廣東某工業(yè)區(qū)生活配套項目市場研究報告

PAGEPAGE3****區(qū)****工業(yè)區(qū)配套生活區(qū)市場研究報告珠海市總體經(jīng)濟(jì)及未來發(fā)展機(jī)遇 31、珠海市總體經(jīng)濟(jì)分析 31.1、珠海市2004年總體經(jīng)濟(jì)概述 31.2、珠海市2005年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 32、珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃及珠海未來發(fā)展機(jī)遇 42.1、珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃： 42.2、珠海市未來發(fā)展機(jī)遇 43、發(fā)展機(jī)遇展望 5珠海市城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 61、珠海城市分區(qū)發(fā)展策略規(guī)劃 62、城市住區(qū)發(fā)展規(guī)劃 6珠海市主要工業(yè)區(qū)調(diào)研及分析 71、珠海保稅區(qū)： 72、珠海南屏科技工業(yè)園： 73、金鼎（臺灣）科技工業(yè)園： 84、****區(qū)科技工業(yè)園（項目所在工業(yè)區(qū)） 8珠海市宏觀房地產(chǎn)市場分析 101、珠海市房地產(chǎn)市場概況 102、2004年珠海市房地產(chǎn)業(yè)主要特點(diǎn) 10項目片區(qū)微觀市場研究分析 131、珠海市各片區(qū)房地產(chǎn)市場比較 132、典型項目調(diào)研分析 14項目SWOT分析 161、項目概況： 162、項目SWOT分析 162.1優(yōu)勢 162.2劣勢 162.3機(jī)會 172.4威脅 17項目定位 181、開發(fā)模式 182、檔次定位： 183、項目客戶群定位： 194、價格定位 19

說明：工業(yè)用地生活配套項目，不同于以往的普通住宅項目，要分析此項目的可行性，關(guān)鍵要從整個珠海市及片區(qū)的宏觀面入手，結(jié)合我司已獲得的****工業(yè)區(qū)三期項目來探討工業(yè)區(qū)發(fā)展及配套項目發(fā)展模式。如果單單把此項目看作一個普通的住宅項目，它的劣勢是顯而易見的。1）處于工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)，非傳統(tǒng)的住宅區(qū)域，缺乏成熟的生活區(qū)氛圍；2）地處珠海市西郊，區(qū)域價值較低；3）交通、商業(yè)、娛樂等一系列生活配套缺乏，珠海市民對片區(qū)住宅難以接受等等。但是如果我們把項目看作工業(yè)區(qū)的延伸部分，結(jié)合工業(yè)區(qū)的發(fā)展模式去看，那么項目又存在諸多的發(fā)展機(jī)遇。由于珠海市開發(fā)工業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)的“先基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，后出讓土地”建設(shè)模式使得目前的工業(yè)土地出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府在工業(yè)用地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，因而珠海市政府希望通過開發(fā)工業(yè)園區(qū)的招商引資來帶動、加快本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其著眼點(diǎn)更多地放在工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)建成投產(chǎn)后帶來的新增GDP、稅收、以及更多的就業(yè)等等?；诖?，我們可以預(yù)見，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展一定是符合珠海市整體產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的，工業(yè)區(qū)的招商引資也是珠海市政府發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、增加稅收、促進(jìn)就業(yè)的重要手段。按照此種模式的發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展及成熟，必定存在一定的住宅、商業(yè)等配套設(shè)施服務(wù)需求。工業(yè)園區(qū)發(fā)展的越快、配套需求就越多，這也是和珠海市政府產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展模式相輔相成的。這也印證了為什么我們要從宏觀角度去探討這個工業(yè)區(qū)配套項目的原因。因此，下文將主要從珠海市未來發(fā)展機(jī)遇、城市規(guī)劃等宏觀角度、戰(zhàn)略角度分析項目的可行性，同時輔以珠海市的住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀，分析****工業(yè)園區(qū)生活配套項目的市場定位及經(jīng)濟(jì)價值。

珠海市總體經(jīng)濟(jì)及未來發(fā)展機(jī)遇1、珠海市總體經(jīng)濟(jì)分析1.1、珠海市2004年總體經(jīng)濟(jì)概述珠海市2004年全年生產(chǎn)總值為546.28億元，同比增長13.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18.63億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值311.44億元，增長15.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值216.20億元，增長12.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2003年的3.8：56.4：39.8調(diào)整為2004年的3.4：57：39.6。表1：珠海市1999－2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱199920002001200220032004生產(chǎn)總值（億元）286.61330.26366.59406.27473.27546.28GDP增速（同比）8.06％15.2％11％10.8％16.5％15.4％固定資產(chǎn)投資（億元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84固定資產(chǎn)投資增速21.6％－18.76％10.4％14.9％17％27.5％房地產(chǎn)投資（億元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地產(chǎn)占固定投資比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％→分析：整體經(jīng)濟(jì)增長較快，運(yùn)行平穩(wěn)，連續(xù)幾年GDP增速保持高位運(yùn)行（增速10％以上）。從供給角度分析，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)。固定資產(chǎn)投資增速從2000年低谷中重拾增長勢頭，特別是最近3年連續(xù)保持15％的增長率，2004年更是達(dá)到27.5％。這個數(shù)字比全省平均增速高7.6個百分點(diǎn)，在珠三角9個城市中排名第三位。從宏觀調(diào)控的影響面看，雖然去年的高速投資增長得益于整體經(jīng)濟(jì)形式及受投資增長過熱的影響，但市場需求強(qiáng)勁，包括社會商品零售總額的增長和城鎮(zhèn)居民收入的同步增加，2004珠海市城鎮(zhèn)居民可支配收入為18347元，同比增長10.5%。2004年年人均GDP首度突破四萬元。值得注意的是，受中央宏觀調(diào)控的影響，珠海市目前加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化力度，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的同時開始有意識地控制投資規(guī)模和速度，防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。1.2、珠海市2005年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望從周邊環(huán)境看，我市在粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作中定位為區(qū)域中心城市之一，港珠澳大橋項目正在積極推進(jìn)，珠三角城際快速軌道交通"廣州-珠海"段將啟動建設(shè),橫琴島合作開發(fā)有所進(jìn)展。2005年珠海市經(jīng)濟(jì)的增長速度有可能在2004年較高增速的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資將保持在適度較快增長區(qū)間，民間投資較快增長的勢頭仍可以延續(xù)，外商投資驟減的可能性不大。2、珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃及珠海未來發(fā)展機(jī)遇2.1、珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)最新規(guī)劃，珠三角經(jīng)濟(jì)圈將形成兩條發(fā)展主軸、三大都市區(qū)，呈網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展。其中兩條發(fā)展主軸分別向香港、澳門延伸：一條是廣深（香港）發(fā)展軸；一條是廣珠（澳門）發(fā)展軸。而三大都市區(qū)分別是中部都市區(qū)、東岸都市區(qū)、西岸都市區(qū)。中部都市區(qū)：以廣州為中心，包括佛山、三水等，這一都市區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上是對廣州目前的產(chǎn)業(yè)的延伸——重點(diǎn)發(fā)展科技、金融商貿(mào)、信息咨詢與開發(fā)、周末度假相結(jié)合的旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展以汽車制造、電子、機(jī)械、飲料及石油化工為主的第二產(chǎn)業(yè)。東岸都市區(qū)：以深、港為中心，包括東莞、惠州兩大副中心，這一區(qū)域主要發(fā)展以對外商貿(mào)為主的第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)開發(fā)與研究相結(jié)合的科研事業(yè)及通訊器材、電子儀器、能源化工等工業(yè)。中心城市深圳特區(qū)和香港，將實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)和結(jié)構(gòu)性對接，共同形成國際性金融、貿(mào)易、旅游城市，帶動全區(qū)的第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。西岸都市區(qū)：包括珠海市、中山市、江門市的部分地區(qū)。西岸都市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展依托于港口運(yùn)輸?shù)拇蠊I(yè)，如能源、重化工、機(jī)械工業(yè)及高技術(shù)的醫(yī)藥微生物工程，國外和國內(nèi)并重的旅游業(yè)和以物資轉(zhuǎn)運(yùn)為主的港口貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)。2.2、珠海市未來發(fā)展機(jī)遇隨著港、珠、澳大橋可行性研究的初步完成暨國家計委針對該項目的立項討論（2003年8月提交國務(wù)院立項），以及“內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（CEPA）”的簽署，再加上珠海市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任后大刀闊斧的經(jīng)濟(jì)改革，珠海市迎來了新一輪經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的機(jī)遇。特別是珠海規(guī)劃的江珠高速，粵西沿海高速以及珠海通往粵西的鐵路和廣珠城際快速軌道等，珠海將成為珠江西岸最具輻射力和吸引力的中心城市之一！港、珠、澳大橋歷時多年，連接香港、澳門、珠海的“港珠澳大橋”可行性研究終于進(jìn)入尾聲。確定港珠澳大橋采用“單Y”型設(shè)計方案，即一橋貫通香港、澳門及珠海三地，部分采用隧道建設(shè)，大橋在三地的落腳點(diǎn)也最終確定，西岸落腳點(diǎn)最終選擇為珠海的拱北和澳門的明珠，香港的起點(diǎn)則為大嶼山散石灣。從地理位置上看，珠海目前是珠江西岸的一個終端城市，三面環(huán)海，許多大型交通設(shè)施到珠海后就到頭了。而港、珠、澳大橋的修建，將意味著珠海從一個終端城市向中樞城市轉(zhuǎn)變，這對珠海未來創(chuàng)建區(qū)域性中心城市極為重要。據(jù)介紹，大橋貫通后，由香港開車到珠?；虬拈T，只需要15至20分鐘，較目前行船一個小時節(jié)省許多時間。專家分析，港珠澳大橋建成后，不僅會創(chuàng)造世界橋梁奇跡，還將推動香港與內(nèi)地，特別是粵港澳地區(qū)的經(jīng)濟(jì)互動。根據(jù)港資向珠三角投資的三小時規(guī)律，珠海將成為港資下一步選擇投資區(qū)域的一個重要考慮，特別是珠海比較低廉的土地，良好的生態(tài)環(huán)境，以及粵西廣大的發(fā)展腹地，將大大吸引港資的資金流入。京珠高速連通到澳門據(jù)悉，京珠高速延伸工程已經(jīng)立項，該項工程將把京珠高速從唐家灣經(jīng)中山的坦洲、南灣、橫琴，連接到蓮花大橋與澳門相接。這樣，珠海主城區(qū)的南部地區(qū)將通過京珠高速與中山、佛山、廣州、澳門建立快速的交通聯(lián)系。這對于南灣的保稅區(qū)、南屏科技工業(yè)園以及****科技工業(yè)園的發(fā)展起到非常大的帶動作用。廣珠鐵路的續(xù)建以及廣珠城際軌道的規(guī)劃從珠三角目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，廣州是珠三角實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)中心（除香港外），以廣州市為中心向外輻射，越接近廣州的城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，比如東莞、佛山（深圳則是沾了緊鄰香港的光），因此，珠三角其他城市如果想納入與廣州共同發(fā)展的軌道，與廣州建立快速的交通連通系統(tǒng)時非常重要的，而廣珠鐵路的續(xù)建將激活珠海的海港和空港，同時廣珠城際軌道的規(guī)劃將廣州與珠海的交通時間大大縮短，這樣，就把珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展納入以廣州為中心的經(jīng)濟(jì)列車。CEPA的簽訂2003年6月份，《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）的正式簽署，對于整個珠三角地區(qū)的工業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展都將起到巨大的推動作用。CEPA的簽訂，最大的受益者將會是珠三角地區(qū)，因?yàn)橹槿怯械鼐墐?yōu)勢及文化優(yōu)勢，香港人難免優(yōu)先選擇在珠三角地區(qū)擴(kuò)大業(yè)務(wù)及投資，其次才是長三角和環(huán)渤海地區(qū)。另外一個原因在于，服務(wù)業(yè)與制造業(yè)相伴生，珠三角地區(qū)有53000家港資工廠，為這些企業(yè)提供服務(wù)是一個很大的市場。珠海作為珠三角西岸的區(qū)域中心城市，也將會受到CEPA的惠顧。3、發(fā)展機(jī)遇展望正如上面的分析，珠海的未來有著巨大的發(fā)展契機(jī)。整個珠三角產(chǎn)業(yè)鏈的銜接、經(jīng)濟(jì)圈的確定、交通網(wǎng)絡(luò)的延伸覆蓋都給珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力以及新的發(fā)展主題。港珠澳大橋的最終落成將使珠海受惠于香港，而廣珠鐵路的續(xù)建又使珠海受惠于廣州，雖然珠海屬于交通網(wǎng)絡(luò)的終端，但是整個大珠三角的交通網(wǎng)絡(luò)又使珠海成為了鏈接各區(qū)域的交通樞紐，相信珠海將來將有廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

珠海市城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析1、珠海城市分區(qū)發(fā)展策略規(guī)劃珠海城市發(fā)展結(jié)構(gòu)是，建立由“主城區(qū)—次中心城—外圍新城－中心鎮(zhèn)”構(gòu)成的多層次、組團(tuán)型的城市空間體系。主城區(qū)：包括由新老****、吉大、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、****組成的南灣城區(qū)。南灣城區(qū)承擔(dān)以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能。到2020年，主城區(qū)的城市建設(shè)用的規(guī)?？刂圃?5平方公里，人口101萬人。城市近期建設(shè)重點(diǎn)：主城區(qū)向南推進(jìn)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)，通過工業(yè)區(qū)的啟動，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。2、城市住區(qū)發(fā)展規(guī)劃珠海市城市居住區(qū)建設(shè)原則中提到“……南屏東、****東南等地開發(fā)建設(shè)新的居住區(qū)。前山、南屏灣仔通過改造舊區(qū)，撤村并點(diǎn)，建設(shè)城市型居住區(qū)?！北?：居住人口規(guī)劃規(guī)劃****新****上沖前山拱北夏灣吉大南屏****、灣仔人口（萬）16108121010111410比例15.84％9.9％7.92％11.88％9.9％9.9％10.89％13.86％9.9％→分析：南灣片區(qū)已經(jīng)納入主城區(qū)的空間體系，并將承擔(dān)以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能，其標(biāo)志便是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)以及大批企業(yè)的進(jìn)駐。這勢必將帶來片區(qū)人口的居住問題，帶來的一個機(jī)遇是片區(qū)生活氛圍的成熟、片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一個機(jī)遇是客戶的有效支撐。這和表1南屏、****片區(qū)的人口規(guī)劃是相吻合的。按照珠海市近期建設(shè)重點(diǎn)的發(fā)展方向，南灣城區(qū)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)已經(jīng)啟動，包括南屏科技園、****工業(yè)園和珠海保稅區(qū)的多年發(fā)展，已經(jīng)形成了完善的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和眾多企業(yè)的進(jìn)駐，房地產(chǎn)開發(fā)開始向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。從表1的人口規(guī)劃看，南屏、****、灣仔片區(qū)總?cè)丝谝?guī)劃將達(dá)到25萬人，占總比例的24％，承擔(dān)城市人口的1/4強(qiáng)，為將來項目的銷售提供了可支撐的客戶資源。

珠海市主要工業(yè)區(qū)調(diào)研及分析1、珠海保稅區(qū)：珠海保稅區(qū)于1996年11月3日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，面積約3平方公里。珠海保稅區(qū)位于珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)南部，緊靠灣仔口岸，與澳門隔水相望，通過橫琴大橋和蓮花大橋與澳門陸路連通。珠海保稅區(qū)距市中心約11公里，距珠海港口約44公里，距九洲港約18公里，距珠海機(jī)場約40公里，距建設(shè)中的珠?；疖囌炯s5公里，距香港也僅僅36海里。珠海保稅區(qū)主要發(fā)展出口加工、保稅倉儲、國際貿(mào)易及其他第三產(chǎn)業(yè)。具體為：加工制造業(yè)：鼓勵發(fā)展有一定規(guī)模的以資金、技術(shù)密集型和高附加值為主導(dǎo)的加工工業(yè)，特別是鼓勵發(fā)展現(xiàn)代生物醫(yī)藥技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)在通信技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)、微電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)和海洋工程技術(shù)產(chǎn)業(yè)。保稅倉儲業(yè)：發(fā)揮保稅區(qū)與澳門相連的特殊地理優(yōu)勢，并通過在珠海港及九洲港設(shè)立保稅區(qū)專用運(yùn)輸作業(yè)點(diǎn)，逐步形成內(nèi)地與港臺地區(qū)相聯(lián)系的大型倉儲基地和進(jìn)出口貨物的集散分撥中心。國際貿(mào)易：鼓勵國內(nèi)外大型跨國公司、綜合商社和連鎖店等機(jī)構(gòu)利用保稅區(qū)特有優(yōu)勢，開展形式多樣的生產(chǎn)資料、農(nóng)用物資、機(jī)器設(shè)備、汽車、電子產(chǎn)品、化工、建材、醫(yī)藥尖及食品等商品對國內(nèi)和國外的轉(zhuǎn)口貿(mào)易及代理進(jìn)出口貿(mào)易。商品展示業(yè)：鼓勵世界各地的高、新、精、尖產(chǎn)品在區(qū)內(nèi)展覽、展銷和寄售及選樣訂貨，鼓勵舉辦國貨精品展覽會和世界專業(yè)商品展銷會。國際運(yùn)輸業(yè)：金融保險業(yè)：國際經(jīng)濟(jì)、技術(shù)信息咨詢其他服務(wù)業(yè)2、珠海南屏科技工業(yè)園：珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南屏科技工業(yè)園位于珠海市西郊，東距市區(qū)、九洲港貨柜碼頭10公里，南距澳門10公里，西距珠海機(jī)場35公里、珠海港45公里，特別是南屏工業(yè)區(qū)緊鄰珠海大道，特有的地域位置使其盡享市區(qū)通訊、交通、水電等大型基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的優(yōu)勢及金融、人才、配套齊全的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)市場。它是珠海市國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分。南屏科技工業(yè)園區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地總面積420萬平方米，已經(jīng)初步形成了一個以電子信息、生物制藥、精細(xì)化工、機(jī)械制造、現(xiàn)代物流、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、普通工業(yè)為配套的的科技工業(yè)園。目前，南屏科技工業(yè)園已經(jīng)具有比較大的規(guī)模，產(chǎn)業(yè)配套能力強(qiáng)，道路、水電、電信、排水排污等各項市政配套設(shè)施完善，已經(jīng)完全具備工業(yè)廠房建設(shè)條件，基本上已經(jīng)全部招商完畢。共引進(jìn)企業(yè)240家、投資企業(yè)165家。3、金鼎（臺灣）科技工業(yè)園：金鼎（臺灣）科技工業(yè)園于1999年成立，目前實(shí)際開發(fā)建設(shè)用地為102萬平米（約一平方公里），按照市政府最新的規(guī)劃，將增加大約20萬平米的土地作為金鼎工業(yè)園的開發(fā)用地。按照產(chǎn)業(yè)的不同，金鼎工業(yè)園劃分為四個工業(yè)小區(qū)“電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、醫(yī)藥生物科學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)區(qū)”。目前，金鼎工業(yè)園已經(jīng)基本上全部出讓完畢，從2000年年初到現(xiàn)在，用了三年的時間招商31家企業(yè)。金鼎工業(yè)園成功開發(fā)的主要原因是：金鼎工業(yè)園地理位置優(yōu)越，緊靠高速公路入口，具有較好的交通優(yōu)勢地質(zhì)情況比較好，屬于丘陵地和沙質(zhì)地，基本上沒有軟基礎(chǔ)，如果打樁，基本上在20米以內(nèi)。大學(xué)園區(qū)的建設(shè)，優(yōu)越的周邊環(huán)境，以及高質(zhì)素人才的引進(jìn)使得許多企業(yè)愿意到金鼎工業(yè)園。4、****區(qū)科技工業(yè)園（項目所在工業(yè)區(qū)）****區(qū)科技工業(yè)園占地面積120萬平方米，地處珠海市西郊，距市中心10公里，東臨珠海保稅區(qū)、橫琴經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，西接高新區(qū)南屏科技工業(yè)園，地理位置十分優(yōu)越，主要發(fā)展高新技術(shù)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、出口加工型產(chǎn)業(yè)。表3：珠海主要工業(yè)區(qū)一覽工業(yè)園名稱投資導(dǎo)向區(qū)內(nèi)主要企業(yè)珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南屏科技工業(yè)園電子信息、通訊、生物制藥九洲松下電器、三井銅箔、紫翔電子、天虎電子、東信和平、天威打印機(jī)耗材等公司科技創(chuàng)新海岸珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；以電子信息、計算機(jī)軟件、網(wǎng)絡(luò)通訊及光機(jī)電一體化等高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入的企業(yè)近三十家，工商銀行總行軟件開發(fā)中心、國家信息產(chǎn)業(yè)部南方軟件園有限公司、哈工大集團(tuán)的珠海經(jīng)濟(jì)資源開發(fā)港及清華科技園等出口加工、保稅倉儲、國際貿(mào)易，其中制造業(yè)以航空發(fā)動機(jī)維修、航空器材、電子元件、光線通訊等生產(chǎn)為主中德合資的MTU公司、EPCOS電子公司（SIEMENS集團(tuán)成員）、SIPIX數(shù)碼相機(jī)、光聯(lián)通訊、東京兵兼、良品計劃倉儲有限公司電子信息、機(jī)械制造、醫(yī)藥生物科學(xué)和其他產(chǎn)業(yè)智迪科技工業(yè)園、宏利藥業(yè)、新金山五金制品高新技術(shù)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、出口加工型產(chǎn)業(yè)日本佳能、美國賽拉斯珠海公司、格力電器、松下電器、香港聯(lián)邦制藥廠等表4：珠海各主要工業(yè)區(qū)生活配套一覽工業(yè)園名稱住宅配套商業(yè)配套及主要業(yè)態(tài)公交路線（交通）工業(yè)區(qū)外獨(dú)立生活配套區(qū)，有成規(guī)模的住宅片區(qū)，部分可售（集體產(chǎn)權(quán)）住宅底層街鋪，租賃為主，部分可售。主要類型：百貨、餐飲、五金、士多店、網(wǎng)吧、職業(yè)介紹所等15路：****－南屏科技園16路：鳳凰北－南屏科技園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工宿舍住宅底層街鋪，租賃形式。主要類型有：超市、美容美發(fā)、小餐館、網(wǎng)吧、五金建材店等。61路：前山橋西－洪屏東、62路至橫琴暫無配套同上園內(nèi)各廠家自建職工宿舍。距離科技園約500遠(yuǎn)有一住宅宿舍區(qū)。住宅宿舍區(qū)底層商鋪。主要類型以大眾餐飲、士多店為主。67路：會同－金鼎醫(yī)院、70路至北師大線路園內(nèi)有少數(shù)洋房住宅，其他為各廠家自建4層職工宿舍。無3路、10路、66路、69路等較多公交線路

珠海市宏觀房地產(chǎn)市場分析1、珠海市房地產(chǎn)市場概況表5：房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重固定資產(chǎn)投資（億元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84房地產(chǎn)投資（億元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地產(chǎn)占固定投資比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％表6：珠海市1999－2004年房地產(chǎn)開發(fā)基本情況指標(biāo)\年份199920002001200220032004施工面積466.23470.95378.26－460.91468.52竣工面積144.49190.45116.5894.26154.78126.28銷售面積105.02144.96119.51134.14121.75115.69→分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為全市固定資產(chǎn)投資中最活躍的因素，有力拉動全市經(jīng)濟(jì)增長。從竣工面積和銷售面積的對比看，竣工面積的大幅增加和銷售面積的同比減少，說明空置面積在增加，市場競爭壓力加劇。2004年銷售面積的同比遞減幅度小于竣工面積的同比遞減，說明市場開始消化空置面積，二手市場較活躍。房地產(chǎn)開發(fā)投資受宏觀調(diào)控影響，市場有抗力。2、2004年珠海市房地產(chǎn)業(yè)主要特點(diǎn)2004年珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資40.5億元，增長4.3%，占固定資產(chǎn)投資的22.6%。在基本建設(shè)和更新改造投資項目中，全年施工項目538個，增長16.0%；其中新開工項目311個，增長95.5%。1、房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大從2003年下半年起，珠海市房地產(chǎn)政策有所放寬，城中村改造以外的房地產(chǎn)項目，經(jīng)批準(zhǔn)可以開工和復(fù)工，2004年全市供批準(zhǔn)動工的房地產(chǎn)項目46個（不含城中村），雖然這些項目投資規(guī)模極少，大多只有1、2千萬元，但一定程度上彌補(bǔ)了城中村改造投資減少的影響。2004年全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資40.5億元，同比增長4.4％，其中占總額近八成的住宅投資32.3億元，同比增長7.1％，辦公樓投資0.3億元，同比增長62％，商業(yè)營業(yè)用房投資2.7億元，同比下降30.9％，數(shù)據(jù)顯示，以貿(mào)易、中介為主要服務(wù)對象的寫字樓，全年投資額雖然增長6成多，但總量僅3000多萬元，市場極小，商業(yè)用房投資大幅下降，住宅需求成為珠海市房地產(chǎn)投資增長的主要動力。2、商品房空置面積首次降到100萬平方米以內(nèi)2004年隨著珠海市經(jīng)濟(jì)快速增長，居民收入不斷提高，居民住宅需求的升級換代加速，珠海市住宅需求旺盛。新樓盤開售前通宵排隊認(rèn)籌現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，久未露面的炒樓大軍又重新活躍于房地產(chǎn)市場。2004年全市個人住宅銷售面積110.3萬平方米，銷售金額34.8億元，同比分別增長2.5％和10.5％。市場需求增加，但商品房竣工面積減少。2004年全市商品房竣工面積126萬平方米，同比下降18.4％。由于需求旺盛和竣工面積減少，不少積壓房屋得到消化，全市商品房空置面積首次降到100萬平方米以內(nèi)。（→與上文分析的空置面積得到消化相吻合）其中空置面積一年以下21.9萬平方米，1－3年23.7萬平方米，3年以上46.3萬平方米，同比分別下降11.9％、47.9％和12％。數(shù)據(jù)顯示珠海市新樓盤銷售暢旺，空置較少；近兩年積壓的商品房，由于地理位置好，價格合理，銷售較理想，空置面積下降五成；空置3年以上商品房由于設(shè)計不合理和位置較偏等原因，銷售仍然較慢。3、商品房住宅價格大幅上升根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)登記資料分析（只含市區(qū)，下同），珠海市市區(qū)房地產(chǎn)價格2003年8月為最低谷，住宅均價僅2707元/平方米。之后逐月回升，2004年升幅明顯加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份為3702元/平方米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增長13.4％。分項指標(biāo)，住宅、商鋪、別墅價格升幅差異較大（詳見下表）表7：2004年市區(qū)商品房價格變動情況表二級市場（一手房）三級市場二手房普通住宅別墅商鋪平均售價3493724266772277增長率13.4％18.8％4.3％11.3％→分析：表中數(shù)據(jù)顯示，與市居民居住有關(guān)的一、二手房普通住宅和別墅價格升幅較大，其中別墅升幅近兩成，商鋪價格則較為平穩(wěn)。商品房價格上升，影響因素是多方面的，主要為建筑成本上升，供求關(guān)系變化和人們心理預(yù)期的改變。去年珠海市土地拍賣價格創(chuàng)新高和“買漲不買跌”的從眾心理，影響著人們對房產(chǎn)價格的心理預(yù)期。2004年促進(jìn)了大部分觀望者實(shí)現(xiàn)了購買行為，加速了潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)變，不少發(fā)展商反映，他們的樓盤是變賣邊漲價，越漲價越好賣。同時珠海市商品房價格2004年雖然增長了13.4％，但市區(qū)均價3493元/平方米，在全省特別是珠三角地區(qū)價格不算高，所以珠海市的商品房對外有較強(qiáng)的吸引力。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)登記資料，珠海市商品房銷售中，有43.6％是外地人購買，其中以港澳地區(qū)居民為主的境外購買者占10.9％。隨著港珠澳大橋動工興建和廣東西部沿海高速公路的全線貫通，珠海交通樞紐地位漸現(xiàn)，外來購房者隊伍仍會不斷擴(kuò)大。4、二手房需求持續(xù)升溫珠海房地產(chǎn)登記中心的統(tǒng)計數(shù)字表明，去年珠海二手房的交易辦證達(dá)8576宗，交易面積92.44萬平方米，比前幾年增長了百分之三四十。增長的原因一方面是去年珠海一手商品房交易量的上漲，很多人開始了“賣舊換新”，二次置業(yè)。同時，珠海的城市魅力正在一步步地顯現(xiàn)，小區(qū)居住環(huán)境地改善，吸引了不少急需住房而資金略顯緊張的首次置業(yè)者?！治觯褐饕虬ǎ喝ツ曛楹Ｈ丝谠鲩L較快，購買房屋的需求量在增加。統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海去年新增戶籍人口3.4萬左右，而總?cè)丝诒?002年增加了4.5萬人。其次珠海新的商品房價格上漲較快。目前珠海新房整體房價在每平方米3300－3800元，這對于一些想買方的低收入階層來說，價格略顯偏高。而二手房的價格相對比較平穩(wěn)，雖然去年也上漲了7－10％。但總體成交價格只有一手樓的60％。項目片區(qū)微觀市場研究分析1、珠海市各片區(qū)房地產(chǎn)市場比較片區(qū)吉大拱北****老****前山唐家南屏、灣仔市場特征珠海的CBD；市場供應(yīng)量較少。商業(yè)中心；市場供應(yīng)量減少，主要集中在夏灣、前山橋一帶行政文化中心；城中村改造項目眾多，市場放量集中南坑、檸溪、鳳凰路三大老牌商業(yè)圈；居住氛圍濃厚；配套完善；二手市場交易活躍。城中村改造提供了素質(zhì)較高的樓盤；精品小戶型引導(dǎo)市場潮流。沿唐家灣海景一線，為別墅、洋房等高檔住宅提供了創(chuàng)造了條件南屏工業(yè)園眾多，商住房主要集中在灣仔碼頭一帶，近期供應(yīng)量少，多為早期開發(fā)主要物業(yè)形態(tài)高層高層小高層小高層、高層多層、小高層別墅、多層多層、海景高層目前主要項目世航·諾瑞比麗名園夏灣片區(qū)：好旺角、前山橋下：北歐森林、幸福時光三好·香都、寶地康泰、城市風(fēng)景等。嶺南世家、揚(yáng)名·海邑、鑫北名苑·華府榮泰河庭、棕櫚假日海怡灣畔、美麗灣、旭日灣等華發(fā)新城片區(qū)市場價格（元/平方米）5500夏灣：4000拱北中心區(qū)：5000－6000不等3300－35003800－4000海景房：6500－70003000別墅：5000，小高層：3800－4000華發(fā)新城：5500主要客戶群私營業(yè)主、老板、投資客戶私營業(yè)主、投資客戶、港澳客戶公務(wù)員、外來務(wù)工人員本區(qū)域珠海原住民客戶本地居民為多高素質(zhì)和高新科技人群最為集中的地區(qū)項目周邊客戶、城區(qū)擠壓至郊區(qū)客戶、港澳客→分析：吉大依托先天的山海美景和多年的刻意打造，各種金融、百貨、酒店、寫字樓、休閑旅游文化景點(diǎn)的匯聚給吉大帶來了大量的人氣，吉大有望成為珠海的CBD，沿海一線形成的高尚住宅是拱北區(qū)的特點(diǎn)，目前市場推售量很少，且項目規(guī)模也非常少，價格比較穩(wěn)定。拱北緊靠澳門，商業(yè)的發(fā)展刺激了區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，區(qū)域投資意向濃厚。拱北中心區(qū)項目不多，而夏灣、前山橋下片區(qū)比較活躍，價格也有較大增幅。老****是珠海居民傳統(tǒng)的居住地，這里商業(yè)繁華、配套完善，居住氛圍濃厚。但不斷減少的供應(yīng)量使得價格增幅較快。新****被定位為珠海未來的行政和文體中心，各大政府機(jī)關(guān)的進(jìn)駐，各種市政配套設(shè)施的陸續(xù)完善，以及體育中心的影響，未來的新****儼然成了“珠海版”的天河區(qū)。越來越多又鮮明個性和引導(dǎo)潮流的樓盤漸漸出現(xiàn)。目前市場放量集中，交投活躍，但由于產(chǎn)品質(zhì)素和客戶定位差異不大，市場價格相差不多，維持在3500元上下。唐家灣一帶是高檔住宅集中區(qū)，經(jīng)歷了2002年段的較大下浮后，目前受大勢影響，重新確立市場地位。海怡灣畔3期的熱賣，價格的高啟說明片區(qū)升值潛力仍然很大。2004年珠海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但各區(qū)市場供應(yīng)量卻不斷減少，體現(xiàn)在二手市場上，空置面積減少。據(jù)珠海市建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)，去年珠海商品房空置面積92萬平方米，同比減少1/4，（推算去年空置面積122.6平方米）。2、典型項目調(diào)研分析1地產(chǎn)商開發(fā)商物業(yè)地址2技術(shù)指標(biāo)占地/建筑19.33萬㎡/33.72萬㎡13萬/23萬㎡43124/70254㎡戶數(shù)A區(qū)：302戶，為5—8層電梯洋房B區(qū)：1046戶，以小高層、高層為主一期住宅為583套，商鋪73個二期住宅近500套，商鋪為90多個14棟多層、13棟小高層容積率1.71.771.633市場定位區(qū)位南屏灣仔片區(qū)，前山河西岸前山，南屏大橋下夏灣片區(qū)戶型主要為140㎡以上大戶型和復(fù)式單位1房1廳1衛(wèi)：39.94㎡2房2廳1衛(wèi)：51、57、65、70、75、78㎡3房2廳1衛(wèi)：83、86、87－95㎡3房2廳2衛(wèi)：111.3、132㎡4房2廳2衛(wèi)：122㎡復(fù)式：185㎡1房至3房2廳，戶型面積不大?？蛻糁楹Ｊ斜镜乜蛻簦郯亩燃偻顿Y客戶前山周邊客戶＋市區(qū)追求較高性價比的客戶＋少量投資客戶拱北居民＋白領(lǐng)階層＋投資客戶核心賣點(diǎn)開發(fā)規(guī)模大，形成成熟的生活社區(qū)氛圍；配套除規(guī)劃中的大型運(yùn)動會所、商業(yè)中心，另有占地5.6萬的容閎學(xué)校。水岸江南的人居環(huán)境；前山河水整治、建材市場外遷等區(qū)位地位的提高；廣珠城際經(jīng)過前山等投資遠(yuǎn)景夏灣區(qū)域的地產(chǎn)走勢被很多人士所看好，毗鄰拱北之優(yōu)勢，開車５分鐘能到拱北關(guān)口，但在價格上卻更有優(yōu)勢。推廣語在未來，在生活純水岸，純江南――入市時機(jī)B區(qū)2005年4月23日開售2004年年底2004年底價格B區(qū)：5500元／平方米去年發(fā)售月3300，目前售價3700－38003300元／平方米→分析：選取的典型項目離本項目距離較近，華發(fā)新城與項目同屬南灣片區(qū)，但相對本項目而言，華發(fā)新城離市區(qū)更近，脫離工業(yè)區(qū)的印象范圍。多年的開發(fā)也使得其確立了成熟大社區(qū)的地位。需要看到的是，雖然南灣片區(qū)以及前山水道作為客戶心理上的分水嶺，但一個大盤的成功運(yùn)作仍然可以跳出片區(qū)市場范疇，引領(lǐng)市場，創(chuàng)立價格標(biāo)高。前山橋和夏灣區(qū)域是目前拱北貨量減少的情況下新發(fā)展的區(qū)域，受惠于政府對于前山區(qū)域“宜商宜住宜旅宜學(xué)的文化生態(tài)街區(qū)”的規(guī)劃和拱北連接澳門的先天優(yōu)勢，此片區(qū)發(fā)展迅速?！鷳?yīng)該看到本項目也具備同樣的發(fā)展契機(jī)：1、政府對南灣城區(qū)工業(yè)園及配套用地的啟動和推進(jìn)；2、各大交通路網(wǎng)的完善給項目提供了便利；3、工業(yè)區(qū)的發(fā)展為項目提供了充足的客戶資源。目前項目片區(qū)市場水平明顯低于南屏東、夏灣等地。但這些區(qū)域的崛起和目前市場狀況，仍有我們可借鑒的地方。項目SWOT分析1、項目概況：本地塊位于****工業(yè)園****片區(qū)配套生活區(qū)西端，與****區(qū)科技工業(yè)園臨東西向的南橫大道分隔南北兩側(cè)。本項目為****工業(yè)園****片區(qū)配套生活區(qū)規(guī)劃的一部分，將為****區(qū)****片區(qū)提供居住、娛樂、學(xué)習(xí)、購物等服務(wù)配套。該用地三面環(huán)山，現(xiàn)狀為荒廢的甘蔗田、水塘和魚塘，區(qū)內(nèi)地勢落差較大。項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積26萬平方米，建筑面積31.2萬；容積率約為1.2。2、項目SWOT分析2.1優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：根據(jù)珠海市產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃，南灣片區(qū)將加強(qiáng)工業(yè)區(qū)及生活配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)工業(yè)區(qū)的招商引資，這既是珠海市近期重點(diǎn)建設(shè)項目，同時也符合南灣片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位。本項目（生活配套區(qū)）緊鄰保稅區(qū)和****工業(yè)園區(qū)，隨著工業(yè)園內(nèi)企業(yè)的不斷入住，區(qū)域的發(fā)展、需求的增加為生活區(qū)建設(shè)發(fā)展提供了有利的支撐條件。對外交通優(yōu)勢：規(guī)劃區(qū)周邊交通條件良好，可便捷地到達(dá)珠海市對外交通出入口及城市中心地區(qū)。正在興建的南北走向、由江門至珠海的江珠高速公路，以及廣珠西線105國道的太澳高速和沿海高速公路都連通橫琴島，而項目片區(qū)正是由橫琴至市中心的必經(jīng)之路。自然環(huán)境優(yōu)勢：項目區(qū)北依南屏將軍山，南臨兩個工業(yè)園區(qū)和洪屏大道，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)有山有水，自然風(fēng)光優(yōu)越，為進(jìn)一步營造獨(dú)特的景觀條件和居住環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，同時也為將來發(fā)展高端物業(yè)（如Townhouse、花園洋房等）提供了支撐條件。規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)劃區(qū)南臨的兩個工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，配合我司****工業(yè)園區(qū)的招商引資和發(fā)展，園內(nèi)企業(yè)的人口具備相當(dāng)規(guī)模就業(yè)人群，有利于形成集中的生活片區(qū)和配套設(shè)施。2.2劣勢生活配套嚴(yán)重不足。項目1公里以內(nèi)除了保稅區(qū)生活配套設(shè)施外，片區(qū)內(nèi)沒有形成有規(guī)模的生活配套項目。主要業(yè)態(tài)也只是簡單的超市、小餐館等，隨著工業(yè)園內(nèi)企業(yè)的入住和人口的增加，項目片區(qū)很難滿足就業(yè)人員的生活需要。但同時也給本項目提供了發(fā)展的契機(jī)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施跟不上需求，且規(guī)劃布局有待進(jìn)一步完善。生活配套項目北面，正好是一個發(fā)電廠——****電廠，電廠的存在將大大降低片區(qū)生活質(zhì)量及片區(qū)住宅的市場價值。未形成成熟的住宅社區(qū)氛圍。相對周邊灣仔、北山等片區(qū)，項目區(qū)域至今沒有成熟的住宅項目。說明項目片區(qū)非傳統(tǒng)的住宅區(qū)，受市民對片區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)印象的影響，市場接受度較低，進(jìn)一步影響將來住宅項目推售和降低銷售價格。2.3機(jī)會南灣城區(qū)工業(yè)區(qū)的啟動和發(fā)展，如片區(qū)所覆蓋的****工業(yè)園各期、珠海保稅區(qū)的就業(yè)人口急需解決生活配套需求，項目發(fā)展需求強(qiáng)勁。上文提到的港珠澳大橋的開通，珠海落腳點(diǎn)設(shè)在拱北，而從目前珠海城區(qū)發(fā)展方向看，將重點(diǎn)向西發(fā)展，即南灣城區(qū)。加上拱北土地市場供應(yīng)量的減少也將房地產(chǎn)市場向西南推進(jìn)，這些給項目提供了發(fā)展機(jī)遇。從路網(wǎng)交通來看，片區(qū)通過****大橋接駁橫琴島、通過珠海大道接駁拱北至市區(qū)、通過昌盛大橋接駁拱北口岸和澳門，這無論從交通便利來看，還是客戶資源來看，都提供了有利支撐。片區(qū)內(nèi)尚無商住項目，本生活配套項目的啟動有利于抓住機(jī)遇、引領(lǐng)市場，分享先期市場帶來的經(jīng)濟(jì)效益。2.4威脅生活配套用地還沒有劃撥給****科技工業(yè)園，仍存在政府取消劃撥該生活配套用地給****科技工業(yè)園的風(fēng)險。同時，是否就生活配套用地的性質(zhì)轉(zhuǎn)成商住用地，也是個不確定的風(fēng)險因素。（我司應(yīng)就此問題向管委會或政府咨詢并明確）。片區(qū)工業(yè)及生活配套區(qū)的成熟尚需時日，交通網(wǎng)絡(luò)的覆蓋也有待政府規(guī)劃的落實(shí)，片區(qū)房地產(chǎn)是否能借此起步，也是個不確定因素。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的用地界限、用地權(quán)屬及其用地屬性較為復(fù)雜，要依靠規(guī)劃部門、保稅區(qū)、****工業(yè)園及灣仔街道辦等部門協(xié)商解決，是否能順利進(jìn)行將影響項目的進(jìn)展。

項目定位1、開發(fā)模式本項目的開放模式不同于以往的商住項目，結(jié)合片區(qū)市場來看，如果單純走商住用地的發(fā)展模式，一是缺乏片區(qū)成熟的市場環(huán)境，二是市場價格亦難有支撐條件。所以考慮本項目，應(yīng)結(jié)合工業(yè)園區(qū)的開發(fā)來進(jìn)行探討。1.1定位：工業(yè)區(qū)職工宿舍→洋房別墅，結(jié)合部分小高層1.2詮釋：生活配套區(qū)的開發(fā)首先是滿足工業(yè)園區(qū)的需要，就片區(qū)所轄的人口構(gòu)成來看，主要為工業(yè)園區(qū)內(nèi)普通職工、技術(shù)工人、中高層管理者。而大批量的普通職員的住宿問題仍是項目首要的發(fā)展方向。因而先期物業(yè)應(yīng)該從園區(qū)職工宿舍入手。結(jié)合工業(yè)園區(qū)的發(fā)展速度，應(yīng)在2005年底－2006年，配合工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的入住推售員工宿舍（臨市政路南橫大道布置）。在宿舍底下沿街布置商業(yè)，主要為滿足園區(qū)內(nèi)員工的生活需求。具體業(yè)態(tài)可考慮小型超市、餐飲、美容美發(fā)、銀行、郵政局等服務(wù)類項目?？紤]到項目的經(jīng)濟(jì)效益和項目用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，使得開發(fā)商住物業(yè)成為可能。片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及項目具有先天自然景觀也為項目發(fā)展中檔物業(yè)提供了條件。工業(yè)園內(nèi)必定存在中高層管理人員的住房需求，因而項目中后期考慮向北面將軍山縱深發(fā)展，主要物業(yè)形態(tài)可發(fā)展為多層洋房、TOWNHOUSE、沿山可適當(dāng)排布小高層。物業(yè)形態(tài)的升級主要依賴以下幾個條件。①就業(yè)人群的大量集中，形成相對成熟的居住氛圍。②商業(yè)、交通、服務(wù)類配套的充分滿足。③項目優(yōu)越的規(guī)劃、戶型、環(huán)境以及較高的性價比。后期隨著項目的成熟可將周邊部分農(nóng)民、南灣片區(qū)居民包括市區(qū)房價擠壓客戶納入項目客戶群中。2、檔次定位：2.1定位：中低檔→中檔偏上2.2詮釋：項目先期作為工業(yè)園區(qū)的配套作用決定了其尚不能定位中高檔項目，一是缺乏有效的客戶支撐，二是區(qū)域環(huán)境不具備開發(fā)中高檔項目的條件。雖然配套項目的獲取土地成本較低，但開發(fā)中低端項目，不僅利益趨薄，且對于一個以開發(fā)中高檔項目為主的企業(yè)來說，將降低企業(yè)的美譽(yù)度。因而在片區(qū)房地產(chǎn)快速發(fā)展的預(yù)見下，應(yīng)該適時地轉(zhuǎn)換物業(yè)形態(tài)，將中低檔項目向中高檔項目過渡。目前的高檔物業(yè)主要集中在吉大、唐家灣沿海一線，由于客戶群數(shù)量有限、產(chǎn)品設(shè)計水平一般，部分項目空置率較高或銷售速度緩慢平；其次隨著珠海房價的不斷升溫和受宏觀調(diào)控的影響，客戶開始觀望，市場競爭壓力大。項目所屬區(qū)域的市場屬性決定了近2－3年內(nèi)，南灣片區(qū)還難以成為珠海高端房地產(chǎn)市場。高端物業(yè)的核心競爭力在于稀缺的自然資源，雖然項目北依將軍山，園內(nèi)有流水，但是緊靠工業(yè)園與****電廠的劣勢大大削弱了項目的市場接受度。在珠海人傳統(tǒng)印象中，南灣片區(qū)仍是一個工業(yè)園為主的郊區(qū)。項目不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。綜上所述，項目只有先從宿舍入手，隨著片區(qū)的發(fā)展逐步過渡到中檔物業(yè)甚至以上。3、項目客戶群定位：3.1定位：園區(qū)為主、