XXXX0914-襄陽(yáng)紅星國(guó)際項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告

襄陽(yáng)紅星國(guó)際一期住宅定價(jià)建議報(bào)告易居中國(guó)·華中區(qū)·武漢公司日期：2021年9月報(bào)告目錄壹.襄陽(yáng)城市概況貳.工程概況及現(xiàn)況叁.襄陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)近況肆.競(jìng)案調(diào)研伍.工程位置、價(jià)格相關(guān)圖示陸.工程定價(jià)建議PART1襄陽(yáng)城市概況襄陽(yáng)城市概況高新區(qū)、樊城區(qū)區(qū)域概況襄陽(yáng)人口、經(jīng)濟(jì)及開展簡(jiǎn)述城市概況襄陽(yáng)市，湖北省省域副中心城市。自古以來(lái)一直是兵家、商家必爭(zhēng)之地，素有“南船北馬、七省通衢〞之稱?！耙唤瓋珊?、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四條高速公路的四通八達(dá)格局〞是襄陽(yáng)水、陸、空立體交通的寫照。2021年11月26日經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，湖北省襄樊市更名為襄陽(yáng)市。原襄樊市襄陽(yáng)區(qū)更名為襄陽(yáng)市襄州區(qū)，“襄陽(yáng)〞二字更凸顯文化底蘊(yùn)。位居中華腹地，把守漢水中游，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市〞、“中國(guó)魅力城市〞、“國(guó)家園林城市〞、“中國(guó)三國(guó)文化之鄉(xiāng)〞、“中國(guó)紅嘴相思鳥之鄉(xiāng)〞、“中國(guó)書法名城〞。襄陽(yáng)市下轄襄城、樊城、襄州、襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)〔國(guó)家級(jí)〕、襄陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔國(guó)家級(jí)〕和省級(jí)魚梁洲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三個(gè)開發(fā)區(qū)。襄陽(yáng)市市區(qū)常駐人口約129萬(wàn)人，其他附屬縣市約421萬(wàn)人，共計(jì)550萬(wàn)人。市區(qū)人口詳細(xì)統(tǒng)計(jì)為：襄城區(qū)47.3萬(wàn)人，樊城區(qū)64.76萬(wàn)人，高新區(qū)16.1萬(wàn)人，魚梁洲1.28萬(wàn)人。襄陽(yáng)樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況樊城區(qū)——襄陽(yáng)高端商貿(mào)中心、企業(yè)總部中心、金融保險(xiǎn)中心開展商貿(mào)樓宇經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部齊聚樊城襄陽(yáng)自古有“七省通衢〞美譽(yù)，樊城商業(yè)依托漢江盛極一時(shí)。如今，樊城長(zhǎng)虹路、人民廣場(chǎng)已開展成著名商圈，全市90%的金融機(jī)構(gòu)、80%的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都落戶樊城。未來(lái)5年，樊城區(qū)將圍繞舊城改造、棚戶區(qū)改造和樊西新區(qū)建設(shè)，以建寫字樓、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等方式“筑巢引鳳〞，吸引更多的現(xiàn)代效勞性企業(yè)入駐，并將總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心和采購(gòu)中心設(shè)于此地。促進(jìn)樊城開展成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)企業(yè)總部聚集區(qū)。紅星國(guó)際樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況高新區(qū)高新區(qū)——襄陽(yáng)產(chǎn)業(yè)中心、技術(shù)研發(fā)中心、百家國(guó)內(nèi)外知名技術(shù)性企業(yè)齊聚高新區(qū)襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于襄陽(yáng)東北部，常住人口20萬(wàn)人，轄區(qū)面積200平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，是襄陽(yáng)城市開展總體規(guī)劃的中心區(qū)域，是我國(guó)汽車工業(yè)、軍工企業(yè)的聚集地和鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)技術(shù)、智力最密集地區(qū)。高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為“一大支柱、六大集群〞?！耙淮笾е暈槠嚠a(chǎn)業(yè)。依托東風(fēng)汽車公司，高新區(qū)已初步成為集整車制造、關(guān)鍵零部件制造和汽車研發(fā)檢測(cè)于一體的中國(guó)新車城“六大集群〞為航空航天、機(jī)電控制、新材料、新能源汽車、生物醫(yī)藥和電子信息產(chǎn)業(yè)集群。2021年高新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1005.9億元，邁入全國(guó)高新區(qū)前20強(qiáng)。紅星國(guó)際襄陽(yáng)市開展?jié)摿Υ螅磥?lái)城市化建設(shè)有較大的開展余地。樊城區(qū)、高新區(qū)，在襄陽(yáng)開展方案中有著不可替代的位置。高新區(qū)目前重要產(chǎn)業(yè)開展，居住人口、流動(dòng)人口占比最少，區(qū)域城市化開展存在一定的瓶頸。區(qū)域小結(jié)PART2工程區(qū)域概況.區(qū)域概況.工程區(qū)位區(qū)位概況城市開展南擴(kuò)北拓，本案位于北面高新區(qū)核心—鄧城大道與樊宛路交匯處高新區(qū)〔開發(fā)區(qū)〕主城板塊〔商業(yè)中心〕襄城區(qū)〔政治文化區(qū)域〕魚梁州旅游區(qū)襄州區(qū)〔制作生產(chǎn)區(qū)〕紅星國(guó)際工程區(qū)位諸葛亮廣場(chǎng)3公里本案位于城市主干道，引領(lǐng)區(qū)域未來(lái)開展車行5分鐘可抵達(dá)城市商圈位于樊城區(qū)樊宛路與鄧城大道交匯處〔民發(fā)天地東側(cè)〕5分鐘內(nèi)即可到達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西側(cè)為襄陽(yáng)知名品牌成熟社區(qū)民發(fā)天地西南側(cè)襄陽(yáng)第四十二中學(xué)交通便捷，周邊配套齊全人居氣氛：西側(cè)為樊城區(qū)知名品牌社區(qū)民發(fā)天地高等教育：西南側(cè)為襄陽(yáng)市第四十二中學(xué)娛樂購(gòu)物：駕車5分鐘可達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家居生活：工程自建紅星美凱龍家居廣場(chǎng)紅星國(guó)際工程小結(jié)本案位于城市北拓方案路線中，未來(lái)的開展?jié)摿^大，有一定投資價(jià)值；區(qū)域內(nèi)，競(jìng)案工程分布密集，對(duì)本案客戶有較大的截留；本案所在區(qū)域配套較成熟，屬襄陽(yáng)超大體量樓盤。PART3襄陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)近況.整體市場(chǎng).區(qū)域市場(chǎng)整體市場(chǎng)2021年、2021年、2021年價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化，但相對(duì)來(lái)說整體均價(jià)趨于平緩，2021年整體成交均價(jià)根本維持在4300-4500元/㎡左右。2021年1月價(jià)格上浮至5582元/㎡，1-8月銷售均價(jià)同比2021年有所跳躍。時(shí)間2010年（元/㎡）2011年（元/㎡）2012年（元/㎡）1月3900433155822月3900430051653月3900456653804月3840424850005月3840440752156月3850447455827月3862440455248月380444365323

9月39224461

10月41004474

11月39434465

12月41374431

整體市場(chǎng)由于受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，從數(shù)據(jù)上可以看到，2021年年銷售量為382萬(wàn)方，月均銷量約32萬(wàn)方。而2021年年銷量308萬(wàn)方，月均銷量約25萬(wàn)方。同比縮量約19%；2021年1-8月總供給158萬(wàn)方，去化56萬(wàn)方。僅占30%，隨著市場(chǎng)的價(jià)格不斷攀升，消化的比例不斷縮減，市場(chǎng)萎縮明顯。市場(chǎng)的上市量和銷售量比去年都齊步萎縮。存量也較去年有所增長(zhǎng)。襄陽(yáng)市場(chǎng)2021-2021年供求存量關(guān)系2010-2011年住宅存、銷量情況表面積單位（萬(wàn)方）新上市銷量結(jié)轉(zhuǎn)存量銷售率201052738217072%201134130820360%2012

（1-8月）1585630630%區(qū)域市場(chǎng)襄陽(yáng)市2021年8月份成交面積以襄州區(qū)為主，占總量的40%，主要因成交的均價(jià)偏低；因此提高去化量，價(jià)格是關(guān)鍵。襄陽(yáng)市2021年8月各區(qū)域銷售面積統(tǒng)計(jì)單位：m2襄陽(yáng)市2021年8月各區(qū)域成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)單位：元/m2PART4競(jìng)品調(diào)研.競(jìng)品簡(jiǎn)況.競(jìng)品分析.競(jìng)品成交競(jìng)品簡(jiǎn)況根據(jù)本案區(qū)位、體量、產(chǎn)品、品質(zhì)，確定以下五個(gè)競(jìng)案樓盤本案特性：地處高新區(qū)核心開展區(qū)域全功能生活區(qū)主力產(chǎn)品為住宅、公寓根據(jù)上述特征于高新區(qū)、襄州區(qū)樓盤篩選得出右側(cè)五個(gè)競(jìng)案樓盤朗曼夢(mèng)公園長(zhǎng)虹觀邸遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)本案國(guó)色天襄天潤(rùn)未來(lái)城競(jìng)品分析工程特征：國(guó)色天襄，總建面約56萬(wàn)平米，襄陽(yáng)在建綜合大盤。工程由襄陽(yáng)海容、德宜兩大實(shí)業(yè)集團(tuán)投資26億聯(lián)袂打造，海容實(shí)業(yè)繼幸福里工程之后最重要作品之一，擇址三橋〔在建〕以北，內(nèi)環(huán)線與鄧曼路交匯處〔襄陽(yáng)新五中西側(cè)〕。工程涵蓋了別墅、高層、星級(jí)酒店、步行商街、國(guó)際托幼等物業(yè)，儼然一個(gè)五臟俱全的生活城邦。工程沿著第三代人居模式“人文?生態(tài)?科技?智能〞理念，同時(shí)引進(jìn)全新建筑科技、海爾U-home智能系統(tǒng)等，令人耳目一新。

銷售動(dòng)態(tài)：56萬(wàn)方第三代人居幅員，襄陽(yáng)市區(qū)首個(gè)“綠色建筑示范小區(qū)〞；國(guó)色天襄推廣已全面展開，工程正在施工，10月營(yíng)銷中心對(duì)外開放。國(guó)色天襄競(jìng)品分析工程特征：朗曼·夢(mèng)公園總占地面積約100.23畝，總建筑面積約15.8萬(wàn)平米，由7棟建筑分別為21層的公寓和28-32層的住宅樓組成，另規(guī)劃有商超購(gòu)物、藍(lán)調(diào)街鋪、快捷酒店、社區(qū)幼兒園等，集生活居住、餐飲休閑、文化消費(fèi)、情感交流、審美體驗(yàn)、互動(dòng)娛樂于一體。銷售動(dòng)態(tài)：目前在售樓棟2#、3#、5#、7#，朗曼夢(mèng)公園離本案最近，和本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。朗曼工程前期蓄客及認(rèn)籌3個(gè)月，于7月28日開盤，共推出922套房源，當(dāng)日銷售486套。前期主力產(chǎn)品為90~120m2三房、43~78m2LOFT公寓，住宅銷售均價(jià)5400元/m2、精裝公寓均價(jià)7000元/m2。7月28日晚舉辦星光之夜演唱會(huì)，8月新推毛坯房5100元/m2起，8月成交總套數(shù)為213套，居襄陽(yáng)之首。該工程活動(dòng)不斷，其中9月10~16日憑教師證可另享1萬(wàn)元優(yōu)惠。朗曼夢(mèng)公園A戶型一室二廳一衛(wèi)43m2B戶型三室二廳二衛(wèi)122m2A2戶型三室二廳一衛(wèi)93m2競(jìng)品分析工程特征：長(zhǎng)虹觀邸位于襄陽(yáng)市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域長(zhǎng)虹北路〔原長(zhǎng)虹食品城〕?？傉嫉孛娣e108畝，將建成總建筑面積17萬(wàn)平方米，集高檔住宅、公寓、辦公、商業(yè)街于一體的大型高檔樓盤。工程植入了英倫〔花園洋房〕和ArtDeco〔高層〕建筑風(fēng)格，工程建成后將成為首個(gè)位于襄陽(yáng)市中心最高檔花園洋房樓盤，是社會(huì)金字塔尖人士理想居處。銷售動(dòng)態(tài)：營(yíng)銷中心僅有2名置業(yè)參謀負(fù)責(zé)接待客戶登記，推售樓棟為工程西南側(cè)2棟高層。從置業(yè)參謀得知工程主力戶型為三房〔約100~120m2〕，預(yù)計(jì)2021年年初開盤，銷售人員預(yù)測(cè)均價(jià)約5500元/m2，洋房?jī)r(jià)格不確定。營(yíng)銷中心內(nèi)僅有沙盤，無(wú)單戶模型、單頁(yè)、戶型圖等宣傳資料。長(zhǎng)虹觀邸借鑒品分析工程特征：遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)位于襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)虹北路的核心開展地區(qū)，北接襄荊高速、孝湘高速；距萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、諸葛亮廣場(chǎng)、沃爾瑪僅10分鐘；西臨紫貞公園；工程主體建筑由兩棟21層和兩棟18層高層住宅樓以及地下車庫(kù)組成。主力戶型為85-155平方米的精品純板式高層。2萬(wàn)平米凡爾賽生態(tài)園林與35%綠地率讓您盡享綠色生活，人車分流與350個(gè)車位。銷售動(dòng)態(tài)：工程一期在售1#、2#、3#、5#四棟高層，銷售業(yè)績(jī)不佳，客戶來(lái)訪缺乏。2021年12月8日首次開盤熱銷，起價(jià)4780元/m2；2021年7月加推2#、3#、5#樓銷售平平，主力戶型月86~130m2〔二房、三房〕，成交均價(jià)5600元/m2，2021年1-8月共銷售80套，銷售情況差。園林實(shí)景，樣板體驗(yàn)區(qū)，盛情綻放！全面封頂！全面加推！超低折扣至一次性9.2折，優(yōu)惠力度很大。遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)D戶型二室二廳一衛(wèi)89.83m2A戶型三室二廳二衛(wèi)110.61m2E戶型四室二廳二衛(wèi)156.54m2競(jìng)品分析工程特征：工程處于樊城區(qū)、襄州區(qū)、高新區(qū)三區(qū)交界“黃金三角〞地帶，南靠樊城商業(yè)繁華區(qū)，北倚開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，獨(dú)得地利之優(yōu)。工程占地約26萬(wàn)平方米，總建筑面積58萬(wàn)平方米，規(guī)劃涵蓋國(guó)際公園住區(qū)、汽車文化廣場(chǎng)、家居文化廣場(chǎng)、主題商業(yè)步行街、SOHO辦公、效勞式酒店公寓、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、名校聯(lián)辦貴族小學(xué)、休閑運(yùn)動(dòng)中心和私家商務(wù)會(huì)所等物業(yè)形態(tài)。銷售動(dòng)態(tài)：工程二期親水高層18#樓于7月29日加推，當(dāng)日售馨，區(qū)間面積約85~127〔三房、四房〕，成交均價(jià)5300元/m2。8月{芭堤雅境}組團(tuán)盛大認(rèn)籌，1萬(wàn)抵3萬(wàn)/開盤9.8折/先認(rèn)籌先選房/免費(fèi)游泰國(guó)；75-100平米，成交均價(jià)5300元/m2，首付12萬(wàn)起。工程于2021年12月14日首次開盤熱銷，成交均價(jià)約5000元/m2，銷售均價(jià)呈緩慢上漲趨勢(shì)，每次開盤或加推都能保持熱銷。天潤(rùn)未來(lái)城B2戶型二室二廳一衛(wèi)88.86m2C1戶型三室二廳二衛(wèi)125.69m2C2戶型二室二廳一衛(wèi)97.85m2競(jìng)品成交項(xiàng)目名稱6月7月8月成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策朗曼夢(mèng)公園蓄客認(rèn)籌，共認(rèn)籌1800組，7月28日開盤。486套住宅5400公寓7000認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)；一次性98按揭99213套住宅5400公寓7000一次性98按揭99國(guó)色天襄10月營(yíng)銷中心開放，預(yù)測(cè)年底開盤長(zhǎng)虹觀邸蓄客接待，不接受認(rèn)籌；高層均價(jià)預(yù)測(cè)5500元/m2，年底開盤遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)115700一次性92，商貸96105600一次性92，商貸96215600一次性92，商貸96天潤(rùn)未來(lái)城325300老帶新減1萬(wàn)，一次性96，商貸97705300認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)；一次性96，商貸97，團(tuán)購(gòu)9.91015300認(rèn)籌1萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性98折競(jìng)案工程近期成交情況競(jìng)案分析匯總表樓盤名稱國(guó)色天香朗曼夢(mèng)公園長(zhǎng)虹觀邸遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)天潤(rùn)未來(lái)城地理位置新五中西側(cè)新五中對(duì)面長(zhǎng)虹北路（原長(zhǎng)虹食品廠）長(zhǎng)虹北路與江山北路交匯處春園東路特1號(hào)開發(fā)商海容/宜德朗曼實(shí)業(yè)香港利嘉國(guó)際遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)天潤(rùn)集團(tuán)代理公司同策咨詢杰靈威智武漢博銳慧通自銷武漢中科輝創(chuàng)占地面積27萬(wàn)方6.68萬(wàn)方7.2萬(wàn)方2.2萬(wàn)方17.3萬(wàn)方建筑面積56萬(wàn)方15.8萬(wàn)方17萬(wàn)方6萬(wàn)方58萬(wàn)方容積率2.73.492.32.82項(xiàng)目配套緊鄰五中、星級(jí)酒店、步行商業(yè)街、國(guó)際托幼、海爾U-home智能系統(tǒng)緊鄰五中，自配有幼兒園、酒店、商業(yè)等mini綜合體自配有商業(yè)街、寫字樓、花園式景觀等南鄰樊城區(qū)核心商圈，自配有生態(tài)園林等純局社區(qū)自配有商業(yè)街、購(gòu)物廣場(chǎng)、貴族小學(xué)、寫字樓、會(huì)所等物業(yè)管理未知未知未知未知深圳開元國(guó)際交通19、531、532、533、54122、532、541、3822、534、601、531、7532、53425、533、536、518、515營(yíng)銷動(dòng)向廣告已全面鋪開10月營(yíng)銷中心開放毛坯房?jī)r(jià)，5100元起；一次性98，按揭99客戶登記蓄客階段一次性92折，按揭30%97折，60%95折一次性97折，首付30%99折，首付60%98折新貨情況未知高層高層高層高層物業(yè)類型住宅、別墅住宅、公寓住宅、別墅住宅住宅開發(fā)期數(shù)三期二期二期一期二期成交均價(jià)未知住宅5400元/m2精裝公寓7000元/m2預(yù)測(cè)5500元/m25600元/m25300元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯住宅毛坯公寓精裝毛坯毛坯毛坯競(jìng)案工程根本情況比照表周邊競(jìng)案的自身配套、區(qū)域配套相對(duì)成熟，前期在市場(chǎng)中大規(guī)模推廣有一定的市場(chǎng)根底。竟案工程成交均價(jià)雖在銷售過程中有所上浮趨勢(shì)，但依然處于整個(gè)市場(chǎng)中偏下水平。競(jìng)品小結(jié)PART5工程位置、價(jià)格相關(guān)圖示.工程區(qū)域.競(jìng)品分布工程區(qū)域本案區(qū)域周邊配套分布五中創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園紅星國(guó)際漢北孵化園民發(fā)天地四十二中華光小區(qū)華光廠團(tuán)山鎮(zhèn)政府鄧城大道漢江北路天虹物流長(zhǎng)虹北路樊宛路競(jìng)品分布競(jìng)案工程分布詳情遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)本案朗曼夢(mèng)公園：距本案1.4公里，高層住宅成交均價(jià)5400，公寓成交均價(jià)7000元/m2遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)：距本工程1.4公里，高層住宅，歷史均價(jià)5400元/m2，現(xiàn)成交均價(jià)5600元/m2天潤(rùn)未來(lái)城；距本工程2.3公里，高層住宅，歷史均價(jià)5000~5200元/m2，現(xiàn)成交均價(jià)5300元/m2國(guó)色天襄長(zhǎng)虹觀邸天潤(rùn)未來(lái)城國(guó)色天香：距本案2.4公里，工程暫時(shí)處于建筑狀態(tài)，53萬(wàn)方，預(yù)計(jì)年底入市長(zhǎng)虹觀?。壕啾景?公里，高層住宅，預(yù)測(cè)成交均價(jià)5500元/m2朗曼夢(mèng)公園PART6工程定價(jià)建議.定價(jià)系數(shù)表.定價(jià)建議定價(jià)系數(shù)表比較權(quán)重本案比較案例總項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重朗曼夢(mèng)公園長(zhǎng)虹觀邸遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)天潤(rùn)未來(lái)城地段101010121112宗地現(xiàn)狀宗地面積84