【雄安新區(qū)周邊房地產(chǎn)價格影響因素實證分析7200字】

雄安新區(qū)周邊房地產(chǎn)價格影響因素實證分析—以白溝鎮(zhèn)為例目錄TOC\o"1-3"\h\u14278目錄 1168891.引言 2156421.1研究背景和意義 2269361.1.1研究背景 231531.1.2研究意義 2278711.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3279291.2.1國外研究現(xiàn)狀 3185391.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 475201.3研究方法、目標(biāo) 4145791.3.1研究方法 4269641.3.2研究目標(biāo) 560352.白溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 5134753房地產(chǎn)價格影響因素 5297533.1人口因素 616853.2土地成交價格 6235163.3經(jīng)濟(jì)因素 6306923.4政策因素 7217353.5自身因素 782454基于灰色關(guān)聯(lián)分析的房地產(chǎn)價格影響因素分析 7237574.1指標(biāo)的選擇 7187304.2灰色關(guān)聯(lián)度分析 8144935建議 10171286結(jié)語 105987參考文獻(xiàn) 101.引言1.1研究背景和意義1.1.1研究背景房價一直是公眾關(guān)注的熱點話題，也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，任何有關(guān)房價的波動都能牽動購房者的敏感神經(jīng)。雄安新區(qū)，百年大計，在2017年4月1日，政府正式宣布其成立，隨后雄安新區(qū)內(nèi)部購房和落戶引起了許多投資者的關(guān)注，截止到4月4日晚，雄安新區(qū)的房價炒到了4萬多每平米，然而政府為了保證雄安新區(qū)的正常開發(fā)建設(shè)，臨時下發(fā)政策，要求雄安新區(qū)內(nèi)部房產(chǎn)不允許買賣，所以許多房地產(chǎn)投資者很快把目光轉(zhuǎn)移到了雄安周圍的地區(qū)。綜合考慮到各方面綜合因素，距離雄安最近的白溝鎮(zhèn)成為大眾關(guān)注的焦點。白溝鎮(zhèn)位于河北省高碑店市，距離雄安新區(qū)只有7公里自雄安新區(qū)成立以來白溝的房價整體上呈上漲趨勢。2017年以來白溝房價不斷上漲：白溝地區(qū)房價均價約為10088.40元/平方米，2018年平均價格約為11183.25元/平方米。2019年平均價格約為10723.33元/平方米。2020年平均房價為9954元/平米。年2017201820192020元/m210088.4011183.2510723.339954白溝鎮(zhèn)三分之二的區(qū)域與雄安新區(qū)的容城和雄縣接壤，離雄安新區(qū)只有兩公里，距離雄安新區(qū)的核心區(qū)域只有12公里。這種地理優(yōu)勢與其他地方相比很占優(yōu)勢?？梢哉f它最接近雄安新區(qū)的核心位置，而白溝的高鐵站就在雄安新區(qū)內(nèi)。白溝到北京的高速火車站約10分鐘就可以到達(dá)。去北京去新區(qū)很方便。2019年底，雄安新區(qū)通往北京的高速公路已經(jīng)正式開工，預(yù)計將在兩年內(nèi)完工并開通。這條高速公路修建完成以后將大大縮短雄安到北京的時間，同時也會縮短白溝到北京的時間。在不久的將來，白溝需要滿足雄安高新區(qū)永久居民的經(jīng)常生活和投資需要。雄安周邊適銷對路的商品房成投資首選。因此選擇白溝鎮(zhèn)——距離新區(qū)中心最近的一個區(qū)域為研究對象，分析它的房地產(chǎn)價格的影響因素和動態(tài)走勢，不僅提供可以讓投資者參考的依據(jù)，也能為雄安新區(qū)周圍各地區(qū)今后的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供理論上支持。1.1.2研究意義迄今為止，對于房地產(chǎn)價格的影響因素，國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者針對政治、經(jīng)濟(jì)、文化等多種影響因素進(jìn)行了研究，形成了相對較成熟的研究成果。本文對雄安新區(qū)成立后白溝房價的影響因素進(jìn)行研究，這對于引導(dǎo)房產(chǎn)市場健康發(fā)展，預(yù)防投資者盲目投資具有重大含義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀相對而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場化程度與國外相比起步較晚，而且市場化程度稍微遜色，對房地產(chǎn)價格的研究也較慢，關(guān)于房地產(chǎn)影響因素的杰出人物和研究著作也較少一些：1.2.1國外研究現(xiàn)狀DownsNellis和LongbottonBartick認(rèn)為，消費市場的基本差異會引起房地產(chǎn)售價的不穩(wěn)定性。例如，經(jīng)濟(jì)增長太快REF_Ref6508\r\h[1]。之后，GeoffeyMeen（2002）通過研究英美住宅價格的時間序列，發(fā)現(xiàn)投資者的預(yù)測和消費者的消費觀念對住宅價格有很大的影響REF_Ref6616\r\h[2]。因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和研究的深化，所以住宅價格的影響因素在金融層面上正在擴(kuò)大。Herring（2002）從國際角度構(gòu)建了房地產(chǎn)市場貸款模式，研究了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與銀行危機(jī)的關(guān)系，結(jié)果表明銀行的貸款金額對房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有著貢獻(xiàn)。銀行的信貸危機(jī)可能與房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮有關(guān)REF_Ref6962\r\h[3]。簡（2011）以印度比較有代表性的大城市的數(shù)據(jù)為研究對象進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)隨著這個城市的城市化的推進(jìn)，其房價和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會隨之升高REF_Ref7197\r\h[4]。Landies認(rèn)為住宅房地產(chǎn)價格也會受到政府計劃的影響。我認(rèn)為具體的計劃過程和計劃程序比相應(yīng)的政策更重要REF_Ref7252\r\h[5]。但是，McMillan等學(xué)者認(rèn)為，雖然市場影響住宅用地的計劃很多，但對住宅價格沒有特別大的影響。有學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是城市人口增加影響住宅房地產(chǎn)價格的主要因素。Gabriel、Mattey和Wascher采用經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，分析舊金山和洛杉磯的房價變化。住宅價格變化的影響因素主要是純?nèi)丝诘囊苿?。土地是建房子所必需的，土地價格的高低也會影響住宅價格。Wacheter和Pollakwski通過實證分析得出，如果土地數(shù)量確定，地價越高，住宅價格越高，土地供應(yīng)、土地價格和住宅價格都有關(guān)系。也有學(xué)者研究土地價格與住宅價格的關(guān)系REF_Ref7491\r\h[6]。例如Watkins（1999）研究了房地產(chǎn)市場平衡怎樣受到土地價格的影響REF_Ref7566\r\h[7]。Kauko則認(rèn)為，如果土地供應(yīng)可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格可能受到土地政策的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是資金需求很大的行業(yè)。開發(fā)、運(yùn)營、銷售需要很多資金支持。因此，開發(fā)者和購買者需要銀行貸款的支持。因此，銀行的貸款利率也會影響開發(fā)者的開發(fā)成本和居民的購房意愿。REF_Ref7700\r\h[8]，很多學(xué)者進(jìn)行了關(guān)于影響銀行貸款利率的住宅價格的研究。根據(jù)Harris（1989）的實證研究，住宅價格通過預(yù)想的作用，隨著名義貸款利率的上升而下降REF_Ref7749\r\h[9]。AdrianCooper對英國的住宅價格進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)與住房貸款利率和長期利率相關(guān)的制度與1980年以來英國相對溫和的住宅價格密切相關(guān)近幾年英國房價持續(xù)上漲也是由于這種制度REF_Ref14355\r\h[10]1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀宋棵從人口年齡結(jié)構(gòu)和城市化變化的角度分析了人口地理分布從農(nóng)村逐漸轉(zhuǎn)移到城市的事實，表明我國城市化進(jìn)入城市的速度擴(kuò)大導(dǎo)致了住宅價格的上升REF_Ref11633\r\h[11]。王春艷于1997年-1999年以廣東省各地級市為研究對象，發(fā)現(xiàn)人口轉(zhuǎn)移增加了住宅的需求量REF_Ref11819\r\h[12]。戴國強(qiáng)、張建華也得出結(jié)論，房地產(chǎn)價格可以受到貨幣政策和利率的影響REF_Ref11888\r\h[14]。獸向陽，張安錄研究了武漢的房地產(chǎn)價格和土地交易價格，短期內(nèi)土地交易價格對房地產(chǎn)價格的影響更大REF_Ref11920\r\h[15]。李燦燦燦、苑韶峰、馮新偉結(jié)合鄭州市十三年房價數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論，房價與地價密切有關(guān)REF_Ref12080\r\h[16]。呂品研究了住宅價格與房屋建筑構(gòu)成要素的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)土地的成本與建筑成本與住宅價格有著正的相關(guān)性。稅金和房價的關(guān)系很小REF_Ref12133\r\h[18]?？偨Y(jié)：根據(jù)現(xiàn)有的研究來看，目前關(guān)于房地產(chǎn)影響因素的理論研究已經(jīng)比較全面。國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者經(jīng)過大量數(shù)據(jù)分析，歸納，總結(jié)了影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，并更全面地闡述了這些因素。房地產(chǎn)價格的影響因素多方面的、相互關(guān)聯(lián)的，分析總結(jié)這些因素，不僅為投資者提供便利，而且為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了理論依據(jù)。具體來看，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行研究比較充分。但是，不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)影響因素也會不同，而且許多學(xué)者在研究房地產(chǎn)影響因素時，選擇的區(qū)域面積較大，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異性較大，尤其是房價與區(qū)域密切相關(guān)，劃分面積過大，可能會造成研究結(jié)果不太準(zhǔn)確，所提出的建議對其他地區(qū)或者所研究地區(qū)的內(nèi)部針對性不是太強(qiáng)。因此，本文以白溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格為參考數(shù)列，以房地產(chǎn)價格影響因素為比較數(shù)列，建立模型，研究了雄安新區(qū)成立以來白溝鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)價格的影響因素，為白溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供理論，也為投資者提供投資提供方向。1.3研究方法、目標(biāo)1.3.1研究方法文獻(xiàn)研究法，通過百度、知網(wǎng)和與房地產(chǎn)相關(guān)的參考書查找相關(guān)資料和文獻(xiàn)，然后進(jìn)行深入研究和閱讀和了解國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格影響因素有過研究的學(xué)者的研究成果，并進(jìn)行深入的分析和綜合，結(jié)合我國與房地產(chǎn)價格相關(guān)的政策和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，找出影響白溝鎮(zhèn)房價的主要因素。在統(tǒng)計年鑒、安居客、房天下中收集了關(guān)于房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)，并用灰色關(guān)聯(lián)法分析出各要素和房價變動的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，最后用SPSSAU對房地產(chǎn)價格影響因素的重要性由大到小依次排列。1.3.2研究目標(biāo)本論文在查閱了國內(nèi)外房地產(chǎn)價格影響因素的文獻(xiàn)后，總結(jié)了其研究成果，首先對白溝房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行說明，找出與房地產(chǎn)價格相關(guān)的影響因素灰色的關(guān)聯(lián)性分析法的目的是調(diào)查什么樣的影響因素對住宅價格最大。2.白溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀自雄安新區(qū)的成立以來，白溝鎮(zhèn)一直是房地產(chǎn)投資者密切關(guān)注的對象。而且，白溝鎮(zhèn)沒有購房限制，但是白溝鎮(zhèn)的面積只有118.5平方公里，可供房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的土地還很少。因此還是處于供不應(yīng)求的階段。但是對于一個即將要崛起還未崛起的小鎮(zhèn)來說，相比于其他地方，房價并不算太高。目前的均價基本上在9000-1200之間。2021年，也是由于疫情的影響，這直接影響到國民經(jīng)濟(jì)并嚴(yán)重阻礙了開發(fā)商的銷售。因此，從2020年到2021年初，住房價格沒明顯上漲，但全國各地的總體情況在房地產(chǎn)市場中，其他地區(qū)和開發(fā)商都在降低價格或增加折扣以作比較，但白溝鎮(zhèn)的房價似乎呈現(xiàn)穩(wěn)定的上升趨勢。3房地產(chǎn)價格影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素多種多樣，任何一次房價的波動，都與這些因素有著或多或少的聯(lián)系，而這些因素間也彼此相互作用共同影響房價。只有對房價的影響因素進(jìn)行深入研究，才能得知哪些因素對房價波動的影響較大。因此，本文對房價影響因素進(jìn)行介紹，并用灰色關(guān)聯(lián)法找出影響房價的關(guān)鍵因素。3.1人口因素房子是用來住的，因此研究房地產(chǎn)，終究離不開人口數(shù)量這一影響因素，人口數(shù)量是決定住宅房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)市場規(guī)模的最基本因素，人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)素質(zhì)等因素對住宅房地產(chǎn)價格的高低有很大影響。國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者也早已對這一點做出了研究。根據(jù)統(tǒng)計年鑒上的數(shù)據(jù)分析得出，白溝現(xiàn)有的常住人口約為17萬人，而且受到雄安新區(qū)成立的影響大量房地產(chǎn)投資者涌入，催生出巨大的購房需求，從而導(dǎo)致白溝房價持續(xù)飆升。年份2017201820192020人口（萬）14.3315.2116.5217.213.2土地成交價格土地成交價格是房價的重要組成部分，本文所指的土地成交價格是土地需求者為獲得土地所需要支付的貨幣價格。隨著雄安新區(qū)的成立和國家禁止買賣政策的出臺，白溝的土地資源也越來越稀缺，因此獲得土地所需要支付的出讓金也越高，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商要支付的成本越高，而這些購買土地所需要的成本最終會有購房者承擔(dān)。年份2017201820192020土地成交價格1161932502413.3經(jīng)濟(jì)因素?zé)o論是一個國家還是一個地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，都會影響房價。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好，居民收入相對就會高一些，居民的購買意愿也就會大，供不應(yīng)求，房價自然也會升高。同樣，物價水平，利率也會影響房地產(chǎn)價格。國內(nèi)生產(chǎn)總GDP，是指按市場價格計算一個國家所有常駐單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。GDP的增加會導(dǎo)致居民收入增加，增加住房需求，從而使房地產(chǎn)價格上升。物價水平的高低反映了一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，居民消費水平如何。當(dāng)某個地區(qū)的物價水平或者消費水平上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本也會上漲，比如：土地成本費、建筑材料費、人工費、機(jī)械費都會上漲，造成房地產(chǎn)開發(fā)商所需的整體建造成本的上漲，從而導(dǎo)致房價上漲。居民收入水平的高低是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，居民收入的高低會影響到房地產(chǎn)建造成本和房地產(chǎn)需求。當(dāng)居民收入增加時，人們就會提高對住房質(zhì)量的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商為迎合消費者的需要，就會提高房屋的質(zhì)量，因此房地產(chǎn)的建造成本也會增加，相應(yīng)的住宅房地產(chǎn)的價格也會隨之升高。房地產(chǎn)不僅可以用來居住，而且也可以作為投資手段，當(dāng)某個樓盤適合投資時，投資者會對其作為投資品買入，因此會影響住宅房地產(chǎn)的需求量，從而影響住宅房地產(chǎn)價格。住宅房地產(chǎn)價格也會受到銀行貸款利率的影響，利率的高低是由政府決定的，也是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段之一。大多數(shù)開發(fā)商建造房屋時所需要的資金，以及房屋購買者購房所需要的資金都是通過貸款的方式來獲得的，因此利率是房地產(chǎn)價格的重要影響因素。當(dāng)利率升高時，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本也會相應(yīng)的增加，因此開發(fā)商會通過提高房地產(chǎn)的銷售價格來收回成本，所以房價升高。而對于房屋購買者來說，利率升高會增加購房者的還貸壓力，因此購房興趣會大大下降，購房需求下降，房價也就隨之下降。3.4政策因素住宅房地產(chǎn)價格不僅由市場決定，尤其是白溝鎮(zhèn)的住宅房地產(chǎn)價格，更多的是政策影響。為保證雄安新區(qū)的平穩(wěn)發(fā)展，國家制定了雄安新區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)凍結(jié)的相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。影響房價的政策有：金融制度政策，稅收制度政策，城鄉(xiāng)規(guī)劃政策，土地劃撥政策，行政隸屬變更政策等等。金融制度政策：因為房地產(chǎn)價值較大，投資、銷售都需要大量的資金，因此與金融密切相關(guān)。金融政策里的貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策對房地產(chǎn)價格都有很大影響。城鄉(xiāng)規(guī)劃政策：土地規(guī)劃與城市規(guī)劃政策都會影響房地產(chǎn)價格。比如：當(dāng)雄安規(guī)劃為新區(qū)的時候，房價在較短的時間內(nèi)上漲，而后國家為了不影響雄安新區(qū)的建立實施了禁止買賣的政策。4基于灰色關(guān)聯(lián)分析的房地產(chǎn)價格影響因素分析4.1指標(biāo)的選擇本文研究了住宅房地產(chǎn)價格與各房地產(chǎn)價格影響因素的關(guān)聯(lián)度。與房地產(chǎn)價格相關(guān)且比較重要的因素有很多。例如，房地產(chǎn)價格自身的要素包括土地、建筑材料、人工成本、機(jī)械費用等。如：房地產(chǎn)權(quán)益的要素，包括房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制、房地產(chǎn)使用的控制、近鄰關(guān)系的限制。不動產(chǎn)的位置因素人口因素;政策因素;經(jīng)濟(jì)因素;社會因素;心理因素?？紤]到的數(shù)據(jù)的可用性和指標(biāo)的量化性，在本論文中選擇了人口、人均GDP、土地成交價格等要素來研究與住宅房地產(chǎn)價格的關(guān)系。4.2灰色關(guān)聯(lián)度分析通過對上文中相關(guān)的可能影響房地產(chǎn)市場的因素進(jìn)行篩選，并結(jié)合白溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的實際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并用灰色關(guān)聯(lián)法對影響因素排序。灰色相關(guān)分析（GreeyRelationalAnalysis，GRA）是指定量描述和比較系統(tǒng)發(fā)展變化狀態(tài)的方法，其基本想法是通過確定參考數(shù)據(jù)列和一些比較數(shù)據(jù)列的幾何形狀的類似度判斷那個聯(lián)絡(luò)是否緊密，反映著曲線間的關(guān)聯(lián)度?；疑嚓P(guān)分析的具體計算步驟如下。（1）第一步：確定分析數(shù)列。確定反映系統(tǒng)行為特征的參考數(shù)列和影響系統(tǒng)行為的比較數(shù)列。反映系統(tǒng)行為特征的數(shù)據(jù)序列，稱為參考數(shù)列。影響系統(tǒng)行為的因素組成的數(shù)據(jù)序列，稱比較數(shù)列。本文中參考序列為住宅房地產(chǎn)價格，比較序列為影響住宅房地產(chǎn)價格的各種因素。設(shè)參考數(shù)列（又稱母序列）為Y={Y(k)|k=1,2,Λ,n}；比較數(shù)列（又稱子序列）Xi={Xi(k)|k=1,2,Λ,n},i=1,2,Λ,m。則根據(jù)本次研究的實際情況，設(shè)Y0:房價，X1:人均GDP，X2:土地成交價格，X3:人口數(shù)量，X4:地區(qū)生產(chǎn)總值，X5:房地產(chǎn)投資額，X6:住宅竣工面積表12017-2020年白溝鎮(zhèn)房價相關(guān)數(shù)據(jù)年份Y0X1X2X3X4X5X6201710088.402.1811614.331378009201811183.253.119315.2116836011.2201910723.333.6525016.5220923013.4202099543.224117.21221122012.7從上表可知，針對6個評價項(人均GDP（萬元）,土地成交價格（萬元）,人口數(shù)量（萬人）,地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,房地產(chǎn)投資額(萬元）,住宅竣工面積（萬平方米）)，以及4項數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，并且以房價（元）作為“參考值”（母序列），研究6個評價項（人均GDP（萬元）,土地成交價格（萬元）,人口數(shù)量（萬人）,地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,房地產(chǎn)投資額(萬元）,住宅竣工面積（萬平方米）與房價（元）的關(guān)聯(lián)度，并基于關(guān)聯(lián)度提供分析參考，使用灰色關(guān)聯(lián)度分析時，分辨系數(shù)取0.5，結(jié)合關(guān)聯(lián)系數(shù)計算公式計算出關(guān)聯(lián)系數(shù)值，并根據(jù)關(guān)聯(lián)系數(shù)值，然后計算出關(guān)聯(lián)度值用于評價判斷。（2）第二步，變量的無量綱化（3）第三步，計算關(guān)聯(lián)系數(shù)ζi(k)=K=1,…,m其中ρ為分辨系數(shù)，0<ρ<1。ρ越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)間差異越大，區(qū)分能力越強(qiáng)。一般ρ的取值區(qū)間為(0,1)，具體取值可視情況而定。通常取ρ=0.5。（4）第四步，計算關(guān)聯(lián)度關(guān)聯(lián)度ri公式如下：表2關(guān)聯(lián)度結(jié)果評價項關(guān)聯(lián)度排名X10.6463X20.5026X30.7771X40.5465X50.6792X60.6224（5）第五步，關(guān)聯(lián)度排序關(guān)聯(lián)度按大小排序，如果r1<r2，則參考數(shù)列y與比較數(shù)列x2更相似。計算出關(guān)聯(lián)序列之后，計算各類關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值，平均值就是比較序列和參考序列的關(guān)聯(lián)度。通過灰色關(guān)聯(lián)度的數(shù)值可以看出，住宅房地產(chǎn)價格與各影響因素之間的關(guān)聯(lián)度數(shù)值相差不大，由此可以得知房地產(chǎn)價格的變動是多種因素共同作用的結(jié)果。而與白溝鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)度較大的是人口。但是白溝鎮(zhèn)作為一個受雄安新區(qū)影響之后，才房價升高的地方，對房價影響最大的還是國家政策。5建議5.1進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，激發(fā)市場活力。政府部門加強(qiáng)監(jiān)管力度，針對房價上漲現(xiàn)象，相關(guān)部門分別負(fù)責(zé)，認(rèn)真落實相關(guān)措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場控制力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序。積極吸引優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)到當(dāng)?shù)兀苊夥康禺a(chǎn)市場被壟斷，形成獨一大企業(yè)。積極培養(yǎng)房地產(chǎn)大項目建設(shè)，激發(fā)內(nèi)在活力，形成良性競爭，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。5.2不斷完善調(diào)控政策。保證能夠連續(xù)執(zhí)行政策。加大土地、資金等要素保障，最大限度滿足房地產(chǎn)市場需求；提高居民收入，進(jìn)一步縮小收入與房價的差距，從而提高人們的買房欲望。6結(jié)語本文從定性的觀點出發(fā)，整理溝鎮(zhèn)住房房地產(chǎn)價格影響因素，選擇2017年至2020年的數(shù)據(jù)深入研究住宅房地產(chǎn)價格影響因素并用灰色關(guān)聯(lián)法，深入研究住宅房地產(chǎn)價格影響因素和各要素與住宅房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性，構(gòu)建GAR模式使用SPSSU導(dǎo)出相關(guān)數(shù)據(jù)。用具體的數(shù)據(jù)說明了住宅房地產(chǎn)價格和各要素的關(guān)系：住宅房地產(chǎn)價格與人口、人均GDP、土地成交價格等各因素之間的關(guān)系經(jīng)過灰色關(guān)聯(lián)度分析模型，并用SPSSAU做出精確推算，分析得知，人均GDP、土地成交價格、人口數(shù)量、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額、住宅竣工面積的灰色關(guān)聯(lián)度依次為：0.646、0.502、0.777、0.546、0.679、0.622。排序為：人口>房地產(chǎn)投資額>人均GDP>住宅竣工面積>地區(qū)生產(chǎn)總值>土地成交價格。通過分析結(jié)果來看，人口數(shù)量、人均GDP、土地成交價格、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額、住宅竣工面積與住宅房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)程度相差并不是特別多，由此可知住宅房地產(chǎn)價格不會單一的受到某幾種因素的影響，而是多種影響因素共同作用的結(jié)果。參考文獻(xiàn)J.Nellis,J.Longbottom.AnempiricalanalysisofthedeterminationofhousepricesintheUnitedKingdom[J],UrbanStudies,1981(18):9-21GeofferyMeen.TheTime-SeriesBehaviorofHousePrice:ATransatlanticHerring,RichardJ.andSusanWachter.BubblesinRealEstateMarkets,Jain,RameshKumar.HousesTurnGoldasPricesSkyrocket[J].MoneyToday,2011:2.Landies,JohnD.DoControlsWork?ANewAssessment[月.JournaloftheAmericanPlanningAssociation,1992(4)489-508PollakowskiH0,SusanM.TheEffectsofLand-UseConstraintsonHousingPrices[.1).LandEconomics,I990(3):315-324A.R.Watkins.Impactsoflanddevelopmentcharges[J}.LandEcon