智慧化稅費申報與管理 課件 項目七其他稅種智慧化申報與管理-土地增值稅

其他稅種申報與管理土地增值稅的智慧化申報與管理匯報人：朱紅云目錄認(rèn)識土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額計算土地增值稅的智慧申報土地增值稅涉稅風(fēng)險及管理認(rèn)識土地增值稅一、征稅對象與范圍土地增值稅的基本征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（指以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)），對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）地上建筑物及其他附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（3）存量房地產(chǎn)買賣。（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（5）單位之間交換房地產(chǎn)。（6）投資方或接收方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資。（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。認(rèn)識土地增值稅一、征稅對象與范圍

2.不屬于土地增值稅的征范國情況：（1）房地產(chǎn)繼承。（2）房地產(chǎn)贈與。將房地產(chǎn)進(jìn)行公益性贈與、贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征土地增值稅；進(jìn)行非公益性贈與的，征收土地增值稅。（3）房地產(chǎn)出租。（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)。（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（6）房地產(chǎn)評估增值認(rèn)識土地增值稅二、納稅人土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。（有償轉(zhuǎn)讓）單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅也適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍納稅人。認(rèn)識土地增值稅增值稅基本知識三、稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率認(rèn)識土地增值稅增值稅基本知識級次增值額與扣除項目金額之間的比率稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）的30%02超過50%，不超過100%（含100%）的40%5%3超過100%，不超過200%（含200%）的50%15%4200%以上的60%35%四、納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報

五、納稅期限土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

認(rèn)識土地增值稅增值稅基本知識土地增值稅應(yīng)納稅額計算一、計稅依據(jù)1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入減除法定的扣除項目金額后的余額。增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入－法定扣除項目金額2.應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他形式的收入應(yīng)納稅額計算一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）應(yīng)納稅額計算（1）取得土地使用權(quán)所支

付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：（1）地價款；（2）取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用（如契稅）。包括：（1）土地征用及拆遷補償費用（如耕地占用稅）；（2）前期工程費（如“三通一平”費用）；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費；（5）公共配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費用。應(yīng)納稅額計算3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.舊房及建筑物的評估價格兩種計算方法，納稅人根據(jù)自身情況選其一：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)也即利息支出許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額：

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評估價格=重置成本價×成新度折扣率一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）應(yīng)納稅額計算一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加；

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加、印花稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加計20%扣除。加計扣除額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%二、應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額計算0102030405用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額減除扣除項目金額計算增值額。公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額–扣除項目金額增值額與扣除項目金額的比率=增值額÷扣除項目金額應(yīng)納稅額=增值額×稅率–扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

第一步：計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額第二步：計算扣除項目金額第三步：計算增值額第四步：計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。第五步：套用公式計算稅額應(yīng)納稅額計算三、納稅義務(wù)發(fā)生時間：土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定。應(yīng)納稅額計算四、稅收優(yōu)惠：1.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅3.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。4.自2008年11月1日起，個人轉(zhuǎn)讓住房的，免征土地增值稅。5.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公共租賃住房房源的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。土地增值稅智慧申報土地增值稅稅源信息采集土地增值稅智慧申報1.登錄電子稅務(wù)局2.選擇申報表類型3.填寫應(yīng)稅信息土地增值稅涉稅風(fēng)險及管理土地增值稅涉稅風(fēng)險與管理關(guān)稅的概念及作用一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險及管理1.視同銷售行為的風(fēng)險及管理視同銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的。風(fēng)險與管理：風(fēng)險：未按銷售進(jìn)行申報導(dǎo)致的應(yīng)交而未交稅款的風(fēng)險；措施：核查“開發(fā)產(chǎn)品”、“應(yīng)付職工薪酬”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”等明細(xì)賬，分析有無視同銷售而未申報的情形。土地增值稅涉稅風(fēng)險與管理關(guān)稅的概念及作用2.收入確認(rèn)的風(fēng)險及管理收入：不包括增值稅：一般計稅方法和簡易計稅方法下的增值稅計算不同，應(yīng)稅收入確認(rèn)方式也不同。隱瞞、虛報房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的風(fēng)險與管理：風(fēng)險：收入計算錯誤導(dǎo)致的少交或多交土地增值稅稅款的風(fēng)險，連帶企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等一系列稅種的稅款計算；措施：審查施工許可證、銷售合同、增值稅申報數(shù)據(jù)等明細(xì)數(shù)據(jù)，確定土地增值稅的應(yīng)稅收入；誠信納稅，不隱瞞、不虛報成交價格。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險及管理土地增值稅涉稅風(fēng)險與管理關(guān)稅的概念及作用3.扣除項目計算錯誤的風(fēng)險及管理扣除項目確認(rèn)：扣除項目是否真實發(fā)生扣除項目是否有合法憑證扣除項目金額分?jǐn)偸欠窈侠盹L(fēng)險與管理：風(fēng)險：扣除項目金額計算錯誤會導(dǎo)致少交、多交稅款的風(fēng)險；措施：建筑合同工程款、材料費、單位用量、工程造價等明細(xì)信息；查看“開發(fā)成本”、“工程物資”等賬戶信息；審核開發(fā)