龍湖地產(chǎn)景觀造價(jià)管控研究

1.相關(guān)景觀概念的定義景觀投影面積：用地紅線內(nèi)面積-建筑占地面積-小區(qū)內(nèi)車行路面積+屋頂綠化面積硬景比例：硬景〔鋪裝+水體〕投影面積占用地紅線內(nèi)景觀投影面積比例硬景比例規(guī)定：《景觀三大紀(jì)律十項(xiàng)注意》中規(guī)定：獨(dú)棟別墅8-10%；聯(lián)排別墅10-12%；花園洋房15-17%；高層公寓16-19%(假設(shè)有地上停車位可適當(dāng)放松，假設(shè)有人車分流，面積應(yīng)降3-5%)2.景觀本錢范圍景觀成本范圍：軟景硬景周界圍墻、大門及入口崗?fù)?dǎo)示系統(tǒng)環(huán)境水電環(huán)境設(shè)施及小品室外游泳池運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地環(huán)保降噪工程與原范圍的差異:擋墻結(jié)構(gòu)成本，原納入景觀硬景成本，現(xiàn)調(diào)整如下：跟建筑主體結(jié)構(gòu)相連的結(jié)構(gòu)擋墻其成本納入建筑及安裝工程費(fèi)/建筑工程/主體結(jié)構(gòu)及粗裝修跟建筑主體結(jié)構(gòu)不相連的、因場(chǎng)地自身高差必須存在擋墻，其結(jié)構(gòu)成本納入三通一平工程費(fèi)/場(chǎng)地平整。光彩工程（住宅光彩、商業(yè)光彩、商業(yè)廣告位、燈箱)成本，原在景觀成本范圍內(nèi)，現(xiàn)調(diào)整納入入建筑及安裝工程費(fèi)/安裝工程/其他安裝工程注：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，故單獨(dú)列示2.景觀本錢費(fèi)項(xiàng)明細(xì)序號(hào)成本項(xiàng)目成本費(fèi)用說明1軟景包括喬木、灌木、地被、草花、草坪、竹類、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、種植土、堆坡造型的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。2硬景包括園區(qū)地面鋪裝、水體、擋墻、花池及樹池、欄桿及鐵藝門、木作、成品花盆花罐的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。3周界圍墻、大門及入口崗?fù)ぐ▏鷫鷫?、大門、入口崗?fù)げ牧腺M(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。4導(dǎo)示系統(tǒng)包括所有導(dǎo)示系統(tǒng)的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。5環(huán)境水電包括景觀給排水及景觀電氣的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。6環(huán)境設(shè)施及小品包括兒童游樂設(shè)施、健身設(shè)施、垃圾桶、環(huán)境桌椅、信報(bào)箱及景觀小品材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。7室外游泳池包括室外游泳池基礎(chǔ)、防水、結(jié)構(gòu)、面層裝飾、水處理設(shè)備、爬梯等材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。8運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地包括藍(lán)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。9環(huán)保降噪工程包括環(huán)保降噪工程，如隔音墻等工程的材料費(fèi)、施工費(fèi)等全部費(fèi)用。3.景觀本錢區(qū)域特性(1)序號(hào)項(xiàng)目名稱景觀成本(元/m2)其中軟景成本(元/m2)軟景成本占總成本比重1.重慶-藍(lán)湖郡東岸26617465%2.重慶-悠山郡一期28718665%3.成都-長(zhǎng)橋郡林蔭大道及主入口35524368%4.北京-滟瀾山56237266%5.北京-香醍漫步36519553%6.重慶-弗萊明戈36121660%7.重慶-紫都城一二期24314560%8.重慶-水晶酈城25112650%9.重慶-觀山水28014652%10.重慶-大城小院32517253%11.平均

60%注：軟景本錢占總景觀本錢平均為60%，軟本錢的上下對(duì)總景觀本錢的上下影響重大軟景本錢比重分析A類重慶、成都、上海、蘇南4個(gè)區(qū)域公司B類北京、西安、沈陽3個(gè)區(qū)域公司影響不同區(qū)域軟景本錢的主要因素：可使用的苗木種類數(shù)量苗木采購(gòu)本錢苗木運(yùn)輸距離苗木土球大小〔運(yùn)輸本錢〕適宜栽種期的長(zhǎng)短栽植成活率冬季是否需用特殊防護(hù)3.景觀本錢區(qū)域特性〔2〕軟景本錢的上下對(duì)總景觀本錢的影響重大一、目標(biāo)本錢審核結(jié)果6部門–文件名三、集團(tuán)現(xiàn)有工程景觀實(shí)際本錢1.集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有工程景觀本錢2.總結(jié)及建議A類地區(qū)別墅景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.重慶-藍(lán)湖郡東岸269結(jié)算成本別墅

2.重慶-悠山郡一期292預(yù)結(jié)成本別墅

3.無錫-太科園343目標(biāo)成本別墅、高層

4.重慶-西永一二期350目標(biāo)成本別墅

5.上海-滟瀾山350目標(biāo)成本別墅

6.重慶-江與城二期33#地塊352目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

7.成都-長(zhǎng)橋郡一期352

預(yù)結(jié)成本別墅8.成都-長(zhǎng)橋郡二期356目標(biāo)成本別墅

9.重慶-睿城一二期361目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

10.重慶-江與城三期A組（7-5A聯(lián)排）390目標(biāo)成本別墅

11.上海-酈城443目標(biāo)成本別墅、高層

平均成本351

紅線表示現(xiàn)平均本錢351元/m2。注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢A類地區(qū)花園洋房景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.成都-弗萊明戈一期310目標(biāo)成本花園洋房、高層

2.重慶-大城小院

340

結(jié)算成本花園洋房硬景面積23%，且大量結(jié)構(gòu)擋墻裝飾3.重慶-悠山郡三期352目標(biāo)成本花園洋房

4.重慶-江與城二期33#地塊352目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

5.重慶-弗萊明戈

360

結(jié)算成本花園洋房重慶第一個(gè)花園洋房項(xiàng)目，植物種植過密，軟景成本可降30~40元/m26.重慶-睿城一二期361目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

7.重慶-江與城20#地塊

367

預(yù)結(jié)成本花園洋房

8.重慶-酈江376目標(biāo)成本花園洋房、高層

9.重慶-悠山郡二期385目標(biāo)成本花園洋房、高層

平均成本356

紅線表示現(xiàn)平均本錢356元/m2注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢A類地區(qū)高層景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.重慶-紫都城一二期279結(jié)算成本高層

2.重慶-水晶酈城289結(jié)算成本高層

3.重慶-觀山水300結(jié)算成本高層

4.成都-弗萊明戈一期310目標(biāo)成本花園洋房、高層

5.成都-三千里

340

預(yù)結(jié)成本高層

6.無錫-太科園343目標(biāo)成本別墅、高層

7.重慶-江與城二期33#地塊352目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

8.重慶-睿城一二期361目標(biāo)成本別墅、花園洋房、高層

9.成都-三千城365目標(biāo)成本高層

平均成本349

紅線表示現(xiàn)平均本錢349元/m2。注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢A類地區(qū)高層景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明10.重慶-酈江376目標(biāo)成本花園洋房、高層

11.重慶-悠山郡二期385目標(biāo)成本花園洋房、高層

12.成都-翠微清波

391

預(yù)結(jié)成本高層

13.上海-酈城443目標(biāo)成本別墅、高層

14.重慶-MOCO452目標(biāo)成本高層項(xiàng)目具有一定特殊性（硬景面積比例80%），成本較高，未納入平均統(tǒng)計(jì)15.重慶-春森彼岸二期465目標(biāo)成本高層項(xiàng)目具有一定特殊性（大量豎向景觀處理），成本較高，未納入平均統(tǒng)計(jì)16.重慶-春森彼岸一期512目標(biāo)成本高層項(xiàng)目具有一定特殊性（大量豎向景觀處理），成本較高，未納入平均統(tǒng)計(jì)

平均成本349

注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢紅線表示現(xiàn)平均本錢349元/m2。B類地區(qū)別墅景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.北京-香醍漫步365預(yù)結(jié)成本別墅、花園洋房

2.北京-牛山二期380目標(biāo)成本別墅、花園洋房

3.北京-花盛香醍419目標(biāo)成本別墅、花園洋房

4.西安-曲江盛景460預(yù)結(jié)成本別墅

5.北京-滟瀾山562預(yù)結(jié)成本別墅

6.北京-頤和原著934目標(biāo)成本別墅產(chǎn)品定位差異較大，未納入平均統(tǒng)計(jì)

平均成本437

紅線表示現(xiàn)平均本錢437元/m2。注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢B類地區(qū)花園洋房景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.西安-半坡項(xiàng)目360目標(biāo)成本花園洋房、高層

2.北京-香醍漫步365

預(yù)結(jié)成本別墅、花園洋房

3.北京-牛山二期380目標(biāo)成本別墅、花園洋房

4.北京-花盛香醍419目標(biāo)成本別墅、花園洋房

平均成本381

紅線表示現(xiàn)平均本錢381元/m2。注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢B類地區(qū)高層景觀本錢序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本

（元/m2)成本版本主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)說明1.西安-半坡項(xiàng)目360目標(biāo)成本花園洋房、高層

2.西安-紫都城400目標(biāo)成本高層

3.北京-唐寧ONE915目標(biāo)成本高層目標(biāo)成本差異較大，未納入平均統(tǒng)計(jì)

平均成本380

紅線表示現(xiàn)平均本錢380元/m2。注：因擋墻結(jié)構(gòu)、榮耀工程、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程并不是每個(gè)工程都有，且其對(duì)本錢影響較大，故本表中未含此局部本錢一、目標(biāo)本錢審核結(jié)果14部門–文件名四、總結(jié)及建議1.總結(jié)依據(jù)《景觀三大紀(jì)律十項(xiàng)注意》中對(duì)景觀效果、軟硬景比例的相關(guān)規(guī)定及集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)已完成結(jié)算工程的景觀本錢〔共7個(gè)〕、已竣工工程景觀預(yù)結(jié)本錢〔共6個(gè)〕，確定集團(tuán)景觀本錢指導(dǎo)價(jià)為下表所示〔不含運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、室外游泳池、環(huán)保降噪工程費(fèi)用〕，各地區(qū)公司可參照集團(tuán)指導(dǎo)價(jià)制定各工程目標(biāo)本錢分類別墅洋房高層單方成本參照效果單方成本參照效果單方成本參照效果A類地區(qū)公司320重慶藍(lán)湖郡、重慶悠山郡一期、成都長(zhǎng)橋郡310重慶弗萊明戈、重慶大城小院300重慶水晶酈城、成都三千里B類地區(qū)公司420北京香醍漫步380北京香醍漫步360上述指導(dǎo)價(jià)每年回憶一次。2.建議軟景本錢占總景觀本錢的比重較大，針對(duì)軟景本錢管控有如下幾點(diǎn)建議，供各地區(qū)公司參考：合理掌控植物栽植密度，防止不必要的浪費(fèi)，景觀本錢人員可以通過苗