北京贏(yíng)策機(jī)構(gòu)-通遼新華集團(tuán)文化綜合體定位報(bào)告2013-220p-(3)

方案篇規(guī)劃方案中需要解決的開(kāi)發(fā)難點(diǎn)：地標(biāo)塑造和資金投入的矛盾規(guī)模偏小，不利于排布功能空間公寓大堂車(chē)行出入口和人行出入口的矛盾停車(chē)位受限制，數(shù)量不足，建設(shè)成本高項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則：建筑面積控制在15000平米左右，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。增加可行的商業(yè)業(yè)態(tài)，增加商業(yè)樓層。辦公產(chǎn)品的建筑總高度把握在14層，增加可售產(chǎn)品的貨值。商業(yè)交通布局符合“引進(jìn)人流”、“流動(dòng)通暢”原則。商業(yè)功能布局符合品牌賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要求，較少死角、進(jìn)深合理。辦公產(chǎn)品布局符合市場(chǎng)需求，產(chǎn)品面積主力為40-50㎡。辦公產(chǎn)品擁有充足的公共空間，可形成創(chuàng)新的商務(wù)服務(wù)大廈。盡可能增加停車(chē)位，停車(chē)位的規(guī)劃與投資成正比。項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑規(guī)劃方案總高度59.2米，16層，總建筑面積18960㎡地上建筑面積17280㎡，地下建筑面積：1680㎡商業(yè)定位“青少年精品商場(chǎng)+青少年藝術(shù)培訓(xùn)中心”功能分布：B1層------地下停車(chē)場(chǎng)F1-F3----青少年精品商場(chǎng)F4--------新華書(shū)店F5-F6----青少年藝術(shù)培訓(xùn)中心F7-F14---商務(wù)公寓項(xiàng)目規(guī)劃方案總平布局商業(yè)基座6層商務(wù)公寓7-16層建筑北退紅線(xiàn)10米南距紅線(xiàn)18米南端設(shè)機(jī)械停車(chē)位項(xiàng)目規(guī)劃方案明仁大街文化商場(chǎng)F1層-F4層培訓(xùn)中心F5層-F6層明仁大街商務(wù)公寓F7層-F16層總體布局北側(cè)退紅線(xiàn)10米、退原建筑基線(xiàn)7米；南北建筑基線(xiàn)寬36.5米東西建筑基線(xiàn)寬41.6米西側(cè)消防通道6.2米南側(cè)外檐距紅線(xiàn)18米北沿街面停車(chē)位13個(gè)南側(cè)設(shè)4層基坑機(jī)械停車(chē)位，停車(chē)40輛主樓設(shè)地下一層車(chē)庫(kù)北面沿街增設(shè)2座觀(guān)光電梯，作為培訓(xùn)中心和新華書(shū)店的人流引導(dǎo)主樓建筑基坑項(xiàng)目規(guī)劃方案樓層F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1B1停車(chē)基坑層高3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米4.2米4.2米4.2米4.2米4.2米5.2米4.8米10米正負(fù)零建筑層高

主體高度：

59.2米

（不含女兒墻）項(xiàng)目規(guī)劃方案地下1層：

地下停車(chē)場(chǎng)本方案設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，地下一層設(shè)車(chē)停20個(gè)。南側(cè)規(guī)劃1跨空間作為“基坑四層機(jī)械停車(chē)位”。地下層建筑面積1680㎡，其中停車(chē)場(chǎng)1540㎡，車(chē)庫(kù)基坑140㎡。地下商業(yè)層高4.8米，車(chē)庫(kù)基坑深度10米。項(xiàng)目規(guī)劃方案基坑四層式機(jī)械停車(chē)位項(xiàng)目規(guī)劃方案首層：

青少年品牌商場(chǎng)、銀行、品牌快餐建筑面積：1580㎡北側(cè)雙角設(shè)2部觀(guān)光電梯，通達(dá)6層中庭設(shè)雙向電扶梯，中庭通達(dá)至4層設(shè)大型洗手間，逃生梯分布至四角，減少商業(yè)死角。1層層高5.2米項(xiàng)目規(guī)劃方案增設(shè)2部觀(guān)光電梯在大廈北側(cè)兩端增設(shè)的觀(guān)光梯可提高項(xiàng)目檔次，增強(qiáng)項(xiàng)目特色；觀(guān)光梯一部提供給培訓(xùn)中心，在商場(chǎng)停止?fàn)I業(yè)后，培訓(xùn)中心也可開(kāi)設(shè)夜間班。另一部提供給新華書(shū)店，利于人流往上引導(dǎo)。項(xiàng)目規(guī)劃方案首層消費(fèi)人流動(dòng)向引導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃方案首層

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)兒童品牌服裝兒童飾品銀行營(yíng)業(yè)廳品牌快餐外賣(mài)水吧、飲品銀行營(yíng)業(yè)廳品牌快餐兒童服裝兒童飾品項(xiàng)目規(guī)劃方案首層業(yè)態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃方案2-4層

交通空間、

功能空間布局單層建筑面積1580㎡，雙側(cè)觀(guān)光梯?？繂螌訉痈?.2米項(xiàng)目規(guī)劃方案2層-3層

交通動(dòng)線(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃方案2層

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)兒童體育用品兒童體育休閑兒童學(xué)習(xí)用品兒童益智玩具益智玩具體育用品體育休閑學(xué)習(xí)用品項(xiàng)目規(guī)劃方案二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)3層

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模型、益智玩具兒童玩具兒童用品鋼琴、樂(lè)器兒童動(dòng)漫模型兒童用品樂(lè)器玩具動(dòng)漫項(xiàng)目規(guī)劃方案三層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃方案3層

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃方案5-6層

科爾沁青少年

藝術(shù)培訓(xùn)中心

空間規(guī)劃：

單層面積1580㎡

層高4.2米，雙側(cè)接待大廳

業(yè)態(tài)規(guī)劃：

1.書(shū)法培訓(xùn)班

2.舞蹈培訓(xùn)班

3.繪畫(huà)培訓(xùn)班

4.青少年英語(yǔ)培訓(xùn)班

5.器樂(lè)培訓(xùn)班

6.陶塑培訓(xùn)班

7.電腦平面設(shè)計(jì)培訓(xùn)

接待廳接待廳辦公室辦公室大教室中教室小教室項(xiàng)目規(guī)劃方案科爾沁青少年

藝術(shù)培訓(xùn)中心項(xiàng)目規(guī)劃方案7-16層

商務(wù)公寓功能布局：高級(jí)商務(wù)辦公空間每層780平米（在原方案基礎(chǔ)上適度增加進(jìn)深，進(jìn)深增至21.5米）層高3.3米首層設(shè)商務(wù)大堂每層均設(shè)公共洗手間每3層設(shè)1個(gè)商務(wù)中心項(xiàng)目規(guī)劃方案多功能商務(wù)公寓商務(wù)服務(wù)中心公共洗手間停車(chē)樓

參考方案停車(chē)樓可設(shè)置在宗地南側(cè)，共需占地48平米，尺寸6*18米，總高20層，高度約54米。提供停車(chē)位78個(gè)，建安造價(jià)約200萬(wàn)元，車(chē)位均價(jià)2.6萬(wàn)元。項(xiàng)目規(guī)劃方案開(kāi)發(fā)篇開(kāi)發(fā)篇開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)數(shù)值測(cè)算資金計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案一、開(kāi)發(fā)策略1.資金為上項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期達(dá)3年，維持資金鏈條的順暢將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的首要原則，開(kāi)發(fā)前期，項(xiàng)目需準(zhǔn)備充足的資金。在整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在每個(gè)月均提前計(jì)劃資金需求，根據(jù)資金需求安排銷(xiāo)售商務(wù)公寓產(chǎn)品，盡快回籠資金。在資金緊張時(shí)，需要銷(xiāo)售部分商業(yè)產(chǎn)品補(bǔ)充資金。盡快辦理項(xiàng)目手續(xù)，在2013年底前必須辦理到預(yù)售許可證，方可保障銷(xiāo)售順利開(kāi)展，回款順利暢通。商業(yè)產(chǎn)品可提前規(guī)劃出針對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)的面積，快速回籠資金，補(bǔ)充資金需求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案一、開(kāi)發(fā)策略2.特色創(chuàng)新本項(xiàng)目地段優(yōu)越，但相比周邊商業(yè)體規(guī)模偏小，需要在經(jīng)營(yíng)特色和業(yè)態(tài)規(guī)劃上力求創(chuàng)新，形成與眾不同的經(jīng)營(yíng)模式，避免和其實(shí)商家競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目規(guī)模不大，所以很適合開(kāi)發(fā)特色產(chǎn)品，商業(yè)追求專(zhuān)業(yè)化、公寓追求高性?xún)r(jià)比，便可實(shí)現(xiàn)更多的效益。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案一、開(kāi)發(fā)策略3.快速為上通遼市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資量較大，未來(lái)新增項(xiàng)目數(shù)量不少，而市場(chǎng)容量是有限的，尤其是投資市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年度消化，存在需求飽和的可能性。當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)并不理想，因此有一部分投資資金沉淀下來(lái)，這是本項(xiàng)目的一大機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)期跨越2013-2015年，這是地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的周期，應(yīng)當(dāng)快速開(kāi)發(fā)，利用地段優(yōu)勢(shì)迎接市場(chǎng)機(jī)遇，方可處于不敗之地。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案一、開(kāi)發(fā)策略4.靈活為上策略在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中，尤其是2013和2014兩年，通遼房地產(chǎn)市場(chǎng)處于預(yù)期回暖的周期，本時(shí)期充滿(mǎn)變化，各類(lèi)市場(chǎng)空間不斷被填補(bǔ)，因此項(xiàng)目不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)非常成熟，所推出的產(chǎn)品均經(jīng)過(guò)深度市場(chǎng)研判，具有很強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)穿透力，因此，本項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)一定要靈活，尤其在商業(yè)產(chǎn)品范疇，絕不可隨意規(guī)劃大面積產(chǎn)品，更不可隨意規(guī)劃常規(guī)商場(chǎng)產(chǎn)品，以防日后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，遇上突變，難以應(yīng)對(duì)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案二、開(kāi)發(fā)節(jié)奏1時(shí)期運(yùn)行進(jìn)度2012年10-11月項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)策略制定項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案稿確定2012年12月發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)2013年1-3月項(xiàng)目資金計(jì)劃審定項(xiàng)目資金落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司招標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃制定2013年4-6月啟動(dòng)酒店招商，招募酒店投資商拆遷開(kāi)始、拆遷結(jié)束土地勘測(cè)完成項(xiàng)目施工圖完成項(xiàng)目工程施工企業(yè)招投標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案二、開(kāi)發(fā)節(jié)奏2時(shí)期運(yùn)行進(jìn)度2013年7-9月取得用地規(guī)劃許可證和建筑規(guī)劃許可證取得施工許可證項(xiàng)目動(dòng)工項(xiàng)目銷(xiāo)售中心開(kāi)始運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目推廣啟動(dòng)2013年10月-12月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售工程施工至主體結(jié)構(gòu)4層取得商品房預(yù)售許可證2014年1-3月商場(chǎng)招商啟動(dòng)公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售率30%2014年4-6月第一批商家簽約商業(yè)裝修方案確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案二、開(kāi)發(fā)節(jié)奏3時(shí)期運(yùn)行進(jìn)度2014年4-6月公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售率60%工程主體結(jié)構(gòu)封頂2014年7-9月工程施工至主體封閉公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售90%2014年10-12月工程施工至外立面完成50%工程施工至內(nèi)部抹灰完成、管線(xiàn)鋪設(shè)完成2015年1-5月工程竣工驗(yàn)收商城二次裝修方案確定整體交付使用商場(chǎng)裝修啟動(dòng)2015年6-9月商場(chǎng)裝修完成、商家進(jìn)駐商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)2015年10月商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案三、經(jīng)濟(jì)數(shù)值測(cè)算通遼新華大廈經(jīng)濟(jì)數(shù)值總建筑面積18960平米樓層單層面積總面積單位地上建筑面積17280平米B116801680平米地下建筑面積1680平米F1-F415809480平米用地面積3169平米F5-F87807800平米容積率5.45V總面積18960平米項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案開(kāi)發(fā)成本土地核價(jià)1800萬(wàn)元建安費(fèi)用3580萬(wàn)元配套費(fèi)用310萬(wàn)元開(kāi)發(fā)管理360萬(wàn)元證照手續(xù)200萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)推廣240萬(wàn)元相關(guān)稅費(fèi)950萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)400萬(wàn)元總成本7840萬(wàn)元新華發(fā)行集團(tuán)實(shí)際發(fā)生的成本不包含土地核價(jià)部分，實(shí)際資金需求為6040萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案投資收益銷(xiāo)售稅后收益：980萬(wàn)元持有資產(chǎn)價(jià)值：1.76億元年租金收入：577萬(wàn)元（租金不包含新華書(shū)店）銷(xiāo)售收益可售面積7800平米預(yù)期均價(jià)9000元/㎡總銷(xiāo)售額7020萬(wàn)元初期利潤(rùn)980萬(wàn)元自持資產(chǎn)自持面積11160平米資產(chǎn)價(jià)值17568萬(wàn)元地上資產(chǎn)均價(jià)18000元/㎡租金收益外租面積9480平米年租金收益577萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案四、開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃【1】項(xiàng)目時(shí)間2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度

資金投入（萬(wàn)元）4070170620730主要支出方向項(xiàng)目管理費(fèi)、前期手續(xù)費(fèi)前期手續(xù)費(fèi)、前期招商費(fèi)土地勘測(cè)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、證照辦理主體施工：至1層工程施工：至4層、證照辦理費(fèi)

資金回籠（萬(wàn)元）0000580資金需求量（萬(wàn)元）4070170620150項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃【2】項(xiàng)目時(shí)間2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度

資金投入（萬(wàn)元）701180430630主要支出方向營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)工程施工：主體封頂工程施工：內(nèi)部抹灰、管線(xiàn)工程施工：外部防水、封閉

資金回籠（萬(wàn)元）42012601440980資金需求量（萬(wàn)元）-350-80-1010-350項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃【3】項(xiàng)目時(shí)間2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度

資金投入（萬(wàn)元）50010405600主要支出方向營(yíng)業(yè)稅金工程施工：建筑完工營(yíng)業(yè)稅配套費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅/

資金回籠（萬(wàn)元）560680620480資金需求量（萬(wàn)元）-60360-60-480項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方案我方觀(guān)點(diǎn)：在銷(xiāo)售計(jì)劃未確定，回籠資金計(jì)劃不保障的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目資金需求的高峰值為6000萬(wàn)元，根據(jù)我方操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目籌備資金5000萬(wàn)元，可利順開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)