愚公名居裙樓商業(yè)整體運(yùn)營方案2.26

鄭州御智地產(chǎn)機(jī)構(gòu)濟(jì)源市愚公名居裙樓商業(yè)整體運(yùn)營方案濟(jì)源市愚公名居裙樓商業(yè)整體運(yùn)營方案鄭州御智地產(chǎn)機(jī)構(gòu)濟(jì)源愚公名居項(xiàng)目組2011-2-26目錄一、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二、主題業(yè)態(tài)定位三、整體分割方案四、營銷推廣策略五、開盤前媒體及營銷計(jì)劃六、整體包裝方案七、銷售價(jià)格建議八、銷售策略建議九、項(xiàng)目人員框架第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（見附件1）第二部分主題業(yè)態(tài)定位一、定位原則：1、根據(jù)對(duì)濟(jì)源市整體商業(yè)環(huán)境的市場(chǎng)分析；2、根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)價(jià)值和物業(yè)結(jié)構(gòu)需要；3、根據(jù)利于項(xiàng)目快速銷售和差異化競(jìng)爭(zhēng)的原則；4、利于項(xiàng)目營銷推廣和后期的物業(yè)運(yùn)營管理。二、項(xiàng)目整體定位：流行前線時(shí)尚潮流特區(qū)本定位參考鄭州市流行前線項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)劃分。鄭州流行前線成立于2006年12月9日，占地面積一萬五千平米，是鄭州市最著名的大型的地下廣場(chǎng)，是集時(shí)尚、購物、美容、娛樂、餐飲于一體的年輕人的購物天堂。。是由鄭州市流行前線投資有限公司開發(fā)的。鄭州市流行前線時(shí)尚購物廣場(chǎng)位于鄭州市火車站對(duì)面，二七廣場(chǎng)步行街內(nèi)的鄭州最繁華地段，客流量大，是年輕人的購物天堂。鄭州流行前線主營各類時(shí)裝、服飾、化妝品、美容、美食、電玩娛樂等。在鄭州，沒有一家地下商場(chǎng)比的上流行前線，在縱橫交錯(cuò)的地下，人們到處逛街、覓食。無論任何天氣、時(shí)間，這里都不會(huì)冷場(chǎng)，因?yàn)闆]有人能夠抗拒流行，抗拒年輕，只要你一走進(jìn)流行前線，就會(huì)覺得對(duì)于“年輕”二字要重新定義。只要你還有年輕的心態(tài)，還能被時(shí)尚動(dòng)感的音樂打動(dòng)，在“流前”里，就能找到快樂！流行前線的時(shí)裝、飾物、掛包、美容美甲、美食、手表、手機(jī)等匯聚一堂，讓人眼花繚亂，對(duì)于女孩子來說，一個(gè)小腦袋的裝扮就有無數(shù)小店等著。發(fā)帶、頭巾，全套護(hù)膚品、化妝品，耳飾，項(xiàng)鏈。喜歡逛街的MM不要輕易踏進(jìn)一家店哦，因?yàn)槌３Ｊ且患倚〉陰湍銖念^到腳都配置齊全了，讓你一不小心就栽進(jìn)去，這個(gè)也試，那個(gè)也試，把時(shí)間丟在了一邊。逛累了，可以到美甲區(qū)坐坐，為指甲美容，順便歇歇腳。不要以為只有女孩子能在流行前線流連忘返，時(shí)尚男士也有屬于自己的地盤！首選是位于流行前線的男裝區(qū)。商品從休閑服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用品、流行配件（時(shí)尚煙盒、酒壺、火機(jī)等）一應(yīng)俱全。三、各樓層業(yè)態(tài)定位1、一二樓連體臨街商鋪業(yè)態(tài)：銀行、證券、移動(dòng)通信、中高檔飯店、品牌服裝、花店、超市等。2、一二樓內(nèi)鋪商業(yè)業(yè)態(tài)定位：流行前線時(shí)裝、休閑裝、內(nèi)衣、鞋帽、親子裝、孕嬰用品、掛包、化妝品、香水、時(shí)尚名品等3、三樓內(nèi)鋪商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商務(wù)辦公、女子美容SPA、各種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、咖啡廳、茶社、網(wǎng)吧、臺(tái)球俱樂部等第三部分整體分割方案一、分割原則1、促進(jìn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；2、促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售；3、符合項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)，利于后期招商和運(yùn)營，分割方案不影響以小合大時(shí)的招商需要。4、符合消防需求。二、具體分割方案（見附件2）第四部分營銷推廣策略一、案名建議：潮流365（備選：流行前線、旺角尚街、魅力特區(qū)、炫彩世界）二、項(xiàng)目定位語：宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作三、項(xiàng)目推廣語：創(chuàng)造潮流，引領(lǐng)時(shí)尚四、整體營銷策略1、整體策略：銷售與招商同時(shí)跟進(jìn)。7月份以前以銷售為主，同時(shí)聯(lián)系大客戶進(jìn)行招商。8月份開始全面招商工作。2、主題策略：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值、升值潛力、招商優(yōu)勢(shì)和后期運(yùn)營能力。3、推廣策略：1）整體包裝，統(tǒng)一形象，分段主題，分期推廣2）小盤大做、高舉高打、快速銷售，樹立區(qū)域標(biāo)桿4、客戶策略：1）引導(dǎo)租賃和招商客戶購買（自營客戶+租賃商戶）2）吸引投資客戶購買、投資和升值（政府官員+沿街商戶+濟(jì)源籍外出客戶+其他客戶）5、渠道策略：1）強(qiáng)調(diào)銷售和招商的時(shí)效性，弱化大量高耗費(fèi)廣告的應(yīng)用。2）多利用短信、DM派單、廣播等時(shí)效性媒介，做到精細(xì)化實(shí)效營銷。3）做好現(xiàn)場(chǎng)包裝：樓體廣告、圍墻廣告、銷售中心內(nèi)外包裝等4）利用各種營銷活動(dòng)吸引人氣，促進(jìn)招商和銷售。5）渠道拓展：與濟(jì)源市移動(dòng)通信、銀行、證券公司、各主要高端場(chǎng)所洽談合作，進(jìn)行中國移動(dòng)全VIP客戶分享、證券公司銀行客戶分享和濟(jì)源市各高端場(chǎng)所客戶分享；五、整體營銷節(jié)奏安排8.112.105.8.112.105.14.103.10客戶積累期排號(hào)認(rèn)籌期開盤熱銷期火爆招商期試營業(yè)期前期籌備期客戶積累期排號(hào)認(rèn)籌期開盤熱銷期火爆招商期試營業(yè)期前期籌備期完成60%銷售任務(wù)主力商家招商洽談排號(hào)認(rèn)籌60組以上火爆試營業(yè)銷售完成90%完成60%銷售任務(wù)主力商家招商洽談排號(hào)認(rèn)籌60組以上火爆試營業(yè)銷售完成90%招商完成90%完成80%銷售任務(wù)完成80%招商任務(wù)完成所有籌備工作積累100組有效客戶六、整體營銷工作計(jì)劃(見附件3)第五部分開盤前推廣計(jì)劃及營銷活動(dòng)一、大眾媒體推廣計(jì)劃媒體類別發(fā)布日期推廣主題數(shù)量及說明費(fèi)用預(yù)算（元）短信發(fā)送3.9日（周三）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作5萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）30003.18日（周五）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作5萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）30003.25日（周五）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作5萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）30004.8日（周五）裙樓商業(yè)公開認(rèn)籌信息發(fā)布10萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）60004.29日（周五）裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布10萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）60004.30日（周六）裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布10萬條（根據(jù)話費(fèi)情況而定）6000單頁派發(fā)3.13日（周日）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作派單數(shù)量：20000份/天人員數(shù)量：20人/天（濟(jì)源職業(yè)學(xué)院）人員費(fèi)用：800元/天（40元/人/天）單頁費(fèi)用：6000元/天（0.3元/張）派單對(duì)象：主要包括以下幾類人群：（監(jiān)督派單人員）1、宣化街、濟(jì)水大道、沁園路、文昌路、湯帝路等濟(jì)源主要商業(yè)干道所有商戶；2、森林半島、公務(wù)員小區(qū)等濟(jì)源市中高檔住宅區(qū)；3、銀行、證券公司、中高檔酒店等單位門口；4、濟(jì)源市其他在售樓盤銷售中心附近；5、南街、狄莊、御駕、河合等項(xiàng)目周邊城中村主出入口；6、濟(jì)源市所有開車業(yè)主；7、主要路口過往路人（以35歲以上男性為主）。68003.20日（周日）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作68003.27日（周日）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作68004.3日（周日）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)公開認(rèn)籌信息發(fā)布68004.10日（周日）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)公開認(rèn)籌信息發(fā)布68004.23日（周六）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布68004.24日（周日）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布68004.29日（周五）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布68004.30日（周六）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布6800樓梯廣告3.9日（周三）宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作1、樓體四面+圍墻廣告，具體與市政城管協(xié)調(diào)后確定。2、根據(jù)與城管協(xié)調(diào)結(jié)果和費(fèi)用預(yù)算，有關(guān)賣點(diǎn)的內(nèi)容可以不更換，4月份僅增加更換認(rèn)籌和開盤信息，更換部分內(nèi)容，以降低成本。300004.5日（周二）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)公開認(rèn)籌信息發(fā)布150004.26日（周二）項(xiàng)目賣點(diǎn)+裙樓商業(yè)盛大開盤信息發(fā)布15000交通廣播3.10—5.10日宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作20秒廣播廣告，根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)容更換15000銷售中心包裝3.10日之前宣化大街地標(biāo)商業(yè)，城市核心點(diǎn)睛之作含門頭更換、展板、吊旗等（詳見第六部分包裝方案）30000總費(fèi)用預(yù)算193200元(此費(fèi)用僅為預(yù)算費(fèi)用，具體根據(jù)實(shí)際情況而定，并以盡量節(jié)省費(fèi)用開支為原則)二、小眾媒體及營銷活動(dòng)安排1、銀基公司所有項(xiàng)目已登記或成交客戶（含住宅和商業(yè)）短信發(fā)送、電話回訪。對(duì)銀基公司的所有成交或未成交的老客戶資源進(jìn)行跟蹤，根據(jù)本裙樓商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)情況，不定期的對(duì)這部分客戶進(jìn)行電話回訪，并通過短信把項(xiàng)目信息發(fā)送到其手機(jī)上，并在節(jié)假日對(duì)其發(fā)送祝福短信。當(dāng)我們項(xiàng)目有活動(dòng)時(shí)邀請(qǐng)其參加。2、與濟(jì)源市移動(dòng)通信、各大銀行、證券公司、中高端娛樂場(chǎng)所、酒店等單位合作，進(jìn)行聯(lián)合營銷。同時(shí)進(jìn)行招商，確定其入駐本項(xiàng)目的意愿。通過銀基公司高層人脈關(guān)系與這些單位聯(lián)系，并通過這些單位的內(nèi)部人士得到相應(yīng)資料。然后不定期進(jìn)行短信發(fā)送，甚至進(jìn)行客戶邀約。3、邀約已登記的商業(yè)客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房、了解情況（3.26——3.31日）活動(dòng)目的：告知客戶認(rèn)籌信息，并再次把握客戶心理和預(yù)期，進(jìn)一步了解準(zhǔn)客戶的質(zhì)量和數(shù)量。邀約理由：項(xiàng)目即將認(rèn)籌，希望客戶到現(xiàn)場(chǎng)了解具體情況，并給客戶贈(zèng)送禮品（單個(gè)禮品價(jià)值在20元左右）。4、盛大公開認(rèn)籌活動(dòng)（4.10日，周日）認(rèn)籌地點(diǎn)：銷售中心認(rèn)籌形式：集中認(rèn)籌，按照活動(dòng)當(dāng)天客戶到場(chǎng)順序而確定認(rèn)籌順序認(rèn)籌金額：30000元認(rèn)籌優(yōu)惠：100平米以上商鋪：認(rèn)籌當(dāng)天交30000元抵50000元。4.11—4.20日交30000元抵40000元。4.20日后取消認(rèn)籌優(yōu)惠。100平米以下商鋪：認(rèn)籌當(dāng)天交30000元抵40000元。4.11—4.20日交30000元抵35000元。4.20日后取消認(rèn)籌優(yōu)惠。5、盛大開盤活動(dòng)（5.1日，周日且為五一長(zhǎng)假開始第一天）開盤地點(diǎn)：銷售中心開盤形式：集中開盤，按照認(rèn)籌順序進(jìn)行選鋪選鋪定金：30000元（小定轉(zhuǎn)大定，定金不退。三日內(nèi)補(bǔ)齊其余所有款項(xiàng)或首付款）開盤優(yōu)惠：開盤當(dāng)天一次性購鋪優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%。之后，一次性購鋪優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。第六部分整體包裝方案一、售樓部軟包裝方案1、銷售中心外門頭更換。2、銷售中心內(nèi)部東側(cè)墻面上（銷售控臺(tái)后邊）布置項(xiàng)目背景墻。銷售中心內(nèi)部強(qiáng)頂上懸掛吊旗。3、對(duì)現(xiàn)有沙盤和銷售中心進(jìn)行清洗、整理。并一直保持衛(wèi)生整潔。4、更換銷售中心南側(cè)墻面上現(xiàn)有的住宅戶型展板，改為商鋪平面圖、效果圖、示意圖展板。5、所有現(xiàn)場(chǎng)銷售人員上班時(shí)必須穿著工裝，并對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃化的禮儀培訓(xùn)，禮貌熱情的接待客戶。6、銷售中心增加背景音樂，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛。7、根據(jù)銷售中心內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理的進(jìn)行鮮花和植物的擺放，并室內(nèi)保持干凈衛(wèi)生。8、銷售中心門前布置鮮花，門兩側(cè)各擺放一棵發(fā)財(cái)樹。9、銷售中心門前長(zhǎng)期鋪設(shè)紅地毯。并根據(jù)天氣情況，在刮大風(fēng)和雨雪天氣來臨前收拾完畢并完整的保管。10、現(xiàn)場(chǎng)銷售人員名片、胸牌、來訪來電登記本的設(shè)計(jì)和制作；現(xiàn)場(chǎng)單頁、折頁等宣傳物料的設(shè)計(jì)和制作。二、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝方案（具體需與市政、城管等政府部門協(xié)調(diào)后確定）1、在樓體四面分別懸掛樓體廣告（含園林城市、和諧社會(huì)等信息）。2、裙樓商業(yè)正東面懸掛大型形象廣告（含園林城市、和諧社會(huì)等信息）。3、懸掛圍墻廣告（含園林城市、和諧社會(huì)等信息）。4、清理裙樓商業(yè)內(nèi)部全部建筑垃圾并打掃干凈。盡量避免人員在裙樓的一二三層做飯、居住，以便給客戶看房營造良好環(huán)境。5、看房過程中銷售人員和客戶都要配置安全帽等安全設(shè)施，以體現(xiàn)銀基公司的規(guī)范化作業(yè)水平，并對(duì)客戶安全負(fù)責(zé)。第七部分銷售價(jià)格建議一、項(xiàng)目周邊主要樓盤和項(xiàng)目銷售價(jià)格調(diào)研情況說明1、曼哈頓廣場(chǎng)1）項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于濟(jì)源市商業(yè)主干道宣化街中段，由河南隆發(fā)置業(yè)有限公司開發(fā)，一樓臨街商鋪面積在80平米左右。2）銷售情況調(diào)研：臨街商鋪目前銷售50%左右，內(nèi)鋪采用出讓使用權(quán)的方式進(jìn)行銷售。3）銷售價(jià)格調(diào)研：●2010年7月份調(diào)研情況：?jiǎn)我粚优R街商鋪36000元/㎡，一樓內(nèi)鋪12000元/㎡，二樓內(nèi)鋪8000元/㎡。銷售效果不理想?！?011年2月份調(diào)研情況：?jiǎn)我粚优R街商鋪36000元/㎡，一二樓內(nèi)鋪采用“出讓5—10年使用權(quán)，每年12%的回報(bào)，5—10年后100%回購”的純借款形式。其中：一樓內(nèi)鋪5萬元/5平米，二樓內(nèi)鋪3萬元/5平米。（由于客戶對(duì)投資回報(bào)的保障沒有信心，因此“出讓使用權(quán)”的銷售模式效果也很不理想。●通過其他形式了解的真實(shí)價(jià)格：首先，通過一名去年在曼哈頓買過商鋪的客戶得知：其購買一樓商鋪的價(jià)格為30000元/平米。其次，通過與其內(nèi)部人士溝通得知：曼哈頓一樓臨街商鋪對(duì)外價(jià)格一直是36000元/平米，但之前有很大的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)在30000元/左右，但銷售效果不好，截止去年底僅成交了4套。在此情況下，曼哈頓項(xiàng)目在去年底把實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整為25000元/平米左右，之后成交情況有所改觀，目前總共成交了10套左右。2、建業(yè)步行街1）項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于濟(jì)源市商業(yè)主干道宣化街中段，與曼哈頓正對(duì)面，項(xiàng)目由河南建業(yè)有限公司開發(fā)。2）銷售情況調(diào)研：目前僅銷售30%左右，其余均為開發(fā)商持有。3）銷售價(jià)格調(diào)研：2008年，宣化街臨街商鋪實(shí)際成交價(jià)在16000元3、中冠華庭1）項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于濟(jì)源市濟(jì)水大道市婦幼保健院西側(cè)，由河南中冠置業(yè)有限公司開發(fā)，臨街商鋪為一二層連體銷售。面積在150—400平米之間，可自由分割。2）銷售情況調(diào)研：臨街西側(cè)進(jìn)深較小的商鋪已經(jīng)銷售完畢，臨街東側(cè)進(jìn)深較大（18米）的商鋪尚沒有銷售完畢。3）銷售價(jià)格調(diào)研：臨街商鋪一二層連體銷售價(jià)格在10000元/平米左右，對(duì)外租賃價(jià)格為40元/平米/月4、水岸名家1）項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于濟(jì)水大街東段湨河蟒河交匯處，由河南新錦繡置業(yè)有限公司開發(fā)。2）銷售情況調(diào)研：項(xiàng)目商業(yè)分臨濟(jì)水大道商鋪和臨沿河路商業(yè)，整體銷售率在60%左右。3）銷售價(jià)格調(diào)研：臨濟(jì)水大道一二層連體商鋪銷售價(jià)格在8000元/平米左右，臨沿河路商業(yè)銷售價(jià)格在5000元/平米左右。5、泉水灣1）項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于濟(jì)水大道與愚公路交匯處，由濟(jì)源市五星置業(yè)有限公司開發(fā)。2）銷售情況調(diào)研：目前尚未開盤銷售。3）銷售價(jià)格調(diào)研：據(jù)泉水灣銷售人員估計(jì)單一層商鋪價(jià)格在7000元/平米左右，一二層連體商鋪價(jià)格在5000元/平米左右。二、項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)研情況說明商業(yè)位置建業(yè)步行街臨街建業(yè)步行街內(nèi)鋪國際時(shí)代廣場(chǎng)東臨街國際時(shí)代廣場(chǎng)北臨街愚公大廈附近商鋪月租金（元/㎡/月）90—11015—7070—9060—7025—40三、項(xiàng)目開盤價(jià)格建議（此價(jià)格僅為根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況計(jì)算的初步價(jià)格，具體定價(jià)尚需銀基公司董事會(huì)確定）商鋪的定價(jià)方法主要有成本加成定價(jià)法、市場(chǎng)比較定價(jià)法、租金回報(bào)定價(jià)法和需求導(dǎo)向定價(jià)法等四種。下邊是我公司根據(jù)項(xiàng)目周邊在售商鋪的銷售價(jià)格和周邊物業(yè)的租金價(jià)格，并結(jié)合愚公名居項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目商鋪進(jìn)行的預(yù)期定價(jià)，望與各位領(lǐng)導(dǎo)探討確定。1、市場(chǎng)比較定價(jià)市場(chǎng)比較定價(jià)主要通過比較影響商鋪價(jià)格的主要因素，比如區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、距傳統(tǒng)商圈距離、周邊商業(yè)氛圍、區(qū)域人氣、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)布局和定位、升值潛力、物業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪得房率等得出各項(xiàng)目的合計(jì)指標(biāo)參數(shù)，然后再通過參數(shù)比較確定本項(xiàng)目裙樓商鋪的預(yù)期價(jià)格。1）得出項(xiàng)目周邊正在銷售項(xiàng)目的單一層臨街商鋪價(jià)格根據(jù)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一二層商鋪定價(jià)原則：同一條件下一二層連體商鋪的價(jià)格約為單一層商鋪價(jià)格的75%左右。由此可得：曼哈頓單一層臨街商鋪價(jià)格為25000元/平米左右。中冠華庭單一層臨街商鋪價(jià)格為13500元/平米左右。水岸名家單一層臨街商鋪價(jià)格為10500元/平米左右。各項(xiàng)目參數(shù)指標(biāo)分析表指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)距傳統(tǒng)商圈距離周邊商業(yè)氛圍區(qū)域人氣項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)布局升值潛力物業(yè)結(jié)構(gòu)商鋪得房率合計(jì)本項(xiàng)目1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.010曼哈頓1.51.21.51.51.51.51.21.11.51.514中冠華庭0.60.70.70.50.50.70.70.71.21.27.5水岸名家0.40.50.40.40.40.50.50.51.21.26【說明：以本項(xiàng)目作為基準(zhǔn)，分值為1；較好（1.2）、好（1.5）、很好（2），較差（0.8）、很差（0.5）。】①與曼哈頓相比：本項(xiàng)目單一層臨街商鋪銷售價(jià)格==25000×10÷14==17857元/平米②與中冠華庭相比：本項(xiàng)目單一層臨街商鋪銷售價(jià)格==13500×10÷7.5==18000元/㎡③與水岸名家相比：本項(xiàng)目單一層臨街商鋪銷售價(jià)格==10500×10/6==17500元/㎡計(jì)算可得本項(xiàng)目一層臨街商鋪銷售均價(jià)約為：（17857+18000+17500）÷3==17786元/㎡由此得出本項(xiàng)目一二層連體臨街商鋪銷售均價(jià)約為：17786元/㎡×75%==13340元/㎡2、租金回報(bào)定價(jià)法按照傳統(tǒng)商業(yè)12.5年的投資回報(bào)周期計(jì)算（每年租金上漲率按照8%計(jì)算）：1）曼哈頓臨街商業(yè)租金售價(jià)測(cè)算：商鋪售價(jià)==12.5年內(nèi)各年租金總和==100元/平米/月×12個(gè)月×（1.00+1.08+1.17+1.26+1.36+1.47+1.59+1.71+1.85+2.00+2.16+2.33+1.26）==100×12×17.91==21492元/㎡由此可見曼哈頓商業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格比傳統(tǒng)的12.5年的投資回報(bào)周期略高16%左右。2）本項(xiàng)目臨街商業(yè)租金售價(jià)測(cè)算：（說明：據(jù)調(diào)研得知，目前項(xiàng)目周邊臨街商鋪的租金價(jià)格普遍在20—40元/平米/月。通過本項(xiàng)目的大力招商和運(yùn)營，以及中大型主力商家的進(jìn)駐，會(huì)促使項(xiàng)目周邊租金的大幅度提高?，F(xiàn)按照本項(xiàng)目開業(yè)且火爆經(jīng)營后臨街商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到70元/平米/月計(jì)算。）商鋪售價(jià)==12.5年內(nèi)各年租金總和==70元/平米/月×12個(gè)月×（1.00+1.08+1.17+1.26+1.36+1.47+1.59+1.71+1.85+2.00+2.16+2.33+1.26）==70×12×17.91==15044元/㎡按照曼哈頓的計(jì)算原則，實(shí)際銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上調(diào)高16%左右計(jì)算可得本項(xiàng)目一層臨街商鋪銷售價(jià)約為：15044×1.16==17452元/㎡由此得出本項(xiàng)目一二層連體臨街商鋪銷售價(jià)約為：17452元/㎡×75%==13089元/㎡綜合兩種計(jì)算方式可得本項(xiàng)目一層臨街商鋪銷售價(jià)約為：17500元/㎡由此得出本項(xiàng)目一二層連體臨街商鋪銷售價(jià)約為：17500元/㎡×75%==13125元/㎡在此基礎(chǔ)上得出本項(xiàng)目裙樓商業(yè)各區(qū)域價(jià)格建議：一、二、三樓各樓層和區(qū)域均價(jià)建議區(qū)域指標(biāo)東臨街單一層商鋪北臨街單一層商鋪南臨街單一層商鋪一樓內(nèi)鋪二樓內(nèi)鋪三樓內(nèi)鋪合計(jì)單價(jià)（元/㎡）240002000014000800060004500——大概面積（平米）3554502601615268029008260總價(jià)(萬元)8529003641292160813056321（臨街商鋪按一二層連體銷售方案）一二層連體銷售后項(xiàng)目各區(qū)域價(jià)格建議區(qū)域指標(biāo)東臨街一二層連體北臨