XXXX物業(yè)管理投標(biāo)書(商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo))

萬(wàn)科?金色家園前期物業(yè)管理投標(biāo)書第1頁(yè)共44頁(yè)深圳萬(wàn)科物業(yè)管理投標(biāo)函致：深圳市長(zhǎng)城房地產(chǎn)我方確認(rèn)收到貴方提供的位于武漢市京漢大道701號(hào)萬(wàn)科?金色家園物業(yè)管理效勞的招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，我方：深圳萬(wàn)科物業(yè)管理作為投標(biāo)者，正式授權(quán)先生代表我方進(jìn)行有關(guān)本投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本二份，副本七份。包括如下等內(nèi)容：1、投標(biāo)函2、法人代表授權(quán)書3、資格證明文件4、物業(yè)效勞模式5、物業(yè)管理效勞機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度6、效勞人員配置方案7、物資裝備配置方案8、效勞費(fèi)用收支預(yù)算方案9、效勞分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與效勞承諾我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：(一)我方?jīng)Q定參加萬(wàn)科?金色家園前期物業(yè)管理的投標(biāo)。(二)全部有關(guān)效勞的投標(biāo)總價(jià)為(詳見投標(biāo)報(bào)價(jià)表)。(三)本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日后15天有效，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。(四)我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。(五)我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(如果有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂?物業(yè)管理效勞合同?，并嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成?物業(yè)管理效勞合同?中的全部任務(wù)。(六)所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往以下地址：地址：武漢市洪山區(qū)珞獅北路76號(hào)書香門第大廈3樓郵政編碼：430070投標(biāo)人(公章)：深圳萬(wàn)科物業(yè)管理授權(quán)代表姓名(簽名或蓋章)：日期：2007年8月14日法定代表人授權(quán)書致：深圳市長(zhǎng)城房地產(chǎn)本授權(quán)書聲明：注冊(cè)于武漢市沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心商業(yè)區(qū)306號(hào)地的深圳萬(wàn)科物業(yè)管理的在下面蓋章的法定代表人代表本公司授權(quán)在下面簽名的先生為本公司的合法代表人，就湖北省武漢市京漢大道701號(hào)萬(wàn)科?金色家園工程物業(yè)管理效勞招標(biāo)的投標(biāo)和合同執(zhí)行，以我方的名義處理一切與之有關(guān)的事宜。本授權(quán)書于2007年8月14日簽字生效，特此聲明。投標(biāo)人(公章)：深圳萬(wàn)科物業(yè)管理法定代表人(蓋章)：職務(wù)：被授權(quán)人(簽名)：職務(wù)：經(jīng)理一、企業(yè)資質(zhì)及信譽(yù)評(píng)價(jià)公司?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件公司?資質(zhì)證書?復(fù)印件ISO9001質(zhì)量管理體系證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系證書復(fù)印件公司簡(jiǎn)介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔正本〕公司資質(zhì)證書〔正本〕ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書復(fù)印件公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介、規(guī)模、主要業(yè)績(jī)及榮譽(yù)5.1公司簡(jiǎn)介、規(guī)模與現(xiàn)狀深圳萬(wàn)科物業(yè)管理，系武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司，在北京、山東威海、長(zhǎng)沙注冊(cè)有美好愿京物業(yè)管理公司；系武漢物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位、武漢市物業(yè)管理招投標(biāo)專家組成員單位之一。

公司成立于2001年5月，注冊(cè)資金310萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)二級(jí)，經(jīng)營(yíng)范圍為專業(yè)化物業(yè)管理。

公司已通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系和ISO14001：1996國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證，獲得英聯(lián)邦URS權(quán)威認(rèn)證證書，成為亞太地區(qū)首家通過(guò)新版質(zhì)量/環(huán)境管理體系雙認(rèn)證的物管企業(yè)。

公司的質(zhì)量方針是“親情有序效勞，共建美好家園〞。在標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理中，堅(jiān)持不懈注重親和建設(shè)；有條不紊地強(qiáng)化專業(yè)管理；一絲不茍地做到物有所值；共同參與營(yíng)造高尚社區(qū)。

公司的環(huán)境方針是：“充分利用資源，節(jié)能降耗；堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)操作，預(yù)防污染〞。

公司已全面推行CIS形象系統(tǒng)戰(zhàn)略工程。公司現(xiàn)管理領(lǐng)域涉及居住小區(qū)、綜合寫字樓、酒店和物業(yè)參謀管理效勞領(lǐng)域。公司現(xiàn)管理北京的物業(yè)小區(qū)有聽濤雅苑；長(zhǎng)沙的山水芙蓉·國(guó)際新城、山水人家；武漢的香榭麗舍、書香門第〔瑞景華庭〕、汀香水榭、海天一色、繽紛四季、嘉和·陽(yáng)光水岸、武漢奧林匹克花園、慧谷時(shí)空、東一時(shí)區(qū)、陽(yáng)光在線、東方夏威夷國(guó)際花園、武漢知音人家〔參謀〕；山東威海的威?！ど谐菄?guó)際、春天花園。

公司機(jī)構(gòu)分兩級(jí)多處，即公司領(lǐng)導(dǎo)下的各小區(qū)物業(yè)管理處，機(jī)構(gòu)設(shè)置簡(jiǎn)明高效。實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

公司擁有一大批高素質(zhì)的管理人才，持有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書的管理人員五十余人，持有英聯(lián)邦URS內(nèi)審員證書的管理人員六十余人，做到管理人員持證上崗，到達(dá)或超過(guò)了建設(shè)部的規(guī)定。

公司已建立武漢工程大學(xué)美好愿京物業(yè)培訓(xùn)基地，成功實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)學(xué)聯(lián)合〞，保證了物業(yè)管理的專業(yè)人才不斷地得到補(bǔ)充。

公司現(xiàn)實(shí)行經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任制和員工半年考核制度，形成了具有愿京特色的管理模式和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

公司嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門的規(guī)定，實(shí)行掛牌亮證收費(fèi)。

公司辦有?美好生活?月刊，作為反映與溝通各小區(qū)效勞管理動(dòng)態(tài)和業(yè)主心聲的橋梁。公司致力于打造獨(dú)特的企業(yè)文化，塑造一流品牌2002年，香榭麗舍獲“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〞的稱號(hào)。

2003年，香榭麗舍獲“武漢市綠化先進(jìn)單位〞、“武漢市三星級(jí)平安小區(qū)〞稱號(hào)。

2003年，汀香水榭獲“武漢市三星級(jí)平安小區(qū)〞的稱號(hào)。

2004年，汀香水榭獲得“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〞的稱號(hào)。

2004年，瑞景華庭獲得“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈〞的稱號(hào)。

2005年，曾為“碧波山莊〞、“知音人家〞提供物業(yè)管理參謀效勞。二、物業(yè)效勞模式萬(wàn)科?金色家園位于武漢市江漢區(qū)京漢大道701號(hào)，是一個(gè)地處鬧市區(qū)，專為時(shí)尚新銳、青年階層度身定造的溫馨家園，充分表達(dá)了萬(wàn)科地產(chǎn)倡導(dǎo)的“締造宜居環(huán)境〞的精神。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)主題鮮明，建筑品味高尚，設(shè)備、設(shè)施齊全、智能化程度高，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。物業(yè)管理是房地產(chǎn)售后效勞中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，我們深知物業(yè)管理在房屋銷售及物業(yè)使用中肩負(fù)的使命。我司在對(duì)萬(wàn)科?金色家園進(jìn)行實(shí)地考察的根底上，組織具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們有足夠的實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。我司作為武漢市專業(yè)的物業(yè)管理公司，擁有獨(dú)特的管理風(fēng)格和雄厚的企業(yè)實(shí)力。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶著下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營(yíng)管理不斷突破，整體實(shí)力不斷加強(qiáng)，行業(yè)地位日益提高。我們努力塑造的企業(yè)形象，得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)同與好評(píng)。公司正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，如果能有幸接管萬(wàn)科?金色家園，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊(duì)伍，充分運(yùn)用我司的豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和聰明才智及精益求精的管理技巧，全力打造物業(yè)管理的品牌。一〕接管優(yōu)勢(shì)分析萬(wàn)科?金色家園總建筑面積達(dá)平方米，智能化程度高，環(huán)境質(zhì)量高。要管理好這樣的社區(qū)，豐富的經(jīng)驗(yàn)是必不可少的，而我們?cè)谶@方面有充分的優(yōu)勢(shì)。在我們管理的物業(yè)中，包含住宅、別墅、商場(chǎng)、寫字樓等各種類型，其中相當(dāng)一局部已獲得區(qū)、市、省、國(guó)家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號(hào)，我公司完全有能力在最短的時(shí)間內(nèi)到達(dá)一流的物業(yè)管理水平，提升萬(wàn)科?金色家園的整體形象，凸現(xiàn)其物業(yè)價(jià)值，使其真正成為時(shí)尚新銳、青年階層的溫馨家園。人才是企業(yè)開展的根基，我們始終把建設(shè)一支高素質(zhì)物業(yè)管理人隊(duì)伍作為企業(yè)開展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。人力資本的增值重于企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，由于我們公司的迅速開展，對(duì)每個(gè)走進(jìn)企業(yè)的人來(lái)說(shuō)都存在著巨大的開展空間和表演舞臺(tái)。結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，基層人員流動(dòng)性較大，我公司高度重視基層人才的儲(chǔ)藏與培養(yǎng)，先后與高等院校建立良好的合作關(guān)系，我們吸收優(yōu)秀的退伍軍人，為大學(xué)畢業(yè)生提供培訓(xùn)和實(shí)習(xí)時(shí)機(jī)，以此保證人才的供給。此外，我公司猶為重視培訓(xùn)，每年均制訂詳細(xì)的培訓(xùn)方案，以保障人才的動(dòng)態(tài)優(yōu)勢(shì)。管理無(wú)止境，創(chuàng)新是根本。只有把握客戶不斷增長(zhǎng)的效勞需求，才是最終的勝利者。在內(nèi)部管理上導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，提供標(biāo)準(zhǔn)化的效勞，公司還將引入“5S〞管理，人造環(huán)境育人，通過(guò)創(chuàng)造好的環(huán)境，提高工作效率、效勞水準(zhǔn)、員工士氣，減少浪費(fèi)，培養(yǎng)和吸引一流的人才，締造一流的企業(yè)。二〕物業(yè)管理的整體設(shè)想〔一〕指導(dǎo)思想運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，為業(yè)主提供全面標(biāo)準(zhǔn)、富有個(gè)性的效勞，營(yíng)造平安、便利、靜謐、時(shí)尚的居住環(huán)境和尊重人、關(guān)心人的社區(qū)環(huán)境，提供個(gè)性化的居家效勞，充分表達(dá)的溫馨金色家園。〔二〕總體目標(biāo)１.自接管之日起，三個(gè)月內(nèi)建立ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系；２.自接管之日起，一年內(nèi)到達(dá)武漢市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；３.自接管之日起，兩年內(nèi)到達(dá)湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?！踩彻芾砟Ｊ皆谌f(wàn)科?金色家園，我們將實(shí)行一體化管理。我們把物業(yè)管理作為一個(gè)有機(jī)的整體來(lái)看待，發(fā)揮一體化物業(yè)管理的整體效能和綜合效率，既從各細(xì)微處著手提供全面周到的效勞，又著重做好關(guān)鍵、重點(diǎn)環(huán)節(jié)的工作；既強(qiáng)調(diào)各專業(yè)工種的分工，又注重相互的配合與協(xié)調(diào)；既提供常規(guī)性的公共效勞，又提供針對(duì)性的專項(xiàng)效勞和特約效勞。在該小區(qū)，我們將貫徹以人為本、人性化管理的思想，在物業(yè)管理中表達(dá)對(duì)業(yè)主的尊重與關(guān)心。在管理效勞過(guò)程中，管理處與業(yè)主將實(shí)行全方位的互動(dòng)，既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、效勞業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開。在效勞內(nèi)容方面，我們將以業(yè)主為中心，為業(yè)主提供全面、細(xì)致的公共效勞，并在此根底上，提供豐富的生活配套效勞，使業(yè)主真正感受到物業(yè)效勞的周到與體貼；我們還將在小區(qū)倡導(dǎo)相互理解、相互關(guān)心社區(qū)文化，籌劃開展多樣化、多層次的社區(qū)活動(dòng)，培養(yǎng)并加強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力。我公司完全按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運(yùn)作，具有一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量管理模式，在推行的過(guò)程中，積累了一系列豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。我們將在該小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理效勞提供保障。按照ISO9001質(zhì)量體系的要求，根據(jù)該小區(qū)的具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)，規(guī)定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，把各項(xiàng)管理效勞工作都納入標(biāo)準(zhǔn)化管理的軌道。建立合理的監(jiān)督機(jī)制。管理處定期向物業(yè)管理公司本部和業(yè)主委員會(huì)、深圳市長(zhǎng)城房地產(chǎn)〔成立業(yè)主委員會(huì)前〕報(bào)告工作，檢討管理效勞運(yùn)作事務(wù)，并匯報(bào)出日常工作的進(jìn)展和方案；公司內(nèi)部對(duì)各項(xiàng)過(guò)程與效勞實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)視和測(cè)量，分級(jí)監(jiān)督、檢查和考評(píng)；業(yè)主、客戶對(duì)管理處工作實(shí)行公開監(jiān)督制和公開評(píng)議制。建立信息反響及處理機(jī)制。管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，獲得信息后，管理處經(jīng)理分析處理，向相關(guān)班組、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改良；公司監(jiān)視整個(gè)機(jī)制的運(yùn)作情況，并為管理處的工作提供有力的指導(dǎo)和支持。各項(xiàng)信息實(shí)行閉環(huán)管理，問(wèn)題圓滿解決后，將信息反響給相關(guān)人員，保證管理信息暢通和各項(xiàng)指令、目標(biāo)的落實(shí)。四〕管理模式的實(shí)現(xiàn)綜合配套效勞為業(yè)主提供全方位的便民效勞既是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，又是檢驗(yàn)管理效勞水平的試金石，更是凸現(xiàn)萬(wàn)科?金色家園關(guān)心人、尊重人的文化氣氛的有力杠桿。我們將根據(jù)萬(wàn)科?金色家園住戶的特點(diǎn)，做好綜合配套效勞?！惨弧吃O(shè)立“萬(wàn)科?金色家園好管家效勞中心〞借鑒五星級(jí)酒店的管理方法，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立“萬(wàn)科?金色家園好管家效勞中心〞，以管理處為中心，以社會(huì)各種效勞機(jī)構(gòu)為力量，由管理處牽頭與社會(huì)各種效勞機(jī)構(gòu)簽定的合作代理協(xié)議，為業(yè)主提供方式靈活、價(jià)格合理的配套效勞，這類效勞工程多、范圍廣，包括商業(yè)購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、酒店住宿、旅游出行、家政效勞、日常需要等各個(gè)方面。另外，本著“竭誠(chéng)為您效勞到家〞的效勞宗旨，管理處將提供24小時(shí)“好管家效勞熱線〞，隨時(shí)受理業(yè)主的咨詢、需求和投訴，并及時(shí)處理反響，精心為業(yè)主考慮生活的每一個(gè)環(huán)節(jié)?！捕程峁┽t(yī)療保健效勞健康是現(xiàn)代人最珍貴的資本和最關(guān)心的話題，為了促進(jìn)業(yè)主的全面健康，管理處方案與醫(yī)療單位聯(lián)合，為住戶定期進(jìn)行健康義診，建立業(yè)主健康檔案。對(duì)季節(jié)性的常見病有選擇開展醫(yī)療保健的講座，使每個(gè)業(yè)主多了解一些防病治病的保健醫(yī)療知識(shí)，從而選擇正確的生活方式或生活習(xí)慣。小區(qū)還將與醫(yī)院聯(lián)合設(shè)立急重病人綠色通道，使急重病人能以最快的速度送往醫(yī)院，為病人贏得珍貴的治療時(shí)間?！踩程峁┒鄻踊奶丶s效勞我們的思想是：只要業(yè)主有需求，我們就盡力滿足。比方，對(duì)于商業(yè)用途的業(yè)主或租戶，我們將提供網(wǎng)絡(luò)接入、維修方面技術(shù)效勞；對(duì)委托管理處保管鑰匙的業(yè)主，管理處將負(fù)責(zé)室內(nèi)的通風(fēng)、澆花、喂魚、保管報(bào)刊信件等工作；對(duì)于平時(shí)沒(méi)時(shí)間照顧住在萬(wàn)科?金色家園的年邁的父母的業(yè)主，管理處可安排一個(gè)有一定文化，懂點(diǎn)醫(yī)療知識(shí)及一般的護(hù)理的家政效勞員，陪護(hù)老人、給老人調(diào)配合理飲食；對(duì)常不在家或工作繁忙無(wú)時(shí)間打理私人花園及綠色植物的住戶，效勞中心將派出專業(yè)的綠化隊(duì)伍精心打理養(yǎng)護(hù)綠化工作，力求能讓住戶有一個(gè)適宜、怡人的綠化環(huán)境。社區(qū)文化活動(dòng)管理處將通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的展開，改善了小區(qū)的人文環(huán)境，促進(jìn)了小區(qū)文化開展，并使業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈的主人翁意識(shí)與自豪感，把萬(wàn)科?金色家園建設(shè)成為一個(gè)能夠真正陶冶情操、凈化心靈、升華精神的名符其實(shí)的精品文明小區(qū)。擬采用以下措施開展社區(qū)文化活動(dòng)：〔一〕活動(dòng)形式多樣化我們將根據(jù)不同時(shí)期，不同年齡結(jié)構(gòu)，不同文化程度的特點(diǎn)來(lái)全面考慮社區(qū)文化活動(dòng)，而不拘泥於單一、單結(jié)構(gòu)的形式。規(guī)模上，擬大小結(jié)合，可以是大型活動(dòng)〔如慶祝“國(guó)慶節(jié)〞大型文藝晚會(huì)、迎春晚會(huì)、相識(shí)中秋晚會(huì)〕，也可以是小型的日?；顒?dòng)〔如露天舞會(huì)、白領(lǐng)見面會(huì)、棋類、球類比賽〕；年齡結(jié)構(gòu)上，可以以“老年人〞為對(duì)象開展活動(dòng)〔如老年健身隊(duì)〕，也可以以“兒童〞為對(duì)象開展活動(dòng)〔如暑假兒童游泳培訓(xùn)班〕；文化程度上，可以舉行“雅〞的活動(dòng)〔如音樂(lè)欣賞晚會(huì)、書展、畫展、郵展〕?！捕郴顒?dòng)內(nèi)容主題化圍繞“親情篇〞、“休閑篇〞、“精神篇〞和“時(shí)尚篇〞四個(gè)主題，精心籌劃、組織各種豐富的社區(qū)活動(dòng)。在“親情篇〞方面，管理處將開展商和管理處的人文關(guān)心送給每位業(yè)主，比方在住戶入伙當(dāng)天或年度紀(jì)念日，利用特定的方式祝賀喬遷之喜；利用背景音樂(lè)，受托為業(yè)主播送節(jié)日祝福等；在“休閑篇〞方面，我們將對(duì)每個(gè)居民的休閑意向進(jìn)行搓合、配對(duì)，利用會(huì)所等小區(qū)設(shè)施，開展豐富多彩的休閑活動(dòng)，讓業(yè)主感受輕松、享受生活。在“精神篇〞方面，利用會(huì)所條件，定期舉辦各類主題的沙龍活動(dòng)，進(jìn)行交流、討論，不斷提高業(yè)主的精神修養(yǎng)；在節(jié)日及重大慶典活動(dòng)時(shí)，舉行升旗儀式，利用背景音樂(lè)播放國(guó)歌，增加業(yè)主的愛(ài)國(guó)主義精神，培養(yǎng)其主人翁意識(shí)，加強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力；圍繞萬(wàn)科?金色家園的環(huán)境主題，開展以“花卉〞為主題的系列活動(dòng)，舉辦“萬(wàn)科?金色家園花卉展〞、“插花藝術(shù)展〞、“評(píng)選最正確花卉陽(yáng)臺(tái)〞、“互贈(zèng)花卉〞、“花卉種植經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)〞等系列活動(dòng)，增添小區(qū)的文化藝術(shù)氣息，創(chuàng)造“人與自然和諧共處〞的藝術(shù)氣氛。在“時(shí)尚篇〞方面，我們將利用周邊商業(yè)配套以及會(huì)所條件針對(duì)小區(qū)中的時(shí)尚新銳，青年才俊們準(zhǔn)備了類似于白領(lǐng)見面會(huì)、酒吧化裝舞會(huì)、電子競(jìng)技等年輕時(shí)尚的人們喜愛(ài)的活動(dòng)。通過(guò)各類活動(dòng)團(tuán)結(jié)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的業(yè)余生活，也增加了整個(gè)小區(qū)的向心力，從而減輕了管理壓力，提高了管理效率?！踩郴顒?dòng)特征生動(dòng)化社區(qū)文化活動(dòng)應(yīng)該在逐步滿足參與者需求的根底上，不斷在知識(shí)性、趣味性、娛樂(lè)性上下功夫，把握好三者的特性和尺度，盡可能在社區(qū)活動(dòng)中滲透知識(shí)性，保持趣味、娛樂(lè)性，我們將在很多社區(qū)活動(dòng)如“英語(yǔ)沙龍〞、“網(wǎng)友之家〞、“保健講座〞、“養(yǎng)生之道〞、“棋友協(xié)會(huì)〞中，貫徹這一思想?！菜摹郴顒?dòng)溝通雙向化通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，建立與業(yè)主的信息交流網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)溝通各種信息，增進(jìn)管理處與業(yè)主的相互之間的了解，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)社區(qū)活動(dòng)支持的力度和參與的興趣。當(dāng)然，社區(qū)文化活動(dòng)還有其他的形式，通過(guò)設(shè)定宣傳欄、公布各種信息資料，通過(guò)設(shè)立業(yè)主投訴箱、，都可以及時(shí)收集各種合理化建議，與業(yè)主溝通各類信息?！参濉郴顒?dòng)方向主動(dòng)化隨著社區(qū)文化活開工作的不斷深入，逐漸轉(zhuǎn)換業(yè)主自身觀念，由被動(dòng)向主動(dòng)過(guò)渡，由無(wú)序向有序過(guò)渡，由個(gè)人活動(dòng)向集體活動(dòng)過(guò)渡，由管理處開展活動(dòng)向業(yè)主自發(fā)舉辦活動(dòng)過(guò)渡。通過(guò)參加豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使業(yè)主們逐步從個(gè)體小家庭中走出來(lái)，參加到社區(qū)大家庭中，成為其中的一員。盡量發(fā)動(dòng)業(yè)主自發(fā)組織活動(dòng)，成立各類社團(tuán)。三、物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度一〕物業(yè)管理效勞機(jī)構(gòu)設(shè)立方案1、物業(yè)管理效勞機(jī)構(gòu)設(shè)置萬(wàn)科?金色家園物業(yè)管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。深圳萬(wàn)科深圳萬(wàn)科物業(yè)管理武漢萬(wàn)科武漢萬(wàn)科?金色家園物業(yè)管理處客戶部業(yè)務(wù)部工程部客戶部業(yè)務(wù)部工程部客戶效勞環(huán)境管理平安管理客戶效勞環(huán)境管理平安管理設(shè)施維修設(shè)備維護(hù)設(shè)施維修設(shè)備維護(hù)2、管理機(jī)制以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。我們認(rèn)為，員工是企業(yè)最珍貴的資源，企業(yè)只有管好人，才能管好事。在萬(wàn)科?金色家園，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，標(biāo)準(zhǔn)管理，人盡其才。在用人方面要：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)，運(yùn)用壓力機(jī)制和鼓勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終鼓勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人力資本增值。我們的人員管理體系由五局部組成：素質(zhì)機(jī)制制定標(biāo)準(zhǔn)，考核錄用通過(guò)培訓(xùn)提供素質(zhì)素質(zhì)機(jī)制制定標(biāo)準(zhǔn)，考核錄用通過(guò)培訓(xùn)提供素質(zhì)設(shè)計(jì)工作崗位合理配置人員設(shè)計(jì)工作崗位合理配置人員配置機(jī)制人員管理人員管理標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)管理分層實(shí)施組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合績(jī)效機(jī)制績(jī)效機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)機(jī)制二〕運(yùn)作流程及規(guī)章制度物業(yè)的前期管理〔一〕物業(yè)的前期介入通過(guò)前期介入，管理處可以提前對(duì)物業(yè)全方位了解，有利于日后對(duì)小區(qū)進(jìn)行有效的管理效勞，對(duì)物業(yè)質(zhì)量的提升也具有積極的意義。我們的前期介入工作包括：1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的介入萬(wàn)科?金色家園的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已根本完成，管理處將認(rèn)真研究學(xué)習(xí)，并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議，并以咨詢報(bào)告的形式提交萬(wàn)科地產(chǎn)有關(guān)部門考慮。具體操作時(shí)從配套設(shè)施的完善、水電氣等供給容量、平安保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等幾個(gè)方面著手。2．施工階段的介入施工階段介入，有利于保證萬(wàn)科?金色家園的工程施工質(zhì)量，并保證日后物業(yè)管理的連續(xù)性。我們將派出管理處的有關(guān)專業(yè)人員參與施工階段的有關(guān)工作，全面收集各種資料，會(huì)同有關(guān)單位進(jìn)行會(huì)審，同時(shí)熟悉工程情況，檢查了解各個(gè)局部的施工質(zhì)量，為日后的管理作充分準(zhǔn)備。3．竣工驗(yàn)收中的介入管理處作為成員之一，參與萬(wàn)科?金色家園的竣工驗(yàn)收，并充分發(fā)揮自己的作用，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為接管驗(yàn)收打好根底?！捕橙牖飪x式的舉行管理處在確定入住時(shí)間后，及時(shí)協(xié)助開展商向業(yè)主發(fā)出入伙通知，并提前一周在現(xiàn)場(chǎng)張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前，完成辦公現(xiàn)場(chǎng)布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場(chǎng)辦公，必須井然有序，方便住戶辦理入住手續(xù)，并通過(guò)熱烈隆重的入伙儀式，為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個(gè)良好的開端?！踩逞b修管理萬(wàn)科?金色家園設(shè)計(jì)高貴典雅，雖然精裝修，但做好裝修管理，對(duì)于保障房屋的結(jié)構(gòu)平安和外觀統(tǒng)一，維護(hù)業(yè)主的正常生活秩序都具有重要意義，因此我們將采取積極有效的措施加強(qiáng)裝修管理。1.制定切實(shí)的裝修管理規(guī)定，預(yù)防對(duì)房屋外觀的影響和對(duì)承重結(jié)構(gòu)的破壞，預(yù)防對(duì)住戶正常生活的干擾，預(yù)防對(duì)環(huán)境的人為破壞，預(yù)防平安隱患的發(fā)生。2.委托專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)公司，針對(duì)每種戶型設(shè)計(jì)多種裝修方案供業(yè)主參考，舉辦裝修知識(shí)講座，對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題提供免費(fèi)咨詢效勞。3.加強(qiáng)裝修申請(qǐng)的審批以及裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，保證裝修管理規(guī)定落到實(shí)處，對(duì)不符合規(guī)定的裝修進(jìn)行制止。4.加強(qiáng)對(duì)裝修公司的管理，嚴(yán)格審查其資質(zhì)，禁止無(wú)證無(wú)牌的裝修隊(duì)伍進(jìn)入小區(qū)，建立裝修公司管理檔案，發(fā)現(xiàn)違章裝修立即責(zé)令整改，三次違章裝修的公司將禁止其在小區(qū)承攬業(yè)務(wù)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，其目的在于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，提高物業(yè)的使用價(jià)值，從而使產(chǎn)權(quán)人、使用人獲得最大的收益。在萬(wàn)科?金色家園，管理處對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的管理將主要從軟件和硬件兩方面進(jìn)行：〔一〕軟件的管理在接管物業(yè)時(shí)，建立健全物業(yè)的擋案、資料，完善物業(yè)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，與此同時(shí)以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系為依據(jù)，制定完善的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，如：發(fā)電機(jī)、上下壓配電柜、給排水、消防系統(tǒng)等標(biāo)準(zhǔn)維保作業(yè)規(guī)程。健全各項(xiàng)管理制度，如：定期巡檢、保養(yǎng)制度，設(shè)備房管理制度等；制定緊急事件處理流程，如停電、停水、火災(zāi)等，成立應(yīng)急分隊(duì)，以保證緊急事件能及時(shí)處理。作到小事故及時(shí)處理，大事故不過(guò)夜的原那么?！捕秤布墓芾聿扇∮布芾砼c人員管理并重的原那么；物業(yè)管理是屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，因此，要作好物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作，關(guān)鍵在于建立一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、理念新的管理隊(duì)伍，通過(guò)高薪外引人才和內(nèi)部培訓(xùn)提拔人才的道路，引入優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的活力。同時(shí)對(duì)物業(yè)的巡檢要作到一個(gè)“勤〞字，以預(yù)防為主，作好日常的維護(hù)工作，如：清潔、除銹、油漆、緊固、更換易損件、定期加潤(rùn)滑油和機(jī)油等，有方案進(jìn)行保養(yǎng)工作，使物業(yè)本身的各種功能、配套設(shè)施始終保持良好的工作狀態(tài)。平安管理萬(wàn)科?金色家園是一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)，小區(qū)的平安管理工作具有難度大、要求高的特點(diǎn)。對(duì)此，我們已有充分的認(rèn)識(shí)，并務(wù)必通過(guò)我們的努力，確保小區(qū)的平安。〔一〕加強(qiáng)人員管理工作我們?cè)趪?yán)把保安人員招聘關(guān)，對(duì)人員的自身素質(zhì)、形象等提出較高要求的根底上，實(shí)行系統(tǒng)更新保安人員的效勞理念，樹立依法管理，竭誠(chéng)效勞的宗旨，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、效勞員〞的有機(jī)一體。同時(shí)，我們對(duì)保安人員實(shí)行“五統(tǒng)一〞，即統(tǒng)一作息，統(tǒng)一出操，統(tǒng)一上崗，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一裝備，確保隊(duì)伍的高素質(zhì)?！捕辰⑼晟频钠桨补芾眢w系在防范策略上，強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，同時(shí)與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責(zé)任人，對(duì)重點(diǎn)責(zé)任區(qū)責(zé)任到人，同時(shí)建立應(yīng)急小分隊(duì)，制定應(yīng)急事故處理流程，做到快速反響，快速支援。在巡邏上，我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使人防與技防有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，同時(shí)將采用固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對(duì)小區(qū)進(jìn)行平安管理，機(jī)動(dòng)巡邏崗重點(diǎn)對(duì)小區(qū)死角的巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)?！踩吵浞职l(fā)揮智能化設(shè)備的作用〔1〕監(jiān)控中心的運(yùn)作監(jiān)控中心是萬(wàn)科?金色家園應(yīng)急事件的信息處理中心和決策控制中心，其運(yùn)作流程為：公安機(jī)關(guān)、消防中隊(duì)公安機(jī)關(guān)、消防中隊(duì)119報(bào)警管理指令管理處主任119報(bào)警管理指令管理處主任反響信息110報(bào)警反響信息110報(bào)警報(bào)警、求助監(jiān)控中心各方位信息報(bào)警、求助監(jiān)控中心各方位信息住戶雙向信息交流住戶雙向信息交流調(diào)度指令事務(wù)管理調(diào)度指令事務(wù)管理管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如：房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如：房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)〔INTERNET〕等3查看6調(diào)度2調(diào)度1報(bào)警5啟動(dòng)4查看信息反響現(xiàn)場(chǎng)信息反響7應(yīng)急行動(dòng)消防大隊(duì)保安員消防控制中心報(bào)警鈴播送電梯防排風(fēng)、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探測(cè)報(bào)警裝置火災(zāi)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)面場(chǎng)〔2〕消防報(bào)警應(yīng)急反響程序3查看6調(diào)度2調(diào)度1報(bào)警5啟動(dòng)4查看信息反響現(xiàn)場(chǎng)信息反響7應(yīng)急行動(dòng)消防大隊(duì)保安員消防控制中心報(bào)警鈴播送電梯防排風(fēng)、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探測(cè)報(bào)警裝置火災(zāi)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)面場(chǎng)119報(bào)警119報(bào)警義務(wù)義務(wù)消防大隊(duì)8現(xiàn)場(chǎng)處理8現(xiàn)場(chǎng)處理記錄匯報(bào)總結(jié)記錄匯報(bào)總結(jié)滅火秩序維護(hù)與疏散技術(shù)保障現(xiàn)場(chǎng)信息反響救護(hù)9〔3〕智能化系統(tǒng)的誤報(bào)處理誤報(bào)確認(rèn)誤報(bào)確認(rèn)住戶誤操作系統(tǒng)故障住戶誤操作系統(tǒng)故障原因分析原因分析轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)環(huán)境管理萬(wàn)科?金色家園的環(huán)境是整個(gè)小區(qū)的特色與亮點(diǎn)，我們將本著“預(yù)防污染、防治共進(jìn)〞的思想原那么，以“環(huán)保社區(qū)，金色家園〞為目標(biāo)，彰顯萬(wàn)科?金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨(dú)特風(fēng)貌?！惨弧城鍧嵐芾砦覀儗?yán)格按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清潔保潔工作，保證操作的正常有序運(yùn)行，并通過(guò)公司內(nèi)外對(duì)清潔工作的監(jiān)視和測(cè)量，不斷提高工作的質(zhì)量和效率；在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識(shí)，倡導(dǎo)“管理處人人都是清潔工〞的觀念，在物業(yè)管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)落實(shí)環(huán)保措施；我們將在萬(wàn)科?金色家園實(shí)行垃圾分類處理，將生活垃圾分類排放、分類收集；同時(shí)，我們將通過(guò)多種方式與業(yè)主溝通，請(qǐng)業(yè)主配合我們的工作，共同維護(hù)萬(wàn)科?金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)如下：1、每天清掃道路、地面〔包括地下室地面〕、花壇、草地，保持干凈、無(wú)明顯雜物垃圾，零星垃圾〔煙頭、果皮、紙屑〕的存在不會(huì)超過(guò)一小時(shí)。2、每日清潔垃圾桶，樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊，把垃圾袋套在垃圾桶內(nèi)壁；桶四周無(wú)散積垃圾，無(wú)明顯污漬，無(wú)異味。3.垃圾站垃圾堆放合理，四周無(wú)散積垃圾，站內(nèi)保持清潔，無(wú)異味。4.地面指示牌、宣傳欄、欄桿、路燈干凈，目視無(wú)明顯灰塵。5.大堂通道干凈，無(wú)污跡；樓內(nèi)各類消防設(shè)施外表、墻面瓷磚外表用紙巾抹拭30厘米，墻面瓷磚外表根本不被污染；樓道墻角無(wú)蛛網(wǎng)。6.樓梯臺(tái)階面干凈，無(wú)雜物、污跡；樓梯扶手外表用紙巾抹拭50厘米，紙巾根本不被污染。7.樓內(nèi)防火門用紙巾抹拭門上冒頭30厘米、門板50厘米，紙巾根本不被污染。8.樓層、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮、無(wú)污跡，用紙巾抹拭30厘米，紙巾根本不被污染。9.各種不銹鋼外表無(wú)污漬，無(wú)銹跡，無(wú)手印，光澤明亮?！捕尘G化管理我們將依托園林公司的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮我們?cè)趫@林綠化景觀營(yíng)造和維護(hù)保養(yǎng)方面的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)打理好設(shè)計(jì)施工好的綠化場(chǎng)地。另外，我們還方案在適當(dāng)位置擺放、懸掛適當(dāng)?shù)幕ɑ芷贩N，統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)住戶陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容，指導(dǎo)住戶的花草養(yǎng)護(hù)工作，并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理處有償效勞的內(nèi)容之一，讓萬(wàn)科?金色家園：水常清、草常綠，花常艷。園林綠化工作根本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：1.保持區(qū)內(nèi)公共綠化地和花壇、建筑小品完整良好。2.根據(jù)園藝設(shè)計(jì)要求按時(shí)種植樹木、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時(shí)補(bǔ)種。3.保證花草樹木生長(zhǎng)茂盛、無(wú)病蟲害，形態(tài)美觀。4.定時(shí)定期修剪、施肥、澆水，使花木既整齊又健康生長(zhǎng)。

檔案資料的建立與管理萬(wàn)科?金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實(shí)行“四化〞，即集中化、有序化、電腦化和信息化，嚴(yán)格執(zhí)行檔案管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，到達(dá)資源共享，充分利用的目的?！惨弧硻n案的建立根據(jù)工作需要，對(duì)物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)收集。主要包括以下內(nèi)容：接管驗(yàn)收資料：包括各類工程建筑產(chǎn)權(quán)資料和各類工程技術(shù)資料。管理檔案資料：包括物業(yè)資料、住戶資料、事務(wù)管理資料、裝修資料、維修資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反響資料、行政文件資料、業(yè)主委員會(huì)資料、財(cái)務(wù)檔案資料等?！捕硻n案的管理建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，安排專人負(fù)責(zé)檔案的管理。對(duì)收集來(lái)的檔案，進(jìn)行系統(tǒng)整理；檔案組卷分類科學(xué)、逐一編號(hào)、登記造冊(cè)，按工作部門分柜保存；采用多種形式的信息貯存方式，實(shí)行電腦化系統(tǒng)管理；實(shí)行檔案管理工作檢查經(jīng)?；?。每季對(duì)檔案文件的形成、積累、整理和進(jìn)行一次全面的檢查；對(duì)重要檔案實(shí)行公司保存原件、管理處保存復(fù)印件的雙檔管理制?！踩硻n案的運(yùn)用通過(guò)科學(xué)簡(jiǎn)便的方法，方便檔案的檢索和使用，充分發(fā)揮檔案的儲(chǔ)存和使用價(jià)值；實(shí)行嚴(yán)格的檔案查閱與借用制度，堅(jiān)持“分級(jí)分層〞的原那么，對(duì)各種資料，不得供無(wú)關(guān)人員查看；貫徹國(guó)家保密法，確保檔案在使用過(guò)程中的平安，做到不喪失、不泄密。三〕運(yùn)作流程前期管理工作方案序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1簽訂物業(yè)管理委托合同與武漢萬(wàn)科天潤(rùn)地產(chǎn)公司簽訂?萬(wàn)科?金色家園前期物業(yè)管理委托合同?與開發(fā)商協(xié)商2組建萬(wàn)科?金色家園管理處人員：管理處前期介入需要的人員約2人〔管理處主任、工程主管一名〕在管理處成立后的一周內(nèi)到位。第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)3參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理全面了解施工過(guò)程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況，從物業(yè)管理的角度,提出合理化建議和質(zhì)量監(jiān)督由管理處成立至工程竣工4組建完整的物業(yè)管理隊(duì)伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。入伙前1個(gè)月5完善管理?xiàng)l件安排管理用房；安排員工宿舍；管理用物質(zhì)裝備。入伙前1個(gè)月6制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度。入伙前1個(gè)月7參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試充分了解萬(wàn)科?金色家園的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，參與安裝、調(diào)試按工程進(jìn)度要求8參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收建立記錄檔案，催促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)萬(wàn)科地產(chǎn)安排9物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，催促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程處理。入伙前一周及入伙期間10建立萬(wàn)科?金色家園檔案資料有關(guān)萬(wàn)科?金色家園的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料接管驗(yàn)收后期間(二)入住期管理工作方案序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1入住手續(xù)辦理，并組織籌劃一大型活動(dòng)儀式準(zhǔn)備好入住資料，合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利效勞；3.與萬(wàn)科地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng)，組織一大型活動(dòng)儀式，營(yíng)造喜慶氣氛，到達(dá)宣傳效果。入伙期間2住戶裝修管理對(duì)住戶和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)；裝修申報(bào)審批；裝修施工過(guò)程監(jiān)管；裝修的驗(yàn)收。3檔案的建立管理收集檔案資料；科學(xué)分類；建檔；運(yùn)用。4舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班〞1.垃圾分類知識(shí)培訓(xùn)；2.智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；3.裝修管理培訓(xùn)。(三)正常期管理工作方案序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修方案方案；維修基金的管理；房屋遙維修管理；房屋的養(yǎng)護(hù)效勞。入伙日起2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的根底資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和平安管理。3平安保衛(wèi)管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。4小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。5財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)帳目；費(fèi)用收取。6社區(qū)文化活動(dòng)開展社區(qū)宣傳；舉辦社區(qū)活動(dòng)；提供社區(qū)效勞。7便民效勞和完善配套為住戶提供便民效勞；2．協(xié)助完善幼兒園、商鋪等機(jī)構(gòu)的配套。四、效勞人員配置方案〔一〕效勞人員的配置〔總編制140人，含外包55人〕管理處將采取經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織架構(gòu)與人員配備遵從精干、高效的原那么。具體人員配備如下：管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理〔1人〕客戶主管1人經(jīng)理助理1人工程主管1人客戶主管1人經(jīng)理助理1人工程主管1人維修員15人外包清潔員40人外包綠化員15人護(hù)衛(wèi)員維修員15人外包清潔員40人外包綠化員15人護(hù)衛(wèi)員55人環(huán)境監(jiān)控3人客戶管家3人前臺(tái)客戶管家3人前臺(tái)效勞員4人出納1人〔二〕根本職責(zé)和任職要求主要崗位的根本職責(zé)和任職要求如下：〔1〕素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有豐富的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能熟練操作網(wǎng)絡(luò)和智能化系統(tǒng)，熟悉ISO9001：2000體系的運(yùn)作，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有敬業(yè)愛(ài)業(yè)精神，有較強(qiáng)的管理、組織和協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法?！?〕主要職責(zé)：A.對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與各有關(guān)政府部門保持良好關(guān)系；B.領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)，對(duì)收支情況、整體效勞質(zhì)量、平安生產(chǎn)、內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)，全面協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制機(jī)構(gòu)運(yùn)作；C.負(fù)責(zé)住戶重大投訴的處理工作；D.負(fù)責(zé)組織管理處的工作會(huì)議及管理處員工的培訓(xùn)工作；E.負(fù)責(zé)配合公司人力資源部做好員工的業(yè)績(jī)考評(píng)工作；F.負(fù)責(zé)起草管理處重要文件、審批管理處發(fā)放的文件?！?〕素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；工作積極、熱情，責(zé)任心強(qiáng)，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛(ài)業(yè)精神；有較強(qiáng)的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。〔2〕主要職責(zé)：A.協(xié)助經(jīng)理作好管理處的各有關(guān)工作；B.對(duì)小區(qū)平安管理籌劃與安防措施落實(shí)的檢驗(yàn)與調(diào)整；C.對(duì)小區(qū)消防設(shè)施及演練管理；?！?〕素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；工作積極、熱情；有較強(qiáng)的管理與溝通組織能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法?！?〕主要職責(zé)：協(xié)助管理處主任對(duì)小區(qū)的清潔、綠化、平安工作進(jìn)行管理；對(duì)環(huán)境和公共設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)監(jiān)督整改；負(fù)責(zé)裝修的管理與巡視檢查工作?！?〕素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；工作積極、熱情，責(zé)任心強(qiáng)，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛(ài)業(yè)精神；有較強(qiáng)的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法?！?〕主要職責(zé)：A.協(xié)助管理處經(jīng)理作好管理處客戶的各有關(guān)工作；B.對(duì)業(yè)主投訴的處理情況進(jìn)行管理，與住戶建立良好關(guān)系；C.對(duì)小區(qū)的收費(fèi)工作和資料管理工作進(jìn)行管理；?！?〕素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；工作積極、熱情；有較強(qiáng)的溝通組織能力；持有物業(yè)管理上崗證書和相應(yīng)的專業(yè)上崗證書；公正廉政、奉公守法?！?〕主要職責(zé)：A.社區(qū)活動(dòng)管理方面主要是成立各類老人、兒童活動(dòng)組織；籌劃、組織小區(qū)的各類社區(qū)文化活動(dòng)；對(duì)社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行宣傳。B.配套效勞管理方面主要是開展管理處的家政、禮儀、商務(wù)效勞等。負(fù)責(zé)小區(qū)的收費(fèi)工作。D.資料管理方面主要是負(fù)責(zé)文檔資料的管理工作，負(fù)責(zé)文稿的起草打印，并負(fù)責(zé)小區(qū)所需物料的方案制定和管理?！?〕素質(zhì)要求：大專以上文化程度，25-35歲，具備工程師任職資格，有兩年以上類似管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有專業(yè)的技術(shù)能力，善于管理溝通，具備敬業(yè)精神。〔2〕主要職責(zé)：A．負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備〔包括機(jī)電、消防、供水、供電等主要設(shè)備〕的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修及平安檢查工作安排與落實(shí)。遇到突發(fā)事件時(shí)能立即組織力量搶修，確保各種設(shè)備能正常使用。B．負(fù)責(zé)制定設(shè)備的保養(yǎng)維修方案并組織實(shí)施。C．負(fù)責(zé)維修效勞員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高機(jī)電維修人員的專業(yè)技能和效勞意識(shí)?！?〕素質(zhì)要求：中專以上文化程度，22-30歲，具備相關(guān)專業(yè)操作上崗證，動(dòng)手能力強(qiáng)，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神?！?〕主要職責(zé)：A．負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、普通設(shè)備〔路燈、樓層消防箱、水電表等〕的保養(yǎng)、維修。B．為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)迅速的上門維修效勞。C．配合工程主管進(jìn)行大型設(shè)備的檢修工作?！?〕素質(zhì)要求：26歲以下，未婚，1.70米以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)?！?〕主要職責(zé)：負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)；負(fù)責(zé)監(jiān)控消防控制系統(tǒng)；負(fù)責(zé)監(jiān)控住宅智能化平安防范管理系統(tǒng)。B．負(fù)責(zé)監(jiān)控人員及物品的進(jìn)出。C．負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)及停車場(chǎng)的平安保衛(wèi)工作。D．負(fù)責(zé)管理車輛的進(jìn)出和車輛的行駛及停泊的指揮；E．負(fù)責(zé)消防平安管理?！?〕素質(zhì)要求：初中以上文化程度，能吃苦耐勞〔2〕主要職責(zé)：A．負(fù)責(zé)清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門窗、消防門、消防器材、各類電器開關(guān)盒。B．負(fù)責(zé)小區(qū)外圍、地下停車場(chǎng)、機(jī)電設(shè)備房、公共門窗、垃圾池等場(chǎng)地的清掃保潔，負(fù)責(zé)裙樓商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生?！?〕素質(zhì)要求：有綠化專長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞〔2〕主要職責(zé)：負(fù)責(zé)公共花園綠化的種植、拔草、施肥，造型的設(shè)計(jì)、修剪?！踩硢T工培訓(xùn)我公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期不斷地實(shí)踐和探索，建立了一套標(biāo)準(zhǔn)合理、針對(duì)性強(qiáng)的培訓(xùn)體系。在萬(wàn)科?金色家園，我們將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，加大培訓(xùn)力度，以保證萬(wàn)科?金色家園的物業(yè)管理質(zhì)量。通過(guò)培訓(xùn)，確保員工的素質(zhì)滿足物業(yè)管理的各項(xiàng)質(zhì)量要求，為萬(wàn)科?金色家園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的管理隊(duì)伍。〔1〕上崗培訓(xùn)：?jiǎn)T工上崗前均需上崗培訓(xùn)，主要是對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能、崗位根本情況、崗位職責(zé)、員工態(tài)度等方面的培訓(xùn)?！?〕在職培訓(xùn)：主要形式有專題研討、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場(chǎng)參觀、常規(guī)集中授課，公司出資自培為主。〔3〕脫產(chǎn)進(jìn)修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)，公司出資，派人參觀培訓(xùn)學(xué)習(xí)?！?〕自我進(jìn)修：主要是電大、夜大、函大等形式。員工先付款，學(xué)成畢業(yè)后，如所學(xué)專業(yè)與現(xiàn)任崗位所用，公司報(bào)銷50%的學(xué)費(fèi)。第一階段：接管過(guò)渡期培訓(xùn)方案為了使萬(wàn)科?金色家園管理處全體人員在接管小區(qū)后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，順利開展各項(xiàng)工作，接管前公司將集中組織強(qiáng)化培訓(xùn)，并通過(guò)考核合格后才能上崗。培訓(xùn)內(nèi)容如下：培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象接管總發(fā)動(dòng)，企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)精神，效勞宗旨。全體員工小區(qū)的概況、管理目標(biāo)，管理方案講解討論員工守那么，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞意識(shí)，效勞禮儀物業(yè)管理根本知識(shí)現(xiàn)行的行業(yè)法規(guī)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)，工作規(guī)程，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公眾制度的了解房屋驗(yàn)收移交程序住戶入住手續(xù)辦理程序裝修管理工作程序進(jìn)出人員管理方法消防平安，應(yīng)急常識(shí)實(shí)習(xí)與考核軍事訓(xùn)練平安管理組人員匯操考核第二階段：接管后人員培訓(xùn)正式接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開展，員工培訓(xùn)步入常規(guī)運(yùn)作，培訓(xùn)工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作根據(jù)實(shí)際需要系統(tǒng)地進(jìn)行。主要圍繞以下方面展開：〔1〕如何有效處理住戶的投訴〔2〕如何有效杜絕違章〔3〕如何切實(shí)提高效勞水平〔4〕如何開好業(yè)主懇談會(huì)〔5〕如何調(diào)發(fā)動(dòng)工工作積極性五、物資裝備配置方案名稱單位數(shù)量辦公設(shè)備電腦臺(tái)14打印機(jī)臺(tái)1復(fù)印機(jī)臺(tái)1機(jī)臺(tái)1空調(diào)臺(tái)5保險(xiǎn)柜臺(tái)1辦公桌椅套10沙發(fā)茶幾套2飲水機(jī)臺(tái)4部15部3保安設(shè)備對(duì)講機(jī)臺(tái)25〔含維修〕對(duì)講機(jī)基站套1自行車輛4電警棍根5維修設(shè)備疏通機(jī)臺(tái)1電焊機(jī)臺(tái)1沖擊鉆部1切割機(jī)臺(tái)1鋁合金梯架3電工工具套2水工工具套1空調(diào)工工具套1高空作業(yè)工具套1木工、瓦工工具套1常用配件批1清潔綠化設(shè)備手推車輛3剪枝機(jī)臺(tái)1噴霧器臺(tái)1吸塵器臺(tái)1剪草機(jī)臺(tái)1綠籬機(jī)臺(tái)1割邊機(jī)臺(tái)1高枝剪臺(tái)1生活用品炊具套1床張75床上用品套75服裝〔2年〕人75投標(biāo)人(蓋章)日期：2007年8月18日

六、效勞費(fèi)用收支預(yù)算方案1．物業(yè)效勞費(fèi)用收入測(cè)算表內(nèi)容年度收入(元)月均收入(元)收費(fèi)面積(㎡)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/月.㎡)備注5120318426693高層〔板式樓〕高層〔點(diǎn)式樓〕商業(yè)〔含會(huì)所〕1096470.0091372.0042393.6.00552個(gè)96元/個(gè)其中:維修效勞凈收入家政效勞凈收入10元/小時(shí)商務(wù)中心凈收入收入合計(jì)426693.00各種收入總計(jì)426693.00注：報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有需受聘方交納的稅費(fèi)。2．物業(yè)管理收支測(cè)算表內(nèi)容年度月平均月每平米管理面積1500451、營(yíng)業(yè)收入5120318426693物業(yè)效勞費(fèi)收入45719953809992.54車輛停泊效勞收入508723.242393有償效勞入396003300其它收入2、本錢支出人員費(fèi)用23565591963801.31行政費(fèi)用404333336940.22財(cái)產(chǎn)費(fèi)用6224751870.03物料消耗27611723010公共運(yùn)行費(fèi)715280596070.40外包費(fèi)487404406170.27公司其他512032