵?，租金開始迅速上漲。新工程出現(xiàn)，供給增加〔開發(fā)商開始投新工程〕。需求的增長和供給的增長會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度【第三階段】〔C-D〕供過于求，空置率增高始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，空置率低于合理空置率，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升趨向于合理空置水平。該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工工程少，但竣工工程多?！镜谒碾A段】第四階段〔D-E〕〔供嚴(yán)重過于求，超過均衡線始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)，供給高增長，需求低增長或負(fù)增長；租金降低，空置率上升?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)起始需求供給租金租金上漲率空置第一階段A～B增加不變不變或上漲下降下降第二階段B～C增加，需求與供給等速度增長增長，供給與需求同速增長上漲提高下降第三階段C～D增加，但需求增加速度低于供給增加速度增長，供給增長速度快于需求增長速度上漲下降提高第四階段D～E減少高增長下降下降，負(fù)數(shù)提高【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)：需求在前三個(gè)階段都在增加，只不過增加率不同；供給在后三個(gè)階段都在增加，只不過增加率不同；租金在前三個(gè)階段都在上漲，租金的上漲率，前兩階段增加，后兩階段在下降甚至為負(fù)數(shù)。[答]B[解析]該轉(zhuǎn)折點(diǎn)為C點(diǎn)，C點(diǎn)的空置率最小，正好是由下降到上升的一個(gè)拐點(diǎn)?！?008年真題】在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的?！病砙答]√[解析]自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少。⑸房地產(chǎn)市場的投資周期〔受資本流動(dòng)的影響〕可理解為開發(fā)商愿不愿意出資興建工程第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新工程；第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的上升而提高，資本開始流入市場。到了第二階段的后半段，由于投資者不斷購置存量房地產(chǎn)和投入新工程開發(fā)，資本流量顯著增加；第三階段前半段，空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購置存量工程并繼續(xù)開發(fā)新工程，資本流入也顯著；第三階段后半段，投資者意識(shí)到市場轉(zhuǎn)向，資本流入會(huì)減少。⑹房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化〔先市場好，再會(huì)有投資〕在第三階段和第四階段超前于市場自然周期〔預(yù)期市場不好，先不投資〕[答]D[解析]投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，在三四周期那么超前于市場自然周期。⑴房地產(chǎn)泡沫及成因概念：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)；是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。成因：土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底；投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件。[答]D[解析]土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。⑵過度開發(fā)及誘因概念：過度開發(fā)也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開發(fā)商資金的易得性。⑶房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離嚴(yán)重程度和危害性方面不同嚴(yán)重程度高、危害大，屬不正常的大起大落在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同存在于下降階段存在于上升階段市場參與者的參與動(dòng)機(jī)不同為獲得長期收益短期投資，增加現(xiàn)期的購置與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了。⑷房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)；如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，那么很容易迅速開展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象。⑸房地產(chǎn)泡沫的衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)〔綜合了以下指標(biāo)〕：實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；房價(jià)收入比；個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率；房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求。[答]D[解析]D金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。第五節(jié)房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)⑴房地產(chǎn)市場失靈〔八種原因〕壟斷—要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價(jià)格；外部性—需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益本錢內(nèi)部化等措施來提高市場效率；信息不對稱—要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開制度，提高市場的透明度；市場不完全；公共品；失業(yè)；通貨膨脹及失衡；再分配和優(yōu)效品⑵住房問題和住房保障住房兼具商品和公共品的雙重屬性。三種住房保障模式：以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式；以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非盈利機(jī)構(gòu)的建房方式；各國普遍采了的對住房投資人減稅和對住房承租人補(bǔ)貼的方式。⑶宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。前兩者為擴(kuò)張過程，后兩者為收縮過程。波峰〔從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮〕：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策。波谷〔從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張〕：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵抗經(jīng)濟(jì)衰退。⑷房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)。⑸房地產(chǎn)市場非均衡總量非均衡，表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存。結(jié)構(gòu)非均衡，不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。土地供給政策(主要是土地供給方案)；金融政策；住房政策；城市規(guī)劃；地價(jià)政策；稅收政策；租金控制。[答]】BCD[解析]B金融政策，C住房政策，D稅收政策。宏觀調(diào)控的方向不明，不能直接選擇AE，而且AE內(nèi)容太宏觀模糊，不能稱之為手段。3.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場行為的措施健全市場準(zhǔn)入制度〔資質(zhì)管理〕；推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)〔信用檔案〕；標(biāo)準(zhǔn)交易程序〔土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面〕；加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述1.房地產(chǎn)開發(fā)的根本概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是通過土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等資源的綜合投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)的參與者：開發(fā)商〔主體〕；金融機(jī)構(gòu)〔提供資金〕；規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程〔建筑階段〕；政府機(jī)構(gòu)〔審批〕；社區(qū)團(tuán)體；專業(yè)人士〔營銷、律師等〕。[答]ABCD[解析]主流的人、財(cái)、物三方面，還有管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序〔四階段八步驟〕四階段：投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析階段；前期工作階段；建設(shè)階段；租售階段。八步驟：提出投資設(shè)想；細(xì)化投資設(shè)想；可行性研究；獲取土地使用權(quán)；合同談判與協(xié)議簽署；工程建設(shè)；竣工交用；物業(yè)資產(chǎn)管理。第二節(jié)投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析1.投資時(shí)機(jī)選擇〔三項(xiàng)工作〕提出投資設(shè)想；尋找和篩選投資時(shí)機(jī)〔看地看工程〕；細(xì)化投資設(shè)想。2.投資決策分析〔三項(xiàng)工作〕市場分析；工程財(cái)務(wù)評價(jià)；投資決策。市場分析：主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格和租金水平。工程財(cái)務(wù)評價(jià)：根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的工程資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就工程的經(jīng)營收入、本錢費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評價(jià)。投資決策：結(jié)合企業(yè)開展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況以及工程財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本工程的投資開發(fā)做出決策。第三節(jié)前期工作前期工作包括獲取土地、工程核準(zhǔn)和開工方案、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請與審批、其它工作環(huán)節(jié)。[答]BCDE[解析]A進(jìn)行工程的財(cái)務(wù)評價(jià)屬于投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析階段。⑴土地儲(chǔ)藏的概念是指市、縣政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目的，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供給土地的行為。土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)是由政府批準(zhǔn)成立的具有獨(dú)立法人資格，隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。負(fù)責(zé)收儲(chǔ)土地的前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及融資活動(dòng)?！九f的用地模式】【新的用地模式】⑵土地儲(chǔ)藏方案年初與年末土地儲(chǔ)藏規(guī)模；年度前期開發(fā)規(guī)模(收)；年度供給規(guī)模(出)；年度土地儲(chǔ)藏臨時(shí)利用方案。⑶土地儲(chǔ)藏范圍依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；其他依法取得的土地。⑷土地儲(chǔ)藏的步驟收購；開發(fā)整理〔土地一級開發(fā)〕；儲(chǔ)藏；供給。⑸土地一級開發(fā)〔開發(fā)+融資〕是指土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)對納入儲(chǔ)藏的土地，為使其具備供給條件而進(jìn)行的前期開發(fā)活動(dòng)，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等根底設(shè)施建設(shè)和土地平整、綠化工作，以及為實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)藏、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)。⑹土地開發(fā)的工程實(shí)施模式模式籌措資金及辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)主體具體實(shí)施開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位不高于土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢的2%土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成包括土地儲(chǔ)藏開發(fā)的預(yù)計(jì)總本錢和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)本錢的8%⑺土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢〔6項(xiàng)〕征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政根底設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)藏開發(fā)供給過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。⑻土地儲(chǔ)藏資金是土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)征收、收購、優(yōu)先購置、收回土地以及進(jìn)行前期開發(fā)所需的資金。實(shí)行?？顚Ｓ?、分賬核算，預(yù)決算管理。⑼【重點(diǎn)難點(diǎn)易混點(diǎn)】土地儲(chǔ)藏資金來源廉租住房資金來源財(cái)政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)藏的其他資金以上資金所產(chǎn)生的利息收入財(cái)政預(yù)算資金住房公積金增值收益——提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后土地出讓凈收益——用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當(dāng)提高廉租住房租金收入——實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租房維護(hù)和管理中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助〔支持對中西部困難地區(qū)〕⑾開發(fā)商獲取土地的方式〔四種方式〕出讓，一級市場拿地，有償有期限；劃撥，一級市場拿地，無償無期限；原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，劃撥轉(zhuǎn)出讓；與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，二級市場拿地?！九c根本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設(shè)用地制度完全一致】

【關(guān)于出讓】出讓的具體方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議〔四種〕。工業(yè)〔包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地〕商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓。【關(guān)于劃撥】詳見《房地產(chǎn)根本制度與政策》內(nèi)容經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供給，但已逐步開始采用以未來住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式?！緞潛苻D(zhuǎn)出讓】原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。存量劃撥土地使用權(quán)，已成為政府土地儲(chǔ)藏中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)藏的重要對象，開發(fā)商通過劃撥轉(zhuǎn)出讓方式獲取土地使用權(quán)的時(shí)機(jī)越來越少?！九c當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作】二級市場拿地土地轉(zhuǎn)讓；公司入股；并購；合伙。[2011年真題]以下各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)藏范圍的是〔〕。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地[答]A[解析]土地儲(chǔ)藏的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)藏。【2011年真題】土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的根底設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等土作，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢的2%。〔〕[答]√【2008年真題】政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。〔〕[答]×[解析]授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè)籌措?！?010年真題】以下本錢費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢的是〔〕。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B.市政根底設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C.貸款利息D.建安費(fèi)用[答]D[解析]土地儲(chǔ)藏本錢包括六大項(xiàng)。土地開發(fā)中沒有建房子，不會(huì)用建安費(fèi)用?！镜湫屠}】以下〔〕可以用于土地儲(chǔ)藏資金。A.土地出讓收入中安排的一局部資金B(yǎng).土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的銀行貸款C.公積金增值收益D.社會(huì)捐助資金E.廉租房租金收入[答]AB[解析]注意不要與《根本制度與政策》中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆?！?011年真題】在我國，縣級及以上政府壟斷了其轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場?！病砙答]√⑴工程核準(zhǔn)是發(fā)改委〔以前稱計(jì)委〕對投資工程進(jìn)行的管理。不使用政府投資的工程管理分為核準(zhǔn)與備案兩種類型〔無審批制〕；對〈政府核準(zhǔn)的投資工程目錄〉以內(nèi)的工程，實(shí)行核準(zhǔn)制度；對〈政府核準(zhǔn)的投資工程目錄〉以外的工程，實(shí)行備案制度。工程核準(zhǔn)的法律效力未取得核準(zhǔn)文件的工程，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)。⑵工程核準(zhǔn)申請材料〔11類〕〔1+4+6〕1份報(bào)告，甲級資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的工程申請報(bào)告一式5份；4種工程主體資料，資質(zhì)證明、合作意向〔或有〕、單位身份證明、經(jīng)辦人身份證明；6個(gè)意見，下級發(fā)改委的初審意見、土地部門的土地預(yù)審意見、規(guī)劃部門的規(guī)劃意見、環(huán)保部門的環(huán)保意見、交通部門的交通評價(jià)意見、節(jié)能管理部門的節(jié)能意見。⑶工程申請報(bào)告的主要內(nèi)容申報(bào)單位及工程概況；開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析；資源開發(fā)及綜合利用分析；節(jié)能方案分析；建設(shè)用地、征收補(bǔ)償及居民安置分析；環(huán)境和生態(tài)影響分析；經(jīng)濟(jì)影響分析；社會(huì)影響分析。⑷工程核準(zhǔn)評估的重點(diǎn)〔10點(diǎn)〕符合國家法律法規(guī)；符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)開展規(guī)劃〔四規(guī)劃〕；符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境；符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策；主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟(jì)平安；符合社會(huì)公眾利益，未對工程建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件；申報(bào)單位具有承當(dāng)相應(yīng)工程建設(shè)的能力。[答]ADE[解析]B不包括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟(jì)平安；C不要求工程建設(shè)對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。3.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可〔四個(gè)階段四個(gè)文件〕⑴內(nèi)容概括規(guī)劃管理的四方面工作與四個(gè)階段〔兩證一書一審查〕：規(guī)劃〔選址〕意見書，選址、定點(diǎn)審批階段〔招拍掛下此項(xiàng)工作已在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成〕；建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔意義不大了，條件可作為出讓合同的內(nèi)容〕，用地規(guī)證申領(lǐng)階段；設(shè)計(jì)方案審批，設(shè)計(jì)方案審查階段；建設(shè)工程規(guī)劃許可證，工程規(guī)證申領(lǐng)階段。⑵開發(fā)工程選址、定點(diǎn)審批階段需提交以下文件：發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件〔立項(xiàng)〕；開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件；擬建規(guī)劃設(shè)計(jì)圖；開發(fā)工程意向位置的1/2000或1/500地形圖。審批通過后，獲得規(guī)劃部門下發(fā)的《規(guī)劃意見書〔選址〕》，其內(nèi)容包括確定用地范圍與面積、提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求〔三項(xiàng)：規(guī)劃土地使用要求，居住建筑的公共效勞設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)，工程與邊界、道路、河道、高壓線等的距離要求〕。⑶申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需提交以下文件：立項(xiàng)批文；規(guī)劃意見書〔選址〕；出讓合同；建設(shè)用地釘樁成果通知單；1/2000或1/500的地形圖；建設(shè)用地申請文件及成交確認(rèn)書。審批通過后，鋒利規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其內(nèi)容包括用地性質(zhì)、位置、界限。⑷設(shè)計(jì)方案審批階段開發(fā)商可自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查；未審查的重大開發(fā)工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)備案階段再對中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖1：500或1：1000；各層平立剖1：100或1：200；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)計(jì)說明等。規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)審查的主要內(nèi)容：用地范圍是否與規(guī)劃確定一致；設(shè)工程的性質(zhì)符合要求；規(guī)劃條件符合要求；公共配套效勞設(shè)施符合要求；是否安排了必要的水電氣等市政設(shè)施。審批通過后，獲得《設(shè)計(jì)方案審查意見》。⑸申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段需提交的文件：申請表、選址意見書、設(shè)計(jì)方案審查意見、批準(zhǔn)用地文件、圖紙。審批通過后，獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【作題方法】如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。⑴招標(biāo)方式〔兩種方式〕公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標(biāo)。將標(biāo)授予最低報(bào)價(jià)者，剔除該最低報(bào)價(jià)不合理或根本無法實(shí)現(xiàn)〔一般指低于標(biāo)底〕。邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)，被邀請的承包商通常在3－10個(gè)之間?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)比照公開招標(biāo)邀請招標(biāo)適用范圍適用于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)工程建設(shè)工程性質(zhì)比擬特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)工程；公開招標(biāo)未產(chǎn)生中標(biāo)單位的建設(shè)工程；以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程優(yōu)點(diǎn)使開發(fā)商有較大選擇范圍，促使承包商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低本錢造價(jià)節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時(shí)間缺點(diǎn)耗時(shí)長，招標(biāo)支出費(fèi)用較高限制了競爭范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余地【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)工程的施工單位?！病砙答]×[解析]還可以采用邀請招標(biāo)的方式。⑵招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式自行招標(biāo)：招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案，并在確定中標(biāo)人之日起15日提交招投標(biāo)情況書面報(bào)告。委托招標(biāo)：不具備自行招標(biāo)時(shí)可委托依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供代理效勞。⑶招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)〔四工程內(nèi)容〕確定開發(fā)工程發(fā)包的范圍：決定工程是統(tǒng)包還是分階段發(fā)包；決定工程是單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包還是專業(yè)工程發(fā)包。確定承包方式和承包內(nèi)容：確定是總價(jià)合同，還是單價(jià)合同或本錢加酬金合同；確定全部包工包料，還是分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包。編制工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底。決標(biāo)并簽訂合同協(xié)議?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】招標(biāo)標(biāo)底與招標(biāo)控制價(jià)標(biāo)底：標(biāo)底應(yīng)保密；一個(gè)工程只有一個(gè)標(biāo)底；招標(biāo)人可以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)；工程也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)。招標(biāo)控制價(jià)：招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)的概算；招標(biāo)控制價(jià)無需保密；招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布控制價(jià)；對招標(biāo)控制價(jià)不得上浮或下調(diào)。⑷招標(biāo)中的日常事務(wù)工作擬定招標(biāo)方案，編制和出售招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件；審查投標(biāo)者資格；編制標(biāo)底；組織投標(biāo)人勘察現(xiàn)場；組織開標(biāo)、評標(biāo)、協(xié)助招標(biāo)人定標(biāo)；草擬合同；其它事項(xiàng)。⑸招標(biāo)工作小組與評標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)工作小組組成人員〔三類人員〕決策人員，指招標(biāo)人本身或授權(quán)的代表；專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家，負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。助理人員，決策和專業(yè)技術(shù)人員的用手?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二；專家成員應(yīng)從省級以上有關(guān)部門的專家?guī)熘写_定。⑹根本程序〔七步〕申請招標(biāo)――編制招標(biāo)文件――確定招標(biāo)方式，發(fā)布公告或邀請函――投標(biāo)――資格審查――開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)――簽訂合同A.申請招標(biāo)的條件〔三有兩已〕招標(biāo)人已經(jīng)依法成立(有主體)；資金來源已落實(shí)(有錢)；有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料(有圖紙)。初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已審批；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已核準(zhǔn)。B.編制招標(biāo)文件〔規(guī)定實(shí)質(zhì)性的要求和條件〕招標(biāo)公告〔投標(biāo)邀請書〕；投標(biāo)人須知；評標(biāo)方法；合同條款及格式；工程量清單〔或有〕；設(shè)計(jì)圖紙；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；投標(biāo)文件格式；其它。C.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函公開招標(biāo)〔公告的內(nèi)容〕；招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)工程的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標(biāo)工程的實(shí)施地點(diǎn)和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；文件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對投標(biāo)人的資格等級要求。邀請招標(biāo)：向三個(gè)以上具備條件的法人或組織發(fā)出邀請書D.投標(biāo)人資格審查資格審查的內(nèi)容：具有獨(dú)立訂立合同的權(quán)利；具有履行合同的能力；沒有處于被責(zé)令停業(yè)、投標(biāo)資格被取消、財(cái)產(chǎn)被接管凍結(jié)、破產(chǎn)等狀態(tài)；在最近三年內(nèi)沒有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問題。資格審查的結(jié)果：向資格預(yù)審合格的投票人發(fā)出合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法；向不合格的投標(biāo)人告知結(jié)果；采用資格預(yù)審的，不合格投票人不得參加投標(biāo)；采用資格后審的，資格后審不合格的投標(biāo)人的標(biāo)書視為廢標(biāo)。E.投標(biāo)〔投標(biāo)文件的內(nèi)容〕投標(biāo)函及附錄；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書；聯(lián)合體協(xié)議書；投標(biāo)保證金；已標(biāo)價(jià)工程量清單；施工組織設(shè)計(jì)；工程管理機(jī)構(gòu)；擬分包工程情況表；資格審查資料；其它。F.開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)開標(biāo)時(shí)間：在投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行。招標(biāo)人不予受理投標(biāo)文件的情形：逾期送達(dá)或者未送達(dá)指定地點(diǎn)；未按招標(biāo)文件密封。開標(biāo)程序：評標(biāo)程序；初步評審；詳細(xì)評審；投標(biāo)文件的澄清與補(bǔ)正；提交評標(biāo)結(jié)果。定標(biāo)：在評標(biāo)后15日內(nèi)確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】以下情況按廢標(biāo)處理蓋章簽字有問題的；未按規(guī)定的格式填寫；內(nèi)容不全或者在一份投標(biāo)文件中有多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效的；投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的；未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的；聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體共同投標(biāo)協(xié)議的。G.簽訂合同簽訂合同的時(shí)間招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)簽訂書面合同提交投標(biāo)書面報(bào)告招標(biāo)投標(biāo)書面報(bào)告的內(nèi)容招標(biāo)范圍；招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、技術(shù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、合同主要條款等；評標(biāo)委員會(huì)的組成和評標(biāo)報(bào)告；中標(biāo)結(jié)果。5.開工申請與審批⑴施工許可證的含義時(shí)間，在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前；申領(lǐng)單位，建設(shè)單位〔注意不是施工單位〕；核發(fā)單位，工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管理部門；審查內(nèi)容，工程是否符合法定的開工條件?！?006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工許可證由〔〕向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計(jì)單位[案]B[解析]施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位。⑵申領(lǐng)施工許可證的條件〔8個(gè)〕已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了兩證——有地；在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——有規(guī)劃；拆遷進(jìn)度符合施工要求——地可以施工；已簽署了施工合同——有施工的人；有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料〔有+通過審查〕——有圖；有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施——有平安保證；應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人；建設(shè)資金已落實(shí)〔落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)〕〔是落實(shí)而非到位〕——有錢；其它——辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢【重點(diǎn)難點(diǎn)】不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工要求。關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有關(guān)部門的審核，同時(shí)不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可。要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位。工期缺乏一年的，到位資金原那么上不少于工程合同價(jià)的50%。工期超過一年的，到位資金原那么上不少于工程合同價(jià)的30%。⑶申請辦理施工許可證的程序建設(shè)單位領(lǐng)取《申請表》；建設(shè)單位在《申請表》上加蓋印鑒，并附加相關(guān)證明文件，向發(fā)證時(shí)機(jī)提出申請；發(fā)證時(shí)機(jī)批復(fù)；符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件有問題的，限期要求補(bǔ)正，審批時(shí)間自證明文件補(bǔ)正齊全后順延；不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位并說明理由；在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請施工許可證。征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；三通一平；市政設(shè)施的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；尋找預(yù)租〔售〕客戶；進(jìn)一步分析市場狀況；制定工程開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)工程保險(xiǎn)事宜等。前期工作完成后，開發(fā)商再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評價(jià)。開發(fā)商必須保持“健康的疑心”態(tài)度，本著謹(jǐn)慎的原那么〔即不高估收益，不低估本錢〕。【2006年真題】將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為假設(shè)干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于〔〕的工作。A.投資時(shí)機(jī)選擇于決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段[答]B[解析]開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資時(shí)機(jī)研究的界線是獲取土地或工程?！?011年真題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以下房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是〔〕。A.土地儲(chǔ)藏B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)工程的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》[答]DA土地儲(chǔ)藏是政府行為，對