房地產(chǎn)開發(fā)投資決策及風險控制分析

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場保持著比較良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到國計民生，伴隨我國住房制度、土地使用制度改革工作的深入推進，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的發(fā)展變革，在這個過程中各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的風險挑戰(zhàn)。相關(guān)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，投資決策階段是最具風險性和不確定性的階段，為了更好地控制投資決策風險，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資收益，本文分析影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素，對于該階段存在的風險問題進行羅列，并就房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險管理內(nèi)容及風險控制策略加以探討，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；風險控制引言房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)開發(fā)大多具有資金數(shù)額巨大且建設(shè)周期長等特征，房地產(chǎn)項目收益受到政策、經(jīng)濟、自然及社會等諸多因素的影響，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)本身存在較大的風險。目前強化風險管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險控制水平已經(jīng)成為廣大企業(yè)的共識。在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，主要包含4個階段，分別是投資決策階段、前期準備階段、項目施工建設(shè)階段、租售管理階段。在整個的開發(fā)建設(shè)體系當中，直接關(guān)乎投資收益和成敗的環(huán)節(jié)就是投資決策。而投資決策階段也是項目開發(fā)進程中不確定性最大且風險最高的階段。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要著重加強對投資決策及風險控制的研究，從防范和規(guī)避風險的角度來優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，提升投資決策的科學性、可行性和可靠性，以更好確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效益。一、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素（一）市場因素在以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目當中，提供的商品房具有商品屬性，只要是商品就會受到市場因素的影響。影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策最主要的市場因素包括市場供需和市場價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目投資決策前期需要進行充分的市場調(diào)研，了解相關(guān)區(qū)域商品房供應(yīng)情況、供應(yīng)類型以及當?shù)鼐用竦南M能力和購買力，同時在進行投資分析決策時，還要做好對市場價格變化趨勢的預測，預測價格上漲速率是否大于成本上漲速率，如果價格上漲速率不高，那么則意味著投資風險的增大。雖然我國的房地產(chǎn)市場價并不完全由市場自主調(diào)節(jié)，政府也會加以必要的干預和控制，但是市場供求和價格仍然是影響開發(fā)投資決策的最主要因素，尤其價格更是與需求緊密相連，在一定程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的收益。（二）資源開發(fā)因素房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策在一定程度上還受到資源開發(fā)因素的影響，資源開發(fā)因素包括土地、資金、基礎(chǔ)設(shè)施、建材等。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資決策的過程中，需要綜合考量資源方面的因素，比如土地位置、土地規(guī)模、土地使用期限等，對土地資源的開發(fā)和利用情況直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策效益水平。此外，企業(yè)在進行項目投資決策時，還要考量投資資金的來源、融資渠道，穩(wěn)定的資金來源是保障房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的重要前提；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)所在地的燃氣、電力及交通情況，也直接影響著項目的實際效益。（三）經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素也是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素。經(jīng)濟因素既包含宏觀層面國家經(jīng)濟的發(fā)展走勢對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響，又包含項目建設(shè)成本對房地產(chǎn)開發(fā)項目周期及商品房產(chǎn)出率的影響。宏觀層面國家經(jīng)濟發(fā)展走勢，如果經(jīng)濟長期處于下行狀態(tài)，那么相應(yīng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量就會減少，項目投資決策風險會加大；如果缺乏對于項目建設(shè)成本的動態(tài)分析，不能及時根據(jù)市場材料、勞動力價格優(yōu)化調(diào)整相應(yīng)造價方案，使得成本超出預期，必然也會影響房地產(chǎn)項目的投資收益，增大投資風險。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段面臨的風險問題（一）政策風險在房地產(chǎn)項目開發(fā)投資決策階段，往往面臨著一定的政策風險，而這一類政策風險屬于系統(tǒng)性風險，在某種程度上是難以進行規(guī)避的。當國家新頒布實施了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策或者是規(guī)劃，就有可能會使房地產(chǎn)開發(fā)投資決策面臨相應(yīng)的系統(tǒng)性風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟社會發(fā)展之間的關(guān)系比較密切，所以更加容易受到政策變動的影響，常見的政策風險包括土地政策風險、貨幣政策風險以及財政政策風險等。（二）區(qū)位風險房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，還存在相應(yīng)的區(qū)位風險。區(qū)位風險可以簡單地理解為開發(fā)選址的風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目對于位置非常敏感，一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目其選址必然是準確的、科學的。在進行開發(fā)地塊和位置選擇時，所要考慮的不僅僅是地理位置和自然資源條件，更重要的是土地地價、市政配套、城市未來規(guī)劃、教育、交通、醫(yī)療狀況以及人口密集程度等的社會因素。一般情況下，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，土地地價相對較高，但是市政配套設(shè)施也會更加完善，城市未來規(guī)劃方向更加明確，需求也比較多，在投資決策中區(qū)位風險相對較??；反之，區(qū)內(nèi)風險就有可能會加大。另外，開發(fā)選址還會牽制到拆遷安置補償?shù)葐栴}，如果不能做好相應(yīng)的投資決策分析和整體方案的可行性論證，很有可能會導致項目流產(chǎn)。（三）開發(fā)時機風險前文提到，市場是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素，而市場又存在一定的周期性規(guī)律，在進行投資決策的過程中，如果不能把握好房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，不能很好地適應(yīng)當前一個周期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況和價格變動情況，那么很有可能會錯失最佳的開發(fā)投資時機，進而導致房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險增加。一般情況下，當國民經(jīng)濟發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢時，市場需求比較旺盛，價格相對合理，房地產(chǎn)市場處于一個良性周期，在這時完善相應(yīng)的投資決策，推動房地產(chǎn)項目落地，更加有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的市場收益；反之，如果是在一個非良性市場周期內(nèi)，投資決策就要更加謹慎，否則將有可能給企業(yè)造成重大的經(jīng)濟損失。（四）開發(fā)物業(yè)類型風險在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的過程中，還面臨著開發(fā)物業(yè)類型的風險。前面提到開發(fā)時機風險，其實不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)時機風險水平也不同，像一些商業(yè)建筑，會受到商業(yè)活動淡季和旺季的影響。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型包括住宅建筑、工業(yè)建筑、商業(yè)建筑這三大類，不同類型的房地產(chǎn)項目其抗風險能力也不同，并且對位置的敏感度也不同。像商業(yè)建筑對位置就是最敏感的，因此這一類項目在開發(fā)投資決策中既面臨著物業(yè)類型風險，又存在開發(fā)時機風險，還面臨區(qū)位風險，因此在進行投資決策時需要慎之又慎。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險管理內(nèi)容相比于國外來說，我國企業(yè)風險管理起步比較晚，無論是風險管理模式還是風險分析方法的運用都處于初級階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認識投資決策各類風險的基礎(chǔ)上，需要采用相應(yīng)的方法和手段來進行風險控制，具體的投資決策風險管理內(nèi)容主要包括以下幾點。（一）風險管理與控制方法的運用首先是投資決策風險管理與控制方法的運用。針對投資決策階段的風險管理，要采取全過程管理的方法，通過對房地產(chǎn)項目的實地考察，做好投資前外部環(huán)境風險控制、事中的投資方案論證以及風險因素評價分析、事后的投資決策追蹤和整體性評估。通過實施全過程風險管理，尤其是事前和事中的風險管理與控制，能夠及時對相應(yīng)的風險因素加以調(diào)整，最大限度提升房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策風險管理與控制水平。（二）房地產(chǎn)項目投資目標的確定在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險管理中，對投資目標的確定也是重要內(nèi)容。投資目標的確定與房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠盈利有著密切的關(guān)系，在投資決策階段實施風險管理的過程中，相關(guān)管理人員要充分依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告以及有關(guān)的項目資料，確定房地產(chǎn)開發(fā)的投資目標，實現(xiàn)對投資風險的目標管控。（三）房地產(chǎn)項目投資范圍與融資渠道的界定與選擇房地產(chǎn)項目投資范圍的界定與融資渠道的選擇也是房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險管理的主要內(nèi)容。首先來看房地產(chǎn)項目投資范圍的界定。為了避免由于投資范圍界定不清晰帶來的開發(fā)風險，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段要進一步強化對投資范圍的控制，合理設(shè)置變動區(qū)間，并且細化投資任務(wù)，對于部分投資風險進行分解，將其分散到不同的任務(wù)當中，從而盡可能降低房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險。其次來看融資渠道的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在進行新開發(fā)項目投資時，要想有更為穩(wěn)定的資金來源，就要建立起集房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、股權(quán)融資、借助外資、企業(yè)并購聯(lián)建于一體的多元融資模式。在拓寬融資渠道的同時，又能夠?qū)崿F(xiàn)投資風險的分散和轉(zhuǎn)移，從而進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)風險管理效益和水平。四、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風險控制建議（一）科學防范系統(tǒng)性風險當前房地產(chǎn)企業(yè)在進行新開發(fā)項目的投資決策時，對于以政策風險為代表的系統(tǒng)性風險雖然無法完全規(guī)避，但是可以對其加以科學防范。首先是要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行有關(guān)項目的投資決策時，在投資決策前期，也就是在最初的論證階段要重點關(guān)注國家及行業(yè)最新的政策、規(guī)劃和標準，如果當年沒有最新政策和規(guī)劃，那么可以重點研究5年內(nèi)的有關(guān)政策。通過對相關(guān)政策文件的收集整理和分析，生成相應(yīng)的報告，以便房地產(chǎn)企業(yè)管理層更好進行政策研判，進而做出最優(yōu)決策，更好把握房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與類型，并且根據(jù)有關(guān)政策對未來房地產(chǎn)市場供需狀況加以預測，以最大限度防范政策風險，提升風險控制水平。（二）建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)強化可行性論證分析在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性論證是投資決策的重要一環(huán)。可行性論證分析包括對影響房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會、技術(shù)等因素進行調(diào)查，并對擬建項目的區(qū)位風險加以分析和研究，通過經(jīng)濟性、可行性和風險性論證，做好項目投資方案的比選?？尚行哉撟C分析的結(jié)果是后續(xù)進行投資目標、投資范圍確定以及做出最終投資決策的重要依據(jù)。而要想確保可行性分析論證結(jié)果的真實性和有效性，弱化可行性論證分析結(jié)果風險，盡可能避免出現(xiàn)信息不對稱情況，就要建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)。通過建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機制，在前期市場調(diào)研環(huán)節(jié)動態(tài)化、系統(tǒng)化和全方位地進行有關(guān)信息的收集和整理，包括土地政策變動信息、土地價格信息、周邊居民消費信息以及市政規(guī)劃信息等，在相關(guān)信息的支持下，保證可行性分析論證結(jié)果的準確性，避免出現(xiàn)決策失誤，從根本上弱化區(qū)位風險、時機風險等。（三）多種路徑實現(xiàn)風險分散與轉(zhuǎn)移在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的過程中，要切實提升投資風險管理和控制水平，就要更好地實現(xiàn)對投資風險的分散和轉(zhuǎn)移。投資風險分散和轉(zhuǎn)移的思路可以更為靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的投資策略，比如組合式投資，也就是根據(jù)擬建項目投資風險程度的不同和獲利能力的不同，按照一定原則進行項目組合式投資，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)收益和虧損之間的互補。另外，還可以采取合作投資的方式，可以選擇與一些大的財團或者是金融機構(gòu)進行合作，共同進行項目開發(fā)，這樣不僅能夠更好地分散投資風險，還能夠充分發(fā)揮合作單位的資金優(yōu)勢來獲得穩(wěn)定的資金來源，消除投資中的資金籌措風險。（四）健全投資決策風險識別與評估體系要更好地實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段各類風險的有效管控，房地產(chǎn)企業(yè)還要加快健全投資決策風險識別與評估體系。房地產(chǎn)企業(yè)要借助先進信息技術(shù)構(gòu)建風險識別網(wǎng)絡(luò)，做好有關(guān)經(jīng)濟環(huán)