房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查指南

房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查指南房地產(chǎn)行業(yè)概述導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和開展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。房地產(chǎn)行業(yè)根本概念一、房地產(chǎn)有關(guān)概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、城鎮(zhèn)土地使用稅〔十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)稅”〕，以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。目前國稅管轄范圍內(nèi)主要的為企業(yè)所得稅和外資企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級(jí)市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理效勞為交換對(duì)象的市場，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運(yùn)營機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、效勞、咨詢等工程的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)〔物業(yè)管理業(yè)〕、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)局部。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的開展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)別離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成局部。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的根本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就表達(dá)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套那么指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、效勞和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)開展，提高城市的整體功能。與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與效勞的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標(biāo)等〕，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)〔物業(yè)〕”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)開展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標(biāo)等〕，物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市根底設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理過程。房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段，八個(gè)環(huán)節(jié)、五個(gè)行政管理審批過程。兩大階段是：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段；房地產(chǎn)銷售和租賃階段，兩大階段在一定程度上相互交叉。八個(gè)環(huán)節(jié)是：①投資時(shí)機(jī)尋找、②投資時(shí)機(jī)篩選、③可行性研究、④取得土地使用權(quán)、⑤規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、⑥簽署有關(guān)合作協(xié)議、⑦施工與竣工驗(yàn)收組成、⑧商品房出租或出售與物業(yè)管理。五個(gè)行政管理審批過程是：〔1〕立項(xiàng)審批：包括開發(fā)工程立項(xiàng)和投資方案審批，分別由建委、經(jīng)委、計(jì)委負(fù)責(zé)。一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項(xiàng)申請，建委與經(jīng)委會(huì)簽審批文件，開發(fā)公司憑立項(xiàng)文件，向方案委員會(huì)申請投資方案；〔2〕規(guī)劃審批：由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”〔確定用地范圍，審核紅線圖〕。〔3〕施工審批。房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)?！?〕銷售審批。依據(jù)《商品房銷售管理方法》、《城市商品房預(yù)售管理方法》?！?〕產(chǎn)權(quán)審批。商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購置房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。從以上房地產(chǎn)開發(fā)過程看，各行政管理部門之間的工作衍接相當(dāng)嚴(yán)密，一環(huán)套一環(huán)，沒有上個(gè)環(huán)節(jié)的審批、許可、規(guī)費(fèi)繳納手續(xù)，下一個(gè)管理部門就不會(huì)再辦下去，房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程就會(huì)中斷。因此，我們在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動(dòng)與政府管理部門加強(qiáng)信息溝通，充分利用政策管理部門信息，提高檢查工作的效率，尤其是要加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式1、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開發(fā)是先將“生地”〔不具備使用條件〕開發(fā)建設(shè)成“熟地”后進(jìn)行拍賣或出租〔產(chǎn)品為土地〕，由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)〔產(chǎn)品為房屋〕；一個(gè)層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)〔產(chǎn)品為房屋〕。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。一個(gè)層次的開發(fā) 一個(gè)層次的開發(fā) 房屋〔含土地使用權(quán)〕兩個(gè)層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次房屋〔含土地使用權(quán)〕2、根據(jù)開發(fā)建設(shè)工程所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造〔舊區(qū)再開發(fā)〕兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)那么是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：新區(qū)開發(fā) 新區(qū)開發(fā) 征用土地根底設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等指實(shí)現(xiàn)“三通一平”〔水通、電通、路通、場地平整〕或“七通一平”〔給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整〕的土地。企業(yè)的營銷方式售價(jià)策略房地產(chǎn)的售價(jià)定價(jià)模式不同于一般商品，房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)者存在著買漲不賣跌的偏好，加之方案生育后80年代到達(dá)購置階段其家庭的綜合購置力的推動(dòng)，未來住房價(jià)格還將維持增長。在目前房地產(chǎn)市場看漲的前提條件下，資源的稀缺性成為房價(jià)的主要定價(jià)策略，其更多的在于房地產(chǎn)投資者對(duì)未來市場的一種預(yù)期，其售價(jià)已和其本錢沒有直接的聯(lián)系，各工程間的售價(jià)同樣存在不可比性。商品房的房源分：1．商品房現(xiàn)售〔現(xiàn)房〕：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給出購房者。根據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定：〔1〕現(xiàn)售的條件。第7條規(guī)定：工程工程主體竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)工程進(jìn)行審計(jì)和驗(yàn)收，結(jié)算工程款項(xiàng)?！?〕應(yīng)當(dāng)在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。〔辦理整個(gè)工程的產(chǎn)權(quán)證書，也稱“確權(quán)”、“大房產(chǎn)證”，每銷售一套再向房管局申請核銷，檢查時(shí)可向房管部門了解商品房銷售的進(jìn)展情況〕?！?〕商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！?〕開發(fā)商與銷售商品房時(shí)必須與購房者簽訂統(tǒng)一格式的售房合同。〔5〕商品房交付使用前要委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位進(jìn)行實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門?！?〕交付后60天內(nèi)報(bào)送辦理房產(chǎn)證的資料。2．商品房預(yù)售〔期房〕是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房預(yù)先出售給出購房者，并收取購房者的定金購房價(jià)款的行為。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理方法》規(guī)定：〔1〕預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上?！?〕開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。按商品房銷售組織方式分第一種：自己組織銷售，成立隸屬房地產(chǎn)公司營銷隊(duì)伍。第二種：委托中介效勞機(jī)構(gòu)銷售〔營銷籌劃公司〕，又分三類：一類是支付手續(xù)費(fèi)形式；二類是買斷型或者是包銷型；四是基價(jià)代銷+超基數(shù)分成。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)及開展趨勢房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1．開發(fā)經(jīng)營的方案性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、根底設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家方案范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原那么和企業(yè)的建設(shè)方案、銷售方案進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的根底設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后效勞全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供給單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少那么一年，多那么數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。5．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金〔含按揭貸款〕占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開展趨勢1．房地產(chǎn)公司由原來的中、規(guī)模經(jīng)營向資金雄厚的大規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)化。特別是從去年整頓和標(biāo)準(zhǔn)土地市場、完善房地產(chǎn)信業(yè)貸政策開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨重新洗牌的過程。2．是企業(yè)所有制類型由原來的公有制為主轉(zhuǎn)向以非公有制為主的格局。國有房地產(chǎn)公司的無論從經(jīng)營規(guī)模不是企業(yè)數(shù)量正在逐漸萎縮，非公有制房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速猛增。3．經(jīng)濟(jì)主體的多元化伴隨著社會(huì)分工的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)合作已成為趨勢，一項(xiàng)開發(fā)工程很可能涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。這就對(duì)我們提出了一個(gè)問題：如何判定參與同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體各自應(yīng)承當(dāng)?shù)募{稅責(zé)任，采取何種手段來催促其實(shí)現(xiàn)納稅義務(wù)，4．消費(fèi)群體發(fā)生變化。隨著住房制度的開革，住房消費(fèi)群體由原來的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的集團(tuán)性消費(fèi)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)為主。單位集中性一次購房的越來越少。檢查的工作量要不斷地增大。5．個(gè)人住房消費(fèi)理念在不斷變化。投資性住房消費(fèi)正在興起，二手房市場正在逐步形成。6．是融資渠道方式向多元化方向開展。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅由財(cái)政部門征收委托施工印花稅自營工程個(gè)人所得稅銷售期房營業(yè)稅〔城建稅、教育費(fèi)附加〕、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅

租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅〔城建稅、教育費(fèi)附加〕、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同〔見稅收政策局部〕出租房屋或土地營業(yè)稅〔城建稅、教育費(fèi)附加〕、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、土地使用稅〔費(fèi)〕、印花稅營業(yè)稅按“效勞業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕土地使用稅〔費(fèi)〕

贈(zèng)與房屋或土地

視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營業(yè)稅〔城建稅、教育費(fèi)附加〕代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等效勞營業(yè)稅〔城建稅、教育費(fèi)附加〕、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅營業(yè)稅按“效勞業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅從目前征管而言國稅主要涉及企業(yè)所得稅和外資企業(yè)所得稅。內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅涉及的稅收法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收法規(guī)較多，前后二次有一定變化，主要涉及的稅法文件如下：國稅發(fā)〔2003〕83號(hào)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》〔

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行〕國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》〔本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國稅發(fā)〔2003〕83號(hào)同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行〕蘇國稅發(fā)【2003】第195號(hào)：轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》的通知蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)：江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》的通知31號(hào)文件與83號(hào)文件相比的主要變化對(duì)照原來的83號(hào)文件，31號(hào)文件主要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行了補(bǔ)充、修改和完善：對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率作了適當(dāng)調(diào)整。83號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。31號(hào)文件對(duì)這一規(guī)定作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)工程的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房工程預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房工程按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和方案單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。31號(hào)文件第二條第一款規(guī)定，凡符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕。之所以對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，主要是考慮到當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率高于實(shí)際利潤率時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)對(duì)已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算本錢；相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率低于實(shí)際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，以保證國家稅收不流失。對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢標(biāo)準(zhǔn)作了原那么規(guī)定。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，按什么標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算本錢就成為下一步稅收征管工作中至關(guān)重要的一環(huán)。開發(fā)產(chǎn)品不同于標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)產(chǎn)品，其本錢對(duì)象確實(shí)定具有不可比性、多樣性和復(fù)雜性等特征，個(gè)案特征比擬明顯。因此，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算既不能簡單地套用一般稅收原那么，也不能完全按會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。為了防止開發(fā)企業(yè)通過隨意確定本錢對(duì)象或混淆本錢界線等方式逃避納稅義務(wù)，為本錢對(duì)象的準(zhǔn)確、合理計(jì)量提供根底，應(yīng)單獨(dú)制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅本錢標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅本錢標(biāo)準(zhǔn)涉及的內(nèi)容比擬多、問題也比擬復(fù)雜的情況，31號(hào)文件規(guī)定了計(jì)稅本錢結(jié)算的一般原那么、主要本錢工程的核算方法和扣除標(biāo)準(zhǔn)三方面內(nèi)容。規(guī)定了本錢費(fèi)用工程核算和稅前扣除原那么。對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等主要本錢工程，31號(hào)文件規(guī)定了其核算和稅前扣除原那么：屬于該本錢對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，可直接攤?cè)氡惧X對(duì)象；屬于本錢對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工本錢對(duì)象和未完工本錢對(duì)象之間分?jǐn)?，再將由已完工本錢對(duì)象負(fù)擔(dān)的局部，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟木植繙?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定。按照《企業(yè)所得稅稅前扣除方法》〔國稅發(fā)[2000]84號(hào)〕的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是按銷售收入的一定比例在稅前據(jù)實(shí)扣除。這一規(guī)定對(duì)于新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說不合理問題較為突出，主要表達(dá)在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的開發(fā)活動(dòng)包括征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等開發(fā)經(jīng)營全過程。因此，開發(fā)工程從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個(gè)較長周期，而這一期間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，那么由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出主要發(fā)生在開發(fā)前期，這是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營所需的三項(xiàng)費(fèi)用扣除問題，31號(hào)文件規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品相比，具有開發(fā)周期長和投入資金大的特點(diǎn)。有的產(chǎn)品開發(fā)需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金在建設(shè)過程中停留的時(shí)間較長，而且開發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)較高，一個(gè)小區(qū)、一個(gè)大的建設(shè)工程，少那么需要投資上億元，高那么需要幾十億元資金。這就需要企業(yè)在開發(fā)前期注入大量資金。開發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴(kuò)股，二是發(fā)行債券，三是預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，四是向銀行貸款。在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開發(fā)企業(yè)出于加強(qiáng)資金監(jiān)管、加速資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約籌資本錢、提高資金使用效率考慮，由集團(tuán)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用。通過這種方式籌措、管理、使用銀行信貸資金是開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營需要。因此，31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。開發(fā)企業(yè)將暫時(shí)閑置不用的自有資金通過合法方式拆借給其他企業(yè)使用也是提高資金使用效率的另一途徑。因此應(yīng)準(zhǔn)予借入企業(yè)扣除其支付的利息。但是，為了防止開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，31號(hào)文件規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(nèi)〔含50%〕的局部，可在按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過注冊資本50%的局部，其超過局部負(fù)擔(dān)的利息支出不得扣除。對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立工程公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)工程就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。據(jù)此，31號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品〔包括代理銷售〕為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。根據(jù)《稅收征管法》和《企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，31號(hào)文件規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。也就是說，必須是符合《稅收征管法》第35條規(guī)定的情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。31號(hào)文件與原83號(hào)文件的主要條款對(duì)照和簡要分析〔詳見下表〕83號(hào)文件〔舊〕31號(hào)文件〔新〕簡要分析各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)那么、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：為了加強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)那么、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱開發(fā)企業(yè)〕的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：總體上看，31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的不同收入的稅收處理進(jìn)行了更加明細(xì)的分類，共7類：1、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題2、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實(shí)認(rèn)問題4、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題5、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題6、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題7、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題原83號(hào)文件只分4類：1、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題2、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題4、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%〔含15%〕，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原那么分類(或分項(xiàng))確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售本錢，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤〔或虧損〕額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅本錢后再行調(diào)整。〔一〕經(jīng)濟(jì)適用房工程必須符合建設(shè)部、國家開展改革委員會(huì)、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理方法〉的通知》〔建住房[2004]77號(hào)〕等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房工程的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！捕撤墙?jīng)濟(jì)適用房開發(fā)工程預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。2．開發(fā)工程位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。3．開發(fā)工程位于其他地區(qū)的，不得低于10%。對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)品，所取得預(yù)售收入的稅務(wù)處理，改變了原來一刀切，統(tǒng)一規(guī)定利潤率的方法，劃分了經(jīng)濟(jì)適用房及非經(jīng)濟(jì)適用房不同的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并允許扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅稅金及附加。同時(shí)，對(duì)于非經(jīng)濟(jì)適用房，從全國統(tǒng)一的預(yù)計(jì)利潤率改為按照所在地的不同，規(guī)定不同的預(yù)計(jì)利潤率最低標(biāo)準(zhǔn)?！沧⒁狻邦A(yù)計(jì)利潤率”和“計(jì)稅毛利率”兩者的區(qū)別：預(yù)計(jì)利潤率的分子本身就已扣除期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加，而計(jì)稅毛利率的分子并未扣除這兩項(xiàng)內(nèi)容，所以需要單獨(dú)計(jì)算可扣除的期間費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加〕二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題〔一〕符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕?！捕抽_發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原那么，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅本錢，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅本錢，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅本錢，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。〔三〕開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的根本內(nèi)容包括：開發(fā)工程的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)本錢及其實(shí)際銷售本錢等?！菜摹抽_發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。1、對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，直接關(guān)系到銷售收入確實(shí)認(rèn)，83號(hào)文件對(duì)此作出了較為明確的規(guī)定，有助于解決稅企爭議。2、對(duì)銷售收入的范圍進(jìn)行了明確，一切可以用現(xiàn)金及其等價(jià)物可以衡量的經(jīng)濟(jì)利益。這與《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么》第58條的精神是一致的。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)較多的情況，31號(hào)文件對(duì)代收款項(xiàng)是否計(jì)入銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)也作出了規(guī)定〔但要注意該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅〕。3、對(duì)預(yù)售收入與實(shí)際銷售收入的差額如何進(jìn)行納稅調(diào)整進(jìn)行了明確規(guī)定，并增加了如果不及時(shí)結(jié)算計(jì)稅本錢或者及時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅本錢，以及作出行政處分的規(guī)定。4、83號(hào)文件明確規(guī)定，必須由有關(guān)機(jī)構(gòu)出具納稅差異調(diào)整的稅務(wù)鑒定報(bào)告，而“有關(guān)機(jī)構(gòu)”的具體范圍，這里并未明確。個(gè)人理解應(yīng)當(dāng)包括稅務(wù)師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)。5、這里需要注意的是其“完工”的定義要比通常理解的工程上的“完工”定義要大，并且括號(hào)內(nèi)的“本錢對(duì)象”與本文其他條款照應(yīng)，實(shí)際上在強(qiáng)調(diào)按單個(gè)本錢對(duì)象而不是整個(gè)工程進(jìn)行稅務(wù)處理。一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按以下原那么分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：〔五〕開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：以下是對(duì)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確實(shí)認(rèn)問題。這里需要注意：無論是原先的83號(hào)文件還是新的31號(hào)文件，稅法上的收入確認(rèn)原那么與會(huì)計(jì)上都不是完全一致的，稅法上不以“所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”作為確認(rèn)標(biāo)志。

〔一〕采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)〔權(quán)利〕時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件同原83號(hào)文件一致?！捕巢扇》制诟犊罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件同原83號(hào)文件一致?！踩巢扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件同原83號(hào)文件根本一致?！菜摹巢扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：〔1〕采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件改變了原83號(hào)文件中按實(shí)際銷售額確認(rèn)收入的規(guī)定，其意義在于不能直接從收入中扣減應(yīng)支付給受托方的手續(xù)費(fèi)，防止歧義。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?〕采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件嚴(yán)格區(qū)分了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方的各種關(guān)系，本著對(duì)國家稅收有利的原那么，從高計(jì)算應(yīng)納稅所得額，規(guī)定更為具體，也更有可操作性。但在銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格〔或基價(jià)〕的情況下，有可能導(dǎo)致重復(fù)納稅問題。4.采取基價(jià)〔保底價(jià)〕并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?〕采取基價(jià)〔保底價(jià)〕并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，那么應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?〕采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述〔1〕至〔3〕項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)31號(hào)文件的規(guī)定，包銷期內(nèi)正常售出的開發(fā)產(chǎn)品比照前述代銷方式下的三種情形〔視同買斷、收取手續(xù)費(fèi)、基價(jià)+超基價(jià)分成〕確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，包銷期滿未正常售出的開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)時(shí)間取決于合同約定的付款方式，但最早也要到包銷期滿后，因此應(yīng)不存在原83號(hào)文件規(guī)定的“包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”這一情形。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。83號(hào)文件新增了對(duì)不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處分的規(guī)定?！参濉硨㈤_發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件同原83號(hào)文件實(shí)質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。但是，這一規(guī)定可能與新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進(jìn)一步發(fā)文明確。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實(shí)認(rèn)問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。有網(wǎng)友認(rèn)為其實(shí)質(zhì)應(yīng)為租賃合同中的定金，在承租人使用時(shí)確認(rèn)為租金收入。需注意這里同時(shí)對(duì)承租方的稅前扣除問題也作出了規(guī)定，這兩項(xiàng)規(guī)定是對(duì)應(yīng)的，一方確認(rèn)收入的時(shí)間也就是另一方確認(rèn)費(fèi)用并稅前扣除的時(shí)間，四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨(dú)立法人公司的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔一〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該工程已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢，其應(yīng)分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！捕撤查_發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。對(duì)于這一問題，原83號(hào)文件根本未涉及?！惨弧撤峙溟_發(fā)產(chǎn)品，31號(hào)文件規(guī)定的實(shí)質(zhì)是將接受的投資額視同預(yù)收款〔以該投資款作為價(jià)款，向投資方出售開發(fā)產(chǎn)品〕，按照所得稅不重復(fù)征稅的原那么，投資方分得的開發(fā)產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)以原投資額確認(rèn)為計(jì)稅本錢，即對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，接受投資款與開發(fā)產(chǎn)品本錢之間的差額作為應(yīng)納稅所得額；對(duì)于投資方而言，分回開發(fā)產(chǎn)品時(shí)為投資回收，因收回的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與原投資額相同而不產(chǎn)生所得稅納稅義務(wù)，待以后出售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)再產(chǎn)生納稅義務(wù)。〔二〕分配利潤，視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行稅務(wù)處理，投資方需補(bǔ)交稅率差。開發(fā)企業(yè)可能需要對(duì)該工程單獨(dú)設(shè)賬核算。因此，這兩種分配方式，對(duì)投資方來說需注意權(quán)衡。〔六〕以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題〔一〕企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場公允價(jià)值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該工程的本錢。〔二〕企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的本錢，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的本錢?！捌髽I(yè)、單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品”的稅務(wù)處理，與國稅發(fā)[2000]118號(hào)文件關(guān)于投出時(shí)即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價(jià)值和計(jì)稅本錢之間的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致，個(gè)人理解主要是出于簡化征收的考慮，因?yàn)槿绻冻鰰r(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值和計(jì)稅本錢要計(jì)入應(yīng)納稅所得額，那么取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值和投資的計(jì)稅本錢〔即投出時(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值〕之間的差額同樣要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)一次征收，有助于降低征納本錢。對(duì)投資方而言，也可以從局部稅款的延遲繳納中獲得資金的時(shí)間價(jià)值。這里“首次”強(qiáng)調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn)，相應(yīng)地，對(duì)于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品，其公允價(jià)值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)同類房地產(chǎn)的市場公允價(jià)值推算。以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理規(guī)定與國稅發(fā)[2000]118號(hào)和國稅發(fā)[2004]82號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定一致。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題〔一〕以下行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)?！捕骋曂N售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！踩骋曂N售行為收入確認(rèn)的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；3.按本錢利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入〔或利潤〕的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入〔或利潤〕的方法和順序?yàn)椋骸惨弧嘲幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；〔二〕由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；〔三〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。31號(hào)文件同原83號(hào)相比，在視同銷售行為確實(shí)認(rèn)上沒有很大變化，只是將“經(jīng)營性資產(chǎn)”的提法換成了“固定資產(chǎn)”，確認(rèn)時(shí)限、方法和順序等實(shí)質(zhì)性規(guī)定沒有發(fā)生變化。注意視同銷售核定的本錢利潤率仍然不得低于15%。這與前面預(yù)售收入計(jì)入應(yīng)納稅所得額時(shí)按照經(jīng)濟(jì)適用房和不同地方的非經(jīng)濟(jì)適用房分別規(guī)定不同的最低計(jì)稅毛利率有所不同，請務(wù)必注意。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同本錢占合同預(yù)計(jì)總本錢的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同本錢占合同預(yù)計(jì)總本錢的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。〔二〕開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文件同原83號(hào)文件在代建工程和提供勞務(wù)的稅收問題上的規(guī)定根本是一致的。五、關(guān)于本錢和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和本錢、開發(fā)產(chǎn)品建造本錢和銷售本錢的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢合理劃分為直接本錢和間接本錢。直接本錢可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入本錢對(duì)象中。間接本錢能分清負(fù)擔(dān)本錢對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)本錢對(duì)象中；因多個(gè)工程同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，那么應(yīng)根據(jù)配比的原那么按各工程占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)工程的本錢。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費(fèi)用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢的界限?！惨弧抽_發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原那么計(jì)入本錢對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象。2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分本錢對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢，應(yīng)按配比原那么將其分配至各本錢對(duì)象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，直接計(jì)入本錢對(duì)象中；共同本錢以及因多個(gè)工程同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按各個(gè)本錢對(duì)象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。4．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅本錢，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)本錢，那么應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅本錢。對(duì)開發(fā)產(chǎn)品本錢、費(fèi)用的問題，31號(hào)文件更詳細(xì)的劃分了各種本錢之間的界限。但對(duì)于其中八、〔一〕1.中“實(shí)際發(fā)生”，尤其是“當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的”這一概念應(yīng)如何理解，尚無明確解釋。結(jié)合后文“除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢”、“應(yīng)付費(fèi)用可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢或進(jìn)行稅前扣除”的規(guī)定，更難以理解。31號(hào)文件增加了“共同本錢”概念，但未解釋其定義。個(gè)人理解“共同本錢”的內(nèi)容與直接本錢類似，但因多個(gè)工程同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象。以下工程按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：〔一〕銷售本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程本錢和銷售本錢按以下公式計(jì)算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢÷總可售面積銷售本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢〔二〕以下工程按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢按以下公式計(jì)算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢÷總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢31號(hào)文件同原83號(hào)文件在銷售本錢問題上根本一致，要求按比例進(jìn)行分?jǐn)??！捕惩恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按本錢對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1.屬于本錢對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的本錢對(duì)象。2.屬于本錢對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工本錢對(duì)象和未完工本錢對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工本錢對(duì)象負(fù)擔(dān)的局部，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲?，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟木植浚瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅骸?〕屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入本錢對(duì)象。〔2〕屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工本錢對(duì)象和未完工本錢對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工本錢對(duì)象負(fù)擔(dān)的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?1號(hào)文件同原83號(hào)在應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用問題上根本一致，但范圍擴(kuò)大了，將前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等與“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“公共設(shè)施配套費(fèi)”等采用同一原那么處理。3．應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。有網(wǎng)友認(rèn)為是對(duì)前一句話“各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。”的解釋?！菜摹抽_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承當(dāng)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。4.維修費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。這里的維修費(fèi)用屬于企業(yè)發(fā)生的符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的日常營業(yè)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)可以在稅前扣除。5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。對(duì)代收代繳的住房專項(xiàng)維修基金，國稅發(fā)[2004]69號(hào)文件已明確規(guī)定不計(jì)征營業(yè)稅，說明代收代繳的基金不能確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)自己的收入，當(dāng)然也就不存在于移交時(shí)稅前扣除的問題。據(jù)此，這里的維修基金移交數(shù)，應(yīng)當(dāng)是指從開發(fā)企業(yè)自身的本錢費(fèi)用中列支的維修基金。這局部維修基金的稅前扣除應(yīng)遵循收付實(shí)現(xiàn)制原那么。6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！?〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理?！?〕由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這是國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件新明確的問題。對(duì)開發(fā)工程區(qū)內(nèi)的公益性建設(shè)工程的稅收處理，應(yīng)區(qū)別情況處理：1、無償贈(zèng)送的，應(yīng)按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，這局部本錢可在稅前直接扣除〔但一般不能預(yù)提〕；2、有償移交的，差額計(jì)稅；3、出售、出租的，按上述建造開發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)的稅務(wù)規(guī)定處理。上述稅務(wù)處理規(guī)定根本與會(huì)計(jì)處理方法類似。8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部〔接待處〕和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為本錢對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部〔接待處〕、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造本錢。強(qiáng)調(diào)了資本性支出與費(fèi)用的界限，防止侵蝕所得稅稅基。不能單獨(dú)作為本錢對(duì)象核算的售房部〔接待處〕和樣板房應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢。根據(jù)31號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，假設(shè)一個(gè)售樓處需要在工程結(jié)束時(shí)撤除，那么會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的差異相當(dāng)大。首先，31號(hào)文件規(guī)定了只能按照固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品兩種處理方法，而不能作為某種長期待攤費(fèi)用攤銷。稅法規(guī)定房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限至少為根據(jù)31號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，假設(shè)一個(gè)售樓處需要在工程結(jié)束時(shí)撤除，那么會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的差異相當(dāng)大。首先，31號(hào)文件規(guī)定了只能按照固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品兩種處理方法，而不能作為某種長期待攤費(fèi)用攤銷。稅法規(guī)定房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限至少為20年，而會(huì)計(jì)上需要在該項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)受益期內(nèi)進(jìn)行折舊，可能只有很短時(shí)間。其次，在售樓處被撤除時(shí)，該項(xiàng)本錢能否稅前扣除只能依據(jù)國家稅務(wù)總局令第13號(hào)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》進(jìn)行〔具體要看各地的細(xì)那么〕，需要進(jìn)行證據(jù)保全、內(nèi)部核批、中介鑒證、稅務(wù)核查等工作，在年度終了15日內(nèi)申報(bào)財(cái)產(chǎn)損失后經(jīng)批準(zhǔn)方可扣除。9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金〔擔(dān)保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。這種情況的保證金一般是在購置方取得小產(chǎn)證前，銀行即向其放款，此時(shí)要求開發(fā)企業(yè)交存一定的保證金作為臨時(shí)性擔(dān)保，購房者取得小產(chǎn)證并抵押給銀行后，該保證金可由開發(fā)企業(yè)收回。本規(guī)定實(shí)際上是對(duì)銷售收入的范圍進(jìn)一步明確，從會(huì)計(jì)處理上也不能沖減銷售收入，應(yīng)作為其他應(yīng)收款處理。如果實(shí)際發(fā)生損失，可憑相關(guān)證明材料在稅前扣除。這符合《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》第47條“企業(yè)對(duì)外提供與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)保，因被擔(dān)保人不能按期歸還債務(wù)而承當(dāng)連帶還款責(zé)任，經(jīng)清查和追索，被擔(dān)保人無歸還能力，對(duì)無法追回的，比照本方法壞賬損失進(jìn)行管理”的規(guī)定，即經(jīng)審批可稅前扣除。〔七〕廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。〔2〕新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。新增了業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除方法，對(duì)預(yù)售收入不作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)進(jìn)行了明確，縮短了以后納稅年度的扣除期限。對(duì)廣告費(fèi)而言，實(shí)際縮小了可扣除的限額。〔三〕借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入本錢對(duì)象中；如屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。11．利息。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入本錢對(duì)象；屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除?！?〕開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。〔3〕開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)〔包括分支機(jī)構(gòu)〕和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除；未超過局部的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。利息的稅務(wù)處理同《企業(yè)所得稅前扣除方法》〔國稅發(fā)[2000]84號(hào)〕的有關(guān)規(guī)定相結(jié)合。31號(hào)文件強(qiáng)調(diào)只有符合稅收規(guī)定〔主要就是國稅發(fā)[2000]84號(hào)文件〕的借款費(fèi)用才能計(jì)入本錢對(duì)象，旨在防范通過將不合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用先計(jì)入開發(fā)本錢，然后再通過主營業(yè)務(wù)本錢間接實(shí)現(xiàn)扣除的不標(biāo)準(zhǔn)做法。對(duì)統(tǒng)一借款的利息處理進(jìn)行了明確。這是新的規(guī)定。以前“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)只明確了營業(yè)稅政策，即集團(tuán)核心企業(yè)在不通過轉(zhuǎn)借賺取利息差的情況下可不繳納營業(yè)稅?，F(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的所得稅處理作出規(guī)定，有較為明顯的現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)多工程公司，本身融資能力不強(qiáng)，需要母公司提供資金或融資擔(dān)保。規(guī)定〔2〕可使借入方的利息稅前扣除不再受到“來自關(guān)聯(lián)方的借款不超過注冊資本50%”和“利率不超過金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率”的限制。請注意：開發(fā)企業(yè)將自有資金拆借給關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)方稅前扣除依據(jù)的利率只能是基準(zhǔn)利率。這與國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》〔國稅函[2003]1114號(hào)〕關(guān)于“金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率包括中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率”的規(guī)定不盡一致，可以看作僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)特例?！参濉惩恋亻e置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對(duì)象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。12．土地閑置費(fèi)。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對(duì)象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。31號(hào)文件同原83號(hào)文件根本一致，應(yīng)注意財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除問題，即應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》〔國家稅務(wù)總局令第13號(hào)〕及各地依據(jù)該文件制定的操作細(xì)那么。〔六〕本錢對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。本錢對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。13．本錢對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。本錢對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

〔八〕折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。31號(hào)文件同原83號(hào)文件根本一致，改變了過于復(fù)雜的表述方式。由于臨時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品并未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，因此實(shí)際上并未改變臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品不得計(jì)提折舊并在稅前扣除的規(guī)定。九、關(guān)于征收管理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除工程逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否那么，不得在稅前扣除。〔二〕開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以下情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或本錢資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對(duì)于征收管理問題，31號(hào)文件的規(guī)定比原83號(hào)文件嚴(yán)格，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先核定企業(yè)所得稅征收，要逐步標(biāo)準(zhǔn)。這是為了遏制近來愈演愈烈的濫用核定征收方法，隨意擴(kuò)大核定征收范圍的問題。十、關(guān)于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售〔包括代理銷售〕開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，從1994年以來就是這樣規(guī)定的。這一規(guī)定只是對(duì)原先規(guī)定的進(jìn)一步明確。同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工程公司較多，即一個(gè)工程設(shè)立一個(gè)公司，工程結(jié)束后即關(guān)閉，因此防止濫用新設(shè)企業(yè)的稅收優(yōu)惠就更加重要。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施方法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》〔國稅發(fā)[2003]83號(hào)〕同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。

31號(hào)文件的適用范圍是各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的內(nèi)資企業(yè)，執(zhí)行時(shí)間是從2006年1月1日起執(zhí)行，重要一點(diǎn)是：此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行，也就是說，對(duì)以前稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查遺留的不好處理的問題，以及以前的一些不明確的問題，可能會(huì)追溯適用本文件。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及承當(dāng)其檢查業(yè)務(wù)的CPA而言，應(yīng)當(dāng)關(guān)注由此可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。外資企業(yè)所得稅涉及的稅收法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收法規(guī)較多，前后二次有一定變化，主要涉及的稅法文件如下：國稅發(fā)〔1995〕153號(hào)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》蘇國稅發(fā)〔96〕047號(hào)：〔省局〕《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所取得的預(yù)收款征所得稅問題的通知》國稅發(fā)〔2001〕142號(hào)：《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》蘇國稅發(fā)〔2002〕62號(hào)：轉(zhuǎn)發(fā)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》的通知涉及的相關(guān)文件：國稅函〔1996〕8號(hào)：《關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對(duì)偷稅行為如何認(rèn)定問題的復(fù)函》國稅函發(fā)〔1995〕593號(hào)：《關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù)》國稅發(fā)〔1999〕242號(hào)：《關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外企假設(shè)干稅務(wù)處理問題的通知》籌建期房地產(chǎn)企業(yè)無籌建期。根據(jù)國稅發(fā)〔1995〕153號(hào)文件第三條規(guī)定：專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應(yīng)以首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程之日，確定為稅法規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程的日期是營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，那么應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日稅法規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。根據(jù)我們的了解，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，要先有房地產(chǎn)工程，才能成立房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)銷售開始：根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號(hào)第三條規(guī)定：〔房地產(chǎn)〕應(yīng)業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程工程合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售前所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入可售工程總本錢。自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)本錢費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。(歸集可售工程總本錢)收入確實(shí)定銷售收入1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開始確實(shí)認(rèn)：根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件第三條的規(guī)定執(zhí)行。其中工程工程合格證明是指規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、可售工程面積是指房產(chǎn)管理局監(jiān)理處出具的面積測定報(bào)告。2、銷售收入確實(shí)認(rèn)時(shí)間：應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件第四條的規(guī)定執(zhí)行。3、銷售收入應(yīng)包含的內(nèi)容：銷售收入指出售房地產(chǎn)所取得的各項(xiàng)收入。包括銷售房產(chǎn)向購房單位或個(gè)人所收取的購房款、轉(zhuǎn)讓收入的預(yù)收款、定金、押金、價(jià)外收入等各項(xiàng)類似性質(zhì)的其他款項(xiàng)。視同銷售收入企業(yè)將自建房產(chǎn)用于分配、抵債等用途的，應(yīng)作視同銷售處理。根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件第四條規(guī)定，于使用權(quán)交付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移日視同銷售收入的實(shí)現(xiàn)。其他業(yè)務(wù)收入租金收入應(yīng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入中。預(yù)售收入1、預(yù)收款確實(shí)認(rèn)：應(yīng)根據(jù)蘇國稅發(fā)〔2002〕62號(hào)文件第一條的規(guī)定執(zhí)行。預(yù)收款是指房地產(chǎn)銷售之前所收取的購房款。2、預(yù)收款預(yù)征所得稅：根據(jù)國稅發(fā)〔1995〕153號(hào)文件，企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理方法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)交的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額;根據(jù)蘇國稅發(fā)〔96〕047號(hào)文件第一條第二款，收到的預(yù)收款數(shù)額超過該工程工程預(yù)算總造價(jià)5％的，就超過5％的部份征收所得稅;根據(jù)蘇國稅發(fā)〔1997〕33號(hào)文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率〔5％，10％〕征收所得稅。根據(jù)蘇國稅發(fā)〔2002〕62號(hào)文件規(guī)定，從2002年4月起，上述蘇國稅發(fā)〔96〕047號(hào)文件第一條第二款“收到的預(yù)收款數(shù)額超過該工程工程預(yù)算總造價(jià)5％的，就超過5％的部份征收所得稅”停止執(zhí)行。本錢費(fèi)用的歸集可售工程本錢費(fèi)用1、可售工程本錢費(fèi)用的概念：“可售工程本錢費(fèi)用”根據(jù)國稅發(fā)[2001]142號(hào)第五條，是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘查設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；根底設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。2、本錢和三項(xiàng)費(fèi)用確認(rèn)的時(shí)間：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入支出配比原那么，應(yīng)由本工程負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用聚集在“可售工程本錢費(fèi)用”中。具體劃分時(shí)間按以下情況確定：⑴2001年前已經(jīng)工程竣工，但是未匯繳的企業(yè)：＊一個(gè)工程且不分期開發(fā)的，按照國稅發(fā)[2001]142號(hào)第三條確定的房地產(chǎn)銷售時(shí)間，之前發(fā)生的歸集在可售工程本錢費(fèi)用中，之后發(fā)生的歸集在當(dāng)期費(fèi)用中。＊一個(gè)工程但分期開發(fā)的，可以按照此工程最后一期的竣工時(shí)間，之前發(fā)生的歸集在可售工程本錢費(fèi)用中，之后發(fā)生的歸集在當(dāng)期本錢費(fèi)用中。＊多個(gè)工程〔一個(gè)工程以上〕的，按照國稅發(fā)[2001]142號(hào)第三條確定的房地產(chǎn)銷售時(shí)間，分工程按實(shí)歸集各自的可售工程本錢費(fèi)用。⑵2001年前工程尚未竣工且未匯繳的企業(yè)：根據(jù)分工程分期的原那么，按照國稅發(fā)[2001]14