房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)沙盤模擬訓(xùn)練

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)沙盤模擬訓(xùn)練房地產(chǎn)投資工程具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，本錢核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，躲避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的本錢消耗獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)工程的特性所決定的，提高開發(fā)工程本錢核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重中之重。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢管理過程一是根據(jù)本單位業(yè)務(wù)開展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定工程開發(fā)方案，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期籌劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。二是客觀、認(rèn)真地進(jìn)行工程本錢費(fèi)用測(cè)算，編制工程本錢費(fèi)用方案，確定工程及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)本錢，分解本錢費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低本錢技術(shù)組織措施。三是遵循根本建設(shè)程序，進(jìn)行工程實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)本錢實(shí)行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控本錢、變動(dòng)本錢和本錢異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將本錢控制在目標(biāo)本錢范圍之內(nèi)。四是正確處理本錢、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制工程的質(zhì)量本錢和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。五是組織工程開發(fā)本錢費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映工程本錢、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)本錢會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料，堅(jiān)持本錢報(bào)告制度，保證本錢信息交流的及時(shí)、有效。二、房地產(chǎn)開發(fā)主要階段的本錢控制1、工程決策階段的本錢控制。在做出決策之前，必須認(rèn)真分析各種市場(chǎng)、技術(shù)及環(huán)境因素。新工程立項(xiàng)時(shí)須提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等根底內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：本錢費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表達(dá)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金方案；《競(jìng)投方案》〔僅限招標(biāo)、拍賣工程〕；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；工程綜合評(píng)價(jià)意見等，資料的準(zhǔn)確性是決策者做出決策的主要條件。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的本錢控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75％以上。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是關(guān)鍵，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案〔包括建造本錢控制總體目標(biāo)〕，應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”進(jìn)行審查，通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概〔預(yù)〕算》，并在與上一階段的概〔預(yù)〕算進(jìn)行認(rèn)真分析、比擬的根底上，編制《建造本錢概〔預(yù)〕算》，確定各本錢單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性〔包括建成后的物業(yè)管理本錢〕等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并催促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，防止或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。3、施工階段的工程造價(jià)控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。第一，把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。第二，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風(fēng)氣，防止建設(shè)單位的現(xiàn)場(chǎng)管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)前方可簽發(fā)。第三，強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會(huì)議記錄，為防止索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，那么概不得批準(zhǔn)對(duì)方的索賠要求。4、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制。一是嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。二是檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記．確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。三是落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序．是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。四是按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。五是嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。六是嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。七是認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。以下是我們這次的訓(xùn)練的主要數(shù)據(jù)： 組〔B〕 土地規(guī)劃報(bào)批表地號(hào)：ID33區(qū)域：市區(qū)取得土地時(shí)間：1Y是否建學(xué)校：否房屋類型占地面積容積率建筑面積預(yù)計(jì)開工時(shí)間預(yù)計(jì)完工時(shí)間實(shí)際完工時(shí)間別墅多層小高42、5101Y1Q1Y3Q高層合計(jì)設(shè)計(jì)總監(jiān)：從實(shí)習(xí)中認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)ERP系統(tǒng)及在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的重要性，了解真實(shí)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程，身臨其境的進(jìn)行操作，真正感受一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者直面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的精彩與殘酷，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任。在實(shí)習(xí)過程中體悟企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵,了解ERP對(duì)企業(yè)管理的解決之道。在比賽過程中，我所擔(dān)任是設(shè)計(jì)總監(jiān)一職。我的日常業(yè)務(wù)：對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、應(yīng)用技能、具體設(shè)計(jì)和開展方向進(jìn)行分析，從而找到實(shí)際可行的經(jīng)營(yíng)方法和設(shè)計(jì)。雖然這個(gè)看上去很簡(jiǎn)單，但是卻要考慮清楚企業(yè)是否用得到，不然就會(huì)白白浪費(fèi)了研發(fā)的時(shí)間和手上的現(xiàn)金。此次實(shí)訓(xùn)由于前期花太多的精力與資金在樓層建筑上，而忽略了對(duì)資金的管控、合理分配和投入資金的回饋和收入，導(dǎo)致了實(shí)訓(xùn)后期資金缺乏引起的一系列問題，最終以結(jié)果不理想結(jié)束了此次實(shí)訓(xùn)。但是我們也收獲了很多，也學(xué)到好多課堂上學(xué)不到的東西深切感受到市場(chǎng)是一具瞬息萬(wàn)變的地方，如何做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)和生產(chǎn)銷售方案是公司成敗的關(guān)鍵問題。此次實(shí)訓(xùn)我知道了：企業(yè)假設(shè)想做強(qiáng)做大，必須進(jìn)行合理的企業(yè)各種資源的有效利用和規(guī)劃，即實(shí)施企業(yè)的ERP。只有從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，針對(duì)現(xiàn)在企業(yè)特有的經(jīng)營(yíng)模式，合理運(yùn)用實(shí)戰(zhàn)的方式才能收獲成功。組〔B〕動(dòng)態(tài)本錢跟蹤表地號(hào)：ID33總占地面積：4建設(shè)工程1、房屋類型別墅多層小高高層3、占地面積44、建筑面積10動(dòng)態(tài)1、地價(jià)分?jǐn)?252、前期費(fèi)用493、建安費(fèi)用1801Q60本錢2Q603Q4Q1054、開發(fā)間接費(fèi)685、配套建設(shè)費(fèi)686、增值業(yè)務(wù)〔學(xué)校〕總本錢527本錢總監(jiān)：通過這次實(shí)訓(xùn)我們了解了房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從拿地，籌劃，銷售等各個(gè)方面?？偟膩碚f學(xué)了不少東西，我是負(fù)責(zé)工程監(jiān)管的，到各個(gè)環(huán)節(jié)我都參與了，讓我印象最深的的就是籌劃這一塊了，我本人認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要環(huán)節(jié)了，拿地的時(shí)候我們競(jìng)標(biāo)了3塊地，到后來只拿到了一塊，但結(jié)果還算差強(qiáng)人意，有幾個(gè)小組拿地的時(shí)候，價(jià)格出乎我的意料，價(jià)格高的離譜，總算到后來放棄了，沒造成太大的損失。后來就是籌劃了，在籌劃的時(shí)候，我們選擇了全部地拿來做小高層，這是我們計(jì)算出來的利潤(rùn)最大的方案了，當(dāng)時(shí)時(shí)間倉(cāng)促，其他的原因也沒太考慮，于是就這么定下來了，但后來的結(jié)果卻出乎我的預(yù)料，老師給出的時(shí)間是一年，而我們的工程是三個(gè)周期，到第四個(gè)周期我們的資金回籠不完，再加上市場(chǎng)的不景氣我的房?jī)r(jià)下降，做完之后一年之后我的利息還沒還完，當(dāng)時(shí)真是不甘心。評(píng)比下來我們小組做的很差。不過但現(xiàn)在想來我還是認(rèn)為如果我們小組做完之后的話，收益應(yīng)該還是不錯(cuò)的。我想總結(jié)一下這次的實(shí)訓(xùn)：我認(rèn)為我們?cè)谧龉こ痰臅r(shí)候應(yīng)該但凡要精益求精，各個(gè)環(huán)節(jié)要用科學(xué)的方法來確定，定量。當(dāng)然房地產(chǎn)這一塊還有一些不確定因素在里面，比方房?jī)r(jià)的上升或下降，周圍的配套和實(shí)施等都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的上下，俗話說知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，在做任何工程之前我們首先要了解市場(chǎng)行情，然后對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，還有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的因素的考慮，還有一點(diǎn)就是對(duì)手情報(bào)的收集然后對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，因?yàn)槲覀冏詈笤谠u(píng)比時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有小組都是在做高層和小高層，其他類型的都沒做，這導(dǎo)致其他類型房子的需求上升，這是值得注意的。在定性和定量之間要掌握好適當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)，這是決策者最重要的能力也是最難掌握的能力了。我們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦羞€應(yīng)該更多的實(shí)踐，不斷在錯(cuò)誤中找到正確的理念，不斷資深自身經(jīng)驗(yàn)，尋求利益得最大化的方案。銷售本錢明細(xì)表本錢工程土地前期建安間接配套增值合計(jì)金額6325905334234營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表工程運(yùn)營(yíng)費(fèi)用近郊開拓遠(yuǎn)郊開拓合計(jì)金額88 利潤(rùn)表工程金額銷售收入340銷售本錢234銷售毛利76稅金68營(yíng)業(yè)費(fèi)用8運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)0財(cái)務(wù)費(fèi)用27營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-27營(yíng)業(yè)外收支利潤(rùn)-27財(cái)務(wù)總監(jiān)：作為一名財(cái)務(wù)總監(jiān)，我的財(cái)務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)。財(cái)務(wù)問題處理，如果我們要保證市場(chǎng)占有和生產(chǎn)供給，就必須確保財(cái)務(wù)上的方案和預(yù)算要處理得當(dāng)，資金借貸及劃分運(yùn)用要恰到關(guān)鍵。所以首先要學(xué)會(huì)算賬，加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，在經(jīng)營(yíng)的第一年，我們就遇到了這方面的問題，年終的報(bào)表總是做不正確，讓我很是為難這主要是我們對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中各種概念還理解不清，造成了報(bào)表的錯(cuò)誤，最后還是在老師的指導(dǎo)下完成的。因此財(cái)務(wù)工作十分重要，財(cái)務(wù)總監(jiān)要做好本職工作，財(cái)務(wù)助理要幫助總監(jiān)算賬、分析，做到有效的管理。假設(shè)要到達(dá)這種最正確狀態(tài)就必須在每期經(jīng)營(yíng)前做好市場(chǎng)方案和調(diào)查，對(duì)我們手頭的已有資金以及預(yù)期的貨款及收益做到合理規(guī)劃對(duì)每期的費(fèi)用及收益的挪用要盡量做到在財(cái)務(wù)上的預(yù)期范圍之內(nèi)。

三、ERP沙盤模擬心得1.

生產(chǎn)規(guī)模要符合市場(chǎng)的需要。第一年的盲目投資小高層，是不明智的選擇，所以，投資方案前的市場(chǎng)調(diào)查是非常重要的！2.

突破原有的思維，敢于冒險(xiǎn)——“借錢生錢，借雞生蛋”。在沙盤中，我總認(rèn)為還是保守一點(diǎn)好。少的借貸就意味著以后的負(fù)擔(dān)少，但是我無(wú)視了，企業(yè)要開展就要適應(yīng)變化的市場(chǎng)，并能預(yù)測(cè)市場(chǎng)，這樣才能先于別的企業(yè)占有更多市場(chǎng)。拍下地支付土地費(fèi)后，緊接著進(jìn)行土地的開發(fā)，這些使資金鏈緊張，還好我們公司的資金鏈沒有斷。這使我強(qiáng)烈感受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈就是生命線。3.

團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神與溝通最重要。我在沙盤中深深得體會(huì)到財(cái)務(wù)和各部門的緊密聯(lián)系，工程預(yù)算和現(xiàn)有資金的關(guān)系，如果財(cái)務(wù)部門沒有向各個(gè)部門提供及獲取有效的信息就有可能造成企業(yè)的資金出現(xiàn)短缺的問題，從而影響到整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，所以信息的有效溝通是多么的重要！4．構(gòu)建戰(zhàn)略思維。原以為戰(zhàn)略思維只是一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者制定的企業(yè)開展方向，是一個(gè)很概括、不好度量的概念。通過學(xué)習(xí)，我看到戰(zhàn)略思維是從始至終都應(yīng)該在組織成員的意識(shí)和行動(dòng)上有所把握，即要從整體上來思考問題，而不僅僅是只考慮自身部門的問題。另外，如何建立一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略也是一個(gè)相當(dāng)重要的問題，不可以被無(wú)視企