A市xxx項目房地產開發(fā)可行性研究DOC63

【經典案例】：A市×××工程房地產開發(fā)可行性研究工程根本情況1.1.1位置本工程位于A近郊××鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。1.1.2用地規(guī)模與地塊現狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米〔合約1200畝〕，可建筑面積34萬平方米；整個地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現狀：地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及局部河灘地。首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農田和水面。鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達180米，周邊視野開闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構成良好的自然景觀；工程所在地××鎮(zhèn)之前的主要產業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數不少的水泥廠，其中局部尚未完全停產。在地塊的視線范圍內，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于××鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的那么位于東莞市中堂鎮(zhèn)。1.2工程主要技術經濟指標〔詳細、見表14-1至14-6〕連體別墅區(qū)用地平衡表表14-1工程計量單位數量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經濟技術指標表表14-2項目計量單位數量所占比值備注用地總面積ha42居住戶〔套〕數戶〔套〕884居住人數人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保存平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保存平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數個1000連體別墅區(qū)配套設施一覽表表14-3工程符號設施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站50009000小計50009000教育幼兒園18002500小計18002500商業(yè)效勞沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計85006800行政管理居委會200小計200公共設施變電房60變電房50公廁50小計180總計1566018300獨立別墅區(qū)用地平衡表表14-4項目計量單位數值所占比值〔%〕用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨立別墅區(qū)經濟技術指標表表14-5工程計量單位數值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶〔套〕數戶〔套〕320居住人數人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保存平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保存平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數個370獨立別墅區(qū)配套設施一覽表表14-6工程符號設施名稱建筑面積〔平方米〕用地面積〔平方米〕備注文化娛樂文化活動站30006000小計30006000教育幼兒園18002500小計18002500公共設施變電房50公廁50小計100490085001.3工程主要財務評價結果指標工程主要財務評價結果指標匯總表評價結果工程總投資〔萬元〕108288工程總銷售收入〔萬元〕135270利潤總額〔萬元〕17324稅后利潤〔萬元〕11606投資利潤率10.72％稅前全部投資FNPV〔萬元〕7259稅后全部投資FNPV〔萬元〕2661稅前全部投資FIRR11.33％稅后全部投資FIRR8.61％稅后自有資金FNPV〔萬元〕2824稅后自有資金FIRR9.85％盈虧平衡點銷售率86.21％工程開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1A經濟發(fā)掌狀況〔略〕2.2A市經濟發(fā)狀趨勢分析〔略〕2.3工程地塊臨近城市經濟開展分析〔略〕2.4A市住宅市場分析2.4.1住宅市場供給情況分析〔略〕2.4.2住宅市場需求情況分析〔略〕2.5A市新興住宅區(qū)域的分布分析〔略〕2.6工程開發(fā)宏觀環(huán)境評價綜上所述，本工程開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點：2.6.1A市是目前中國經濟開展最為迅速的地區(qū)之一。經濟實力強,根底設施及交通環(huán)境日益改善，國民經濟開展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當地房地產業(yè)尤其是住宅產業(yè)的開展奠定了有力的根底。2.6.2A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。商品房空置高達600多萬平方米，買方市場已經形成，各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力，但適銷對路，質量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。2.6.3A市的住宅市場呈現如下根本特征：郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質量要求的日益提高，城市近郊及局部遠郊樓盤開展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北〔××板塊〕，向南〔華南板塊〕及向東〔廣園東板塊〕的開展引人注目。主題特征日益明顯：住宅市場細分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的工程各呈繽紛，吸引了眾多的買家。品牌因素日益走強：歷經10余年的A房地產業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費者心中留下了深刻的印象，成為他們在購置商品房時首選的因素之一。A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、××區(qū)的南湖、××大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的開工，廣園東及其延長線一帶的開展勢頭引人注目。A城市總體規(guī)劃描述3.1A市2021年總體城市規(guī)劃根據A市總體城市規(guī)劃，至2021年A城區(qū)將從1992年的187平方公里〔指建成面積〕，擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評審通過的?A城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要?，確定了A市都會區(qū)空間布局的根本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯。新規(guī)劃中將A市原有區(qū)、番禺大局部和增城新塘、永和一帶，確定為A市主要的城市開展密集地區(qū)，“東進〞中明確提出：未來A市特別是舊城區(qū)的傳統產業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉移，利用A市經濟技術開發(fā)區(qū)的根底和港口條件，形成密集的產業(yè)開展帶。A市城區(qū)的城市中心大組團、城市東翼大組團〔天河新城市中心〕、城市北翼大組團叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯系起來。3.2A市開展戰(zhàn)略目標A市城市開展的戰(zhàn)略目標是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)開展戰(zhàn)略，實現資源開發(fā)利用和環(huán)境保護相協調，穩(wěn)固、提高A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經濟、文化中心城市之一的地位與作用，使A市在21世紀開展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)開展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。珠江三角洲城市群以東岸廣深〔香港〕城市帶、西岸廣珠〔澳門〕城市帶作為區(qū)域開展主軸，構造了一個“人〞字形的開展構架。應當共同開展為開放式的“區(qū)域組合城市〞，城市之間優(yōu)勢互補，保持經濟優(yōu)勢與開展?jié)摿?。A市正處于珠江三角洲開展主軸的交匯點，在“人〞字的焦點上，同時還是7條拓展軸的輻射源。3.3.2A市域A市城市開展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)?！苍斠姳?4-8〕A市各片區(qū)概況表14－8序號片區(qū)土地面積〔平方公里〕備注1都會區(qū)包括A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都花都區(qū)行政范圍3增城增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化5南沙番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會區(qū)：原城市規(guī)劃開展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣闊建設用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會區(qū)?；ǘ肌幕⒃龀恰⒛仙车瘸擎?zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠，在規(guī)劃結構上明確其各自的相對獨立性，形成有相當規(guī)模的綜合開展區(qū)－片區(qū)，但強化了它們在區(qū)域內的優(yōu)勢和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設臨港工業(yè)區(qū)，主要開展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當開展重工業(yè)，協調開展商業(yè)、旅游業(yè)和轉口貿易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以開展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以開展三高農業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持A市經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應擴散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經濟的開展。花都片區(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出。可以依托新機場開展成為A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯系緊密的高新技術產業(yè)和效勞業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農業(yè)開展條件和優(yōu)越的旅游資源?？衫闷洫氂械沫h(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，開展旅游業(yè)和三高農業(yè)。二十一世紀的A確立了“生態(tài)優(yōu)先〞的建設戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應對開展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市開展模式。以A市豐富的地形地貌，“山、城、田、海〞并存的自然根底，構建“山水城市〞的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。構筑生態(tài)廊道，保護“云山珠水〞，營造“青山、名城、良田、碧海〞的山水城市。傳統的城市格局使A市空間開展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴重制約了城市未來的開展?jié)摿?。行政區(qū)劃調整解決了城市向南開展的政策門檻，使A有可能從傳統的“云山珠水〞的自然格局躍升為具有“山、城、田、海〞特色的大山大海格局，為建設生態(tài)平安的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機遇。A市開展存在的問題只有在開展中通過控制和引導解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設的措施，力爭優(yōu)化結構，保護名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)開展的主要方向，確定都會區(qū)空間布局的根本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的開展空間，未來大量基于知識經濟和資訊社會開展的新興產業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結構，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是A市主要的水源修養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結構，由于新××國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)〞規(guī)劃的前提下，將適當開展臨港的“機場帶動區(qū)〞，，建設客流中心，物流中心。東進：以A市21世紀中央商務區(qū)的建設拉動城市開展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統產業(yè)向黃埔－新塘－線轉移，重整東翼產業(yè)組團，利用港口條件，在東翼大組團形成密集的產業(yè)開展帶。西聯：西部直接毗鄰A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強A市通這些城市的聯系與協調開展，加強廣佛都市圈的建設，同時對西部舊城區(qū)進行內部結構的優(yōu)化調整，保護名城，促進人口和產業(yè)的疏解。A市未來城市空間結構為：以山、城、田、海的自然格局為根底，沿珠江水系開展的多中心組團式網路型城市結構。兩條城市功能拓展軸東進軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務區(qū)拉動城市商務中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統產業(yè)“東進軸〞。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲藏，有良好的交通及根底設施條件，產業(yè)開發(fā)已經有相當的根底。南拓軸：地鐵四號線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識經濟和資訊產業(yè)的新興產業(yè)區(qū)，從A科學城、琶洲國際會展中心、A生物島、A大學城到A新城、南沙經濟技術開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲藏。規(guī)劃確定該開展軸線為“南拓軸〞。三條沿江城市開展帶結合A城市沿江開展獨特景觀，重塑珠江“母親河〞形象，形成“江城一體〞的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設置三條沿江開展帶。沿珠江前航道開展帶，約432平方公里；沿珠江后航道開展帶，約163平方公里；沿沙灣水道開展帶，約184平方公里。兩個轉移帶：××山西側“北部轉移帶〞，是A市舊城傳統商業(yè)貿易功能疏解和開展的繼續(xù)，必須采用嚴格控制下的低強度開發(fā)。作為舊城功能的補充，開展全市性的商貿物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)。海珠區(qū)－市橋“南部轉移帶〞，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統的商貿功能仍舊要依賴舊城開展，因為城市傳統的兩個增長方向仍然會有一定的開展慣性。綜上所述，工程開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點：3.4.1A市正在致力于建設一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市〞與“既適宜創(chuàng)業(yè)開展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市〞，以迎接入世后新一輪的國際產業(yè)轉移。3.4.2A市城市建設概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略開展目標是“南拓、北優(yōu)、東進、西聯〞，其中“東進〞的內涵為：A市區(qū)將往東部推進到增城的新塘、永和一線。工程所在地的增城片區(qū)將是未來A市對外加工汽車配件、化工、轉口貿易、出口加工的基地，當地的經濟將有較快開展。3.4.3A市新規(guī)定的城市結構以“山、城、田、海〞的自然格局為根底，沿珠江水系開展的多中心組團式網絡型城市結構。工程所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4工程所在地區(qū)域環(huán)境分析4.1區(qū)域定義本工程位于A東部××鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點及已經逐步形成的廣園東房地產開發(fā)板塊，現將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村工程所在地，兼顧荔城，現對本區(qū)域內有關規(guī)劃及房地產開發(fā)供給狀況作分析如下。所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)〔天河區(qū)、黃埔區(qū)〕與增城的四個鎮(zhèn)〔新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和××鎮(zhèn)〕。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經成長為A市新的中心商務區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來是A石化等產業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內的A經濟技術開發(fā)區(qū)是國家首批經濟技術開發(fā)區(qū)，經過十多年快速開展，已經形成高科技產業(yè)基地，經濟規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，效勞業(yè)等多種產業(yè)也有很大開展。在A經濟技術開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運會主場館的落成和根底設施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產投資的熱點地區(qū)。4.2.2區(qū)域規(guī)劃開展方向、本工程分析的廣遠東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進拓展軸〞，位于A著力打造的東翼大組團產業(yè)開展帶，其開展方向是建設為A制造業(yè)的基地、高新技術開發(fā)和生產中心和A21世紀經濟增長的核心區(qū)域之一。而工程所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要開展方向，正逐步引進國家與地方扶持A經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應，來推動地區(qū)外向型經濟的開展。目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。廣園東快速路已通到新塘，按照方案，2003年底將實現全線通車，屆時，作為A“東進〞戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款〔授信額度〕，主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內開工。如果這一方案實施，將大大增強增城與A市區(qū)之間的快速集體運輸能力。可以預見未來兩三年，除了現有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經過增城，這些道路設施將增城與珠三角連成一片，驅車1個半小時內可到達珠三角任何城市。這些設施的投建，將直接為區(qū)域內，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。區(qū)域內廣園東路一線，隨著各種設施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內的荔城碧桂園等。另據悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江工程預計年底上市，供給量在可預見的未來將進一步放大。同質樓盤供給量大，價格競爭將不可防止。由于新塘與本工程距離近，可以認為工程的投建受此影響最大，特列出未來三年內新塘地區(qū)供給量預測表〔表14-9〕：新塘地區(qū)供給量預測表表14-9開發(fā)商名稱地塊面積〔公頃〕總建筑面積〔萬平方米〕投放市場時間香江集團錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產新康花園30約50已落成幾期合計186610025.工程開發(fā)條件分析5.1地塊概況本工程地塊瀕臨東江，位于××℃℃℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可達600～700毫米，無霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經地塊南緣。5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年?A市政府工作報告?中指出：東部地區(qū)應以天河區(qū)中央商務區(qū)建設拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉移，利用港口條件，重整東翼產業(yè)組團，形成東部密集的產業(yè)開展帶。同時?A市國民經濟和社會開展第十個五年方案綱要?提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)開展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經濟技術開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術產業(yè)，在加強對飲用水保護的前提下，繼續(xù)開展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)〞60平方公里。?增城市國民經濟和社會開展第十個五年方案綱要?提出把增城建設成為“區(qū)域性重要物流中心〞。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將開展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導的A市新的工業(yè)中心。5.3交通5.3.1公路廣深公路〔107國道〕、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路〔A－惠州〕設置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路〔荔城－花都機場〕、增莞深高速公路〔增城－東莞－深圳〕和新坪公路〔新塘至從化太坪場〕，正在規(guī)劃興建。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬開工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實施收費。但廣園東路是國家批準立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。有關部門負責人表示，為樂歸還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關部門就確定了收費方案，并已上報市物價局。真正實行收費時，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統一收費，但會允許相關部門從中提成；二、三期那么可能會采取封閉式設點收費的方式。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。5.3.2鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設有車站，以貨運為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車停靠站，對人流輸送并未產生實質作用。但根據?A市國民經濟和社會開展第十個五年方案綱要?，在十五期間，方案利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經黃埔至增城方向的“穗新線〞城市列車，終點站設在新塘。據悉，這一方案已得到有關部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車并未直達仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯系A市區(qū)的交通有正面影響。碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有假設干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越××鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，沒有直達道路所致。估計到2003年底，廣園快速路延長工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個半小時可到達珠三角任何一個城市。5.4地塊周邊環(huán)境地塊所在的××鎮(zhèn)是遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)〞。由于靠近鐵路運輸線，附近石灰石資源又很豐富，開展水泥行業(yè)的條件得天獨厚。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現，頂峰時達有100多家，增城市水泥廠也設于此。水泥廠的年生產能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財政收入中的比重一度到達7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴重危害著當地的環(huán)境質量，水泥粉塵可造成土壤板結，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺〞。由于水泥廠嚴重污染了環(huán)境，上世紀90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度開展。增城市人大曾制訂方案，對年生產4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要到達90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關閉年產4萬噸〔含4萬噸，按機組設計能力界定〕以下的水泥廠，收繳營業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，××鎮(zhèn)已關閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當地的水泥粉塵污染得到很大緩解。但由于水泥廠是當地財政收入的主要來源，短期內全部關閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經過整治后，空氣質量有所改善，但對于建設大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴重威脅東江水質。A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達標一批、停產一批、關閉一批后，水環(huán)境質量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢，但假設不能徹底解決水污染的問題，這一優(yōu)勢也可能變成一個劣勢。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地塊環(huán)境和景觀構成一定威脅。5.5該地塊建設大型住宅區(qū) 分析5.5.1優(yōu)勢(S)5.5.1.1開展商注重文化氣氛、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的工程形象，以較低本錢迅速占領市場。前房地產市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產生“粗制濫造〞的印象，本工程開展商與之恰成鮮明比照。十年用心經營一個工程的專注，文學社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標消費群，并能給他們產生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團以較低推廣費用支出迅速占領市場，并有力地支援工程在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本工程地塊為東江支流環(huán)抱，河網縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好?？筛鶕貕K原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合A市人“樂水〞“好林〞的居住習慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢?！芭R水而居〞也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。5.5.1.3土地面積較大，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；工程投資巨大，對地方經濟促進較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設的用地。工程首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。工程投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經濟都有不可估量的作用。而且工程所在的鎮(zhèn)隨著傳統的水泥產業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經濟支撐產業(yè)。參考附近大型住宅工程〔碧桂園鳳凰城與錦繡香江等〕的開發(fā)經驗，相信工程的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。5.5.1.4該地區(qū)是開發(fā)商尚未涉足的處女地，未來開展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤也僅開展到新塘，工程所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來開展?jié)摿Α?.5.1.5該地塊位于A市城市開展“東進〞戰(zhàn)略軸線，按照開展目標，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將開展成重要的工業(yè)基地，從而帶動本地區(qū)經濟的快速開展。5.5.2劣勢〔Weakness〕據?A城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃?，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的××鎮(zhèn)那么歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點開展區(qū)域。如前面已經論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域開展，在根底設施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)那么歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，根底設施〔尤其是A都會區(qū)交通設施〕的建設上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進一步拉大差距，“穗新線〞城市軌道只開通到新塘即使表現之一。5.5.2.2隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現象〞已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積征地作為土地儲藏的做法面臨較大的政策風險。由于A省尤其是A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關注到這一問題,正考慮立例標準管理。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產業(yè)供地方案，經營性房地產用地實行總量控制，進一步完善經營性房地產工程用地公開交易制度；建立土地收購儲藏制度，建立健全用地資訊效勞體系，標準土地供給市場。增城市政府已于2000年10月公布實施?增城市閑置土地處理暫行規(guī)定?。該規(guī)定明確提出：對用于房地產開發(fā)地土地，在取得土地使用權后，未按土地出讓合同規(guī)定地開工開發(fā)日期開工建設滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未開工建設的，可依法無償收回。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個重點。可以預見，集團希望以較低本錢圈下大塊土地作為儲藏的經營模式，將面臨較大的政策風險。5.5.2.3工程所在區(qū)域經濟欠興旺，目前生活配套很不完善，離A市區(qū)相對較遠。工程地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了工程配建設施的壓力。由于遠離A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本工程幾乎不能起到任何的彌補作用。一切依靠工程自己建設，開發(fā)本錢將有所提高。5.5.2.4目前交通條件尚不盡人意，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過××鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺的?廣園東路分級收費方案?看，從A市區(qū)到××的收費要比到新塘的高一級，路程也遠了一截。即將開工興建的“穗新線〞城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競爭對手相比，本工程在交通條件上尚有一定缺乏之處。5.5.2.5工程地塊臨近珠江，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理本錢費用較高。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒局部土地。所以工程開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費用的支出。同時由于土質松軟，進行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能防止的開支。這些都增加了工程的開發(fā)建設本錢。5.5.2.6鎮(zhèn)區(qū)面貌比擬落后，影響工程形象。由于當地經濟欠興旺，××鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響工程形象。5.5.2.7污染源依然存在，水環(huán)境及空氣環(huán)境質量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說水泥廠等污染源已關停了大半，但仍有一些在生產，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質量有待提高。而屬于××鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產時排出的煙塵，還直接影響到工程的景觀“水泥鎮(zhèn)〞，使附近潛在消費者心存顧慮?！痢伶?zhèn)為遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)〞，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內會對知情者產生不利影響。5.5.3開展時機〔Opportunity〕“A－東莞－深圳－香港〞經濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當，能吸引當地、A市區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。5.5.3.2政府環(huán)境保護力度必會進一步加強，解決現有水泥廠污染問題的前景比擬樂觀。據了解，增城市政府對整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說，到2005年中，根本上可以解決水泥廠由于生產粉塵污染的問題。5.5.3.3有歷史文化資源和旅游資源可供整合利用，利于休閑渡假工程開發(fā)?！痢伶?zhèn)有比擬深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內現存有駙馬祠等古跡，××鎮(zhèn)農產豐富，出產得絲苗米、荔枝等都是佳品。工程附近還有占地1500畝的仙村國際高爾夫球場。這些都是休閑度假型工程開發(fā)投資可利用資源。5.5.3.4廣園東路延長線直抵工程地塊，將使本工程的交通條件大大改善。5.5.4面臨的威脅(T)5.5.4.4鄰近地區(qū)住宅供給量大，面臨嚴峻的價格競爭。5.5.4.2A市住宅空置量居高不下，面臨市場營銷壓力。5.5.4.3投資期長，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大。5.5.4.4在郊外大盤越開越多的同時，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。6工程開發(fā)競爭對手分析6.1區(qū)域內競爭對手及競爭性樓盤分析〔略〕6.2其他區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析〔略〕本工程開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特征：6.3.1.1規(guī)模大，價格低；廣園東“碧桂園〞、“鳳凰城〞占地面積500萬平方米；“紫云山莊〞占地100萬平方米，“中?？党迁曊嫉?5萬平方米.......均是大規(guī)?；虺笠?guī)模工程，其銷售價格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質低價吸引了大批顧客。6.3.1.2開發(fā)商實力雄厚，具有強大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)開展商，均是具備強大實力的強手。6.3.1.3品牌效應強，環(huán)境建設力度大，眾多開發(fā)商在多年的經營過程中已經創(chuàng)立了自己良好的社會形象和品牌。在工程建設中非常重視環(huán)境建設。6.3.1.4售后效勞及物業(yè)管理到位。6.3.2.1本工程最重要的競爭對手是位于廣園東延長線一帶的大型物業(yè)。6.3.2.2本工程面臨的最大競爭壓力是環(huán)境建設及營銷價格。如果本工程不在環(huán)境建設上獨樹一幟，開創(chuàng)自己的特點，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴峻的市場風險。工程雖地處××鎮(zhèn)，目標客戶應包括當地、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。為此，A市潛在購房者的根本情況值得我們關注。通過對相關市場需求問卷調查，我們得到本工程的市場需求分析報告如下。7.1根底數據分析〔略〕從上述統計數據中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購置者的一些特征，作為目標市場定位及產品設計的參考，如：7.2.1年輕的購房者占的比重大，工程開發(fā)中應充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設施與運動設施。7.2.2購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極〞型消費者，為他們設計住宅產品時，可沿用集團過往工程成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現產品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。7.2.3郊區(qū)購房者中外地到穗開展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產品設計中應關注“異鄉(xiāng)人〞的心理需求和家庭結構特征；在針對這一群體做營銷時應盡量少使用方言等。7.2.4企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓〞的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設施必須在工程推出初期就配備。7.2.5在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產品設計時，應以自買家自用為根底，突出“方便〞、“舒適〞等使用者關心的元素。“休閑度假〞的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的工程類型或調查選取的樣本特征有關。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進一步的研究?！坝绊戀徶靡蛩亘暯y計結果反映消費者對“樓宇質量〞、“物業(yè)管理與效勞〞及“周邊環(huán)境及景觀〞的最關注，表達了業(yè)主重視居住質量的特點。建議工程的建設與管理交由知名的大公司進行，這樣利于盡早取得購房者的認同。“對樓盤主題的偏好〞統計反映出現在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與工程自然風貌很契合。建議在工程開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保存自然生態(tài)。同時，購房者對“江景〞、“湖景〞和“運動〞的喜好度也很高，正可充分利用工程臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，開展水上運動，將“水〞的主題與“動〞的元素有機結合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高工程品味。主要客戶設定為當地與東莞的富裕人群，在A市經濟技術開發(fā)區(qū)工作的高級白領及管理人員，進而開拓A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。由于當地加工工業(yè)興旺，產生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。A市區(qū)，經濟技術開發(fā)區(qū)等地的高級白領及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產品設計具有品味，價格吸引，交通條件能為他們所接受〔一般以單程通勤時間不超過一小時為限〕，相信可以吸引一定數量的買家。工程遠離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水〞的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方〞引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方〞的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距，強化高貴而典雅工程形象。如果按集團設想在鵝桂洲興建高爾夫球場，那么概念的選擇應更重于休閑、娛樂、度假等主題。在工程規(guī)劃設計上亦應大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道〔仿珠海情侶路〕，建設游艇碼頭等水上運動設施。以水上運動，水上風光為主題，作為工程賣點。8.3.2配精裝修，盡量減少二次施工“近水而居〞的特點，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高工程檔次。8.3.4整合麗江文化地產概念，提供優(yōu)質住宅社區(qū)和倡導新的生活方式。“工程銷售均價確實定〞〕本工程的開發(fā)周期為6年，共分四期建設，其中第一期建設連體別墅，第一年內地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設獨立別墅，第二年內施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設連體別墅，第三年內施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設獨立別墅，第四年內施工完畢，在第五年開始銷售。整個銷售活動在第六年內完成。詳見工程進度表〔表14-10〕工程進度表表14-10本工程的土地使用權年限為70年，計算時間設定為半年一個計算期，各期本錢費用按當期的支出計算，雷擊到期末。9．1．2工程總投資與本錢估算(以下數據使用“大大房地產工程投資可行性研究與分析系統〞計算而來)工程參數設定引用代碼名稱數據備注_TDPMJJ“土地本錢〞多方案比擬每次加價(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積22平方米_JZSYL年基準(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1-土地拍賣2-其它)1(1-土地拍賣2-其它)_JSQ工程分成幾個計算期12最大200,單位:按計算期單位_JSQDW計算期單位(1-年2-半年3-季4-月)2(1-年2-半年3-季4-月)_JSQQSNF第1個計算期所在年份2005(4位數的完整年份)_JSQQSXH第1個計算期是該年的第幾半年/季/月?1自動判斷單位。當_JSQDW為年時不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率%,(計算基數:經營收入)_CJSSL城市維護建設費稅率%,(計算基數:營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費附加稅率%,(計算基數:營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護稅稅率%,(計算基數:經營收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計算基數:經營收入)_JYFWFSL交易效勞管理費稅率%,(計算基數:銷售收入)_FCSSL房產稅稅率%,(計算基數:租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計算方式(1-國家規(guī)定2-綜合稅率)2(1-按國家規(guī)定2-按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計算基數:銷售收入)%,(增值稅=銷售收入×綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計算基數:稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比%,(計算基數：稅后利潤)_JYZJLL經營資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認借款年利率(可在借款還本付息中設定)%,年_HDBFB當按每期經營收入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應并在“土地本錢〞中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負數那么按實際大小_CZBDFS當投資額發(fā)生變動時,默認變動的籌資內容1-自有資金2-借款資金3-經營收入再投入9．1．2．1開發(fā)本錢估算A土地本錢：本工程地塊需投入16，440萬元。詳見表14-11土地本錢編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1土地拍賣價塊159612土地契稅塊479土地拍賣價×3%TOTAL合計16440B前期工程費：2，373萬元，詳見表14-12前期工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1規(guī)劃及設計費項1472取建安工程費×3%2水文、地質、勘探費項74取建安工程費×0.15%3籌建開辦、市場調研費項1226取建安工程費×2.5%4可行性研究費項74取建安工程費×0.15%5FGJFGJGFJ-393TOTAL合計2453C建安工程費:47,460萬元。詳見表14-13①連體別墅建安工程費=1430*20.434=29221〔萬元〕②獨立別墅建安工程費=1630*11.51=18761〔萬元〕③商鋪建安工程費=1265*0.85=1075〔萬元〕總建安工程費=①+②+③=49057〔萬元〕建安工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1一、工程地塊A158501、根底工程平方米5002、土建工程平方米80003、內裝修工程平方米50004、安裝工程平方米10005、消防工程平方米6006、入網平方米2507、智能化系統平方米5002二、工程地塊B126801、根底工程平方米4002、土建工程平方米64003、內裝修工程平方米40004、安裝工程平方米8005、消防工程平方米4806、入網平方米2007、智能化系統平方米4003其他20527TOTAL合計49057D根底設施費〔紅線內外工程費〕：12021萬元。詳見表14-14根底設施費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1供電平方米4502供水平方米10803綠化工程平方米18004道路工程平方米9005煤氣接入平方米2706橋梁平方米3247三通一平平方米180000.0009008其他平方米19HHH6286TOTAL合計12021e.公建配套設施費：3096萬元。詳見表14-15。公共設施配套費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1工程地塊A1452文化活動室項500幼兒園項1001.3居委會項800球場項10游泳池個30變電所項10廁所項22工程地塊B1352文化活動室項500幼兒園項800球場項10游泳池個30變電所項10廁所項23FGHFGHFGH292TOTAL合計3096f.開發(fā)期間稅費：4148萬元。詳見表14-16開發(fā)期間稅費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1配套設施建設費元2698建安工程費×5.5%2質量平安監(jiān)督費元196建安工程費×0.4%3供電用電負荷費項576商業(yè)：8千伏/100平方米,400元/千伏4招標活動費元98建安工程費×0.2%5監(jiān)理費元638建安工程費×1.3%6物業(yè)管理基金元981(用戶指定計算公式)7其他元491建安工程費×1%8YYYYYYYYYYYYY-1530TOTAL合計4148G不可見預見費。4227萬元，取以上a~f6項之和的5%。不可預見費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1不可預見費(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF+_JC項4360可預見開發(fā)本錢×5%2YYYYYYYYYYYYYTOTAL合計4360開發(fā)本錢。91656萬元，以上a~g7項合計。9.1.2.2開發(fā)費用估算。a管理費用：2616萬元，取以上9.1.2.1中a~f6項之和的3%。管理費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1管理費用(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF元2616可預見開發(fā)本錢×3%2AAAAAAAAAAAATOTAL合計2616B經營費用：8793萬元.經營費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數)小計備注1廣告宣傳及市場推廣項6764銷售收入×5%2銷售代理費項2705(用戶指定計算公式)3其他攤消費用項2029銷售收入×1.5%4AAAAAAAAAAAAAA-2705TOTAL合計8793C財務費用：5314萬元，詳見?貸款還本付息表?。開發(fā)費用：16722萬元，前面1~3項之和。9.1.2.3總本錢費用詳見總本錢費用估算匯總表〔表14-18〕?？偙惧X費用估算匯總表表14-18序號工程合計〔萬元〕得房本錢〔米/㎡〕連體別墅獨立別墅商鋪一開發(fā)本錢915652685301523591土地本錢164405015015012前期工程費24537282633建安工程費490571430163012654根底設施費120213503993105公共設施配套費3096841216開發(fā)期間稅費41481211381077不可預見費4360127145112二開發(fā)費用167224875564311管理費用26167687672銷售費用87932562922273財務費用5314155177138合計108288317235712791工程投資與資金籌措方案和工程貸款方案本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資局部。本工程開發(fā)商投入自有資金32987萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款23000萬元用于投資，剩余局部49413萬元由銷售收入補充，總投資為108288萬元，其中10469.7萬元的銀行貸款利息從住宅的銷售收入中支付。詳細投資方案表〔第1張/共2張〕編號名稱實際小計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1開發(fā)本錢估算9156521488142591668910346711710402土地本錢1644091497291建安工程費49057606090893752562860599089根底設施費120213003300330023003公共設施配套費3096854854694694前期工程費245313651088開發(fā)期間稅費4148512768317476513768不可預見費43605455455455455455452開發(fā)費用估算114091050135556464411241455管理費用2616259388160240259388銷售費用87937919674044048651067TOTAL合計10297422538156141725310990824111857詳細投資方案表〔第2張/共2張〕編號名稱實際小計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1開發(fā)本錢估算9156546156649土地本錢16440建安工程費4905737525628根底設施費12021公共設施配套費3096前期工程費2453開發(fā)期間稅費4148318476不可預見費43605455452開發(fā)費用估算1140911151194948745607608管理費用2616160240131130130131銷售費用8793955954817615477477TOTAL合計10297457307843948745607608投資方案與資金籌措表〔第1張/共2張〕編號名稱實際小計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1投資總額(不含借款利息)102974225381561417253109908240118571.1建設投資102974225381561417253109908240118572資金籌措10297422538156141725310990824011857自有資金3207714538961450591796128942借款資金230008000600060003000經營收入再投入4789761946194811210915投資方案與資金籌措表〔第2張/共2張〕編號名稱實際小計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1投資總額(不含借款利息)10297457297843948746608608建設投資102974572978439487466086082資金籌措10297457297843948746608608自有資金32077借款資金23000經營收入再投入4789757297843948746608608根據建設期每年投資額估算，本工程需向銀行貸款23000萬元用于投資，在第一年和第二年分四期分別向銀行貸款8000萬元、6000萬元和3000萬元。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從第三年開始還本付息，第六年還清。根據中國人民銀行2002年2月調整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76％。目前A市房地產開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數，即本工程當前融資本錢為：年利率：5.76％*1.1＝5.803％本工程合計需支付利息5314萬元。借款還本付息表〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初已借款累計8232146452124424948221322期初再借款230008000600060003000(參數)---還款方式:2222(參數)---開始還款計算期:5555(參數)---分幾期進行還款:8888(參數)---借款利率(%,年):3期末應計利息53142324135997037246424期末還本付息28312353935395期末剩余借款累計82321464521244249482213219235(“還款方式〞說明：1-利息照付、一次還本2-等額還本付息3-利息照付、等額還本4-取借款開始后的每期經營收入的50.000%,直到還清所有本息)借款還本付息表〔第2張/共2張〕編號名稱合計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1期初已借款累計19235162541318710030678234392期初再借款23000(參數)---還款方式:(參數)---開始還款計算期:(參數)---分幾期進行還款:(參數)---借款利率(%,年):3期末應計利息53145584723832911971004期末還本付息283123539353935393539353935395期末剩余借款累計16254131871003067823439(“還款方式〞說明：1-利息照付、一次還本2-等額還本付息3-利息照付、等額還本4-取借款開始后的每期經營收入的50.000%,直到還清所有本息)9.1.4.1用市場比擬法確定銷售價格的上限〔平均價格〕〔詳見表14-23至14-26〕連排別墅本工程連體別墅售價市場比擬法綜合修正系數表表14-23工程名稱修正因素估價對象碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園成交均價〔米/㎡〕420055004600交易情況修正1111交易時間修正1區(qū)域因素修正11.25個別因素修正1本工程的相對價格〔米/㎡〕404933743616本工程連體別墅銷售狀況權重系數修正表表14-24工程名稱碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對價格392937743616權重加權后的相對價格2025943904本工程的銷售價格3872獨立別墅本工程獨立別墅售價市場比擬法綜合修正系數表表14-25工程名稱修正因素估價對象碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園成交均價〔米/㎡〕530043006200交易情況修正1111交易時間修正1區(qū)域因素修正1個別因素修正11本工程的相對價格〔米/㎡〕486243125061本工程獨立別墅銷售狀況權重系數修正表表14-26工程名稱碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對價格486243125061權重加權后的相對價格194517251012本工程的銷售價格4682經比擬計算得本工程住宅銷售單價為：連體別墅均價約為3872元/㎡；獨立別墅均價約為4682元/㎡。9.1.4.2用本錢法確定銷售價格得下限〔平均價格〕。連體別墅銷售單價：2685*〔1+10％〕＝2954元/㎡獨立別墅銷售單價：3015*〔1+10％〕＝3317元/㎡9.1.4.3建議銷售單價：連體別墅銷售單價：3800元/㎡獨立別墅銷售單價：4600元/㎡商鋪銷售單價：5500元/㎡根據本錢估算及方案的工程進度，整個銷售過程按四個組團分四批進行，確定連體別墅局部從建設經營期的第二年開始出售，均價為3800元/㎡；獨立別墅局部從建設經營期的第三年開始出售，均價為4600元/㎡；商鋪局部從建設經營期的第二年開始出售，均價為5500元/㎡；預計建設經營期的第六年全部售出。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際的銷售總收入。銷售收入〔第1張/共2張〕編號名稱備注收入小計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年第2年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%77657765獨立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅15%79427942商鋪20%935935第3年下半年連體別墅15%1164711647獨立別墅15%79427942商鋪20%935935第4年上半年連體別墅15%11647獨立別墅10%5295商鋪30%1402第4年下半年連體別墅15%11647獨立別墅10%5295商鋪30%1403第5年上半年連體別墅10%7765獨立別墅15%7942商鋪第5年下半年連體別墅5%3882獨立別墅15%7942商鋪第6年上半年連體別墅5%3882獨立別墅10%5295商鋪第6年下半年連體別墅5%3882獨立別墅10%5295商鋪TOTAL合計135270776577651664220524銷售收入〔第2張/共2張〕編號名稱備注收入小計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年第2年上半年連體別墅10%7765獨立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%7765獨立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%7765獨立別墅15%7942商鋪20%935第3年下半年連體別墅15%11647獨立別墅15%7942商鋪20%935第4年上半年連體別墅15%1164711647獨立別墅10%52955295商鋪30%14021402第4年下半年連體別墅15%1164711647獨立別墅10%52955295商鋪30%14031403第5年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅15%79427942商鋪第5年下半年連體別墅5%38823882獨立別墅15%79427942商鋪第6年上半年連體別墅5%38823882獨立別墅10%52955295商鋪第6年下半年連體別墅5%38823882獨立別墅10%52955295商鋪TOTAL合計1352701834418345157071182491779177經營稅金及附加〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242銷售稅金及附加830847747710211260營業(yè)稅67623883888321026城市維護建設稅47227275872教育費附加20612122531防洪工程維護費122771518交易印花稅6844810交易管理費678393983103fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加防洪工程維護費交易印花稅房產稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135378781662056VVVVVVVVVVVV8所得稅5716328328704868TOTAL可運用資金119892688268821475118191經營稅金及附加〔第2張/共2張〕編號名稱合計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1銷售收入13527018344183451570711824917791772銷售稅金及附加830811271127965726564564營業(yè)稅6762917917785591459459城市維護建設稅472646455413232教育費附加206282824181414防洪工程維護費1221717141188交易印花稅68998655交易管理費678929279594646fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加防洪工程維護費交易印花稅房產稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135318318315711892926VVVVVVVVVVVV8所得稅5716775775664500388388TOTAL可運用資金1198921625916260139211048081338133a全部投資的所得稅后投資利潤率＝〔所得稅后利潤總額/總投資額〕*100%＝10.72％b全部投資的所得稅前投資利潤率＝〔所得稅前利潤總額/總投資額〕*100%＝16.00％按目前房地產開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率10％的水平，本工程的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。損益表〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242租賃收入3總本錢費用(包括借款利息)1082866216621613322164304銷售稅金及附加8308477477102112605租賃稅金及附加6土地增值稅135278781662057VVVVVVVVVVVV8所得稅57183283287048689稅后利潤116066666661429176110盈余公積金1161676714317611可分配利潤1044459959912861585稅前全部投資:投資利潤率(%)16稅后全部投資:投資利潤率(%)全部投資:投資利稅率(%)損益表〔第2張/共2張〕編號名稱合計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1銷售收入13527018344183451570711824917791772租賃收入3總本錢費用(包括借款利息)1082861468514686125749465734673464銷售稅金及附加8308112711279657265645645租賃稅金及附加6土地增值稅135218318315711892927VVVVVVVVVVVV8所得稅57187757756645003883889稅后利潤11606157415741347101578778710盈余公積金1161157157135101797911可分配利潤10444141714171212913708708稅前全部投資:投資利潤率(%)16稅后全部投資:投資利潤率(%)全部投資:投資利稅率(%)資金來源與運用表〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1資金來源190347225381561418824125611677021466銷售收入135270776577651664220524租賃收入自有資金3207714538961450591796128942借款資金2300080006000600030002資金運用146664225381561418136118731367017729建設投資(不含借款利息)10297422538156141725310990824011857借款還本付息2831235393539銷售稅金及附加830847747710211260租賃稅金及附加土地增值稅13527878166205VVVVVVVVVVVV所得稅57183283287048683盈余資金43683688688310037374累計盈余資金688137644768213資金來源與運用表〔第2張/共2張〕編號名稱合計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1資金來源1903471834418345157071182491779177銷售收入1352701834418345157071182491779177租賃收入自有資金32077借款資金230002資金運用14666411353134676273562951915191建設投資(不含借款利息)10297457297843948746608608借款還本付息28312353935393539353935393539銷售稅金及附加830811271127965726564564租賃稅金及附加土地增值稅13521831831571189292VVVVVVVVVVVV所得稅57187757756645003883883盈余資金436836991487894346195398639864累計盈余資金152042021229516357113969743683對本工程進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的?建設工程經濟評價方法與參數?，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益.。工程評價的主要評價指標有：財務內部收益率〔FIRR〕、財務凈現值〔FNPV〕等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現金流量表〔表14—30〕、自有資金現金流量表〔表14—31〕。注：①財務內部收益率〔FIRR〕是指工程在整個計算期內各年凈現金流量表現值累積等于零時的折現率。反映處工程所占用資金的盈利率，即反映處工程的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，那么認為其盈利率能力已滿足最低要求。財務凈現值〔FNPV〕按事先規(guī)定的基準貼現率Ic將工程計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。是考察工程在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于零的工程是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率〞作為基準收益率，本工程貸款利率為6.336％，故基準收益率Ic取為7％。全部投資現金流量表〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1現金流入135270776577651664220524銷售收入135270776577651664220524租賃收入2現金流出118352225381561418136118731013114190建設投資10297422538156141725310990824011857銷售稅金及附加830847747710211260租賃稅金及附加土地增值稅13527878166205VVVVVVVVVVVV所得稅57183283287048683凈現金流量(稅前)22636-22538-15614-10043-3780721572024累計凈現金流量(稅前)22636-22538-38152-48195-51975-44760-375585折現凈現金流量(稅前)7259-22538-15086-9375-3409628760646累計折現凈現金流量(稅前)7259-22538-37624-46999-50409-44121-380577凈現金流量(稅后)16918-22538-15614-10371-4108651163348累計凈現金流量(稅后)16918-22538-38152-48523-52631-46120-397869折現凈現金流量(稅后)2661-22538-15086-9681-37055674533310累計折現凈現金流量(稅后)2661-22538-37624-47305-51011-45337-40004稅前財務凈現值FNPV(年Ic＝7%)7259財務內部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)稅后財務凈現值FNPV(年Ic＝7%)2661財務內部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)全部投資現金流量表〔第2張/共2張〕編號名稱合計72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1現金流入1352701834418345157071182491779177銷售收入1352701834418345157071182491779177租賃收入2現金流出118352781499282734209016521652建設投資10297457297843948746608608銷售稅金及附加830811271127965726564564租賃稅金及附加土地增值稅13521831831571189292VVVVVVVVVVVV所得稅57187757756645003883883凈現金流量(稅前)226361130591921363710234791379134累計凈現金流量(稅前)22636-26253-17061-3424681014723226365折現凈現金流量(稅前)725991977225103567509561054206累計折現凈現金流量(稅前)7259-28861-21636-11280-3771183972597凈現金流量(稅后)16918105308417129739734752575258累計凈現金流量(稅后)16918-29256-20839-786618689393169189折現凈現金流量(稅后)266185666616985271425335515410累計折現凈現金流量(稅后)2661-31437-24822-14970-7828-24932661稅前財務凈現值FNPV(年Ic＝7%)7259財務內部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)稅后財務凈現值FNPV(年Ic＝7%)2661財務內部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)自有資金現金流量表〔第1張/共2張〕編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1現金流入13527077657765166422052