智慧化稅費(fèi)申報(bào)與管理 課件 項(xiàng)目七其他稅種智慧化申報(bào)與管理-土地增值稅

其他稅種申報(bào)與管理土地增值稅的智慧化申報(bào)與管理匯報(bào)人：朱紅云目錄認(rèn)識(shí)土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算土地增值稅的智慧申報(bào)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管理認(rèn)識(shí)土地增值稅一、征稅對象與范圍土地增值稅的基本征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（指以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)），對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）地上建筑物及其他附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（3）存量房地產(chǎn)買賣。（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（5）單位之間交換房地產(chǎn)。（6）投資方或接收方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資。（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。認(rèn)識(shí)土地增值稅一、征稅對象與范圍

2.不屬于土地增值稅的征范國情況：（1）房地產(chǎn)繼承。（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與。將房地產(chǎn)進(jìn)行公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征土地增值稅；進(jìn)行非公益性贈(zèng)與的，征收土地增值稅。（3）房地產(chǎn)出租。（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)。（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（6）房地產(chǎn)評估增值認(rèn)識(shí)土地增值稅二、納稅人土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。（有償轉(zhuǎn)讓）單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。土地增值稅也適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍納稅人。認(rèn)識(shí)土地增值稅增值稅基本知識(shí)三、稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率認(rèn)識(shí)土地增值稅增值稅基本知識(shí)級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）的30%02超過50%，不超過100%（含100%）的40%5%3超過100%，不超過200%（含200%）的50%15%4200%以上的60%35%四、納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

五、納稅期限土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

認(rèn)識(shí)土地增值稅增值稅基本知識(shí)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入減除法定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入－法定扣除項(xiàng)目金額2.應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他形式的收入應(yīng)納稅額計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)3.扣除項(xiàng)目（六項(xiàng)）應(yīng)納稅額計(jì)算（1）取得土地使用權(quán)所支

付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：（1）地價(jià)款；（2）取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的費(fèi)用（如契稅）。包括：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（如耕地占用稅）；（2）前期工程費(fèi)（如“三通一平”費(fèi)用）；（3）建筑安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)用。應(yīng)納稅額計(jì)算3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.舊房及建筑物的評估價(jià)格兩種計(jì)算方法，納稅人根據(jù)自身情況選其一：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)也即利息支出許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額：

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率一、計(jì)稅依據(jù)3.扣除項(xiàng)目（六項(xiàng)）應(yīng)納稅額計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)3.扣除項(xiàng)目（六項(xiàng)）5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費(fèi)附加；

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20%扣除。加計(jì)扣除額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%二、應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算0102030405用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額–扣除項(xiàng)目金額增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額=增值額×稅率–扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步：計(jì)算增值額第四步：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。第五步：套用公式計(jì)算稅額應(yīng)納稅額計(jì)算三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定。應(yīng)納稅額計(jì)算四、稅收優(yōu)惠：1.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅3.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。4.自2008年11月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的，免征土地增值稅。5.對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公共租賃住房房源的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。土地增值稅智慧申報(bào)土地增值稅稅源信息采集土地增值稅智慧申報(bào)1.登錄電子稅務(wù)局2.選擇申報(bào)表類型3.填寫應(yīng)稅信息土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管理土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)與管理關(guān)稅的概念及作用一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管理1.視同銷售行為的風(fēng)險(xiǎn)及管理視同銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的。風(fēng)險(xiǎn)與管理：風(fēng)險(xiǎn)：未按銷售進(jìn)行申報(bào)導(dǎo)致的應(yīng)交而未交稅款的風(fēng)險(xiǎn)；措施：核查“開發(fā)產(chǎn)品”、“應(yīng)付職工薪酬”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”等明細(xì)賬，分析有無視同銷售而未申報(bào)的情形。土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)與管理關(guān)稅的概念及作用2.收入確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)及管理收入：不包括增值稅：一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法下的增值稅計(jì)算不同，應(yīng)稅收入確認(rèn)方式也不同。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)與管理：風(fēng)險(xiǎn)：收入計(jì)算錯(cuò)誤導(dǎo)致的少交或多交土地增值稅稅款的風(fēng)險(xiǎn)，連帶企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等一系列稅種的稅款計(jì)算；措施：審查施工許可證、銷售合同、增值稅申報(bào)數(shù)據(jù)等明細(xì)數(shù)據(jù)，確定土地增值稅的應(yīng)稅收入；誠信納稅，不隱瞞、不虛報(bào)成交價(jià)格。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管理土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)與管理關(guān)稅的概念及作用3.扣除項(xiàng)目計(jì)算錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)及管理扣除項(xiàng)目確認(rèn)：扣除項(xiàng)目是否真實(shí)發(fā)生扣除項(xiàng)目是否有合法憑證扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偸欠窈侠盹L(fēng)險(xiǎn)與管理：風(fēng)險(xiǎn)：扣除項(xiàng)目金額計(jì)算錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致少交、多交稅款的風(fēng)險(xiǎn)；措施：建筑合同工程款、材料費(fèi)、單位用量、工程造價(jià)等明細(xì)信息；查看“開發(fā)成本”、“工程物資”等賬戶信息；審核開發(fā)