2023年開發(fā)經(jīng)營與管理考試試卷(共五卷)含答案

2023年開發(fā)經(jīng)營與管理考試試卷（一）

一、單項選擇題（每小題2分，共100分）

1、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2,含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬

元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%,銷售均價為5500元

/m2,適用的土地增值稅稅率為30%,則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬

元。（2014年真題）

A、1482.75

B、1755.00

C、1932.75

D、2205.00

【答案】A

【解析】考點：營業(yè)收入、利潤和稅金。

2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是

（）。

A、土地

B、資本

C、勞動力

D、技術(shù)革新

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動

力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。

3、一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總

投資的（）以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A、20%

B、25%

C、30%

D、40%

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資

金（不含土地費用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總投資的25%以后，方可獲得政府房

地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

4、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償

債備付率不低于1.3,貸款年利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付

息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。

A、28.73

B、29.11

C、344.74

D、349.31

【答案】B

【解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期

應(yīng)還本付息資金，當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=可用于還本付息的資金/償債備付率

=5/1.3=3.846（萬元），月還本付息資金=3.846/12X10000=3205（元），已知

A=3205,i=12%∕12=l%,n=20×12=240,求P,P=A∕i×[1-1/（l+i）n]=

3205∕l%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000m2,土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)

成本為4500元/m2,預(yù)測銷售價格為12000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容

積率為（）。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

【答案】D

【解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積

率平衡點=3000÷[（12000-4500）×0.2]=20

6、（）是通過合理的方式估計出擬上市公司未來的經(jīng)營狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)?/p>

貼現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計算出擬上市公司價值。

A、類比法

B、收益折現(xiàn)法

C、凈資產(chǎn)折扣法

D、成本法

【答案】B

【解析】考點：公開資本市場融資中的定價問題。收益折現(xiàn)法是通過合理的方式

估計出擬上市公司未來的經(jīng)營狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計算出

擬上市公司價值。

7、（）資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

A、一手

B、基礎(chǔ)

C、原始

D、二手

【答案】D

【解析】考點:市場調(diào)查的步驟。二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可

以立即使用。

8、已知年利率為24%,則按季度計息時的實際年利率為（）。

A、24%

B、25.68%

C、24.75%

D、26.25%

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。根據(jù)名義利率與實際利率的關(guān)

系，按季度計息的實際年利率=（1+24%/4）4-1=26.25%□

9、下列各項中，（）是收集一手資料時常普遍采用的調(diào)查方法。

A、電話

B、座談

C、問卷

D、郵寄

【答案】C

【解析】考點:市場調(diào)查的步驟。收集一手資料時常采用的調(diào)查方法有觀察法、

訪問法、問卷法、實驗法，問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

10、某城市對某高速公路的投資行為屬于下列（）投資類型。

A、居住物業(yè)投資

B、商用物業(yè)投資

C、工業(yè)物業(yè)投資

D、特殊物業(yè)投資

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動

需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高

速公路、橋梁、隧道等。

11、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。

A、已正式交付使用

B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同

C、已正式簽訂商品房交易合同

D、已正式竣工驗收合格

【答案】B

【解析】本題考查的是市場交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)已正式簽訂商

品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

12、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。

A、開發(fā)項目投資成本大小

B、開發(fā)項目投資回收能力

C、開發(fā)項目資金流動速度

D、開發(fā)項目資金實力

【答案】B

【解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流

折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能

力的重要指標(biāo)。

13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12虬若

該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的

本息總額是（）萬元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

【答案】?

【解析】考點：復(fù)利計算。企業(yè)支付的本息總額=6000X121%÷4X12+6000=8160

萬元。

14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資

方式是（）。

A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

B、發(fā)行普通股股票

C、發(fā)行優(yōu)先股股票

D、發(fā)行公司債券

【答案】D

【解析】考點:房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會稀釋股權(quán)。

15、利息備付率通常按（）計算。

A、月

B,日

C、季

D、年

【答案】D

【解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個

借款期計算。

16、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間

B、吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C、在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

【答案】A

【解析】本題考查的是市場交易指標(biāo)。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度計

算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸

納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

17、下列選項中，不屬于工程款的動態(tài)結(jié)算方式的是（）。

A、按月結(jié)算

B、分段結(jié)算

C、進度款結(jié)算

D、竣工后一次結(jié)算

【答案】C

【解析】考點:成本控制。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結(jié)

算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。

18、企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提是（）。

A、市場調(diào)查

B、市場細(xì)分

C、市場分析

D、市場定位

【答案】A

【解析】考點:市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場調(diào)查是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、

正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。

19、對于土地供應(yīng)政策，其核心是（）。

A、土地供應(yīng)計劃

B、外商投資控制

C、廉租住房與公共住房的并軌

D、調(diào)整畸高的租金

【答案】A

【解析】本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段。土地供應(yīng)政策的核心，是

土地供應(yīng)計劃。

20、（2015年真題）采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)

容是（）?

A、工程量清單

B、招標(biāo)標(biāo)底

C、招標(biāo)控制價

D、評標(biāo)辦法

【答案】B

【解析】本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）招標(biāo)公告

（或投標(biāo)邀請書）；（2）投標(biāo)人須知；（3）評標(biāo)辦法；（4）合同條款及格式；

（5）采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；（6）設(shè)計圖紙；（7）技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)和要求；（8）投標(biāo)文件格式；（9）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。標(biāo)

底在開標(biāo)前必須保密，不能放到招標(biāo)文件中公布。

21、（2017年真題）某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%,若通貨膨脹率為

3%,銀行貸款年利率為7%,一年期存款利率為3.5%,則該項目的實際收益率為

（）。

A、5.00%

B、8.50%

C、8.74%

D、9.00%

【答案】C

【解析】本題考查的是名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。

22、（2017年真題）下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)

投資者通常會選擇的是（）。

A、開發(fā)商品住宅

B、開發(fā)工業(yè)廠房

C、購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D、購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資

者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初

始價值和收益水平較低，但物業(yè)價值和收益能力逐步提升。

23、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件

和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

A、15

B、20

C、28

D、30

【答案】D

【解析】本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日

起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

24、以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是

（）。

A、抵押貸款傳遞證券

B、抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)

C、抵押貸款直付債券

D、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

【答案】B

【解析】考點:房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款

支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款

直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。

25、一般來說，市場調(diào)查時不能過分依賴一種方法，強調(diào)方法要適應(yīng)問題，而

不是問題適應(yīng)方法，只有通過多種來源收集信息并進行分析才能具有較大的可

信度，這體現(xiàn)了有效的市場調(diào)查必須具備（）特點。

A、方法科學(xué)

B、調(diào)查方法多樣

C、調(diào)查具有創(chuàng)造性

D、模型和數(shù)據(jù)相互依賴

【答案】B

【解析】考點:對市場調(diào)查的分析與評估。有效的市場調(diào)查要求調(diào)查方法多樣，

一般來說，市場調(diào)查時不能過分依賴一種方法，強調(diào)方法要適應(yīng)問題，而不是

問題適應(yīng)方法，只有通過多種來源收集信息并進行分析才能具有較大的可信

度。

26、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。

A、開發(fā)期與建造期

B、建造期和經(jīng)營期

C、開發(fā)期和經(jīng)營期

D、經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期

【答案】C

【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，

計算期為開發(fā)期和經(jīng)營期之和。

27、下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場的是（）。

A、寫字樓市場

B、零售商場或店鋪

C、休閑旅游設(shè)施市場

D、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

【答案】D

【解析】考點:房地產(chǎn)市場細(xì)分。選項D屬于工業(yè)物業(yè)市場。按照房地產(chǎn)的用

途，可以分解為居住物業(yè)市場（含普通住宅、別壁、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市

場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場

（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲用

房市場等）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

28、（2017年真題）在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。

A、一般投資機會研究

B、特定項目投資機會研究

C、初步可行性研究

D、詳細(xì)可行性研究

【答案】D

【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項目投資決

策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)

鍵步驟。

29、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12.0%,若銀行的存、貸款年利率分別

為3.5%和6.5除通貨膨脹率為3.0%,則該項目投資的實際收益率是()o

A、8.74%

B、12.00%

C、12.32%

D、15.02%

【答案】A

【解析】考點：名義利率與實際利率。實際收益率i=[(l+r)/(1+Rd)]-

1=[(1+12%)/(1+3%)]-l=8.74%o

30、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28臨貸款利率為5.85%,投資市場的平均收

益率為12臨房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6,則房地產(chǎn)投資的預(yù)

期收益率為()。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×

(12%-2.28%)=8.112%o注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率,在國外

一般指國債收益。

31、停車指數(shù)，即每IoOItf營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所

建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在()之間。

A、4~5

B、5~6

C、4?6

D、5-8

【答案】A

【解析】考點：零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每IOOm2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車

位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4?5之間。

32、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地

產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是()。

A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

B、總量結(jié)構(gòu)

C、供求結(jié)構(gòu)

D、投資結(jié)構(gòu)

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，

分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差

距。

33、下列選項中，不屬于決策原則的是（）。

A、最優(yōu)原則

B、預(yù)測原則

C、反饋原則

D、系統(tǒng)原則

【答案】A

【解析】本題考查的是決策的概念。決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信

息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。

34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈

額之和為（）。

A、利潤總額

B、投資利潤

C、稅后利潤

D、可分配利潤

【答案】A

【解析】考點：營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈

額。

35、（2017年真題）若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的

獲利能力?；鶞?zhǔn)收益率的要求。

A、未達(dá)到

B、正好達(dá)到

C、已超過

D、接近于

【答案】C

【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。如果財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說明該項

目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可行的。

36、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。

A、現(xiàn)金流量表

B、利潤表

C、項目總投資估算表

D、資產(chǎn)負(fù)債表

【答案】C

【解析】本題考查的是輔助報表?？捎门懦?，基本報表一定是在輔助報表的

基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表

之前編出來。

37、進行概率分析時，首先需要做的是（）。

A、計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點發(fā)生

的概率

B、選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)

C、列出需要進行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

【答案】C

【解析】考點:概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：（1）

列出需要進行概率分析的不確定性因素；（2）選擇概率分析使用的財務(wù)評價指

標(biāo)；（3）分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率；（4）計算在規(guī)定的概率條件

下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。

38、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo)的是（）。

A、財務(wù)內(nèi)部收益率

B、財務(wù)凈現(xiàn)值

C、投資利潤率

D、動態(tài)投資回收期

【答案】C

【解析】考點:經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利

潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利

能力指標(biāo)：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資

回報率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)盈利能力指標(biāo)：

財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。

39、（2016年真題）房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化

的資料中計算出的長期（）。

A、平均空置率

B、平均吸納量

C、平均交易量

D、平均租售價格

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中

計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自

然周期中的平衡點。

40、股票市場融資方式中，越來越多地被房地產(chǎn)公司利用的融資方式是（）。

A、首次公開發(fā)行

B、配股

C、增發(fā)

D、認(rèn)股權(quán)證

【答案】C

【解析】考點:股票市場融資。增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資

與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點，而且定向增發(fā)在一定程度上

還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績指標(biāo)被稀釋的問題，因而越來越多地被房地產(chǎn)公

司利用。

41、臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到

（）的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

A、利潤為零時

B、利潤最大時

C、允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)

D、允許的最高經(jīng)濟效益指標(biāo)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計

算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極

限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

42、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控

制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。

A、對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗

B、確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

C、對原材料的檢驗

D、控制工程變更

【答案】D

【解析】本題考查的是質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括

下列方面：（1）對原材料的檢驗；（2）對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗；（3）

確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

43、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

A、動態(tài)確定性

B、動態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

【答案】B

【解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動

態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分

44、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。

A、置業(yè)投資

B、設(shè)備租賃

C、售后回租

D、權(quán)益融資

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要

是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放

棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回

租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營的情況。

45、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積4000m2,土地總價5000萬元，如果房屋開

發(fā)成本為6000元/m2,預(yù)測銷售價格為15000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的

容積率為（）o

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

【答案】A

【解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積

率平衡點=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.40

46、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。

A、銷售收入

B、租金收入

C、轉(zhuǎn)讓收入

D、利息收入

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要

來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。

47、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費

用、銷售費用和財務(wù)費用）、增值稅和稅金附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。

A、開發(fā)一銷售

B、開發(fā)一持有出租一出售

C、購買一持有出租一出售

D、購買一更新改造一出售

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。開發(fā)-銷售模式下的現(xiàn)金

流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、

增值稅稅金及附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。

48、下列各項中，不屬于證券市場功能的是（）。

A、籌資功能

B、定價功能

C、資本配置功能

D、規(guī)避風(fēng)險功能

【答案】D

【解析】本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價功

能、資本配置功能。

49、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是()。

A、抵押貸款利息

B、公共設(shè)施維修費

C、房產(chǎn)稅

D、物業(yè)保險費

【答案】A

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)的運營費用是

除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持

物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費)、為租戶提供服務(wù)的

費用(公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、增值稅及附加、城鎮(zhèn)土

地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

50、為了在未來5年內(nèi)通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%,每年年初應(yīng)存入

()元。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利計算。年實際利率=(1+1%)^12-1=12.68%,每年年

初的存款額A=FXi∕{[(l+i)^n-l]×(l+i)}=6×12.68%∕{[(1+12.68%)

^5-l]×(l+i)}=8269(元)。

2023年開發(fā)經(jīng)營與管理考試試卷（二）

一、單項選擇題（每小題2分，共100分）

1、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生

理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價

B、放棄型期權(quán)估價

C、成長型期權(quán)估價

D、柔性期權(quán)估價

【答案】C

【解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長型期權(quán)估價，首

期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但

對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權(quán)觀點認(rèn)為，該類型的開發(fā)項目可

能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進行估價，以確定是否進行投資。

2、以下各項中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）o

A、定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【答案】B

【解析】考點:設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)

劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的

建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維

護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告

等。

3、（2016年真題）某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收

入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2除年折現(xiàn)率為5沆則第1年的租金

收入是（）元。

A、23096.67

B、24308.23

C、24754.28

D、25523.64

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利計算。

4、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A、《規(guī)劃意見書（選址）》

B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

【答案】C

【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可

證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

5、土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，

實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。

A、2%

B、3%

C、5%

D、8%

【答案】A

【解析】本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)

時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲

備開發(fā)成本的2%o

6、某市2016年住宅的預(yù)測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，

平滑指數(shù)為0?75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年住宅銷售量為（）萬

平方米。

A、500.0

B、537.5

C、612.5

D、650.0

【答案】C

【解析】考點:市場趨勢分析。本期預(yù)測值=平滑指數(shù)X前期實際銷售量+（1-

平滑指數(shù)）X前期預(yù)測值=0.75X650+（1-0.75）×500=612.5?

7、某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但

同時顯示，套型建筑面積120平方米以上的住宅供過于求，70平方米以下的住

宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于（）狀態(tài)。

A、均衡

B、周期性失衡

C、結(jié)構(gòu)性失衡

D、區(qū)域性失衡

【答案】C

【解析】考點:政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總

量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡?？偭糠蔷庖话惚憩F(xiàn)為潛在總需求大于有效

需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與

過剩同時并存；結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供

求方面的結(jié)構(gòu)失衡，例如商品住房與經(jīng)濟適用住房之間、高檔商品住房與普通

商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。

8、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商

品房銷售價格，該定價方法為（）

A、認(rèn)知價值定價法

B、成本加成定價法

C、挑戰(zhàn)定價法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價法

【答案】B

【解析】本題考查的是成本導(dǎo)向定價。成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物

業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一

定比率的利潤。

9、停車指數(shù)，即每IOOm2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建

議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在（）之間。

A、4~5

B、5-6

C,4-6

D、5-8

【答案】A

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每Ioom2營業(yè)面積應(yīng)

設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4?5

之間。

10、我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國外通常將寫字樓分為（）等級。

A、兩個

B、三個

C、四個

D、五個

【答案】B

【解析】考點:寫字樓物業(yè)的分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等

級。

11、（2015年真題）在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款

不能用于支付（）。

A、土地出讓金

B、建安工程費

C、管理費用

D、其他工程費

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出

發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸

款進行風(fēng)險管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)

發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企

業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目。

12、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使

之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是（）。

A、簡單平均法

B、移動平均法

C、加權(quán)移動平均法

D、時間序列分析法

【答案】B

【解析】考點:市場趨勢分析。移動平均法是引用愈來愈近期的銷售量來不斷修

改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。

13、某項置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)

測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多，這反映的是（）風(fēng)險。

A、通貨膨脹

B、未來運營費用

C、時間

D、持有期

【答案】D

【解析】考點:房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間

相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益

的不確定因素就越多。

14、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

B、房地產(chǎn)價格

C、房地產(chǎn)空間市場

D、空置率

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場?？臻g市場的供求關(guān)系決定

了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定「房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。

15、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預(yù)期的（）水平。

A、出租率

B、資本回報

C、營業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營收入

【答案】B

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報水平，

是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。

16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議7天內(nèi)，如果不滿意可

以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。

A、形象差異化戰(zhàn)略

B、人員差別化戰(zhàn)略

C、服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D、產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

【答案】C

【解析】考點:市場定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場提供與競爭者不同的

優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務(wù)上，市場差別化就越容易

體現(xiàn)。

17、某投資市場的平均收益率為20%,無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率為8%,房地產(chǎn)投

資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.3,則房地產(chǎn)投資評估模型中

所用的折現(xiàn)率為（）。

A、10.0%

B、11.6%

C、12.0%

D、13.2%

【答案】B

【解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。R=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系

數(shù)義（市場的平均收益率一無風(fēng)險投資收益率）=8%+0.3×（20%-8%）

U.6%e

18、一寫字樓單元的租賃期為20年，預(yù)計第一年凈租金收入為4萬元，且每年

遞增6%,年租金均發(fā)生在年初，若年折現(xiàn)率為6%,則該寫字樓凈租金收入的現(xiàn)

值為（）萬元。

A、72

B、75.47

C、76

D、80

【答案】D

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。第一年末凈租金收入為A1=4X

（1+6%）=4.24萬元，該寫字樓凈租金收入現(xiàn)值為：4+[19X4.24/

（1+6%）]=80（萬元）。

19、甲、乙物業(yè)2016年10月的價值均為IlOO萬元。預(yù)計2017年10月甲物業(yè)

的價值為1200萬元和IOOO萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元

和900萬元的可能性也均為50%o甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。

A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C、甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

D、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

【答案】B

【解析】第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）

甲物業(yè)的期望值=1200X50%+IOOOX50%=IIoO

乙物業(yè)的期望值=1300X50%+900×50%=1100

第二步：計算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差

另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析

1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比HOO的偏離程度小，

所以計算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險小。

20、某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有

15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80m?/戶，則2008年該市新建商品住

房的市場潛量是（）萬m:

A、1260

B、1380

C、1440

D、2100

【答案】C

【解析】考點：市場規(guī)模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120X15%X80=

1440萬平方米。市場潛量是針對產(chǎn)品的數(shù)量（客體數(shù)量）而言的，所以是指房

子的面積，而不是購買者的數(shù)量。

21、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資，關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。

A、土地不會毀損

B、地上建筑物有耐久性

C、變現(xiàn)性差

D、土地使用期年限較長

【答案】C

【解析】考點:房地產(chǎn)投資概述。選項C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是

房地產(chǎn)適于進行長期投資的原因。本題屬于典型的文不對題。土地不會毀損，

投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依

法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常

適合作為一種長期投資。

22、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是

（）。

A、出租率

B、貸款利率

C、基準(zhǔn)收益率

D、資本金投入比例

【答案】C

【解析】本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項B、D屬

于融資相關(guān)參數(shù)。

23、，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800

萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面

積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為

320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為（）o

A、71.11%

B、88.89%

C、91.67%

D、93.33%

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。2008年住宅市場吸納率=2008年住宅

吸納量/2008年住宅可供租售量=（2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量）/

（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/

（1800+450）=88.89%。

24、對于居住物業(yè)，（）是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。

A、物業(yè)管理

B、設(shè)施管理

C、房地產(chǎn)組合投資管理

D、運營管理

【答案】A

【解析】本題考查的是物業(yè)管理。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

的全部內(nèi)容。

25、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分時，倉儲用房市場屬于（）。

A、居住物業(yè)市場

B、商業(yè)物業(yè)市場

C、工業(yè)物業(yè)市場

D、特殊物業(yè)市場

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。按房地產(chǎn)用途細(xì)分，工業(yè)物業(yè)市場包

括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用

房市場等。

26、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2014年4

月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目

建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收

益率時，其計算期為（）o

A、2013年6月1日至2016年2月1日

B、2013年6月1日至2016年8月1日

C、2014年8月1日至2016年2月1日

D、2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】B

【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的

開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣

工驗收的時間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開

始到銷售完畢的時間周期。

27、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于間接投資形式的是（）。

A、購買房地產(chǎn)股票

B、購買商鋪

C,購買土地

D、購買買已建成的房地產(chǎn)

【答案】A

【解析】考點:房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債

券，投資房地產(chǎn)投資信托基金，購買住房抵押支持證券。

28、評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為

5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。

A、二分之一

B、三分之一

C、三分之二

D、四分之三

【答案】C

【解析】本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機構(gòu)。評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和

有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)

專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

29、房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理中，可采取的措施不包括（）。

A、提升專業(yè)化經(jīng)營水平

B、提升規(guī)模經(jīng)營水平

C、吸引個體投資者參與

D、制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略

【答案】C

【解析】考點:房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險管

理的主要舉措包括：（1）提升專業(yè)化經(jīng)營水平；（2）提升規(guī)模經(jīng)營水平；（3）

吸引機構(gòu)投資者參與；（4）制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略；（5）建立優(yōu)秀的管理隊

伍。

30、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。

A、增值收入

B、銷售收入

C、自營收入

D、租金收入

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型

RElTS是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地

產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服

務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收

入。

31、（2017年真題）若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為

8.7%、5%,均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸款與

住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。

A、1.50%

B、3.57%

C、3.70%

D、3.94%

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利

率=（1+8.7%∕12）12-1=9.055%,住房公積金貸款的年實際利率=（1+5%∕12）

12T=5.116%,兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%o

32、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。

A、市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)

B、市盈率=股價/每股收益

C、市盈率=市值/銷售收入

D、市盈率=市值/現(xiàn)金流

【答案】B

【解析】本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。市盈率（P/E）=股價

/每股收益；市凈率（P/B）=股價/每股凈資產(chǎn)。

33、社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的（）。

A、重要因素

B、特殊因素

C、一般因素

D、基本因素

【答案】D

【解析】考點:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社

會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。

34、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。

A、投機需求膨脹

B、金融機構(gòu)過度放貸

C、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

D、土地資源的稀缺性

【答案】D

【解析】考點:房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基

礎(chǔ)，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)

泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。

35、投資者所要求的最低利率是（）。

A、同業(yè)拆放利率

B、存款利率

C、貸款利率

D、基礎(chǔ)利率

【答案】D

【解析】考點:利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。

36、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A、銷售收入

B、開發(fā)建設(shè)投資

C、營業(yè)稅金及附加

D、借款本金償還

【答案】D

【解析】考點:基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資

作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期

等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來

源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。選項D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。

37、某家庭購買一套建筑面積為IOOm2的商品住宅，單價為12500元/m2,首付

款為總房價的30%其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和

商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為20年，公積金貸款的最高限額為

30萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。

A、1833.23

B、1817.94

C、1243.57

D、1342.86

【答案】B

【解析】考點：復(fù)利計算。總房價=12500X100=125（萬元），貸款總額=

125×70%=87.5（萬元），P=30萬元，n=12×20=240,i=4%∕12,

A=300000×4%∕12÷[1-1/（1+4%∕12）240]=1817.94元。

38、實際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為（）。

A、風(fēng)險收益

B、風(fēng)險損失

C、風(fēng)險報酬

D、最大期望收益

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，

就稱投資獲取了風(fēng)險收益；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險

損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資

的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

39、進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和（）。

A、資源配置圖

B、直方圖

C、橫道圖

D、控制圖

【答案】C

【解析】本題考查的是進度控制。進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。

40、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平

均空置率為8%,月平均租金損失率為4%,月平均其他收入為潛在毛租金收入

的5%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【答案】D

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租

金收入-空置和租金損失+其他收入=120T2OX（8%+4%）+120×5%=111.6（萬

元），月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6（萬元）。

41、下列選項中，不屬于需求指標(biāo)的是（）。

A、國內(nèi)生產(chǎn)總值

B、人口數(shù)量

C、就業(yè)人員數(shù)量

D、房地產(chǎn)價格

【答案】D

【解析】本題考查的是需求指標(biāo)。需求指標(biāo)包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城

市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分析、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支

配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價格指數(shù)、城市居民

消費價格指數(shù)。選項D屬于市場交易指標(biāo)。

42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，下列屬于房屋開發(fā)費的是（）。

A、土地費用

B、前期工程費

C、勘察設(shè)計費

D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

【答案】D

【解析】考點:房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

和公共配套設(shè)施建設(shè)費。

43、（2017年真題）關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。

A、把所有投資均視為自有資金

B、現(xiàn)金流出包括利息支付

C、不考慮信貸資金的還本

D、只能用于計算靜態(tài)盈利指標(biāo)

【答案】B

【解析】本題考查的是基本報表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出

發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流

出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本

金的盈利能力。

44、（2017年真題）下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的

是（）。

A、社會階層

B、信念和態(tài)度

C、生活方式

D、經(jīng)濟狀況

【答案】A

【解析】本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。影響消費者購買行為

的社會文化因素包括文化、亞文化、社會階層、相關(guān)群體和家庭；信念和態(tài)度

屬于心理因素；經(jīng)濟狀況和生活方式屬于個人因素。

45、（2015年真題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售

價格的定價方法是（）。

A、成本加成定價法

B、價值定價法

C、領(lǐng)導(dǎo)定價法

D、挑戰(zhàn)定價法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案?！拜^低的價格，相同的質(zhì)量，即物美價

廉?！眱r值定價法以“性價比”為導(dǎo)向，確定銷售價格。

46、當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動之后，競爭者會有不同的反應(yīng)，（）對任何方

面的進攻都迅速強烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會立即發(fā)起猛烈的全面反

擊。

A、從容不迫型競爭者

B、選擇型競爭者

C、兇猛型競爭者

D、隨機型競爭者

【答案】C

【解析】考點:判斷競爭者的反應(yīng)模式。兇猛型競爭者對任何方面的進攻都迅速

強烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會立即發(fā)起猛烈的全面反擊，對這樣的企

業(yè)，同行都避免與它直接交鋒。

47、按增量存量對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分時，三級市場是指（）0

A、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B、存量房地產(chǎn)交易市場

C、土地使用權(quán)出讓市場

D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房租售市場

【答案】B

【解析】考點:房地產(chǎn)市場細(xì)分。按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三

級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房

租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

48、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)

繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經(jīng)營收入

D、銷售收入

【答案】B

【解析】考點：營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)

在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面

積征收。

49、下列房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是（）。

A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)

C、土地資源狀況

D、建筑技術(shù)進步

【答案】A

【解析】考點:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。選項B是社會環(huán)境因素，選項C是資源

環(huán)境因素，選項D是技術(shù)環(huán)境因素。經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于

房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或

區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、

基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。

50、（2017年真題）某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為H、12、

13,下列關(guān)系中正確的是Oo

A、I3>I2>I1

B、I2>I3>I1

C、I1>I3>I2

D、I1>I2>I3

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計息周期越短，

名義利率與實際利率的差異就越大。

2023年開發(fā)經(jīng)營與管理考試試卷（三）

一、單項選擇題（每小題2分，共100分）

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分

析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。

A、觀察法

B、實驗法

C、討論法

D、問卷調(diào)查法

【答案】A

【解析】考點:市場調(diào)查的步驟。觀察法是指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對象，

利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。例如，市

場調(diào)查人員到新建商品房項目的售樓處去觀察房屋銷售狀況和樣板房狀況。

2、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的（）為基礎(chǔ)計算的。

A、建筑面積

B、總出租面積

C、可出租面積

D、營業(yè)面積

【答案】B

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個

獨立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計算的。

3、（2015年真題）某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400

元。則該筆貸款的年實際貸款利率為（）。

A、1.40%

B、5.60%

C、5.72%

D、6.09%

【答案】B

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。年利息總額=1400X4=5600

（兀）；年利率

4、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商

品房銷售價格，該定價方法為（）。

A、認(rèn)知價值定價法

B、成本加成定價法

C、挑戰(zhàn)定價法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案。成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物

業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。

5、分析市場趨勢的方法不包括（）o

A、購買者意圖調(diào)查法

B、市場規(guī)模分析法

C、專家意見法

D、相關(guān)分析法

【答案】B

【解析】考點：市場趨勢分析。分析市場趨勢的方法主要有：購買者意圖調(diào)查

法、銷售人員意見綜合法、專家意見法、時間序列分析法、相關(guān)分析法。

6、（2017年真題）某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開

發(fā)的房地產(chǎn)項目進行定價，這種定方法是（）。

A、領(lǐng)導(dǎo)定價法

B、挑戰(zhàn)定位法

C、隨行就市定價法

D、價值定價法

【答案】A

【解析】本題考查的是制定租售方案。如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)

中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極差，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價法的條件，

使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。

7、在土地私有制國家，房地產(chǎn)權(quán)益通常指的是（）o

A、土地使用權(quán)和土地所有權(quán)

B、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

C、永久的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)

D、土地使有權(quán)和房屋所有權(quán)

【答案】C

【解析】考點:房地產(chǎn)市場的特性。在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由

一定期限的上地使用權(quán)和永久的房屋所有權(quán)組成；而在土地私有制國家，房地

產(chǎn)權(quán)益通常包括了永久的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。

8、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為

4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200

萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A、6.25%

B、80.00%

C、133.33%

D、200.00%

【答案】D

【解析】本題考查的是流動比率。流動比率不考慮存貨。流動比率=流動資產(chǎn)總

額/流動負(fù)債總額=2000/1000=2。

9、（）是指企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品。

A、選擇專業(yè)化

B、市場集中化

C、市場專業(yè)化

D、產(chǎn)品專業(yè)化

【答案】D

【解析】考點：目標(biāo)市場選擇。產(chǎn)品專業(yè)化指企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種

產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營滑坡的危

險。

10、（）的分析與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、

經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對投

資、合資、合作、委托開發(fā)等進行選擇。

A、融資方式與資金結(jié)構(gòu)

B、產(chǎn)品經(jīng)營方式

C、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模

D、合作方式

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析

與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系

等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對投資、合資、合作

（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。

11、從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，投資者需要適時調(diào)整房地產(chǎn)的使

用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有（）特性。

A、適于進行長期投資

B、需要適時的更新改造

C、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D、易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

【答案】B

【解析】考點:房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性之一是需要適時的更新改

造，從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終

能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使

用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。

12、下列選項中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是（）。

A、準(zhǔn)備期

B、建造期

C、銷售期

D、經(jīng)營期

【答案】D

【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計算期為項目開

發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。

13、物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是（）。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B、未來運營費用風(fēng)險

C、資本價值風(fēng)險

D、時間風(fēng)險

【答案】B

【解析】考點:房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費

用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。

14、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失

B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息

C、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息-大修基金

【答案】C

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。選項A,有效毛收入=潛在

毛租金收入-空置和收租損失+其他收入；選項B,凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運

營費用；選項D,稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。

15、以下各項中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）。

A、定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【答案】B