房地產(chǎn)行業(yè)：確立體系化解風(fēng)險完善制度

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2024年3月05日│中國內(nèi)地動態(tài)點評確立體系，化解風(fēng)險，完善制度3月5日，國務(wù)院發(fā)布2024年政府工作報告，圍繞地產(chǎn)發(fā)展新模式，對行業(yè)發(fā)展給予全面指引和支持。1月以來，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化，加大需求端政策支持力度，并推進監(jiān)管層扶持政策落地，疊加降息的落地，我們期待政策能夠推動行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。要點一：完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，或重點加強房屋生命周期后期管理“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”是本次政府工作報告中的新提法。關(guān)于基礎(chǔ)性制度的內(nèi)涵，住建部部長倪虹在2023年11月接受人民日報記者采訪時的表述可供參考——“建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度”。過去地產(chǎn)政策主要著力于前端開發(fā)銷售過程中相關(guān)制度，未來將前后并重，尤其是房屋體檢、養(yǎng)老金、保險等后期物業(yè)管理相關(guān)制度或?qū)⒌靡韵到y(tǒng)性構(gòu)建。目前煙臺等地已開始試點，未來有望進一步推廣。我們認為隨著住房存量時代的到來，這將從根本上提升房屋品質(zhì)和長期價值。要點二：推進三大工程、戶籍制度改革、“人地錢”掛鉤，促新型城鎮(zhèn)化“三大工程”作為2023年以來黨中央一項重大戰(zhàn)略部署，如期出現(xiàn)在報告中。其中保障房從去年加強“體系建設(shè)”到今年“加大建設(shè)和供給”，重點城市更新行動舉措有了更為細化的指引，同時強調(diào)“三大工程”中“平急兩用”設(shè)施以及城中村改造建設(shè)；另一方面，在機制上提出深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，即強化流動人口城鎮(zhèn)化的深度。優(yōu)化流動人口權(quán)益，發(fā)揮人口城鎮(zhèn)化帶來的經(jīng)濟拉動效應(yīng)，長期推動行業(yè)健康發(fā)展。要點三：標本兼治化解行業(yè)風(fēng)險，一視同仁支持不同所有制房企在調(diào)控政策方面，未提“房住不炒”，化解行業(yè)風(fēng)險依然被擺在首位，并提出需“標本兼治”。近期調(diào)控政策的走向，是從房企融資限制的逐步放開，到需求端政策的全面改善，我們認為在行業(yè)供需關(guān)系已發(fā)生改變的當(dāng)下，需求企穩(wěn)改善是行業(yè)風(fēng)險化解的核心要素，“標本兼治”對應(yīng)的就是供需兩端的政策性呵護。同時，“一視同仁”支持不同所有制房企合理融資需求也從2023年10月的金融工作報告直接放進本次政府工作報告中，意味著非國有房企面對的政策環(huán)境還有改善空間，有望降低行業(yè)信用風(fēng)險。一攬子政策持續(xù)發(fā)力，為板塊提供估值修復(fù)空間政府工作報告圍繞地產(chǎn)新模式的構(gòu)建，基于長期視角對行業(yè)的發(fā)展賦能，短期視角下優(yōu)化企業(yè)生態(tài)，保障合理需求，體現(xiàn)對行業(yè)的全面支持。1-2月新房銷售顯示行業(yè)基本面仍在低位運行，但貝殼領(lǐng)先指標連續(xù)三周反彈。1月以來，政策全面發(fā)力反映出監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求，有望推動市場信心修復(fù)，基本面盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)服務(wù)(%)4房地產(chǎn)服務(wù)(%)4 (7)(18)(29)(40)滬深300Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH12.25買入濱江集團002244CH12.51買入萬科A000002CH14.80買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團1908HK25.62買入華潤置地1109HK32.88買入中國海外發(fā)展688HK26.88買入龍湖集團960HK25.12買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入華潤萬象生活1209HK47.46買入濱江服務(wù)3316HK30.18買入招商積余001914CH16.79買入萬物云2602HK39.58買入資料來源：華泰研究預(yù)測免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。2024年2023年2022年調(diào)控政策標本兼治化解房地產(chǎn)等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負債狀況,防止無序擴張,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房保障加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。加強住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè)。城鎮(zhèn)化積極推進新型城鎮(zhèn)化。我國城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟，補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。實施城市更新行動。提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。有序推進城市更新,加強市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè),開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治,再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū),推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設(shè),促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴控撤縣建市設(shè)區(qū)。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中做好歷史文化保護傳承。要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,不斷提高人民生區(qū)域發(fā)展提高區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展水平。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，按照主體功能定位，積極融入和服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。深入實施西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)加快崛起、東部地區(qū)加快推進現(xiàn)代化等戰(zhàn)略，提升東北和中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力。支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)更好發(fā)揮高質(zhì)量發(fā)展動力源作用。抓好標志性項目在雄安新區(qū)落地建設(shè)。持續(xù)推進長江經(jīng)濟帶高質(zhì)量發(fā)展，推動黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)加快發(fā)展，加強邊疆地區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌推進興邊富民行動。優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，加強國家戰(zhàn)略腹地建設(shè)。制定主體功能區(qū)優(yōu)化實施規(guī)劃，完善配套政策。大力發(fā)展海洋經(jīng)濟，建設(shè)海洋強國。促進區(qū)域優(yōu)勢互補、各展其增強區(qū)域發(fā)展平衡性協(xié)調(diào)性。深入實施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展,高標準高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū),支持北京城市副中心建設(shè)。促進東、中、西和東北地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展,支持產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和區(qū)域合作。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)加快發(fā)展。發(fā)展海洋經(jīng)濟。經(jīng)濟大省要充分發(fā)揮優(yōu)勢,增強對全國發(fā)展的帶動作用。經(jīng)濟困難地區(qū)要用好國家支持政策,挖掘自身潛力,努力促進經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展。房地產(chǎn)稅未涉及。未涉及。未涉及。資料來源：政府工作報告，華泰研究資料來源：政府工作報告，住建部，華泰研究最新收盤價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入4.089.038,791-0.410.300.620.75-9.9513.606.585.44建發(fā)股份600153CH買入10.0612.2530,2212.094.362.062.384.812.314.884.23濱江集團002244CH買入6.9812.5121,7181.201.391.682.015.825.024.153.47萬科A000002CH買入9.4314.80112,5071.901.481.521.624.966.376.205.82越秀地產(chǎn)123HK買入4.8911.7019,6841.281.021.121.283.474.353.963.47建發(fā)國際集團1908HK買入12.0225.6222,7862.432.753.604.334.493.973.032.52華潤置地1109HK買入22.5532.88160,8033.943.864.264.515.195.304.804.54中國海外發(fā)展688HK買入11.0026.88120,3942.132.272.593.014.694.403.853.32龍湖集團960HK買入9.6125.1265,0343.883.253.413.722.252.682.562.34中海物業(yè)2669HK買入6.2112.5020,4110.390.500.640.8115.9212.429.707.67保利物業(yè)6049HK買入27.2556.8515,0782.012.523.183.8912.309.817.786.36華潤萬象生活1209HK買入22.8047.4652,0410.971.261.612.0221.3316.4212.8510.24濱江服務(wù)3316HK買入17.0030.184,6991.491.872.413.0410.368.256.405.08招商積余001914CH買入11.1416.7911,8120.560.730.881.0519.8915.2612.6610.61萬物云2602HK買入17.6839.5820,8841.281.672.052.4612.549.617.836.52資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點2023年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元公司1月30日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計23年實現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元，同比扭虧為盈?？紤]到房地產(chǎn)市場情況，我們調(diào)高23-25年資產(chǎn)減值損失、調(diào)低毛利率，調(diào)整23-25年EPS至0.30/0.62/0.75元（前值0.43/0.80/0.96元）?？杀裙酒骄?4PE為10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心城市資源充沛，我們認為合理24PE為14.56倍，維持9.03元的目標價，對應(yīng)1倍PB（以22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計算維持“買入”評風(fēng)險提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預(yù)期的風(fēng)險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年01月30日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地建發(fā)股份(600153CH)地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評級公司1月31日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2023全年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經(jīng)常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%預(yù)告區(qū)間略低于我們此前預(yù)期。因房地產(chǎn)景氣度下滑導(dǎo)致進一步計提減值，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈市占率持續(xù)提升，我們維持公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.1xPE（折價10%），供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)5.8xPE（折價15%），予以目標價12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險，大宗價格波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年02月01日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進取濱江集團(002244CH)1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變。可比公司平均23PE（Wind一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們認為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕萬科A(000002CH)獲國資堅定支持，維持A股“買入”評級公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機構(gòu)召開溝通會。公司大股東在會上表示對萬科的實質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價值重估，予以2023年10xPE，維持目標價14.80元，H股（2202HK）參考2023以來AH股平均折價率48%，予以A股折價45%，目標價8.76港幣（前值7.91港幣），維持“增持”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年11月07日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅定支持，重塑市場信心免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。股票名稱最新觀點越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個百分點?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理23PE為10倍，目標價11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評風(fēng)險提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險，股東支持力度下降風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強化投資能力建發(fā)國際集團1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標價至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強度華潤置地開發(fā)銷售保持平穩(wěn)，租金收入增長強勁；維持“買入”(1109HK)1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：23年商品房銷售金額累計同比-6.5%；12月70城新房價格指數(shù)同比-0.9%，降幅較11月擴大0.2pct。2023年，公司實現(xiàn)合同銷售金額3070億，同比+2%；實現(xiàn)租金收入256億，同比+39%，業(yè)務(wù)整體穩(wěn)中有進。但考慮23年新房市場價格有所下行，我們下調(diào)了毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）。可比公司24EPE均值5.9倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理24EPE為7.0倍，調(diào)整目標價至32.88港幣（前值：46.62港幣維持“買入”評風(fēng)險提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年01月22日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):開發(fā)保持平穩(wěn)，投資物業(yè)增長強勁中國海外發(fā)展1H23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。考慮公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元。可比公司平均2023EPE均值為10.0倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司目前財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認為公司合理2023EPE為11.0倍，對應(yīng)目標價調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；2）銷售增速不及市場預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先龍湖集團1H23：非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進，收入迎來結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：1）總營收同比-35%至620億元，其中物業(yè)開發(fā)收入同比-40%至499億元，租金收入同比+8%至63億元，物業(yè)及其他業(yè)務(wù)同比+13%至58億元；2）毛利率同比+1.2pct至22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%至65.9億元?？紤]開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司2023-25EEPS至3.25/3.41/3.72元（前值：3.85/4.10/4.54）?？杀裙?023EPE均值為6.4倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認為公司合理2023EPE為7.0倍，調(diào)整目標價至25.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”風(fēng)險提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月19日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化中海物業(yè)23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級(2669HK)公司8月21日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進取的“十四五”增長目標，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認為公司合理2023PE為25倍，目標價12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月21日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長保利物業(yè)23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級(6049HK)公司8月22日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預(yù)測，預(yù)計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（Wind一致預(yù)期考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為21倍，目標價56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月23日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升股票名稱華潤萬象生活(1209HK)最新觀點23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認為公司合理2023PE為35倍，目標價47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險，收購整合風(fēng)險，規(guī)模擴張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月30日濱江服務(wù)(3316HK)點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強勁復(fù)蘇，業(yè)績快速增長23H1營收同比快速增長，維持“買入”評級公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%。考慮到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率預(yù)測，預(yù)計23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）?？杀裙酒骄?023PE為16倍（Wind一致預(yù)期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級市場流動性偏低，我們認為公司合理2023PE為15倍，目標價30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月26日招商積余(001914CH)點擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量1-3Q扣非凈利同比高增，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三季報，1-3Q實現(xiàn)營收108.6億元，同比+18%；歸母凈利潤5.9億元，同比+26%；扣非歸母凈利潤5.4億元，同比+40%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測?？杀裙?3年平均PE為16倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們認為合理23PE估值水平為23倍，目標價16.79元（前值18.98元，基于26倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年10月26日萬物云(2602HK)點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非凈利高增，營收增速邊際放緩23H1歸母凈利潤恢復(fù)穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司8月24日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%。考慮到公司在管飽和收入的增長低于我們預(yù)期，我們下調(diào)營收預(yù)測，預(yù)計公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗證階段，且二級市場交易流動性偏弱，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為22倍，目標價39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險，“蝶城”推進、收并購項目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月25日點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):提升派息比率，蝶城加速推進資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測行業(yè)政策風(fēng)險：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動，保障房政策推進速度不及市場預(yù)期。行業(yè)下行風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標存在趨勢性下行風(fēng)險。部分房企經(jīng)營風(fēng)險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預(yù)測僅反映報告發(fā)布當(dāng)日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預(yù)測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務(wù)狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會顯著影響所預(yù)測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機構(gòu)或人員。本報告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機構(gòu)或個人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報告中使用的商標、服務(wù)標記及標記均為本公司的商標、服務(wù)標記及標記。中國香港本報告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報告的人員若有任何有關(guān)本報告的問題,請與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔(dān)任本報告中提及的公司或發(fā)行人的高級人員。?中國海外發(fā)展（688HK華泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司在本報告發(fā)布日擔(dān)任標的公司證券做市商或者證券流動性提供者。?有關(guān)重要的披露信息，請參華泰金融控股（香港）有限公司的網(wǎng)頁.hk/stock_disclosure