陜西金邦公司融資現(xiàn)狀及存在問題分析

摘要由于我國的經(jīng)濟結構的調整，土地價格的提高，嚴重的影響著房地產企業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)作為我國的支柱性產業(yè)，為我國的經(jīng)濟的發(fā)展提供著巨大的作用。因為在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中需要大量的資金，房地產具有投資成本高、回報大的特點。由于房地產行業(yè)屬于資金高度密集的行業(yè)，它需要源源不斷的注入大量的資金，導致房地產企業(yè)對金融市場過度的依賴。由于房地產市場的經(jīng)濟環(huán)境不斷的變化，有關房地產融資方面的問題尤其突出，針對于此以榮盛地產為例進行相關的研究，通過對于榮盛地產的融資現(xiàn)狀進行分析，分析榮盛地產在融資過程中存在的融資問題，進而有針對性的提出相關的建議，以期減少榮盛地產融資問題的發(fā)生，促進榮盛地產的發(fā)展。關鍵詞：房地產；融資；問題目錄TOC\o"1-3"\h\u37541緒論 17421.1研究背景 171301.2研究意義 1208512相關理論概述 3191982.1融資的定義 3318182.2融資渠道概述 319982.2.1內源融資 3234112.2.2外源融資 3165473金邦公司融資現(xiàn)狀分析 5267963.1公司簡介 5168873.2金邦公司融資現(xiàn)狀分析 531058（1）融資結構分析 59023（2）融資模式選擇 6103444金邦公司融資存在的問題 9305414.1償債能力弱 9312154.2存貨周轉較慢 9176084.3盈利能力下降 10189283.4現(xiàn)金流動性較差 10121745金邦公司融資問題優(yōu)化建議 11278795.1加強公司應收賬款的監(jiān)管 11168855.2強化企業(yè)存貨管理意識 11216145.3建立完善的公司內部控制體系 12320725.3.1完善企業(yè)內控環(huán)境 12251795.3.2健全內部控制制度 12212345.4擴大權益性籌資，優(yōu)化資本結構 139643結論 1329747致謝 1422515參考文獻 155208網(wǎng)絡學院畢業(yè)論文獨創(chuàng)性聲明 1626415畢業(yè)論文知識產權權屬聲明 161緒論1.1研究背景近年來，金邦公司所在地經(jīng)濟快速發(fā)展、市區(qū)規(guī)模不斷擴大，需要建設更多更完善的城市基礎設施以跟上城市發(fā)展的節(jié)奏。金邦公司是一家具有60多年發(fā)展歷史的國有大型施工企業(yè)，具有公路、橋梁、房屋建設等建造資質，員工1300余人。近年來，金邦公司緊抓機遇，承接了市內大量的道路、橋梁、房屋建設等項目。項目增多給公司帶來了更多收益，同時也意味著公司需要更多的資金來維持正常的生產經(jīng)營活動。金邦公司現(xiàn)階段主要通過外源融資來獲得資金，外源融資的方式主要是銀行貸款和商業(yè)信用融資。目前金邦公司承接了大量的施工項目，且財務狀況良好，因此可以獲得滿足目前施工需要的銀行貸款和商業(yè)信用融資。但金邦公司所在地未來交通發(fā)展規(guī)劃存在不確定性，這就給金邦公司今后可能接到的工程項目數(shù)量帶來很大的不確定性。金邦公司當前的融資雖然可以滿足資金需求，但是存在融資方式單一、缺少長期融資策略等問題。基于以上背景考慮，本文選擇對金邦公司的融資問題進行研究分析，從公司可持續(xù)發(fā)展角度全方位考慮融資問題，以期給金邦公司的發(fā)展提供有實踐意義的理論參考，幫助其應對未來可能發(fā)生的變化，提高公司融資效率。1.2研究意義通過對于本文的研究能夠有效的解決金邦公司融資難的問題，更好的促進金邦公司長久的發(fā)展。同時也為同行業(yè)企業(yè)解決融資難的問題提供理論上的借鑒的作用。2相關理論概述2.1融資的定義融資是指用于支付超過現(xiàn)款的購買貨款的貨幣交易手段，或用于籌集資產以獲取資產的貨幣手段。融資一詞是指一個機構以各種方式從金融機構或中介處籌集資金的商業(yè)活動。在民用工業(yè)、航空和運輸中常用的融資技術包括兩大類:貸款和租賃。采礦作業(yè)的核心是為采礦權利和采礦發(fā)展提供資金。從有利可圖的借貸和現(xiàn)金資金籌措籌措的資金是指為涉及自然人、法人和其他社會組織依法合法使用的采礦活動提供資金，以及通過合法管理交易籌集資金。融資通常在資金所有者和有需要的人之間，直接或間接為這些活動提供資金。資金是指供需之間的資金流動，這是一個雙向互動過程，包括資金的合并和合并。另一方面，學校管理人員往往缺乏行政權力，這表現(xiàn)在許多方面，包括最明顯和最有影響力的喪失信任。融資方式主要指企業(yè)在生產經(jīng)營過程中通過何種方式獲取企業(yè)需要的資金，不同的獲取方式就會形成不同的融資方式，隨著資本市場的完善，現(xiàn)有企業(yè)的融資方式也越來越豐富，從總體看可以分為內源融資和外源融資兩種方式。2.2融資渠道概述2.2.1內源融資內源資金實際上是股東對企業(yè)的再一次投資。在內源融資模式下，企業(yè)所需要的資金基本上都是自己的自有資金，雖然其融資的規(guī)模有限，但是這種融資模式基本不用承擔什么費用，因此也就沒有相關的費用，因此也就無需投入相關的資金。這樣無費用的融資方式便是企業(yè)在進行融資選擇時的首選。內源融資是指在企業(yè)成立過程中建立和運營原始資本過程中剩余資本的資本化。在市場經(jīng)濟體系中，主體的內源融資主要包括折舊基金和留存收益，根據(jù)資金充足的原則，如果忽視內部資金，西方發(fā)達國家普遍認為公司很難在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。內源融資的優(yōu)勢是不需要實際對外支付利息或者股息，同時也不會減少企業(yè)的現(xiàn)金流；由于資金來自企業(yè)內部，不會產生融資費用，使得內源融資的成本要遠低于外源融資。2.2.2外源融資一般來講，企業(yè)進行外部籌資的主要目的是為了擴大經(jīng)營，通過動用社會資本來促進自身的發(fā)展壯大。外部融資的主要方式包括借款，發(fā)行股份、發(fā)行債券、融資租賃等方式進行融資。外源融資是指企業(yè)通過資本市場從其他經(jīng)濟實體籌集資金并將其轉化為自身投資的過程。所謂的外源融資就是對外界金融市場上進行融資，隨著高科技技術企業(yè)不斷的發(fā)展，需要的時間不斷的增大，這是那個資金是遠遠不能夠滿足高新技術企業(yè)發(fā)展所需要的資金，這是高科技技術企業(yè)就需要對外進行籌資，來滿足自身發(fā)展的需要。外源融資它的優(yōu)點主要是使用方便靈活，資金來源方式多樣化，可以滿足資金短缺者的多種需求。尤為重要的是，它是銜接資金盈余者與資金短缺者的主要融資途徑，如果沒有外源資源，金融市場則不復存在。它的缺點是限制條款較多，融資風險高，融資數(shù)額有限等。3金邦公司融資現(xiàn)狀分析3.1公司簡介金邦公司始建于1998年在西安建立，該公司主要經(jīng)營房地產建設以及建筑基礎設施建設，經(jīng)過多年的發(fā)展，金邦公司已經(jīng)是河北省最大的一家房地產公司。2010年，金邦公司和廊坊市政府進行合作，進行修筑了西安第1條市政公路，2013年金邦公司進軍西安房地產，并且取得了驕人的成績。金邦公司在發(fā)展的過程中，尤其注重對原建筑人才的引進，這為金邦公司以后的發(fā)展提供了堅實可靠的后盾。金邦公司以產品第一客戶第一的服務態(tài)度，得到了全國人民的認可。每年向國家繳納稅收達到3.62億元，是我國十大房地產之一。3.2金邦公司融資現(xiàn)狀分析融資結構分析金邦公司在經(jīng)營的過程中需要大量的投入資金進行房地產開發(fā)，由于自身的內源資金是遠遠不夠的，所以需要在經(jīng)濟市場上進行融資。目前金邦公司所采用的融資的方式主要有內源、外源兩種融資方式，通過這兩種方式能夠使金邦公司在經(jīng)濟市場上進行融資，來維持自己現(xiàn)有的經(jīng)營。通過表3.1可以得出：金邦公司主要是依靠外源融資來獲取資金，所謂的外源融資就是向銀行以及金融機構進行借貸，但是在這個過程中會產生巨額的利息，不利于金邦公司長久的發(fā)展。該公司2016年到2017年由于發(fā)展的需求，內源融資以及外源融資的數(shù)量不多，在2017年金邦公司外源融資額為9,588,911,771.88元，內源融資額為3,370,147,798.35元。由圖3.1可以看出外部融資的份額較大，這樣就導致了金邦公司利息成本費用過高，其實金邦公司內部融資緊占了33%。主要由自有資金和應收賬款組成，通過將內源資金的注入能夠大大的減輕萬元資金的壓力，從而減輕了利息成本費用，有利于提高金邦公司盈利的能力，減少對于外界資金的依靠。表3.12016-2017年融資結構表單位：元年份外部融資內部融資20166,656,342,966.263,274,050,836.9020179,588,911,771.883,370,147,798.35數(shù)據(jù)來源：根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲得因為外部融資在金邦公司融資結構中一直占有較大比重，并且在2017年又較2016年增長了44%之多，在投入資金量中占有很大的比重，這樣的融資結構對金邦公司的房地產開發(fā)業(yè)務產生影響。在外部融資中，分為銀行、信托、基金融資等等，它們的結構也影響著公司融資風險的程度，近兩年金邦公司的外部融資主要渠道是信托融資和銀行貸款，其中信托融資占比略大于銀行貸款，極少部分為基金貸款。因此金邦公司的外部融資結構基本呈現(xiàn)出以信托融資和銀行貸款為主的趨勢。圖3.1金邦公司內外部融資結構圖數(shù)據(jù)來源：根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲得（2）融資模式選擇金邦公司在經(jīng)營的過程中需要大量的投入資金進行房地產開發(fā)，由于自身的內源資金是遠遠不夠的，所以需要在經(jīng)濟市場上進行融資。目前金邦公司所采用的融資的融資模式有向銀行進行貸款、向金融機構進行貸款、發(fā)行發(fā)行證券。通過以上融資模式能夠使得金邦公司在金融市場上獲得大量的資金。銀行貸款金邦公司再融資的過程中主要是向銀行進行貸款，這是金邦公司獲得資金最主要的來源。然而我國資本市場發(fā)展不夠完善，遠遠趕不上一些發(fā)達國家，但是房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中需要大量的資金，然而內源資金是遠遠不能夠滿足的，所以導致房地產企業(yè)不得向銀行進行借貸，對于銀行的依賴性較高。然而近些年房價上漲較快嚴重的影響了我國的社會穩(wěn)定，所以國家出臺了相關的政策來抑制我國房價過快的上漲。其實我國從2010年開始就實施貨幣政策，通過這種方式更好的調節(jié)房地產的發(fā)展，使房地產企業(yè)向著良性的方向發(fā)展。由于金邦公司在經(jīng)營的過程中十分注重對于信用的管理，這樣就導致金邦公司很容易在金融市場上進行獲得資金，通過對于多家銀行的比較分析，金邦公司主要是向商業(yè)銀行進行貸款，并且商業(yè)銀行也給予金邦公司一定的優(yōu)惠政策，這樣會是金邦公司融資的成本降低。雖然廊坊市政府給予金邦公司一定的政策上的支持，可以大大的降低金邦公司的融資成本，但是近些年房地產行業(yè)不景氣，導致金邦公司房產滯銷，資金很難夠快速的回籠進行償還債務，金邦公司資金鏈一旦斷鏈就會導致該公司主要財務風險，所以金邦公司有限公司在發(fā)展的過程中應該對于融資風險進行有效的控制，及時的發(fā)現(xiàn)風險所在采，采用有針對性的方式進行有效的解決，這樣子才能夠更好的加快金邦公司長久發(fā)展。房地產信托融資由于房地產企業(yè)在發(fā)展過程中需要大量的資金，從而誕生了房地產信托融資，這種融資方式能夠更好的保護投資者的權益，采用這種方式能夠使房地產企業(yè)在金融市場上更好的進行融資，減少了融資的成本。并且國家對于房地產信托融資也10分的認可，并且出臺了相關的政策，對于這一融資方式進行約束。如果按照負債的關系進行分類，可以分為股權信托與債務信托兩種模式，能夠為房地產企業(yè)提供一定充足量的資金，從而促使房地產企業(yè)長久的發(fā)展。房地產信托融資和銀行貸款融資的方式是迥然不同的。銀行對于房地產企業(yè)的審查只是單一對于房地產企業(yè)償債能力進行審查。然而房地產信托融資對于房地產企業(yè)的審查的方面較多，不僅僅單一對于償債能力進行審查，還需要對于公司的管理能力進行審查，通過對于房地產公司財務報表進行分析進行分析房地產企業(yè)的獲利水平。并且房地產信托融資最大的優(yōu)勢就是融資成本較低，但是要求較高。所以金邦公司在發(fā)展的過程中尤其重視對于公司的治理，健全相關的風險防范制度，這樣才能夠更好的通過房地產信托融資的方式進行獲得資金。金邦公司在今年發(fā)展的過程中，有些重不重對于業(yè)務的創(chuàng)新和優(yōu)化，加強公司內部控制管理，健全風險管理體制，這些年金邦公司得到了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為河北省最大的房地產開發(fā)企業(yè)。在2017年，金邦公司應收賬款周轉率與存貨周轉率分別為143.44次與0.222次，這樣能夠使金邦公司及時的回籠資金，進行償還債務，減少了在經(jīng)營過程中債務風險發(fā)生的概率。該公司的企業(yè)品牌與產品品牌建設都取得了喜人的成績，在河北省房地產市場上具有一定的影響力。這樣有助于金邦公司進行房地產信托融資，這樣就大大的降低了金邦公司融資的成本，提高了金邦公司的營業(yè)利潤。4金邦公司融資存在的問題4.1償債能力弱房地產企業(yè)在經(jīng)營的過程中需要對外進行大量的借債，然而對于房地產企業(yè)償債能力的評價。能夠有效的分析出房地產企業(yè)是否能夠到期進行償還債務，使房地產企業(yè)合理的對于資金進行使用，從而大大的降低了房地產企業(yè)財務風險的發(fā)生。表4.1公司營運能力分析表單位：萬元年份201520162017流動比率2.201.932.16速動比率0.760.710.42現(xiàn)金比率0.340.140.25股東權益比率0.110.230.22資產負債率79.35%81.34%84.22%數(shù)據(jù)來源：金邦公司財務報表綜上所述，金邦公司2016-2017速動比率明顯下降，說明金邦公司有限公司流動資產不高，該公司沒有更好的，對于地產進行銷售及時的回籠資金，所以短期償債能力較弱，一旦金邦公司經(jīng)營不善，很容易導致內部產生財務風險。從金邦公司流動比率方面來看，2015-2016該公司速凍比率明顯下降，說明該公司存在著一定的經(jīng)營問題，沒有更好的對于資金進行使用，從而導致速度比率明顯下降。從資產負債率方面分析，金邦公司負債率逐年增加，這說明金邦公司在經(jīng)營的過程中，不斷對外進行借貸來維持自己的經(jīng)營，進行大量的借貸會產生巨額的利息，從而降低了金邦公司的經(jīng)營利潤，一旦金邦公司內部經(jīng)營不善，就會導致資金鏈斷鏈，嚴重的話會導致金邦公司產生財務風險，不利于金邦公司長久的發(fā)展。4.2存貨周轉較慢房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中需要大量的資金，所以存貨周轉對于房地產企業(yè)來說是至關重要的，房地產企業(yè)通過存貨周轉能夠更好的進行回籠資金，減少存貨資金的積壓量，這樣有助于房地產企業(yè)減少對于外援資金的依賴，更好的促進房地產企業(yè)的發(fā)展。2017年金邦公司的銷售能力減弱，利潤減少。由于房地產企業(yè)經(jīng)營的時間比較長，回籠資金比較慢，這樣就導致房地產企業(yè)不得已對外進行籌資來維持自己正常的經(jīng)營。由于金邦公司有限公司在發(fā)展的過程中，沒有更好的意識到存貨周轉的重要性。2015年到2017年該公司存貨周轉速度較慢，不利于金邦公司有限公司及時的回籠，只能夠對外不斷的進行投資，在籌資的過程中會產生大量的利息，從而大大的降低了金邦公司的經(jīng)營的利潤，很容易導致金邦公司有限公司在內部出現(xiàn)財務風險。所以在金邦公司有限公司發(fā)展的過程中，應該注重存貨周轉的重要性，加快對于房產的銷售，提高銷售能力，這樣才能夠更好的使金邦房地產有限公司及時的回籠資金，更好的促進金邦公司長久的發(fā)展。4.3盈利能力下降通過對于表4.2的數(shù)據(jù)進行分析可以得出該公司的盈利能力的強弱。如果一個公司的盈利能力很強，他就能夠快速的回籠資金，能夠到期進行歸還貸款，能夠有效的減少財務風險的發(fā)生。表4.2公司盈利能力分析表單位：萬元年份201520162017凈資產收益率(%)11.6911.897.88凈利率(%)9.838.996.83毛利率(%)31.2927.5124.95數(shù)據(jù)來源：金邦公司財務報表由表4.2可知，從2015年到2017年，金邦公司的毛利率以及凈利潤率在逐年的下降，從這些數(shù)據(jù)可以說明金邦公司的盈利能力逐漸的降低，針對于此，金邦公司應該采取一定的措施來提高自身的盈利能力，導致金邦公司盈利能力逐漸降低的主要因素是企業(yè)內部缺控制，導致金邦公司運營的成本過高。3.4現(xiàn)金流動性較差通過對于現(xiàn)款流動性進行分析，有助于了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，在房地產經(jīng)營過程中都離不開資金，所以加快房地產企業(yè)現(xiàn)金的流動性是至關重要的，然后有助于房地產企業(yè)進行資金周轉，合理的對于資金進行利用，有助于提高房地產企業(yè)在市場上的競爭力。表4.3現(xiàn)金流量分析表單位：萬元年份201520162017經(jīng)營現(xiàn)金流量對銷售收入比率-0.5178-0.1813-0.4703經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率-5.2665-2.0161-6.8821經(jīng)營現(xiàn)金流量對負債比率-0.2776-0.0831-0.1815數(shù)據(jù)來源：金邦公司財務報表通過表4.3可以得出：當易變現(xiàn)率小于1時，比率越小表明公司的融資活動越不科學，資產的流動水平低，近三年來金邦公司的易變現(xiàn)率均小于1，且逐年降低，說明金邦公司的資金的流動水平較差。而現(xiàn)金比率在這三年間數(shù)值不高，并且有一定的動搖，說明該企業(yè)清償流動負債的能力不高，現(xiàn)款流動性較差，公司在償還到期款項、支付人力成本時面臨較大困難。5金邦公司融資問題優(yōu)化建議5.1加強公司應收賬款的監(jiān)管金邦公司2015-2017年資產負債率逐漸增高是由于有大量的應收賬款沒有及時回收所導致的。由于金邦公司應收賬款緩慢、時間周期長、還會有一些壞賬的情況，從而導致了金邦公司不能夠及時的回籠資金，不能夠到期進行歸還貸款，針對于此，金邦公司應該加強應收賬款的能力，減少壞賬所產生的財務風險，從而提高金邦公司的收現(xiàn)能力，減少企業(yè)所存在的融資的風險。首先金邦公司應該對于產品分銷商進行建立信用評價機制，通過對于分銷商的信用分析，可以分解分銷商的信用風險、償債意愿及能力進行給供銷商進行供貨，從而減少不能夠收回賬款的風險。其次金邦公司應該強化公司應收賬款的管理，建立公司內部的應收賬款的管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)財務管理人員能夠對于應收賬款的情況的掌握，有利于和銷售部門進行溝通進行對于賬款的回收。最后好利來應該建立催收應收賬款的對策，從而減少壞賬的產生，從而提高自身的收現(xiàn)的能力。5.2強化企業(yè)存貨管理意識由于房地產企業(yè)在發(fā)展過程中需要大量的資金，這些資金主要是對外融資所獲得的，從商品房從開發(fā)到銷售時間周期較長，并且近期由于房地產行業(yè)競爭壓力大，導致金邦公司有大量的存貨積壓。這樣會使金邦公司的變現(xiàn)能力降低，很容易會產生資金鏈斷裂，產生財務危機，不能夠及時的歸還貸款。針對于此，金邦公司應該強化存貨管理意識，首先金邦公司應該建立銷售部門，這樣才能夠進行有針對性的根據(jù)市場的情況進行銷售，根據(jù)市場的情況有針對性的制定營銷方案，有助于更快的去庫存，其次還要及時的進行房地產供需方面的預測，滿足消費者的需求變化，避免所生產出來的房子過多。提高企業(yè)存貨管理的水平，提高企業(yè)存貨管理意識，這樣才能夠使金邦公司更快的消除庫存，進行回籠資金，減少財務風險的發(fā)生。5.3建立完善的公司內部控制體系金邦公司可以通過完善公司的內部控制體系提高盈利能力，可以通過以下幾部分完成：5.3.1完善企業(yè)內控環(huán)境金邦公司在2015-2017年盈利能力明顯下降，主要是由于缺乏內部控制制度所導致的，針對于此應該完善金邦公司的內部控制環(huán)境。首先在金邦公司內部建立良好的內部控制制度。對于金邦公司內部控制制度的改善可以從金邦公司的文化和公司治理結構兩方面進行完善。在公司文化方面：金邦公司管理員應該對于2016年盈利能力的下降的原因進行分析總結，在公司內部進行宣講其原因，讓內部員工認識到內部控制的重要性，從而改善金邦公司的內部控制的環(huán)境。在公司結構治理方面：應該對于股東、董事長、主管的權利以及責任進行劃分，科學的對于責任的分配。其次對于金邦公司的管理層應該合理的分配的員工的工作，使其能夠適應崗位上的工作，提高員工的工作的效率，從而提高金邦公司的盈利能力。5.3.2健全內部控制制度由于金邦公司對于成本意識不高，導致金邦公司經(jīng)營的成本過高，導致自身的盈利的能力下降。針對于此金邦公司應該嚴格的控制成本，金邦公司可以采用以下幾種措施。首先在公司內部建立成本控制體系，對外引進成本控制人才，建立公司成本控制制度，減少公司運營的成本。從而提高自身的盈利的能力。其次改進房地產建筑的工藝，提高生產的效率，可以對于公司建筑人員進行培訓，進而提高生產的效率。最后加強對于建筑生產設備的改進以及維修，加強對于建筑生產設備的管理，一旦發(fā)現(xiàn)有損壞的設備應該及時的維修，通過以上方式能夠提高建筑的生產的效率，從而控制生產建筑的成本，只有金邦公司的生產的成本降低，才能夠提升金邦公司的盈利能力，減少該企業(yè)的融資的風險。5.4擴大權益性籌資，優(yōu)化資本結構由于房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中需要大量的資金，房地產企業(yè)的發(fā)展對于我國的經(jīng)濟的發(fā)展至關重要。針對于此為了